Решение № 776 от 15.06.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 776 гр. София, 15.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осемнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария Георгиева

Членове:

Валентин Д. Бойкинов

Асен Воденичаров при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова като разгледа докладваното от Мария Георгиева Въззивно гражданско дело № 20251000501964 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С Решение № 260001 от 02.04.2025г., постановено по търг. дело № 86/2021 г., Софийски окръжен съд, Търговско отделение, 5с-в, са отхвърлени следните предявени от „Национална компания Индустриални зони“ЕАД срещу „Клайммат“ООД обективно, кумулативно съединени искове: за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС-Сливница, под № *** от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на купувача, по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87, ал.3 от ЗЗД, както и за осъждането на „Клайммат“ООД да заплати на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупкопродажба, съгласно т.11 от Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в размер на сумата от 33 918.19 лева – чл.92, ал.1 от ЗЗД.

Със същото решение по предявения от „Клайммат“ООД срещу „Национална компания Индустриални зони“ЕАД насрещен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 и 3 от ЗЗД е прогласена нищожността на т.14 от договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС-Сливница, под № *** от регистъра на НК, както е и развален на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, по предявеният от „Клайммат“ООД против „Национална компания Индустриални зони“ЕАД конститутивен иск, сключеният между 1

„Клайммат“ООД и „Национална компания Индустриални зони“ЕАД Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РССливница договор за покупко – продажба на следния недвижим имот: незастроен УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273 , индустриална и бизнес зона, квартал № 12, находящ се в местността „Спорното”, с. ***, община Божурище, област София, както и е осъдил на основание чл.55, ал.1, предл.3 от ЗЗД във вр. с чл.88 от ЗЗД, „Национална компания Индустриални зони“ЕАД да заплати на „Клайммат“ООД сумата в размер на 339 181,99 лева, представляваща покупна цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г. действие РС-Сливница, под № *** от регистъра на НК, ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на влизане в сила на настоящото съдебно решение до окончателното изплащане на сумата.

Срещу така постановеното решение в срока по чл.259, ал.1 ГПК е подадена въззивна жалба от „Национална компания Индустриални зони“ЕАД, чрез процесуалния представител адв. С. К. срещу Решение № 260001 от 02.04.2025г., постановено по търг. дело № 86/2021 г., Софийски окръжен съд, Търговско отделение, 5с-в. Твърди се че решението е неправилно и незаконосъобразно поради съображенията изложени във въззивната жалба.

Излага се довод във въззивната жалба за неправилност в изводите на съда, че в процесния случай се касаело до обикновена гражданско-правна, респ. търговска сделка, като според жалбоподателя съдът при формирането си на този погрешен правен извод не е отчел обстоятелството, че придобиването на правото на собственост върху процесния имот без търг или конкурс представлява ползване на насърчителна мярка/форма на предоставена държавна помощ/. Това от своя страна създавало задължение за продавача „НКИЗ“ЕАД да включи в договора за покупко-продажба на имота, предназначен за осъществяването на съответната инвестиция, клаузи в защита на обществения интерес, които да регламентират случаите на неизпълнение на ангажиментите и вида на отговорността на инвеститоракупувач и такива именно били клаузите на чл.11 и чл.14 от договора, предвиждащи правото на продавача при разваляне на договора да задържи заплатената продажна цена и предвидената в случаите на пълно неизпълнение компенстаторна неустойка в размер на 10 % от продажната цена, на които е основал и претенциите си по делото.

Счита, че клаузата на чл.1.4 от договора, даваща му правото да задържи при разваляне на договора, заплатената от купувача продажна цена, имала характера на неустойка, като същата противно на приетото от първоинстанционния съд не противоречала на добрите нрави и не била несправедлива нито по своето основание, нито по така определения по волята на страните размер, защото защитавала признат от закона интерес. Позовава се на това, че сделките по Закона за насърчаване на инвестициите не преследват търговска печалба за дружеството, чийто собственик е държавата, а целят създаване на благоприятна среда за инвестиции, разкриване и поддържане на нови работни места и пр. Поддържа се в тази връзка, че за годините бездействие, в които се е очаквало да бъде реализиран от „Клайммат“ООД инвестиционният му проект, недвижимият имот би могло да бъде 2 продаден на друг инвеститор и на друга цена, който да постигне заложените от НКИЗ инвестиционни цели, в т.ч да бъдат разкрити и поддържани работни места, евентуално би могло имотът да бъде отдаден или продаден на пазарен принцип, да бъде апортиран за реализиране на друг проект от обществен интерес и пр. Това именно според въззивния жалбоподател обуславяло вътрешното основание да бъде уговорена клаузата на чл.14 от процесния договор, която имала в действителност неустоечен характер. Нереализирането на инвестиционния проект от своя страна представлявало съществено неизпълнение на договорните задължения на купувача по сключения нотариален акт, което давало право на продавача да поиска развалянето на договора по негова вина и да претендира на общо основание обезщетение за вредите поради развалянето, предварително договорени по вид и размер в конкретния договор и в случая ставало въпрос за незабранен от закона и предварително уговорен между страните по сделката начин за защита на обществения интерес при виновно неизпълнение на поетите инвестиционни ангажименти.

