Решение № 2560 от 07.07.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2560 гр. В., 07.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – В., 20 СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Орлин Чаракчиев при участието на секретаря Ани Люб. Динкова като разгледа докладваното от Орлин Чаракчиев Гражданско дело № 20233110111982 по описа за 2023 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е образувано по предявени от С. И. Д., ЕГН: **********, с адрес: гр.

В., ж.к. Вл. В. № * срещу Р. В. Р., ЕГН: **********, с адрес: гр. В., м-ст Т., ул. № *, № * обективно и кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 149 от ЗЗД и чл. 92, ал.1 от ЗЗД за осъждане на ответницата да заплати на ищеца следните суми: сумата от 500,00 лв., представляваща платен гаранционен депозит по чл. 15 от договор за наем от 16.05.2023 г., както и сумата 500,00 лв., представляваща неустойка по чл. 21 от договор за наем от 16.05.2023 г., ведно със законната лихва върху всяка главница , считано от датата на депозиране на исковата молба - 19.09.2023 г., до окончателното им изплащане.

Ищецът твърди чрез адв. Б. Б., че на 16.05.2023 г. страните сключили писмен договор, по силата, на който ответницата му отдала под наем собствен недвижим имот, находящ се в гр. В., м-ст "Тр.“, ул. „*-та“ N o *срещу месечен наем от 500,00 лв. Поддържа, че при подписване на договора внесъл сума за депозит в размер на 500,00 лв., съгласно клаузата на чл. 15 от договора. Излага се, че около два месеца живял в имота заедно с приятелката си Я.Ст.Р., когато в нарушение на уговореното в чл. 20, б. „б“ едномесечно предизвестие, ответницата им дала по-малко от 12 часа да се изнесат и ги заплашила, че ако не го направят ще им изхвърли багажа, поради което те се изнесли. Ищецът сочи, че с покана получена от ответницата на 07.08.2023 г. я поканил да му върне заплатения депозит по чл. 15 от договора, както и да му заплати сумата от 500,00 лв., обезщетение уговорено в чл. 21 в размер на един наем за неспазване на едномесечното предизвестие, но това не било сторено.

По изложените съображения моли за уважаване на исковете. Претендират се и разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от Р. В. Р., чрез адв. Е. Ц., с който исковете се оспорват изцяло по основание и размер. Сочи, че с ищеца са сключили договор за наем от 16.05.2023 г., с участието на посредник Д.С.П. от „Х.п.” ООД. Тъй като наемателят нямал средства брокерът платил на ответницата в лично качество както капаро от 250,00 лв., срещу което тя се задължила в срок до 16.05.2023 г. да подпише договор за наем от 500,00 лв. на месец, така и депозита от 500,00 лв. по чл. 15 от договора. Излага, че при подписването му на наемателя били предадени ключ за вратата на двора и за външната на апартамента. Поддържа, че не бил съставен опис на обзавеждането в наетия имот.

1

Твърди, че с капарото от 250,00 лв. бил погасен наемът за периода 16.05.2023 г. - 31.05.2023 г., а наемите за месец юни и юли 2023 г. били платени със закъснение. Излага, че не са издавани разписки за платените суми за наем и консумативи - вода и ел. енергия. Сочи, че във връзка с ползването на наетия имот направила опит да разговаря по телефона с наемателя, който не върнал обажданията, поради което на 19.07.2023 г. около 20:00 ч. след поредно позвъняване без отговор, почукала на прозореците и входната врата на наетия имот, но никой не отключил. Поради това отключила входната врата и намерила наемателя и приятелката му да стоят на тъмно, а на исканията да изясни защо не отваря, ищецът неочаквано реагирал гневно и я заплашил с ТИМ. От своя страна ответницата го уведомила скоро да очаква връчване на предизвестие за прекратяване на договора за наем, като наемът бил платен за юли, а предвид внесения депозит имотът можел да се ползва до изтичане на едномесечното предизвестие. Излага, че по-късно нейн близък я уведомил, че наемателят и неговата приятелка напуснали имота около 03:00 ч. на 20.07.2023 г., като тя не била уведомена предварително за освобождаването и финансовите им взаимоотношения не били уредени, нито били предадени двата ключа. Поддържа, че предвид липсата на посочени адреси за кореспонденция в договора и умишленото напускане на имота през нощта, била обективно препятствана да връчи предизвестие за неговото прекратяване. Сочи, че на 20.07.2023 г. Я. Р. и нейната майка М.С. се срещнали с брокера за изясняване на ситуацията.

