Решение № 4041 от 19.12.2022, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4041 гр. Варна, 19.12.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 52 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети ноември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Ивалена Димитрова при участието на секретаря Снежана Д. Георгиева като разгледа докладваното от Ивалена Димитрова Гражданско дело № 20213110115068 по описа за 2021 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по Глава XIII от ГПК.

Образувано е по предявен от „А.-ИЙ“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. В., ул. ..... № ..., ет. ..., ап. ...., срещу Х. И. А., ЕГН **********, и И. Г. А., ЕГН **********, двете с постоянен адрес: гр. В., ул. ..... № ...., осъдителен иск с правно основание чл. 79, вр. с чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят на ищцовото дружество солидарно сумата от 12 908,48 лева, представляваща двойния размер на заплатения от дружеството задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно: ПИ с идентификатор *** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с площ от 548 кв. м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с предишен идентификатор ***, с номер по предходен план 2046 в кв. 121, парцел 17, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***.

Посоченият иск е съединен в евентуалност с осъдителен иск с правно основание чл.

79, вр. с чл. 93, ал. 2, изр. второ ЗЗД за осъждане на Х. И. А., ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. В., ул. ..... № ...., да заплати на ищцовото дружество солидарно сумата от 12 908,48 лева, представляваща двойния размер на заплатения от дружеството задатък по предварителен договор от 20.07.2021 г. за покупко-продажба на недвижим имот, а именно:

1

ПИ с идентификатор *** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с площ от 548 кв. м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с предишен идентификатор ***, с номер по предходен план 2046 в кв. 121, парцел 17, при съседи: ***, ***, ***, ***,

***.

В исковата молба се излага, че на 20.07.2021 г. между Х. И. А. и И. Г. А., в качеството им на продавачи, и „А.-ИЙ“ ЕООД, в качеството на купувач, бил сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, намиращ се в гр. В., р-н П. с. о. Т., местност .....о дере, и представляващ ПИ с идентификатор *** по КК и КР на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с площ от 548 кв. м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с предишен идентификатор ***, с номер по предходен план 2046 в кв. 121, парцел 17, при съседи: ***, ***, ***, ***, ***. С подписване на предварителния договор ответниците декларирали, че имотът не е обременен с вещни тежести (законови или договорни ипотеки, възбрани, учредени или запазени вещни права), като се задължили да прехвърлят същия без такива, както и без ограничения в правото на собственост. Сочи се, че уговорената продажна цена на имота била в общ размер на 64 542,39 лева, като сумата в размер на 6454,24 лева ищецът превел като капаро по банковата сметка на продавача Х. А., съгласно уговорката в чл. 2.7 от договора, че плащането се извършва по сметка на продавача Х. А., като така се счита за изпълнено към всички страни. Поддържа се, че крайният срок за сключване на окончателния договор бил определен на 20.08.2021 г. Излага се, че на посочената дата страните се явили пред определения в предварителния договор нотариус, но окончателен договор не бил подписан, тъй като върху имота имало учредено право на строеж в полза на трети лица, представляващо вещна тежест върху продавания имот, което право до посочената дата не било заличено. Това представлявало неизпълнение от страна на продавачите на задължението им да прехвърлят имота необременен с вещни тежести, поради което същите се явявали неизправна страна по предварителния договор. Предвид горното, купувачът направил изявление за отказ от сключване на окончателен договор и за разваляне на предварителния договор, като поискал и връщане на платения задатък в двоен размер, но въпреки проведените няколко разговора с ответниците в тази връзка, до предявяване на исковата молба сумата не била заплатена.

