Решение № 4789 от 21.07.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4789 гр. София, 21.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-17 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Стилияна Григорова при участието на секретаря Мария Б. Тошева като разгледа докладваното от Стилияна Григорова Гражданско дело № 20251100100519 по описа за 2025 година

Делото е образувано искова молба на А. А. И. срещу „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 02.07.2020 г. за покупко-продажба и за строителство на ателие № 53 с площ от 61.98 кв.м., апартамент № 54 с площ от 54.43 кв.м., находящи се във вх. В на сграда в гр. София, ул. *********, на склад 23 с площ от 2.64 кв.м. и на паркомясто 58 с площ от 13.4 кв.м. за сумата от 125 140 евро при финансов план по чл. 3 от договора, а при неспазването му – при цена от 134 450 евро.

Ищцата твърди, че с ответника сключила предварителен договор на 02.07.2020 г. за покупко-продажба на недвижими имоти. Спазила финансовия план по чл. 3 от предварителния договор, като капарото от 25 028 евро било изцяло платено към 02.07.2020 г. Второто плащане се дължало при акт обр. 14.

За съставянето му ищцата била известена на 01.06.2023 г. и на 06.06.2023 г. заплатила сумата от 49 100 лева, равностойна на 25 028 евро. Третото плащане се дължало при въвеждане на сградата в експлоатация. След уведомяване на И. за издаденото на 19.09.2024 г. разрешение, на 04.10.2024 г. тя превела сумата от 62 570 евро, в левова равностойност – 122 400 лева.

Останалата сума – 12 514 евро се дължала при сключване на окончателен договор.

В договора изрично било уговорено, че продажната цена не подлежи на промяна, включително поради изменение на пазарните условия.

Моли съдът да постанови решение, с което да обяви предварителния договор от 02.07.2020 г. за окончателен.

В срока по чл. 131 от ГПК ответникът „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД е подал отговор, в който оспорва, че са налице предпоставките 1 предварителният договор да бъде обявен за окончателен.

Предявява срещу А. А. И. насрещен иск по чл. 307 от ТЗ за изменение на предварителния договор, при цена от 187 710 евро.

В отговор на предявения от „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД насрещен иск А. И. излага съображения за недопустимост, евентуално неоснователност на претенцията по чл. 307 от ТЗ. Счита, че не е налице обстоятелство, водещо до стопанска непоносимост, нито че дружеството я е уведомило за настъпило съществено изменение на обстоятелствата.

Договорът бил сключен след обявяване на извънредното положение. Като търговец, ищецът следвало да предвиди последиците от ковид пандемията.

Възразява за погасяване по давност на предявения иск по чл. 307 от ТЗ.

Съдът, след като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, прие за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД и насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ.

А. А. И. и „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД са обвързани от съглашение, според клаузите на което ответникът „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД е поел задължение да изгради и продаде на А. А. И. описаните в предварителния договор недвижими имоти в жилищен комплекс „1 Хоум“ в гр. София: ателие 53, находящо се във вход „В“, на десети етаж, с чиста застроена площ от 54.43 кв.м., състоящо се от: входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 10.05 кв.м., с обща площ 64.48 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; апартамент 54, находящ се във вход „В“, на десети етаж, с чиста застоена площ от 61.98 кв.м., състоящ се от входно преддверие, дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна, склад, балкон, заедно с идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 11.44 кв.м., с обща площ 73.42 кв.м., заедно с припадащите се към апартамента идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; склад 23, находящ се в сутерен -1, с чиста застроена площ 2.64 кв. м., състоящ се от: склад, заедно с 0.49 кв.м., или обща площ 3.13 кв.м., заедно с припадащите се идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата; паркомясто 58 кв.м., находящо се в 2 сутерен -2, с площ 13.40 кв.м., ведно с идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със заповед № РД-18-32/01.04.2016 г. на изп. директор на АГКК , с адрес на поземления имот: град София, район „Възраждане“, ул. *********, с площ 10 611 кв.м., наричани за краткост „имота“.

Купувачът се е задължил да заплати, при спазване на уговорения в чл. 3 от предварителния договор от 02.07.2020 г. финансов план, сумата от 125 140 евро, като сумата от 28 028 евро представлява задатък. Според чл. 3, ал. 1, б.

„а“ от договора, част от задатъка - 10 032 евро са били заплатени преди подписване на договора, а остатъкът от 14 996 евро купувачът е дължал в тридневен срок от 02.07.2020 г.

До 7 дни от писмено уведомяване на купувача за получен акт 14 се дължала сумата от 25 028 евро, а в същия срок от получаване на акт 16 – 62 570 евро. Остатъкът от 12 514 евро купувачът дължал едновременно със сключване на окончателния договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт.

С протоколно определение от 04.07.2025 г. между страните в производството е отделено като безспорно обстоятелството, че А. И. е спазила финансовия план по чл. 3 от предварителния договор. Плащанията се установяват и от представените с исковата молба доказателства: на 03.07.2020 г. е превела по сметка на „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД сумата от 29 330 лева, равностойни на 14 996 евро; на 06.06.2023 г. – 49 100 лева, равностойни на 25 028 евро; на 04.10.2024 г. – 122 400 лева, равностойни на 62 570 евро.

Правото на ищцата да придобие правото на собственост върху обектите на предварителния договор от 02.07.2020 г. за договорената цена от 125 140 евро е обусловено от насрещния иск на „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД по чл. 307 от ТЗ.