Счита, че договорът е прекратен считано от 07.08.2023 г., на която дата получила поканата от ищеца. Поддържа, че не е възпрепятствала последния да ползва имота, нито го е отстранила от него. Сочи, че той е прекратил едностранно договора без да връчва предизвестие, въпреки че знаел нейния постоянен адрес, като не върнал ключовете, съответно не предал имота, а имал и задължения за наем и консумативи, поради което е налице неизпълнение на задълженията му по чл. 16, б. „а“ до „г“ вкл. от договора. Излага, че след напускането на жилището на 20.07.2023 г. в него са оставени включени ел. уреди, както и осветлението на общите части. Оспорва твърдението, че е дала срок от 12 ч. на ищеца да се изнесе, по време на разговора им на 19.07.2023 г. По изложените съображения моли за отхвърляне на исковете. В условията на евентуалност прави възражение за прихващане на исковите суми със следните вземания към ищеца - сумата от 116,67 лв., представляваща дължим наем за периода от 01.08.2023 г. до 07.08.2023 г., сумата от 6,44 лв., представляваща задължение за ползвани 2 куб.м. вода за периода 19.06.2023 г. - 18.07.2023 г., сумата 42,56 лв., представляваща дължима ел. енергия за периода 27.06.2023 г. - 07.08.2023 г. Претендират се и разноски.

В о.с.з. ищецът се явява лично, представлява се и от адв. Н. Б. и адв. Б. Б., чрез които поддържа изразената позиция по спора.

В о.с.з. ответникът се явява лично, представлява се от адв. Е.Ц., чрез който поддържа изразената позиция по спора.

Ответникът доразвива подробно доводите си в депозираната писмена защита.

За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното от фактическа и правна страна:

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 149 от ЗЗД и чл. 92, ал.1 от ЗЗД.

За успешното провеждане на исковата защита в тежест на ищеца е пълно и главно да докаже следните правнорелевантни факти, от които се ползва – по иска с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 149 от ЗЗД - заплащането на депозит по договор за наем от 16.05.2023 г. сключен с ответника - наемодател; договорът за наем да е прекратен около два месеца след сключването му от наемодателя без предизвестие със заплаха, че следва да напуснат имота в срок от 12 часа, като в противен случай ще им бъде изхвърлен багажа; към момента на прекратяването наемателят да не е имал задължения към наемодателя по договора, чието изпълнение да е било обезпечено с предоставения депозит. По иска с правно основание чл.

92, ал.1 от ЗЗД - валидно уговорена неустоечна клауза в чл. 21 от договора, както и че се е сбъднал фактическия състав за начисляване на неустойката поради неспазване на едномесечното предизвестие за прекратяване на договора; размер на вземането за неустойка.

В случая на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и 4 от ГПК по делото е прието за безспорно и ненуждаещо се от доказване обстоятелството, че страните са сключили договор за наем от 16.05.2023 г. с ищеца - наемател и ответницата – наемодател, а и това се установява от приложения на л. 4-5 като доказателство по делото препис от договор за наем на имот находящ се на адрес: гр. В., м-ст „Т.“, ул. „*“ № *. В чл. 19 страните са уговорили срок на договора от 12 месеца считано от 16.05.2023 г. На следващо място видно от текста на 2 договора в чл. 15 от същия е постигната договорка, че с подписването му наемателят внася сумата от 500,00 лв., която се предава на наемодателя за съхранение за срока на действие на договора. В чл. 16 е посочено, че наемодателят има право да се удоволетвори от депозита в четири случая: ако наемателят откаже да върне имота в уговорения срок и/или до предаде не в състоянето на подписването; ако наемателят не плати месечния си наем; ако наемателят не плати месечните си консумативни разходи, след напускане на имота; ако наемателят прекрати договора без минимум месец предизвестие. В чл. 18 е предвидено, че при липса на някое от горните нарушения наемодателят е длъжен да върне пълния размер на депозита.

