Решение № 2864 от 19.02.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2864 гр. София, 19.02.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на пети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ИВЕТА В. И. при участието на секретаря ДИАНА АЛ. МАНОЛОВА като разгледа докладваното от ИВЕТА В. И. Гражданско дело №

20221110169501 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявени са от [фирма], [фирма], [фирма], Р. А. Л., А. Н. П., Е. Д. Б., [фирма], Д. А.

З., Т. Б. З., А. Д. З., М. Д. И., С. Д. М. – Б., Д. Р. Б., В. Б. И. и Д. Б. И. срещу [фирма] субективно активно съединени искове с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за опразване и предаване на недвижим имот с предназначение заведение за обществено хранене, разположен в административна сграда „С. П.“ с адрес: [адрес], състоящ се от помещения с обща площ от 1 312,20 кв. м., разположени в сутерена и партера на сградата.

Ищците твърдят, че в качеството им на наемодатели, са сключили с ответника [фирма], в качеството му на наемател, договор за наем на недвижим имот от 03.07.2018 г. за временно и възмездно ползване на недвижим имот с предназначение заведение за обществено хранене с обща площ от 1312,20 кв. м., разположено в административна сграда „С. П.“ с адрес:

[адрес] и състоящ се от следните помещения: салон на ниво партер с площ от 514,40 кв. м., надпартер – ниво галерия мецанин с площ от 250,46 кв. м., сутерен – под партера с площ от 479,34 кв. м. и мазета № 2 и № 3 и коридор пред тях, находящи се в сутерена с обща площ от 68 кв. м., които помещения са вътрешно и функционално свързани помежду си. Посочват, че в изпълнение на задълженията си по сключения договор и в деня на подписването му – 03.07.2018 г., ищците предали на ответника наетите помещения за ползване. Излагат, че съгласно клаузата на чл. 2 от договора [фирма] се задължава да заплаща месечна наемна цена в размер на сумата от 4 000 евро, дължима между 1-во и 25-то число на съответния месец. Съгласно клаузата на чл. 6 страните уговорили срок на действие на договора до 01.07.2021 г. Ползването на наетия имот от страна на наемателя продължило и след изтичането му – със знанието и съгласието на наемодателите, при което същият се превърнал в безсрочен. [фирма], [фирма], [фирма], Р. А. Л., А. Н. П., Е. Д. Д., [фирма], Д. А.

З., Т. Б. З., А. Д. З., М. Д. И., С. Д. М. – Б., Д. Р. Б., В. Б. И. и Д. Б. И. поддържат, че след изтичане на първоначално уговорения срок, ответникът преустановил заплащането на дължимата наемна цена, като общият неплатен наем възлита на сумата от 64 933 евро – за 16 месеца и 7 дни ползване на имота. Твърдят, че поради неизпълнение на задължението за заплащане на наемната цена и на основание клаузата на чл. 20, т. 4 от договора, наемодателите отправили нотариална покана до [фирма] от 23.09.2022 г. за прекратяване 1 действието на договора и за освобождаване на помещенията. Съгласно поканата наемателят е следвало да се яви на 16.11.2022 г. в 15:30 часа в кантората на нотариус В. Г. за предаване на ключовете на имота с оглед освобождаването му. Посочва се, че тази покана е връчена на ответника по реда на чл. 47 ГПК – чрез залепване на уведомление на 24.10.2022 г., поради което считано то 07.11.2022 г. договорът за наем е прекратен. Покани са връчени и на солидарно задължението лица по договора за наем – Д.Х. С.а и А. А. С.. Твърди се, че в посочените ден и час ответникът не е изпратил свой представител, като и към настоящия момент отказва да предаде наетия имот, в неизпълнение на клаузата на чл. 10.2 от договора за наем. С тези доводи ищците обосновават интереса си от търсената защита, отправяйки искане ответникът да бъде осъден да опразни имота и да им го предаде. Претендират присъждане на сторените по делото разноски.

В депозирания в срока по чл. 131, ал. 1 ГПК писмен отговор ответното дружество [фирма], чрез пълномощника си адв. Ц. П., оспорва исковите претенции като неоснователни.