Твърди се в тази връзка, че в срок от три години от сключването на процесния договор, респ. и в рамките на удължения двугодишен срок ответникът „Клайммат“ООД не бил предприел никакви действия по реализиране на изрично заявените, съгласувани и одобрени по реда на чл.22а от ЗНИ и залегнали като приложените към нотариалния акт инвестиционни намерения. Ответникът не бил отчел каквито и да било дейности по проекта, което представлявало основание да се счита, че е налице пълно неизпълнение и да се претендира плащането на уговорените в нотариалния акт суми, които имат неустоечен характер. Оспорват се като неправилни изводите на съда, че поетите от НКИЗ задължения са предхождащи и обуславящи изпълнението на задължението на „Клайммат“ООД без съдът да отчете обстоятелството, че такива условия изобщо нямало уговорени в процесния договор.

Позовава се и на това, че заявеното от ответника през 2018г. искане за предоставяне на допълнителна енергийна общност от 640 Kw не е част от одобрения през 2015г. инвестиционен проект, поради което и нямало как ищецът да отговаря за неизпълнението на задължението за предоставяне на допълнителна енергийна мощност, която не е била предварително договорена между страните. Счита за напълно произволно, необоснавно и в разрез със събраните по делото доказателства даденото от съда тълкуване на поетите с нотариалния акт задължения от страна на ответника-купувач „Клайммат“ООД. Позовава се на това, че в процесния договор е било предвидено изричното задължение на купувача да изгради за своя сметка отклонения от линейните инфраструктурни обекти от границата на имота до точките на свързване в изгражданите обекти, заедно с всички съпътстващи понижителни/измервателни и пр. спомагателни табла и съоръжения за съвместяване на параметрите на довеждащата инфраструктура с параметрите на обектовата такава. Същото следвало според жалбоподателя и от разпоредбите на приложимия спрямо изграждането им закон, а именно чл.161 ЗУТ, съгласно който възложител може да бъде само собственик на имота, какъвто не е ищецът.

Подробни съображения в тази насока са изложени в обстоятелствената част на въззивната жалба.

3

Искането към съда е да се отмени изцяло първоинстанционното решение и да се постанови друго, с което предявените от НКИЗ искове с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.92, ал.1 ЗЗД да бъдат уважени, както и да бъдат отхвърлени като неоснователни предявените от ответника „Клайммат“ООД насрещни искове с правно основание чл.87, ал.3 ЗЗД и чл.55, ал.1, предложение трето ЗЗД като неоснователни.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК е постъпил отговор на подадената въззивна жалба от насрещната страна „Клайммат“ООД, подадена чрез процесуалните му представители адв. М.

К. и адв. Х. Х..Оспорва се в отговора въззивната жалба като неоснователна и се иска потвърждаване на обжалваното първоинстанционно решение като правилно.

Софийски апелативен съд, намира, че въззивната жалба като подадена в законоустановения срок и срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, е процесуално допустима. След като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съобразно изискванията на чл.235 от ГПК във вр. с чл.269 от ГПК, приема за установено следното от фактическа и правна страна :

Производството пред първоинстанционния съд е образувано по искова молба на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД против „Клайммат“ООД, с която са предявени срещу него обективно, кумулативно съединени искове: за разваляне на договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен с Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. на нотариус Р. Г., с район на действие РС-Сливница, под № *** от регистъра на НК, поради неизпълнение на договорни задължения на купувача, по т.6 и т.9.4 от договора – чл.87, ал.3 от ЗЗД, както и за осъждането на „Клайммат“ООД да заплати на „Национална компания Индустриални зони“ЕАД договорна неустойка, поради развалянето на договора за покупко-продажба, съгласно т.11 от Нотариален акт № 87, том IV, рег. № 2600, дело № 638/26.11.2015г. в размер на сумата от 33 918.19 лева – чл.92, ал.1 от ЗЗД.

В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения, че ищецът в качеството му на продавач е сключил с ответника договор за покупко-продажба, обективиран в съдържанието на Нотариален акт № 87 по нот. дело № 638/26.11.2015г. на Р. Г., по силата на който е прехвърлил на последния правото на собственост върху УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VII - 000273 (седми за имот планоснимачен номер двеста седемдесет и трети), индустриална и бизнес зона, квартал № 12, находящ се в местността „Спорното”, с.

***, община Божурище, област София, за изпълнение на инвестиционен проект „Производствена база“ срещу покупна цена в размер на 339 181.99 лева с ДДС.

Изложено е още в исковата молба, че договорът е сключен на основание чл. 22а, ал.

10, т. 1 от Закона за насърчаване на инвестициите (ЗНИ) и по реда на Глава четвърта (чл. 28 и следващите) от Правилника за прилагане на закона за насърчаване на инвестициите (ППЗНИ). Сочи се от ищеца, че възможността да се закупи имот без търг или конкурс, съгласно чл. 15, ал. 1, т. 3 от ЗНИ, представлявала прилагане на насърчителна мярка за инвестициите, получили сертификат по чл. 20, ал. 1, т. 1 от ЗНИ като клас А, клас Б или приоритетен проект. В тази връзка, ответникът „Клайммат“ ООД имал издаден сертификат 4 за инвестиция клас Б, № Б-13/17.11.2015 г., с валидност до 17.11.2018г., който бил продължен с две години (сертификат за инвестиция клас Б, № Б-13-1/25.10.2018 г.). Ищецът поддържа още в исковата си молба, че купувачът по договора за покупко – продажба на недвижим имот не е изпълнил свое задължение по договора и ЗНИ, а именно да изпълни инвестиционния си проект в срок от три години, считано от сключването на договора за покупко-продажба – 26.11.2015г., който срок бил продължен с още две години. Излага още, че ответникът не е изпълнил и задълженията си да не обременява имота с вещни тежести, както и да не се разпорежда с него, поради което сключеният с Нотариален акт № 87 по нот.дело № 638/26.11.2015г. договор за покупко – продажба на недвижим имот подлежал на разваляне.