Решение № 1238 от 18.09.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1238 гр. София, 18.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-12, в публично заседание на двадесет и четвърти април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Пламен Колев при участието на секретаря Галина Ил. С. като разгледа докладваното от Пламен Колев Търговско дело № 20251100900738 по описа за 2025 година

Предявени са искове с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 232, ал.

2 ЗЗД, чл. 236, ал. 2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.

Ищецът Столична община, чрез район „Оборище“, в качеството си на наемодател, твърди, че в следствие на публично оповестен конкурс е сключил с ответника „БИО ПАРТНЪРС“ ЕООД, ЕИК 205131443, в качеството му на наемател, договор за отдаване под наем на недвижим нежилищен общински имот с № РОБ22-ДГ66-17/05.08.2022 г. Имотът представлявал самостоятелен обект – магазин № 12, помещение с идентификатор *** – „за търговска дейност“, със застроена площ 18,20 кв. м., с ползване на общ санитарен възел /тоалетна/ - помещение № 16, с площ 12,20 кв. м., намиращ се в пешеходен подлез на бул. „Княз Ал. Дондуков“ /между ЦУМ, хотел „Шератон“ и метростанция „Сердика“. В раздел II., чл. 2 от договора страните се съгласили, че договорът бил сключен за срок от пет години, като влязъл в сила от датата на предаването му от наемодателя с приемо-предавателен протокол – 08.08.2022 г.

Съгласно раздел III. от договора, наемателят се задължил да заплаща на наемателямесечен наем в размер на 2500 лв. без ДДС, до 5-о число на текущия месец, а при закъснение на плащането дължал законна лихва. В 1 раздел V., чл. 10, т. 1 от договора било предвидено, наемателят да заплаща редовно всички текущи режийни разходи свързани с ползването на имота.

Съгласно чл. 19 от договора, страните се съгласили за времето, през което имотът е зает след прекратяване на договора, наемателят да заплати обезщетение за ползване, равняващо се на уговорената в договора наемна цена в двоен размер.

На 26.09.2023 г. страните подписали допълнително споразумение (анекс) с № Към РОБ22-ДГ66-17/1/26.09.2023 г., с което се актуализирали месечната наемна цена, като била определена в размер на 2692,60 лв. без ДДС и я уговорили за периода от 26.09.2023 г. до подписване на нов анекс или до прекратяване действието на договора.

На 02.10.2024 г. страните подписали ново допълнително споразумение (анекс) с № Към РОБ22-ДГ66-17/12/02.10.2024 г., с което се актуализирали месечната наемна цена, като била определена в размер на 2749,04 лв. без ДДС и я уговорили за периода от 05.08.2024 г. до подписване на нов анекс или до прекратяване действието на договора.

Твърди, че на 15.10.2024 г. на ответника било изпратено уведомително писмо с изх. № РОБ22-ТД25-682/15.10.2024 г. за непогасени задължения за наем и режийни разходи, както и известие за прекратяване на наемния договор поради липса на плащане.

Ищецът сочи, че на 25.11.2024 г. поради неплащане на наемателя било изпратено писмо с изх. № РОБ22-ТД26-781/25.11.2024 г. относно прекратяване на процесния договор за наем поради системно неизпълнение на задълженията за плащане на наемните вноски и консумативи, като с него било отправено едномесечно предизвестие за прекратяването му и била отправена покана в седемдневен срок за освобождаване на общинския имот.

Уведомителното писмо било получено от управителя на ответното дружество на 28.11.2024 г., съответно договорът бил прекратен на 28.12.2024 г.

Твърди, че на 06.01.2025 г. бил съставен и подписан предавателноприемателен протокол-опис, с който ответникът предал фактическото държане на имота във връзка с прекратяването на процесния договор.

Сочи, че били провеждани многократно разговори, в които ответникът бил приканван да изпълни задълженията си по сключения договор за наем.

2

Била му изпратена Нотариална покана, с която бил поканен да заплати задължения си, но въпреки това не го направил.