Счита, че ищците Д. Б., В. И. и Д. И. не са активно процесуално легитимирани страни, тъй като нямат качеството на наемодатели по процесния договор за наем. В договора за отдаване под наем на недвижим имот от 03.07.2018 г. не е положен подпис от един от наемодателите – [фирма] , а част от подписите – тези, положени по т. 11 и т. 12, от една страна и тези, положени по т. 14, т. 15, т. 17 и т. 18, от друга страна, са изпълнени от едно и също лице, което обуславя извод, че договорът за наем не е подписан от всички съсобственици. Оспорва надлежното прекратяване на действието му, което е предпоставка за възникване на правото на ищците да искат предаване на наетия имот. Конкретно възразява срещу редовността на връчване на нотариалната покана от 23.09.2022 г. на [фирма] и наличието на надлежно отправено изявление от наемодателите до наемателя за прекратяване на договора. В тази връзка посочва, че нотариалната покана не изхожда от всички наемодатели, ищци по делото.

Наред с това, неправилно е осъществено връчване по реда на чл. 47 ГПК – чрез залепване на уведомление, предвид липсата на предпоставките за това. Поддържа, че седалището и адреса на управление на [фирма], обявено и в ТРРЮЛНЦ, са на адрес: [адрес], където се помещава и неговата канцелария и офисът на дружеството, който реално се ползва от същото и на който адрес винаги има негов представител. Нередовното връчване на поканата до същия обуславя извод, че договорът за наем не е надлежно прекратен, при което ответникът не дължи предаване на имота. С тези доводи последният отправя искане за отхвърляне на исковете и за присъждане на направените по делото разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявени са субективно съединени осъдителни искове с правно основание чл.

233, ал. 1 ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, изр. 1-во ЗЗД наемателят е длъжен да върне вещта, обект на сключения договор за наем, след неговото прекратяване.

Посочената разпоредба регламентира едно от основните задължения на наемателя, като страна по наемното правоотношение, което възниква при прекратяването му.

Последната следва да се тълкува във взаимна връзка и обусловеност с разпоредбите на чл. 228 и чл. 232 ЗЗД, определящи съдържанието и същността на договора за наем и основните задължения на наемателя.

Съгласно последните с договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят – да му плати определена цена, да си служи с вещта за определеното в договора ползване, а при липса на такова – съгласно предназначението й, да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта и при прекратяване на договора да върне последната на наемодателя.

2

Същевременно, връщането на наетата вещ, обект на договора за наем, предполага, както преустановяване на ползването й от страна на наемателя, така и осигуряване на наемодателя на свободен достъп до вещта във вида, в който последната е била към момента на сключване на наемния договор.

В настоящия случай ищците претендират връщане от ответната страна на конкретен недвижим имот на основание прекратяване на сключен между страните договор за наем.

Следователно, основателността на исковете за връщане на наетата вещ е обусловена от установяване от ищците, при условията на пълно и главно доказване, кумулативното наличие на следните материалноправни предпоставки: валидно възникнало облигационно правоотношение между тях, в качеството им на наемодатели и ответника, в качеството му на наемател, породено от договор за наем на недвижим имот от 03.07.2018 г. за временно и възмездно ползване на процесния недвижим имот; изпълнение на задължението си по договора за реално предаване на имота за ползването му от ответника; прекратяване действието на договора за наем и, че имотът се намира във фактическата власт на ответника.

С оглед конкретните твърдения, изложени от всяка от страните, както и конкретното оспорване, проведено с отговора на исковата молба, на основание чл. 312, ал. 1, т. 2, вр. 146, ал. 1, т. 3 ГПК с доклада по делото, обективиран в определението от 21.05.2023 г. като безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени обстоятелства, че по силата на договор за наем от 03.07.2018 г. на ответника е предаден за временно и възмездно ползване недвижим имот с предназначение заведение за обществено хранене, разположен в административна сграда „С. П.“ с адрес: [адрес], състоящ се от помещения с обща площ от 1312,20 кв. м., разположени в сутерена и партера на сградата; след изтичане на първоначалния срок на договора на 01.07.2021 г. ползването на имота от ответника продължило като безсрочно такова – за неопределено време със знанието и съгласието на наемодателите, както и, че процесният имот се намира във фактическа власт на ответника.

За възникнало наемно правоотношение между страните, имащо за предмет предоставяне ползването на процесния недвижим имот на ответното дружество, свидетелстват и данните, следващи от приетите по делото писмени доказателства.

