Решение № 824 от 16.07.2024, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 824 гр. Варна, 16.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ТО, в публично заседание на втори юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Галина Чавдарова

Членове:

Р. Ц. Райкова мл.с. Христо Р. Митев при участието на секретаря Мая Т. Иванова като разгледа докладваното от Р. Ц. Райкова Въззивно гражданско дело № 20243100500833 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба вх. № 1025/12.02.2024г., подадена от А.

Е. Р., ЕГН **********, с адрес: ****, срещу Решение № 2/ 02.01.2024г., постановено по гр.д. № 489 / 2023г. по описа на РС – Провадия, 4 –ти състав, с което е отхвърлен иска на А. Е. Р. срещу „Пенемат“ ООД, ЕИК 148096171, със седалище и адрес на управление с. Ветрино, ***, за признаване за установено в отношенията между страните, че в полза на ищеца съществува вземане за сумата от 25000лева, част от вземане цялото в размер на 72672,04лева, представляваща неустойка по чл.5, ал.3 от сключен между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот № 04/09.10.2019г., начислена за периода 26.07.2021г. до 09.02.2023г., ведно със законната лихва считано от подаване на заявлението в съда- 09.02.2023г., за което вземане е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК № 154/13.03.2023г. по ч.гр.д. № 146/2023г. по описа на ПРС, на основание чл.422 ГПК.

В жалбата се излага, че решението е неправилно, немотивирано и 1 незаконосъобразно, като при постановяването му били допуснати съществени нарушения на материалния и процесуалния закон. Въпреки оспорванията са изложени доводи единствено в насока за неправилност на изводите на съда.

Правилно първоинстанционния съд приел, че между страните по делото съществувал действителен предварителен договор, пораждащ права и задължения и за двете страни по него. Неправилен бил изводът, че липсва уговорен падеж на задължението за въвеждане на сградата в експлоатация, с настъпването на който би се дължала и уговорената в чл.5, ал.2 неустойка.

Страните спорели единствено по основанието и съдържанието на дължимата по сключения договор неустойка и падежа на това задължение, дори и да не бил уговорен изричен падеж на задължението, като разрешаването на този спор предполага тълкуване на съответните клаузи. Поради спецификата на договора за строителство, сключването му пораждало, наред с правните последици, чието съдържание било определено по волята на страните и други права и задължения, които по вид и съдържание се определяли от закона, т.е, без да било необходимо волеизявление на съконтрахентите. Включени по право в съдържанието на договор, така установените от закона условия в едната си част се определяли от диспозитивни норми, съответно приложими при липса на уговорка между съконтрахентите, а в друга създавали административни, по своята правна същност, задължения. Изпълнението на тези административни задължения следвало да се счита за мълчаливо уговорено между страните със самото сключване на договора за строителство.

Към групата на мълчаливо уговорените задължения по закон следвало да бъде отнесено и изискването, установено в чл.177 от ЗУТ, според която след завършването на строежа и приключване на приемните изпитвания, когато те били необходими, възложителят подавал заявление за въвеждането на обекта в експлоатация, като представял окончателния доклад по чл.168, ал.6 от ЗУТ, договорите с експлоатационните дружества за присъединяване към мрежите на техническата инфраструктура, технически паспорт и сертификат за енергийни характеристики на нова сграда и посочвал идентификатор на обекта на кадастъра, подлежащ на въвеждане в експлоатация, като неизпълнението им водело до пораждане на отговорност за строителя по чл.163 от ЗУТ. Предвид изложеното, при неяснота или спор относно точния смисъл и съдържание на договора или на отделни негови клаузи, съдът бил длъжен да извърши тълкуване според визираните в чл.20 от ЗЗД критерии, за 2 да изясни действителната воля на страните, като прилагането на критериите по чл.20 от ЗЗД изисквало съдът да тълкува отделните договорни уговорки във връзка една с друга и смисъла, който произтичал от целия договор, като изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността и като не подменя постигнатата от страните и обективирана в договора обща воля. В чл.1, ал.2 от договора не било предвидено изрично задължение за снабдяване с акт обр. № 16, респективно разрешение за ползване, а единствено било посочено общото задължение да бъдат предадени обектите от изпълнителя. Но клаузата на чл.1, ал.2 от договора следвало да се тълкува обвързано с чл.1, ал.2, предл.2 и ал.5 на чл.1 от договора. Задължението на изпълнителя за предаване на владението на обектите било конкретизирано като било посочено да бъдат предадени в степен на завършеност, отговаряща на Приложение № 2 от договора, т.е. съобразно изискванията на ЗУТ и актовете по прилагането му. С актовете и протоколите в строителството се удостоверявало спазване на изискванията към строежите, предвидени в ЗУТ.