В хипотезата на стопанска непоносимост страна по договор може да потърси съдебна намеса за неговото прекратяване или изменение по причина, че запазването на действието на съглашението би противоречало на справедливостта и на добрите нрави. В случая „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД заявява интерес от иск за съдебно изменение на предварителния договор в частта относно продажната цена – от 125 140 евро – на 187 710 евро.

3

В тежест на ищеца по насрещния иск беше да установи настъпването на обстоятелства, които страните не са могли, нито са били длъжни да предвидят при сключването на договора, но довели до промяна в стойността на строителния продукт.

Доводите на дружеството, че противоепидемичните мерки срещу ковид 19 са се отразили негативно на цените и доставките на строителни материали и консумативи и това води до повишаване на стойността на процесния строителен продукт не могат да бъдат споделени. Предварителният договор е сключен на 02.07.2020 г., след преустановяване на извънредното положение.

Видно от съдържанието на акт обр. 14 от 02.02.2022 г. за приемане на конструкцията за първи етап – вход А, вход Б, вход В, сутерен 1 и помещение за трафопост – вход В, на 24.02.2020 г. е било издадено разрешение за строеж, на 22.05.2020 г. е съставен протокол обр. 2 за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво, а на 28.05.2020 г. е била заверена заповедната книга. Декларации за характеристиките на строителен продукт за обикновен бетон са издадени, считано от 10.07.2020 г.

Следователно, към момента на сключването на предварителния договор „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД е осигурил строителните материали, чиято цена формира до 50% от стойността на продукта.

На следващо място, строителят е търговец, който би трябвало да притежава нужната професионална компетентност относно продължителността на строежа, вида и количеството на влаганите материали, повишението на работни заплати и разходи за осигуровки и др.

Професионалният подход към подобно капитално начинание предполага да защити интересите си в условията на несигурна пазарна среда. Могъл е да предвиди, че стойността на продукта ще се повиши и е могъл да го отчете при договаряне на продажната цена за имотите, които се е задължил да изгради и продаде, сключвайки предварителния договор на 02.07.2020 г. Рискът от негативно изменение в предварителния разчет на разходите в хода на строителството е бил предвидим, а продавачът е могъл да го минимизира, включително чрез залагане на индексационни клаузи в предварителния договор. Пропускът на „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД да прецени нестабилността на пазара и промяната в крайната стойност на продукта ще се компенсира от заложената първоначално печалба.

4

Не е налице основание предварителният договор от 02.07.2020 г. да бъде изменен в частта относно уговорената продажна цена, поради което конститутивният иск по чл. 307 от ТЗ следва да бъде отхвърлен.

Липсата на пречки предварителният договор от 02.07.2020 г. да бъде обявен за окончателен обосновават основателността на иска по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД така, както е предявен от ищцата.

Купувачът А. А. И. дължи остатъка от продажната цена едновременно с изпълнението на задължението на продавача да й прехвърли правото на собственост върху процесните имоти.

Според нормата на чл. 362, ал. 1, изр. 1 от ГПК, при иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, ако според предварителния договор ищецът трябва да изпълни свое насрещно задължение при сключването на окончателния договор, съдът постановява решение, което замества окончателния договор, при условие ищецът да изпълни задължението си. В този смисъл при уважаване на иска следва да се постанови условен диспозитив.

В случая А. А. И. дължи да заплати на „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД остатъка от продажната цена, възлизаща на сумата от 12 514 евро.

Следващите се разноски по прехвърлянето на имотите се определят въз основа на уговорената цена от 125 140 евро.

Съгласно указанията в т. 19 от ТР № 6/06.11.2013 г., тълк.д. № 6/2012 г. на ОСГТК, за извършването на нотариални действия съгласно чл. 85, ал.1 от ЗННД се събират нотариални такси, чийто размер се определя съгласно т. ІІ.8. от Тарифа за нотариалните такси. Според чл. 87 от ЗННД нотариални такси дължи лицето, чието искане е разгледано от нотариус или от друг орган, който изпълнява нотариални функции. В случая А. И. дължи по сметка на СГС разноските по придобиването на имота в размер на 1 020 лева.

Данъкът при възмездно придобиване на имущество се определя по реда на чл. 44, ал. 1 вр. чл. 46, ал. 2, т. 1 вр. чл. 1, ал. 1, т. 4, чл. 1, ал. 2 и чл. 22 от ЗМДТ, вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столична община и в случая възлиза на сумата от 7 342.58 лева.

На основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифата за държавните такси, събирани от Агенция по вписвания ищцата дължи сумата от 259.75 лева – 244.75 лева такса за вписване прехвърлянето на имота и 15 лева такса за вписване на 5 възбрана.

Тъй като в раздел VI, бл. 11, ал. 1 от предварителния договор от 02.07.2020 г.е уговорено, че разноските за държавни и местни данъци и такси и тези във връзка с нотариалното оформяне на сделката са изцяло за сметка на купувача, И. следва да заплати целия размер на дължимите нотариални, държавни и други такси.

С оглед изхода на спора, разноски се дължат на ищцата, съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК. И. претендира адвокатско възнаграждение в размер на 14 000 лева, за плащане на което не са представени доказателства. Основателно е искането за присъждане на разноски за заплатена държавна такса в размер на 1 436 лева.

Така мотивиран, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения при условията на чл. 211 от ГПК от „ГРИЙНЛАЙФ ПРОПЪРТИ“ ЕООД, ЕИК 203511753 срещу А. А. И., ЕГН ********** насрещен иск с правно основание чл. 307 от ТЗ за изменение на сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижими имоти – ателие № 53 и апартамент № 54 във вход В, склад 23 и паркомясто № 58, находящи се в жилищна сграда „1 Хоум“ гр.