От последните се установява, че на 03.07.2018 г. между [фирма], с ЕИК: [ЕИК], [фирма], с ЕИК: [ЕИК], [фирма], с ЕИК: [ЕИК], А. В.Л., Р. А. Л., А. Н. П., Е. Д. Д., П.А.Г., И.А.П., [фирма], с ЕИК: [ЕИК], А. Д. З., Т. Б. З., Д. А. З., М. Д. И., С. Д. М. – Б., Т. Д. М. – Б., В. Б. И. и Д. Б. И., от една страна – в качеството им на съсобственици и наемодатели и [фирма], с ЕИК: [ЕИК] – наемател, А. А. С. и Д.Х. С.а – солидарни длъжници, от друга страна, е сключен договор за отдаване под наем на недвижим имот, по силата на който наемодателите отдават на наемателя за временно и възмездно ползване свой собствен недвижим имот, представляващ помещения, разположени в сутерена и партера на административна сграда „С. П.“, находяща се на адрес: [адрес], включваща: салон – партер на кота 0 и покрит двор откъм ул. „В.“ с обща площ от 514,40 кв. м.; над партер (ниво галерия мецанин) на кота + 2,55, с обща площ от 250,46 кв.м.; сутерен (под партер) на кота 3,39 с обща площ от 479,34 кв.м. и мазета № 2 и № 3 и коридор пред тях, находящи се в сутерена на кота 3,39 с обща площ 68 кв.м., при което общата площ на отдадените под наем помещения възлиза на 1 312,20 кв.м., от които 977,28 кв.м. – чиста площ и 334,92 кв. м. – обслужваща площ, които ще бъдат използвани от наемателя за заведение за обществено хранене (ресторант). Съгласно клаузата на чл. 2 от договора общият месечен наем, дължим за ползване на имота, възлиза на сумата от 4 000 евро без ДДС, платими в левовата им равностойност, дължима в брой на всеки наемодател, според идеалната му част от имота, от 1 до 25 число на съответния месец. В клаузата на чл. 6 от договора е предвидено, че същият се сключва за срок от 3 години, считано от 02.07.2018 г. или до 01.07.2021 г. В чл. 20 е установено, че договорът за наем се прекратява освен с изтичане на уговорения срок, и едностранно и безусловно с предизвестие от наемодателите при неплащане от страна на 3 наемателя на съответната част от месечния наем със закъснение повече от 1 месец – т. 4. В чл. 18 от договора е предвидено задължение на наемателя да предаде наетия имот веднага след изтичане на наемния договор или при предсрочното му прекратяване – в срок до 3 дни (арг. чл. 10.2) - в добро състояние, с всички налични оборудвания, приети при наемане на помещенията с предварително-приемателен протокол, и направените трайни подобрения, което предаване също следва да бъде извършено с приемно-предавателен протокол.

С отговора на исковата молба ответникът [фирма] не оспорва качеството си на страна – наемател по договора за наем, както и фактическото предаване/получаване на процесния имот в негово държане по силата на договора. Ответникът оспорва качеството на наемодатели на част от ищците – съответно Д. Б., В. И. и Д. И. от една страна, а от друга липсата на положен подпис в договора от наемодателя [фирма], респ., че подписите, положени под № 11 и № 12 не са изпълнени от лицето Т. З., при което договорът не е подписан от всички наемодатели.

Събраните по делото писмени доказателства сочат, че страна по процесния договор за наем, като наемодател, е и дружеството [фирма], посочено като такъв в т. 1 от процесния договор за наем от 03.07.2018 г., представлявано от управителя на дружеството К.Ж.В., като на последната страница от договора (л. 94 от делото) в графа „контролни подписи за достоверност“ – наемодатели, под № 1 фигурира положен подпис. Доколкото по делото не е оспорено същият да изхожда от представител на [фирма], то съдът приема, че това дружество е страна по възникналото наемно правоотношение с ответника, в качеството си на собственик на отразените в договора 1/8 идеална част от имота. Установява се, от приложените и приети по делото писмено съгласие на вносител на непарична вноска по ч.

Разпечатката съдържа 30 от 84 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b8a20517-4081-4954-b3b7-ede11224f7da