Разрешението за ползване -Акт №16 бил последният акт, с който приключвал строителството. Съгласно Наредба №3 от 31.07.2003г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, с акт №16 се установява годността за ползване на строежа. С разрешението за ползване се въвежда обекта в експлоатация, т.е. с издаването му са спазени изискванията на ЗУТ. В този смисъл страните се били съгласили обектът да бъде предаден след издаване на разрешение за ползване на обекта. Поради това задължението на изпълнителя за предаване на обекта, било обвързано със срока, посочен в чл.1, ал.2. Освен това в чл.1 и чл.2 от договора били установени срокове за задълженията на двете страни. В чл.1, ал.2, предл.2 бил предвиден срок за задълженията на изпълнителя за строителството и предаване на обекта. Следвало да се приеме, че като част от задължението за строителство и предаване на обекта изпълнителят се бил задължил и да снабди възложителя с акт- приложение №16. В нотариалния акт, в който бил обективиран окончателния договор за продажба не било удостоверено обстоятелството на предаване на процесния обект от продавача във владение на купувача. Сочи, че представеният Анекс от 14.09.2023г. към Предварителен договор № 4 от 09.10.2019 г. за строителство и покупко-продажба на недвижим имот, бил неотносим към предмета на делото, и не следвало да бъде обсъждан, тъй като сочел обстоятелства, възникнали след подаване на исковата молба в съда и не следвало да се 3 разглежда като извънсъдебно споразумение. Отделно в частта по т.1 от анекса, /Продавачът се задължава да се снабди с Разрешение за ползване на сградата в срок до 30.09.2023 г./ същият бил нищожен предвид обстоятелството, че анексът бил подписан от страните на 14.09.2023г., а Разрешението за ползване на сградата вече било издадено - още на 5.09.2023г. и тази клауза била безпредметна. Тук отново бил налице и опит на ответното дружество да подведе и заблуди ищеца, като едновременно с предаване на разрешението за ползване на сградата му бил даден за подписване и анекса, като някаква формалност, без да му бъде разяснено неговото съдържание и значение. Моли за отмяна на решението и уважаване на иска, както и за присъждане на разноски за двете инстанции.

В срока по чл. 263, ал.1 ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от ответника по делото. Същият сочи, че решението е правилно и законосъобразно, а въззивната жалба неоснователна и недоказана. Поддържа, че страните не са уговаряли срок за въвеждане на сградата в експлоатация.

Соченият от ищеца срок от 22 месеца бил за СМР, а не срок за въвеждане на сградата в експлоатация. Неоснователни и са и възраженията на ищеца за умишлено въвеждане в заблуждение, както и са и преклудирани. В приложението не се сочел дори срок, в който следвало да е съставен и акта, образец 16. Първоинстанционният съд правилно бил изтълкувал и волята на страните. Моли за потвърждаване на решението и за присъждане на разноски.

В открито съдебно заседание, за страните се явяват процесуални представители, които поддържат депозираните въззивна жалба и отговор на същата. Въззивникът моли за отмяна на решението и сочи, че няма да представя списък и не прави искане за присъждане на разноски. Въззиваемата страна моли за потвърждаване на решението и присъждане на разноски по представен списък.