Настоява за уважаване на предявения главен иск, а в условията на евентуалност, доколкото плащането е извършено по банкова сметка на ответницата Х. А., моли съдът да осъди последната да заплати на ищцовото дружество двойния размер на задатъка.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците Х. И. А. и И. Г. А., чрез адв. Д. Р., депозират отговор на исковата молба, в който поддържат становище за неоснователност на исковата молба. Поддържат, че купувачът бил неизправна страна по предварителния договор, тъй като не изпълнил задължението си да закупи процесния недвижим имот и да заплати изцяло 2 продажната цена, поради което не били налице предпоставките да иска заплащане на задатъка в двоен размер. Сочат, че с нотариално заверен договор за разпределение на ползване по чл. 32 ЗС от 12.02.1993 г. Д. и К., като съсобственици на дворно място, находящо се в гр. Варна, местност Д. п., и представляващо, съгласно регулационния план на с. о. Т., одобрен на 27.07.2012 г., застроен УПИ XXXI-2046 (на наследниците на Д.) и незастроен УПИ XVII-2046 (предмет на предварителния договор), си разпределили правото на ползване на дворното място, като с две последователни заявления по чл. 56, ал. 2 и ал. 3 на ЗТСУ, нотариално заверени и вписани на 31.05.1994 г., взаимно си отстъпили право на строеж на две сгради. Излага се, че с Нотариален акт № 143 от 31.05.1994 г. М. К. продал на Х. А. и Г. А. 600 кв. м ид. ч. от лозе, находящо се в гр. Варна, местност Д. п., цялото с площ от 1800 кв. м, заедно с учреденото право на строеж от останалите съсобственици. Считат, че в случая се касае за реалноподеляне на правото на ползване на поземлен имот и взаимно отстъпване на правото на строеж на две отделни сгради, като се твърди, че заявленията по чл. 56, ал. 2 и ал. 3 на ЗТСУ (сега чл. 183, ал. 1 ЗУТ) не представляват вещна тежест върху незастроения поземлен имот. Твърди се, че с Договор за доброволна делба от 10.12.2015 г. съсобственият парцел бил поделен, като процесният имот с идентификатор *** бил поставен в изключителна собственост на ответниците при квоти: ¾ ид. ч. за Х. А. и ¼ ид. ч. за И. А., а обособеният ПИ с идентификатор *** бил поставен в изключителна собственост на наследниците на Д.. Излагат, че на 20.08.2021 г. в кантората на нотариус Ж. Н. бил изготвен констативен протокол, в който били отразени явяването на продавачите, представените от тях документи, включващи горепосочените, и желанието им за сключване на окончателен договор, както и изявленията на пълномощника на купувача за разваляне на предварителния договор и за връщане на задатъка в двоен размер в тридневен срок. Сочат, че купувачът, освен че не се е явил лично при нотариуса за изповядване на сделката, не е предоставил и права на пълномощника си за сключване на окончателен договор. Поради това считат, че се явяват изправна страна по предварителния договор, а купувачът - неизправна. Поддържат, че доколкото продавачите са собственици на процесния имот при различни квоти, същите не отговарят солидарно, като излагат, че И. А. не е получавала задатък, поради което предявеният към нея иск бил неоснователен и на това основание.

Настояват за отхвърляне на исковете.

В съдебно заседание ищецът „А.-ИЙ“ ЕООД се представлява от адв. Т. Г.. Поддържа исковата молба.

В съдебно заседание ответниците Х. А. и И. А. не се явяват, не се представляват. С молба вх. № 78901/15.11.2022 г. процесуалният им представител адв. Д. Р. оспорва исковата молба, поддържа депозирания отговор на същата.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Видно от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.07.2021 г., със същия Х. И. А. и И. Г. А. се задължават да прехвърлят на „А.-ИЙ“ ЕООД процесния имот - ПИ с идентификатор *** по КК и КР на гр. Варна, одобрени 3 със Заповед № РД-18-92/14.10.2008 г. на ИД на АГКК, с площ от 548 кв. м, с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м), с предишен идентификатор ***, с номер по предходен план 2046 в кв. 121, парцел 17, при съседи: ***, ***,

***, ***, ***, като купувачът се задължава да заплати на продавачите сумата от 64 542,39 лева, от която 6454,39 лева - капаро (задатък), при подписване на предварителния договор, и 58 088,15 лева - при нотариалното изповядване на сделката. Страните се споразумяват посочените суми да бъдат внесени по банкова сметка на продавача Х. А., като плащането ще се счита изпълнено към всички страни. В случай че нотариалният акт не бъде сключен по-рано, страните се задължават на 20.08.2021 г. в 10:30 ч. да се явят в кантората на нотариус Ж. Н. лично за сключване на сделката. В чл. 2.4 на договора е отразено, че продавачите декларират, че са единствени и пълноправни собственици на имота - предмет на договора, като същият не е обременен с вещни тежести законови или договорни ипотеки, възбрани, учредени или запазени ограничени вещни права.

