Решение № 560 от 29.12.2023, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 560 гр. Варна, 29.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА в публично заседание на двадесет и втори ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Цветелина Г. Хекимова при участието на секретаря Дарина Б. Баева като разгледа докладваното от Цветелина Г. Хекимова Търговско дело № 20223100900671 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е от „ЕКО ЛОЗЕНЕЦ” ЕООД, ЕИК 121288973, със седалище гр. София, чрез пълномощник адв. В.В., ВАК срещу „Ем Ди Лидерс“ АД, ЕИК 202581271, със седалище гр.Варна, иск с правно основание чл.228 от ЗЗД за осъждане на ответника да заплати 28 689,67 лева, представляваща четири неплатени вноски по договор за наем, както и законна лихва от датата на депозиране на исковата молба до окончателното изплащане на паричното задължение.

В исковата молба се твърди, че на 01.06.2022г. между страните бил сключен договор за наем с "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД, ЕИК 202581271, представлявано от Д.Р.А. за наем на недвижим имот - хотел, находящ се в гр. Банско. С приемо-предавателен протокол от 01.06.2022г. хотелът бил предоставен за ползване на наемателя. Наемната вноска по договора била определена в размер на 3056 евро на месец без ДДС, чиято левова равностойност по курса на БНБ е 5977,02 лева, без ДДС. По договора за наем бил договорен депозит - три наемни вноски /общо 17931,06 лв. без ДДС/, който бил платен частично от наемателя "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД на две вноски: първа вноска от 9 782.23 лв. и втора вноска от 5 000.00 лв. или общо 14 782.23 лв. До настоящия момент въпреки многократните разговори и покани, наемателят "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД не е платил нито една наемна вноска. От 15.09.2022г. умишлено се укривал и не получавал отправените към него покани.

По изложените съображения моли съдът да постанови решение, с което да осъди ответника да заплати процесните суми.

По делото е постъпил отговор от ответника "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД в срока по чл.367 от ГПК, в който оспорва предявения иск като неоснователен. Не се оспорва наличието на сключен договор за наем между страните, но се твърди, че ищецът не е изпълнил задължението си за предаване ползването на недвижимия имот, поради което не е възникнало задължение за заплащане на наемна цена. В евентуалност, ако се приеме, че е изпълнено задължението за предаване на имота, се твърди, че не е възникнало задължение за заплащане на наемна цена поради липсата на издадени и връчени на ответника фактури съгласно чл.4.2.1 от договора, както и на посочена от наемодателя банкова сметка, което е 1 довело до невъзможност наемателя да изпълни задължението си. На следващо място се твърди, че ако вещта е предадена на наемателя, то е била в състояние, което не позволява ползването й по предназначение, като не е било изпълнено задължението на наемодателя да извърши ремонт на покрива, необходим за инсталиране на фотоволтаична система. Твърди се, че наемателят не е заплатил наемната цена до изпълнение на насрещното задължение на наемодателя да извърши ремонт на покрива. Твърди се също неизпълнение на задължението на наемодателя да осигури спокойното ползване на вещта от наемателя. По изложените съображения ответникът моли съда да отхвърли предявения иск. Претендират се направените разноски.

По делото е постъпила допълнителна искова молба, в която ищецът оспорва възраженията като неоснователни. Сочи, че предаването на наетата вещ е извършено и обективирано в приемо-предавателен протокол, като същевременно предаването на ключовете и кодовете за достъп до СОТ е извършено и пред свидетели. Излага се също, че наемателят разполага с банкова сметка на наемодателя, по която е извършил частично плащане на депозит и режийни разходи. Твърди се също неоснователност на възражението относно неизвършен ремонт на покрива, доколкото необходимостта от такъв ремонт не е установена и доведена до знанието на наемодателя, както и на възражението за неосигуряване на спокойното ползване на вещта.