Съгласно уточнението направено с молба от 07.05.2025 г. и от 13.11.2025 г, във връзка с депозираното с исковата молба извлечение от сметка, моли ответникът да бъде осъден да му заплати за периода 01.05.2024 г. – 28.12.2024 г. сума в общ размер на 26404, 69 лв., а по пера: месец май - от 01.05. до 31.05 – дължимата наемна вноска на стойност 1211,69 лева + 242.34 лв. ДДС 25.91 лв., след приспадане на платената сума от 1 480,81 лв. лихва за забава 25,91 лв. или общо 1479,94 лв. месец юни - от 01.06. до 31.06 в пълния размер на дължимата наемна вноска на стойност 2692,50лева + 538,50 лв. ДДС;

57,59 лв. лихва за забава или общо 3288,59 лв. месец юли - от 01.07. до 31.07 в пълния размер на дължимата наемна вноска на стойност 2692,50 лева + 538,50 лв. ДДС;

57,59 лв. лихва за забава или общо 3288,59 лв. месец август - от 01.08 до 31.08 в пълния размер на дължимата наемна вноска на стойност 2741,74 лева + 548,35 лв. ДДС;

58,65 лв. лихва за забава или общо 3348,74 лв.; месец септември - от 01.09 до 31.09 в пълния размер на дължимата наемна вноска на стойност 2749.04 лева + 549.81 лв. ДДС;

58.80 лв. лихва за забава или общо 3357.65 лв.;

3 месец октомври - от 01.10 до 31.10 в пълния размер на дължимата наемна вноска на стойност 2749,04 лева + 549,81 лв. ДДС;

58.80 лв. лихва за забава или общо 3357,65 лв. месец ноември - 01.11 до 31.11 в пълния размер на дължимата наемна вноска на стойност 2749,04 лева + 549.81 лв. ДДС;

53.45 лв. лихва за забава или общо 3352,30 лв.;

За месец декември - от 01.12 до 28.12 (датата на прекратяване на наемния договор) наемната вноска, пропорционална на дните, докато е съществувало наемното правоотношение - 2483,00 лв. наем + 603,00 лв. ДДС;

8.10 лв. лихва за забава или общо 3094,10 лв.

Считано от 29.12. до 31.12.2024 г., както и за периода от 01.01. до 05.01.2025 г. вкл. - времето, през което имотът е бил зает до датата на предаване на фактическото му държане - обезщетение за ползване по чл.19 от договора, равняващо се на уговорената в договора наемна цена в двоен размер:

За периода от 29.12 до 31.12.2024 г. - 532,08 лв.

За периода от 01.01 до 05.01.2025 г. - 1064,14 лв. + 212,83 лв. ДДС ;

2,66 лв. лихва за забава; общо 1279,63 лв.

Режийни разноски, свързани с ползването на имота за периода 01.10 до 25.10.2024 г. в размер на 15,83 лв с ДДС и начислена лихва за просрочие от 0,16 ст., а за периода от 26.10. до 28.11.2024 г„ дължимата сума е в размер на 9,40 лв. с ДДС и начислена лихва от 0,03 лв. за просрочие или общо сума в 4 размер на 25,42 лева.

Претендира законна лихва и разноски.

Ответникът „БИО ПАРТНЪРС“ ЕООД, ЕИК 205131443 е депозиралтговор на исковата молба, с който оспорва по основание и размер исковете предявените от Столична община – район „Оборище“. Оспорва твърдението в исковата молба, че ответникът е неизправна страна по договора за наем. Сочи, че наемодателят не е осигурил на наемателя необезпокоявано и безопасно ползване на наетия имот, тъй като състоянието на обекта предмет на договора за наем е трайно негодно за нормално ползване и е налице реална опасност за живота и здравето на лицата намиращи се в него. Твърди, че имотът е намира в подлез с компрометирана конструкция, която не е укрепена и има риск таванът да се срути. Били налице тежки и продължителни течове, включително и по електрическата инсталация и електрическото табло, по които се стичала вода и създавало сериозен риск от токов удар. Многократно била унищожавана документацията на дружеството и неговите клиенти заради непредвидимостта на течовете. Въпреки знанието на наемодателя за състоянието на конструкцията не били предприети никакви трайни мерки за преодоляването на тези опасности. Ответникът бил принуден да измести електрическото табло, да подмени множество осветителни тела и да отстрани редица повреди по системата на обекта, които не били в резултат от негова вина или неправилна експлоатация. Сочи, че било налице пълно неизпълнение на задълженията на наемодателя, което възпрепятствало нормалното ползване на имота и излагало наемателя и трети лица на риск. Налице били и скрити недостатъци на предоставената под наем вещ. Оспорва иска за обезщетение за ползване, тъй като наемодателят се забавил с приемането на имота. В условията на евентуалност прави възражение за прихващане с внесения на основание чл. 5 от договора депозит в размер на 5000 лв.

