Решение № 266340 от 02.11.2021, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ …

Гр. София, 02.11.2021 г.

В ИМЕТО НА

НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО, I-11- ти състав, в публичното заседание на пети октомври две хиляди двадесет и първа година в състав:

СЪДИЯ:

Илиана Станкова при секретаря Диана

Борисова, като разгледа гр.д. № 2333/2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са конститутивен иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД и евентуално съединени с него осъдителни искове с правна квалификация по чл. 93, ал. 2 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.

Ищецът И.С.С. твърди, че на 06.11.2014 г. сключил с ответника „И.“ АД, предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който страните са се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажба на собствения на ответника недвижим имот – апартамент № 9, находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. Драгалевци, ул. *******, разположен на 4-ти /първи подпокривен етаж/, кота

+8,55, състоящ се от преддверие, коридор, тоалетна, две спални, баня с тоалетна, дневна – трапезария с кухненски бокс, две тераси, със застроена площ от 123,20 кв.м., от която площта на терасите е 24,82 кв.м., при съседи: двор, апартамент № 10, стълбищна клетка и улица, заедно с прилежащите 2,98% идеални части от общите части на сградата и правото на собственост върху мястото, заедно с мазе № 8, разположено в сутерена на сградата, с площ от 3,40 кв.м., при съседи: коридор, паркомясто 12, мазе 7, коридор, мазе 9, заедно с прилежащите 0,03% идеални части от общите части на сградата и правото на собственост върху мястото, върху което е построена сградата, представляващо поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната- карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК с площ от 2176 кв.м., с адрес: гр. София, район Витоша, кв. Драгалевци, ул. „Ваклинец“, който апартамент представляваща имот с идентификатор: *** по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК с адрес на имота гр.

София, район Витоша, кв. Драгалевци, ул. „*******, с площ по документ за собственост от 123,20 кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сграда: на същия етаж: ***, под обекта: ***, над обекта:

***, ***. Ищецът сочи, че заплатил на ответника задатък в размер на 7 400 евро, представляващи 10 % от продажната цена, като остатъка в размер на 66 600 евро е следвало да заплати най-късно в деня на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба. Сочи, че с анекс № 2 към договора от 31.08.2015 г. страните са удължили срока за сключване на окончателния договор до 31.08.2015 г., като твърди, че ответникът нито в посочения срок, нито след това е изпълнил задължението си да определил нотариус, конкретна дата и час за сключване на окончателния договор. Твърди, че с нотариална покана поканил ответника да се яви на 06.02.2020 г., пред посочен нотариус, за да представи необходимите документи за сключване на окончателния договор, както и да се яви на 07.02.2020 г. за сключване на самия окончателен договор, но ответникът не сторил това. Моли съда да обяви сключения предварителен договор за окончателен, евентуално да го осъди да му заплати двойния размер на платения задатък в размер на 14 800 евро, ведно с лихва за забава за периода 23.02.2017 г. – 23.02.2020 г. в размер на 8 812,53 лева. Претендира разноски.

Ответникът „И.“ АД оспорва исковете. Твърди, че в уговорения от страните срок за сключване на окончателния договор същият не е сключен по вина на ищеца, а след изтичането му ищецът сам е направил искане да му бъде върната платената част от цената, поради не одобряването му за отпускане на кредит за закупуване на имота, предмет на предварителния договор.

Твърди, че договорът е прекратен поради неизпълнението му от страна на ищеца, поради което не подлежи на връщане и платената част от продажната цена. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази събраните доказателства, достигна до следните фактически изводи:

Установява се от нотариален акт № 34, том. ІV, рег. № 7219, дело № 571/30.12.2011 г., че „И.“ АД е придобила по договор за даване вместо изпълнение поземлен имот с идентификатор № ***, по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед № РД-18-3/11.01.2011 г., заедно с няколко построени в него самостоятелни обекта в сграда, построена в груб строеж с идентификатор № ***, сред които и апартамент № 9, находящ се във вход „А“ на сградата, разположен на четвърти етаж /първи подпокривен етаж/, кота +8,55 м., с площ от 123,20 кв.м. с идентификатор с идентификатор № ***.