В раздел III - Отговорности и санкции, е посочено, че при забава от повече от 7 дни на продавачите да изпълнят свое изискуемо задължение, при неизпълнение на задълженията им по чл. 2.5 и 2.6, както и ако за времето на предварителния договор се установи, че имотът е предмет на искови, изпълнителни или обезпечителни производства или че е обект на наложена възбрана, като тези обстоятелства са били налице при сключването на договора, продавачите връщат на купувача платения задатък в двоен размер.

Не се спори, че на 20.07.2021 г. купувачът „А.“ ИЙ ООД е превел сумата от 6454,24 лева като задатък по банкова сметка на ответницата Х. А.;

Не се спори още, че на 31.05.1994 г. в Служба по вписванията - Варна, са вписани две нотариално заверени заявления по чл. 56, ал. 2 и 3 ЗТСУ, с които съсобствениците на лозе, цялото с площ от 1800 кв. м, находящо се в гр. Варна, местност Д. п., и представляващо имоти пл. №№ 2046 и 2048/ парцели VII-2046 и IX-2048 в кв. 23 по проектоплана на в. з.

„Т.“, взаимно са си отстъпили право на строеж на две сгради в парцел VII-2046.

От Констативен протокол, съставен от Д. П. - нотариус по заместване при Ж. Н., се установява, че на 20.08.2021 г. в 10:30 ч. в кантората са се явили Х. И. А., И. Г. А. и адв. Т.

Г., пълномощник на И. Й. - управител на „ А.-ИЙ“ ЕООД, страни по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 20.07.2021 г. Х. А. и И. А. са заявили, че желаят и са готови да сключат окончателен договор за покупко-продажба, като са предоставили всички необходими документи за сделката. Адв. Т. Г. е заявил, че купувачът се отказва да сключи окончателен договор поради неизпълнение от страна на продавачите на т.2.4 и т. 2.5 от предварителния договор, а именно, наличие върху имота на следната вещна тежест: уредено право на строеж в полза на трето лице, вписано в СВ под акт № 150, том 2, дв. вх. рег. № 5804/31.05.1994 г., и уредено право на строеж в полза на трето лице, вписано в СВ под акт № 149, том 2, дв. вх. рег. № 5802/31.05.1994 г. Адв. Т. Г. е направил изявление за разваляне на предварителния договор и е отправил претенция за връщане на платеното капаро в двоен размер в тридневен срок от подписването на Констативния протокол.

Продавачите са заявили, че отказът на купувача е неоснователен, че върху имота няма вещни тежести, че документите са изрядни, и като изправна страна, претендират за задържане на платения задатък. Протоколът е подписан от Х. А., И. А. и адв. Т. Г..

С нотариално заверен Договор за разпределяне на ползване по чл. 32 от ЗС от 19.02.1993 г. Д. Д. и Е. Д. - двамата съпрузи, от една страна, и Д. К. и М. К., от друга, всички съсобственици на вилно място в местността Дългата поляна в землището на гр. Варна, цялото с пространство от 1135 кв. м, съставляващо имот планоснимачен № 2046, се договарят за разпределение на ползването на това място както следва: Е. Д. и Д. Д. придобиват самостоятелно ползване върху частта от описаното място, намираща се откъм пътя за гр. Варна, цялата с пространство от 535 кв. м; Д. К. и М. К. придобиват 4 самостоятелно ползване върху частта от описаното място, намираща се във вътрешната част, цялата с пространство от 600 кв. м, с излаз към пътя, широк 3 м. Към Договора е прикрепена скица, неразделна част от него.