Ищецът е депозирал допълнителна искова молба. Поддържа изцяло първоначалната искова молба. Сочи, че ответникът сключил договорът за наем вследствие на публично оповестен конкурс и преди сключването му е бил извършен оглед, на който наемателят е имал възможност да извърши преглед на състоянието на имота и да прецени дали иска да го наеме. Твърди, че бил разписан приемо-предавателен протокол, в който било описано състоянието на 5 имота, в което е предаден. Според ищеца имотът е бил в добро състояние и годен за ползване, в противен случай не е следвало ответникът да го приема.

Потвърждава, че по отношение на скритите недостатъци е постъпило уведомително писмо за наличие на скрити дефекти от страна на ответника вследствие на теч, но ищецът незабавно предприел действия по свикване на комисия, която да констатира състоянието на имота и наличието на скрити дефекти.

На основание чл. 12 от договора наемателят извършил ремонт, като след оглед и проверка бил съставен и подписан двустранен констативен протокол и ответникът приел имота.

Сочи, че било налице неизпълнение на договорните задължения по чл.

11 и 12 от процесния договор, тъй като ответникът е следвало да уведоминаемодателя при установяване на повреди, посегателства и неизправности. Твърди, че било налице недобросъвестно поведение и проявена груба небрежност от страна на наемателя.

Възразява да се извърши прихващане с внесения на основание чл. 5 от договора депозит в размер на 5000 лв. Твърди, че депозитът служел като гаранция на наемодателя, че след изтичане на срока на договора той можел да се разпорежда с него в зависимост от това, дали към момента на прекратяване на договора са останали непогасени парични задължения на наемателя.

В законоустановения срок ответникът е подал допълнителен отговор на исковата молба, с който оспорва изцяло твърденията на ищеца в допълнителната искова молба и поддържа изложеното с отговора на исковата молба и направените в него възражения. Оспорва твърденията на ищеца, че имотът бил предаден в добро състояние и годен за ползване. Твърди, че състоянието на обекта още към момента на предаването му е било компрометирано – с течове, влага и ронещ се таван. Сочи, че ответникът не е знаел и не е могъл да узнае за наличието на скрити недостатъци в имота.

Всички недостатъци изглеждали локални и отстраними, като наемателят е действал добросъвестно в намерението си да ги отстрани сам. В хода на ползването се установило, че причините за течовете били извън обекта и че конструкцията на подлеза била компрометирана. Твърди, че непосредствено след сключването на договора за наем, общината била надлежно уведомена и лично констатирала наличието на течове, липсващи елементи от облицовката 6 и компрометирани участъци в наетия имот в констативни протоколи от 12.08.2022 г., 22.08.2022 г. и 23.08.2022 г. Възразява срещу оспорването от ищеца на направеното възражението за прихващане от ответника. Сочи, че внесеният депозит имал гаранционен характер и служел за обезпечение на задълженията по договора за наем. При прекратяване на договора за наем, отпадало и правното основание за задържането му.

Съдът, като взе предвид становищата на страните и след като обсъди събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Между страните липсва спор относно наличието на сключен договор за отдаване под наем на недвижим нежилищен общински имот с № РОБ22-ДГ6617/05.08.2022 г., представляващ самостоятелен обект – магазин № 12, помещение с идентификатор *** – „за търговска дейност“, със застроена площ 18,20 кв. м., с ползване на общ санитарен възел /тоалетна/ - помещение № 16, с площ 12,20 кв. м., намиращ се в пешеходен подлез на бул.

„Княз Ал. Дондуков“ /между ЦУМ, хотел „Шератон“ и метростанция „Сердика“.

Не се спори и относно промените в правоотношението, осъществени с подписано на 26.09.2023 г. допълнително споразумение (анекс), с което са актуализирали месечната наемна цена, като била определена в размер на 2692,60 лв. без ДДС и я уговорили за периода от 26.09.2023 г., а на 02.10.2024 г. с ново допълнително споразумение (анекс), с което се актуализирали месечната наемна цена на 2749,04 лв. без ДДС за периода от 05.08.2024 г. до подписване на нов анекс или до прекратяване действието на договора.