Не е спорно между страните, а и се установява от представения по делото предварителен договор от 06.11.2014 г., че страните са сключили предварителен договор за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот апартамент № 9, находящ се в гр. София, район „Витоша“, кв. Драгалевци, ул. *******, разположен на 4-ти /първи подпокривен етаж/, кота

+8,55, състоящ се от преддверие, коридор, тоалетна, две спални, баня с тоалетна, дневна – трапезария с кухненски бокс, две тераси, със застроена площ от 123,20 кв.м., от която площта на терасите е 24,82 кв.м., при съседи: двор, апартамент № 10, стълбищна клетка и улица, заедно с прилежащите 2,98% идеални части от общите части на сградата и правото на собственост върху мястото, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор: *** по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със заповед РД-18-3/11.01.2011 г. на изпълнителния директор на АГКК, заедно с мазе № 8, разположено в сутерена на сградата, с площ от 3,40 кв.м., при съседи: коридор, паркомясто 12, мазе № 7, коридор, мазен № 9, заедно с прилежащите 0,03 % идеални части от общите части на сградата и правото на собственост върху мястото, при продажна цена в размер на левовата равностойност на 74 000 евро по фиксинга на БНБ. В чл. 3, ал. 1 от договора е предвидено, че цялата цена ще бъде платена от купувача на продавача по следния начин: 10% от цената на имота се заплаща от купувача по банкова сметка ***арителния договор; 90% от цената се заплаща от купувача в размер на левовата равностойност по курса на БНБ на 66 600 евро по банкова сметка ***-късно в деня на подписване на нотариалния акт за покупко-продажба на имота. В чл. 4, ал. 1 е предвидено, че страните се задължават да сключат окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно в срок до 15.03.2015 г., като според ал. 2 срокът за изповядване на сделката може да бъде променян с писмено споразумение на страните по този договор, като това е тяхно задължение, в случай че някой от необходимите съгласно българското законодателство документи за изповядване на нотариалната сделка не бъде издаден в срок от компетентния за това орган, независимо че продавачът е направил искане за това. Според чл. 8, а/ от договора продавачът се задължава да определи конкретна дата и час при определения нотариус за нотариално изповядване на сделка покупко-продажба на имота, за което да уведоми писмено купувача на имота на адреса му за кореспонденция или да му връчи лично уведомление срещу подпис, а според буква „в“ – да подпише нотариалния акт, в случай че купувачът е платил на продавача цялата договорена цена в размер и при условията на чл. 3 и е извършил всички плащания за данъци, държавни и нотариални такси. В чл. 9 от договора е предвидено, договорът прекратява действието си и не обвързва продавача да прехвърли правото на собственост върху имота: при взаимно писмено съгласие на страните за това; купувачът не е платил в срок цялата цена за имотите в размер и при условията на чл. 3, най-късно до определения от продавача ден на нотариално изповядване на сделката, като в този случай за датата на прекратяване на договора се счита датата, определена за нотариално изповядване на сделката; когато купувачът не се е явил на определените от продавача дата и час при определения от купувача нотариус, като за дата за прекратяване на договора се приема определената дата за нотариално изповядване на сделката. В чл. 13 от договора е предвидено, че всяка от страните си запазва правото да иска обявяване на договора за окончателен по реда на чл. 19, ал.3 ЗЗД и чл. 362 и сл. ГПК, в случай че действието му не е прекратено при някоя от хипотезите на чл. 9 и при условие, че тя е изпълнила в срок и в цялост своите задължения по него.

Според разпоредбата на чл. 10, ал. 1 и ал. 2 от договора, в случай че договорът прекрати действието си в резултат на действието или бездействието на купувача то същият губи платената от него цена по чл.3, ал.1, б „а“, а в случай че договорът бъде прекратен в резултат на действие или бездействие на продавача той дължи връщане на получената от него цена по чл. 3 ,ал.1, б „а“.

Не е спорно между страните, а и се установява от представеното извлечение от движение по сметка на И.С.С., че на 10.12.2014 г. той е превел по сметка на ответника сумата от 14473,14 лева с основание по предварителен договор от 06.11.2014 г.

На

14.07.2015 г. е подписан анекс № 2 към договора, с който страните са се споразумели да продължат по взаимно съгласие определения крайния срок за сключване на окончателен договор под формата на нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот до 31.08.2015 г.