В постъпилия допълнителен отговор се оспорват представените към ДИМ писмени доказателства относно тяхното авторство. Прави се възражение за прихващане на претендираните наемни вноски със заплатените от наемателя суми в общ размер на 14 782,23 лв., представляващи част от дължимия депозит съгласно сключения между страните договор. Възражението за прихващане не е прието за съвместно разглеждане с протоколно определение от 17.07.2023г. като несвоевременно заявено и неуточнено в дадения от съда срок.

Съдът, като прецени по реда на чл.12 от ГПК събраните по делото доказателства във връзка с доводите и съображенията на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По предявения иск с правно основание чл.79 вр. чл.228 от ЗЗД подлежат на главно и пълно доказване от ищцовата страна следните обстоятелства: наличието на възникнало между страните договорно правоотношение, изпълнение на поетото от ищеца задължение по него, настъпила изискуемост на вземането спрямо ответника и неговия размер, изпадането в забава на насрещната страна и размера на претендираната лихва.

Съдът намира, че събраните в хода на производството писмени доказателства са в състояние да обусловят безспорния извод, че страните са били обвързани по силата на валидно сключен договор за наем от 01.06.2022г., видно от който страните са се споразумели „ЕКО ЛОЗЕНЕЦ” ЕООД като наемодател да предостави на "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД като наемател за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот: четириетажна масивна сграда, построена в УПИ VIII в кв.197 по ПУП на гр.Банско, представляваща оборудван хотел, находящ се в гр. Банско. Договорен е срок от 5 години срещу заплащане на месечен наем от 3056 евро за първите 12 месеца и 3333.33 евро за следващите месеци до края на договора, платими в началото на всяко тримесечие. Съгласно чл.2, ал.1 договорът влиза в сила след подписването му.

От ответната страна не се оспорва наличието и действителността на сключения договор, нито размера на договорената наемна цена. Релевира се своевременно в отговора възражение за неизправност на наемодателя по договора, а именно неизпълнение на 2 задължението за предаване на наетия имот за ползване съгласно предназначението му.

С оглед доказване на факта на предаване на имота за ползване от наемателя е представен като доказателство по делото документ, наименован Приложение 1 Приемопредавателен протокол към договор за наем между „ЕКО ЛОЗЕНЕЦ” ЕООД и "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД от 01.06.2022г., първите три страници от който съдържат описание на инсталации, системи и уреди, а следващите представляват таблици с описание на наличното обзавеждане по стаи. Поради неизпълнение от страна на ищцовото дружество на задължението по чл.183 от ГПК да представи първите три страници от посоченото Приложение 1 в оригинал същите са изключени от доказателствата по делото на основание чл.183, ал.2 от ГПК с протоколно определение от 23.11.2023г.

Въз основа на предприетото от ответната страна оспорване на положените подписи за представител на ответното дружество в описания протокол е назначена съдебнографологична експертиза, от чието заключение се установява, че подписите, положени в Приложение 1 Приемо-предавателен протокол към договор за наем между „ЕКО ЛОЗЕНЕЦ” ЕООД и "ЕМ ДИ ЛИДЕРС" ЕООД от 01.06.2022г., са изпълнени от Д.Р.А., едноличен собственик на капитала и управител на ответното дружество. От поясненията на вещото лице в съдебно заседание се установява, че са изследвани подписите на всички страници след първите три, които не съдържат подписи.

С оглед на така установената автентичност на подписите на ответното дружество следва да се приеме за установен и факта на предаване на наетия имот, доколкото дори при липсата на заглавна част страниците, на които е положен подпис, без съмнение съставляват приемо-предавателен протокол по стаи, съответстващ на уговорката по чл.6.1 от договора.