Съгласно чл. 20 договорът се прекратява с изтичане на срока или с едномесечно предизвестие, а съгласно чл. 21 при прекратяване без предизвестие неизправната страна дължи обезщетение в размер на един наем.

Доколкото страните не оспорват подписите положени в процесния договор, то и съдът приема, че те са обвързани от волеизявленията направени в него. С оглед на това и предвид обстоятелството, че договорът съдържа всички изискуеми съгласно чл. 228 от ЗЗД съществени елементи на твърдяното от ищеца облигационно правоотношение – страни, предмет, срок, наемна цена, то съдът приема, че между страните е възникнало валидно наемно правоотношение, съответно договорът валидно е породил уговорените в него права и задължения за страните – за ищеца като наемател, а за ответника като наемодател.

На следващо място ответникът не е оспорил, че договореният в чл. 15 от договора депозит в размер на 500,00 лв. му е предаден, а и текстът на клаузата сочи, че той се предава на наемателя с подписване на договора, поради което съдът приема, че с поставяне на подписа си в договора ответникът е признал извънсъдебно неизгодния за него факт, че е получил процесната сума за съхранение на основание чл. 149 от ЗЗД, в обезпечение на задълженията на наемателя по договора.

Основният спор по делото се концентрира около въпроса дали са възникнали предпоставките за връщане на внесения депозит от наемодателя на наемателя, които предвид уговореното в чл. 18 от договора изискват ищецът-наемател да не е допуснал някой от четирите изрично посочени в чл. 16 случаи на договорно неизпълнение, като с отговора на исковата молба ответникът е обосновал правото си да задържи депозита с твърдението, че ищецът прекратил договора без едномесечно предизвестие, както и че наемателят задължение за наемна цена и консумативи. Същевременно ищецът твърди, че ответникът е страната, която прекратила договора без едномесечно предизвестие със заплахата, че следва да напуснат имота в срок от 12 часа, като в противен случай ще им бъде изхвърлен багажа.

От горното е видно, че страните нямат противоречие относно правнорелевантния факт, че наемният договор е бил прекратен предсрочно. Спорни обаче са причините за прекратяването на облигационната връзка посредством неговото едностранно разваляне по смисъла на чл. 87, ал.2 от ЗЗД без даване на срок за изпълнение на неизправната страна, включително коя страна го е инициирала и с какви фактически действия, като на ищеца е възложена доказателствената тежест да установи в процеса, че това е ответницата, което обаче съдът приема за недоказано по следните съображения:

За установяване на твърденията си в исковата молба, че заедно с неговата приятелка са били заплашени от ответницата да напуснат имота до 12 часа, като в противен случай ще им бъде изхвърлен багажа и така договорът бил развален едностранно от последната без предизвестие, ищецът е ангажирал показанията на водените свидетели Я. Ст.Р. и М.Г.С..

Първата свидетелка сочи, че ответницата им била наемодател с ищеца, както и че на 19.07.2023 г., около 23:00 ч. влязла в квартирата и ги заплашила, че ще извика някой от нейното семейство да им изхвърли багажа ако не се изнесат, от което те се уплашили и напуснали жилището. Преди да излезе казала, че иска да го напуснат до събота сутринта, защото не ги харесва и не иска да живеят там. Излага, че не може да си спомни точните думи на ответницата. Сочи, че брокерът им върнал надплатена сума от 200,00 лв. преди да се нанесат в наетия имот. Излага, че лично давала сумите за заплащане на вода и ток и нямат задължения за консумативи. Поддържа, че в деня след напускане на жилището искала да си потърси правата по договора и потърсиал брокера по сделката. Излага, че в проведения пред нея между него и ответницата телефонен разговор не са я уведомявали, че са напуснали жилището, като целта на обаждането било да разберат кога да напуснат, а тя казала до събота сутрин.

Разпечатката съдържа 28 от 51 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b7a52b6a-8744-4213-a2b6-593756ea0982