С молба вх. № при ответника от 25.08.2017 г. И.С.С. е поискал да му бъде върната заплатената от него цена по предварителен договор от 06.11.2014 г. в размер на 7 400 евро или левовата им равностойност, поради неодобрение за обещания кредит за покупка на апартамент № 9, находящ се в гр.

София, кв. Драгалевци, ул. *******, на 4 етаж.

Установява се от представените договори за потребителски кредити сключени от ищеца и.С. с кредитор „М.“ ЕАД, че по договор от 05.10.2017 г. и.С. е получил потребителски кредит за сумата от 15 000,00 лева, че по договор от 12.12.2017 г. и.С. е получил потребителски кредит за сумата от 8 000,00 лева, по договор от 09.08.2018 г. и.С. е получил потребителски кредит за сумата от 80 000,00 лева, по договор от 11.10.2018 г. е получил кредит в размер на 20 000 лева, а по договор от 11.12.2018 г. ищецът е получил кредит в размер на 30 000,00 лева.

На

10.07.2018 г. И.С. е направил предложение до „И.“ АД за закупуване на апартамент № 9, вх. А, разположен на първи етаж, със застроена площ от 122,50 кв.м. при съседи: стълбище, коридор, апартамент № 15, апартамент № 15 от вх. Б и двор, находящ се в гр. София, кв. Драгалевци, ул. "Ваклинец“.

В отговор от 30.08.2018 г. „И.“ АД е посочила, че благодари за заявения интерес за закупуване на имота, както и готовност да се продължат разговорите, но при цена не по-ниска от 900 евро/кв., като е посочено, че може да бъдат предложени различни варианти на кредитиране или лизинг на сделката.

На

09.01.2020 г. на ответника е връчена нотариална покана от И.С., в която е посочено, че до момента не са изпълнени задълженията на продавача по предварителен договор от 06.11.2014 г. за определяне на нотариус, при когото да бъде сключен окончателен договор и ден и час, в които да стане това. Със същата се продавачът „И.“ АД е поканен да представи необходимите на документи, както и на посочени в поканата ден, час и нотариус за сключване на договор за покупко-продажба под формата на нотариален акт, като е изразена готовност за плащане в деня на подписване на нотариалния акт.

Според удостовереното в констативни протоколи от 06.02.2020 г. и 06.02.2021 г. представител на „И.“ АД не се е явил да представи необходимите документи за сключване на договор за покупко-продажба, както и за сключването на такъв договор.

Установява се от вписванията в Търговския регистър, че до 20.11.2019 г. И.С.С. и Г.Ц.Ц.са били съдружници и управители на дружество „Т. “ ООД, сега ЕООД, както и че ищецът е едноличен собственик и управител на дружество „Х.д.п.“ ЕООД.

Според показанията на свидетеля Г.Ц.той е бизнес партньор на И.С. от 20 години и на почти всички срещу ходят заедно. Свидетелят сочи, че през 2014 г. решили да купят апартамент, като на първата среща с банката той бил там. Целта на закупуване на апартамента била за жилищни нужди. Свидетелят сочи, че през 2018 г. присъствал на друга среща в „И.“ АД, на която присъствали двама представители на банката, които преди депозиране на показанията си свидетелят видял пред съдебната зала, на която среща те казали, че искат да придобият апартамента, но банката вдигнала цената, те не се съгласили и нищо не се случило. Свидетелят сочи, че към момента на закупуване на апартамента той бил на груб строеж, в каквото състояние е и към настоящия момент. Според Ц.С. постоянно се чувал с банката, както във връзка със закупуване на този апартамент, така и по повод снабдяване на сградата с акт 15 и акт 16, по повод на вече закупен от него имот в същата сграда. Свидетелят сочи, че бил на разговорите предшестващи подписването на предварителния договор във връзка със закупуване на друг апартамент в сградата и тогава банката предложила още иден апартамент – процесния, както и че за него може да отпусне кредит още утре. Те се съгласили, като сключването на окончателния договор било свързано с това банката да отпусне кредит на С., но това не се случило и за това те решили да го закупят със собствени средства, с каквито фирмата им разполагала, тъй като е един от най-големите търговци на плочки.