За да се произнесе по подадената въззивна жалба, настоящият състав съобрази следното:

Първоинстанционното производство е образувано по искова молба на А. Е. Р., ЕГН ********** с адрес **** срещу „Пенемат“ ООД, ЕИК 148096171 със седалище и адрес на управление с. Ветрино, ул. „Хан Омуртаг“ № 16, за признаване за установено в отношенията между страните, че в полза на ищеца съществува вземане за сумата от 25000лева, част от вземане цялото в 4 размер на 72672,04лева, представляваща неустойка по чл.5, ал.3 от сключен между страните предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот № 04/09.10.2019г., начислена за периода 26.07.2021г. до 09.02.2023г., ведно със законната лихва считано от подаване на заявлението в съда09.02.2023г., за което вземане е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК № 154/13.03.2023г. по ч.гр.д. № 146/2023г. по описа на ПРС.

ИЩЕЦЪТ твърди, че на 09.10.2019г. между страните е бил сключен предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот- апартамент и две закрити паркоместа. Съгласно договора ответникът е следвало да извърши строителството и довършителните работи по посочените обекти в срок от 22 месеца считано от датата на съставения на 26.08.2019г. протокол образец 2 за строителна линия и ниво на сградата, в степен на завършеност посочена в приложение № 2 представляващо неразделна част от договора.

Обектите следвало да бъдат предадени на купувача в срок от един месец от издаване на разрешение за ползване на сградата при степен на завършеност по приложение 2. С НА от 11.03.2022г., продавачът е прехвърлил на купувача собствеността върху обектите в построената сграда на етап груб строеж с различна степен на довършителни работи. Изрично било посочено, че владението върху тези обекти ще бъде предадено на купувача след въвеждане сградата в експлоатация. Твърди, че в чл. 5, ал. 3 от предварителния договор, страните са уговорили, че при забава на продавача за въвеждане сградата в експлоатация с повече от три месеца от изтичане на уговорения срок, същият дължи неустойка в размер на 0,1% на ден /129,08лв./ върху общата стойност на договора за срока на забавата. Твърди, че продавачът е в неизпълнение на поетите от него задължения за строителство и довършителни работи съгласно сключения предварителен договор, което неизпълнение продължава и към датата на подаване на заявлението и исковата молба. Счита, че крайният срок за тяхното изпълнение е била дата 26.06.2021г., към който момент, а и понастоящем сградата не е била въведена в експлоатация, нито владението върху обектите му е било предадено от продавача. Твърди, че считано от 26.07.2021г. ответникът е в забава, която към 09.02.2023г. е 563дни, за който период общият размер на дължимата неустойка е 72672,04лева. За събиране на вземането си, заявено в частичен размер ищецът се снабдил със заповед по чл.

410 ГПК, срещу която ответникът възразил, с което обосновава и правния си интерес от предявяване на настоящия иск. Молбата е за уважаване на исковата 5 претенция. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил ОТГОВОР на исковата молба от ответника. Исковата претенция се оспорва на първо място като недопустима в осъдителната част относно законната лихва. Искът се оспорва като неоснователен по следните съображения: Твърди, че уговорката на чл.5, ал. 3 от договора не съдържа такава за срок, в който е следвало сградата да бъде въведена в експлоатация. Посоченият от ищеца срок от 22месеца твърди да е такъв само за извършване на СМР, но не и за снабдяването й с адм. акт за въвеждането й в експлоатация. Никъде в договора нямало посочен такъв срок, а единственият такъв касаещ този документ бил разписан в чл.1, ал. 5. Този срок обаче ангажирал продавачът със задължение да предостави екземпляр от вече съставения протокол образец 16 в 3-месечен срок от изготвянето му. На второ място, прави възражение за унижощаемост на уговорката на чл. 5, ал. 3 постигната в него като твърди, че волята на представляващият дружеството Е.