Фактът на предаване на хотела за ползване от наемателя се установява и от показанията на разпитания по искане на ищеца свидетел С. И. В., майка на управителя на ищцовото дружество, от чиито показания се установява, че е участвала при изготвяне на описите, тъй като дълги години е работила в хотела и познава мебелировката и оборудването. Свидетелката заявява, че хотелът е започнал да работи през юни, около седмица – 10 дни след сключване на договора и при някое от следващите им посещения в Банско бил пълен с деца. Св. и съпругът й имали стая в хотела, както било предвидено в договора, но я ползвали максимум 5 дни при пътуванията им до Банско, когато се налагало и да съдействат на наемателите при ползване на многобройните уреди и инсталации. Св. заявява, че хотелът е работил непрекъснато до 2020г., когато затворил поради епидемията от Ковид. Наемателите не харесали керемидите, които имали износен вид, но не е имало течове от покрива, направена била категоризация на хотела през 2020г. и застраховка, при които се проучва състоянието на цялата сграда. Извършената категоризация се установява от представените удостоверения от Министерство на туризма за Хотел Шато Вапцаров, бар – фоайе Сен Клер, класически ресторант Шато, валидни до 03.02.2025г.

Фактът, че хотелът е работил след сключване на договора, освен от свидетелските показания, се установява още и от заключението по СЧЕ, видно от което в търговски обект 3

„Шато Вапцаров“, гр.Банско в периода 06 – 09.2022г. са били регистрирани две фискални устройства на рецепция и бар – фоайе, от чиито регистри са отчетени приходи от услуги в размер на 60 385,21 лв. и от продажба на стоки в размер на 13 266,06 лв. За същия период по ЕИК на ответното дружество се установяват 12 действащи трудови договора, всеки от които е деклариран в код на икономическа дейност 5510 Хотели и други подобни места за настаняване и код по ЕКАТЕ 02676 – гр.Банско. По данни от счетоводството всички наети лица по трудов договор са били с месторабота гр.Банско, Шато Вапцаров. От представените счетоводни регистри вещото лице е установило, че за периода 06 – 09.2022г. дружеството е отчело за обект Шато Вапцаров приходи от услуги в размер на 60 385,21 лв. и от продажба на стоки в размер на 13 266,06 лв.

От всички гореописани доказателства – писмени, гласни и изслушани експертизи, анализирани в тяхната съвкупност, се установява, че наетият хотел не само е бил предаден на наемателя, но също така е работил и реализирал приходи през процесния период 06 – 09.2022г. Неоснователни се явяват възраженията, че наемодателят не е изпълнил задължението си да осигури спокойното ползване на вещта от наемателя, доколкото от свидетелските показания се установява, че св. и съпругът й са ползвали инцидентно само една от 70-те стаи на хотела, както е било предвидено съгласно чл.6.5 от договора.

Неоснователни са и възраженията за невъзможност да се използва обекта поради течове от покрива с оглед на свидетелските показания, с които се установява, че покривът е бил в добро състояние, а също така и предвид заключението по СЧЕ, видно от което хотелът е работил и реализирал приходи през процесния период. Твърденията за наличие на уговорка за ремонт на покрива, обусловена от предхождащо поставяне на фотоволтаична система, също не са доказани, доколкото от свидетелските показания се установява, че такава система е била изградена на покрива над басейна, който е отделен от покрива на сградата на хотела, където са жилищните помещения.

Като неоснователни се преценяват и възраженията за недължимост на плащанията поради липсата на издадени и връчени на ответника фактури съгласно чл.4.2.1 от договора, както и на посочена от наемодателя банкова сметка. Липсва спор между страните относно факта на заплатен от наемателя депозит, което се установява и от представените по делото платежни нареждания, поради което следва да се приеме, че банковата сметка на наемодателя е била известна на наемателя още към датата на първия превод - 22.06.2022г. За установяване факта на изпращане и получаване на издадените от наемодателя фактури чрез програмен продукт, създаден и поддържан от „Микроинвест“ ЕООД, от ищцовата страна е представена справка и писмо от „Микроинвест“ ЕООД, с което се описва начина на функциониране на програмния продукт. Въпреки липсата на конкретика в отговора на „Микроинвест“ ЕООД при анализ във връзка с представената справка следва да се приеме за установено изпращането и съответно получаването на процесната фактура №787 от 04.09.2022г. за сумата 21517,26 лв., представляващи наем за месеците 06, 07, 08.2022г. Уведомяването на наемателя за издаването на въпросната фактура 4 е извършено също и с изпратената нотариална покана, редовно връчена на 13.10.2022г.