Решение № 15679 от 15.08.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15679 гр. София, 15.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 141 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА АЛ. ЛАЗАРОВА като разгледа доклад.ото от СИЛВИЯ СТ. ХАЗЪРБАСАНОВА Гражданско дело № 20231110123758 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.124 и сл. от ГПК.

Образу.о по искова молба на „Х...“ АД против Б. И. Н., с която са предявени обективно евентуално съединени искове с правно осно.ие чл. 51 от ТЗ, вр. чл. 79, ал.1 от ЗЗД за заплащане на сумата от 3 420 евро, представляваща възнаграждение по Договор за посредничество при покупко-продажба на имот от 08.03.2023 г., както и иск с правно осно.ие чл.92 ЗЗД за заплащане на сумата от 4 250 евро, представляваща неустойка по т.7.1 от договора, ведно със законна лихва върху сумата, считано от датата на исковата молба до окончателното плащане.

Ищецът „Х...“ АД твърди, че на 08.03.2023 г. сключили с Б. И. Н. Договор за посредничество при покупко-продажба на имот от 08.03.2023 г., а именно: едноетажна тухлена сграда, със застроена площ от 60 кв.м., заедно с дворно място, в което е построена сградата, с площ от 700 кв.м., находящо се в гр. София, квартал Панчарево, улица Здраве № 28. В изпълнение на договора „Х...“ АД извършило оглед и заснемане на имота за своя сметка, консултирало ответника за оптимална цена на имота и за сроковете за продажба, рекламирало имота и го предлагало на клиенти от базата си данни. В резултата на тези действия бил открит купувач на имота – Р. К... Х., за което представя писмени доказателства.

Бъдещият купувач превел по банкова сметка на дружеството 4000 лв. депозит, видно от платежно нареждане от 23.03.2023 г. и сключения договор за гаранция с купувач от 23.03.2023 г. Дружеството посредник свързало страните по сделката като изпратил на всеки един от тях контакт на другата страна и подготвената сделка на електронните пощи за контакт. Въпреки положените от дружеството усилия и след като уведомили продавача, че 1 има купувач на имота, продавачът се отказал от услугите на ищеца по договора за посредничество. Единствената причина за неподпис.ето на договор между продавача и купувача е отказът на ответника от договора за посредничество. ПоР. това моли ответникът да бъде осъден да заплати сумата от 3420 евро, представляваща възнаграждение по Договор за посредничество при покупкопродажба на имот от 08.03.2023 г. В условията на евентуалност спрямо иска за възнаграждение, претендира неустойка по т.7.1 от договора в размер на 4250 евро, представляваща 5 % от посочената в т. II от същия договор цена, ведно със законна лихва върху сумата, считано от датата на исковата молба до окончателното плащане. Претендира разноски.

Ответникът Б. И. Н. е подал отговор на исковата молба, в който оспорва исковете по осно.ие и размер. Не оспорва сключ.ето на договор за посредничество между страните от 08.03.2023 г., но веднага след подпис.ето му започнало агресивно поведение от страна на служители на ищеца, които упражнили недопустим натиск върху ответника и семейството му по отношение на продажната цена на описания имот и условията за заплащане на комисионна и самата продажна цена, включително за подпис.е на съгласие за продажна цена под определената в договора. ПоР. това на 21.03.2023 г. ответникът изпратил уведомление за прекратя.е на договора на ищеца на адреса на който било регистрирано седалището на ищеца в гр. Варна. Оспорва да е бил извърш. оглед на имота, както и споразумение за консултантски услуги от 23.03.2023 г. и договор за гаранция с купувач от същата дата, като съставени за целите на настоящото производство и след прекратя.е на договора между страните. Оспорва сумата от 4000 лв. да е платена от потенциалния купувач. Излага подробни правни съображения за характера на договора за посредничество. Моли за отхвърляне на иска.

Съдът, след като взе предвид събраните по делото доказателства и след като обсъди доводите на страните, намира следното от фактическа страна:

Не се спори между страните и се установява от представения договор за посредничество за покупко-продажба на недвижим имот от 08.03.2023 г., че между ищцовото дружество, в качеството на довереник, и ответника, в качеството на доверител, е възникнало облигационно правоотношение, по силата на което довереникът се задължил да посредничи за продажба на описания в договора имот срещу уговорено възнаграждение.

Съгласно чл. 2 от договора задълженията на посредника са следните: да извърши за своя сметка оглед и заснемане на имота и да подготви за своя сметка материали за рекламата на имота включително да рекламира същия със средства и по начини каквито сам прецени за удачни (включително, но не само физически рекламни материали, по електронен път, в собствени офиси и/или чрез партньорски агенции в страната и чужбина и по всякакви други начини, които „Х...“ прецени за удачен), като вземе предвид най-добрият интерес на продавача, особеностите на имота, района, в който се намира последния и други относими за продажбата предпоставки; да осъществява комуникация с потенциални купувачи и да предоставя информация за имота, включително да организира огледи на имота с потенциални купувачи, от името и за сметка на продавача да получава гаранционен депозит 2 от потенциален купувач, обезпечаващ сключ.ето на сделката както и да прекрати предлагането на имота при подпис.ето на договор с купувач; да участва в процеса на договаряне на условията между страните като включително, но не само да съдейства при договаряне на условията на покупко-продажбата, да съдейства за подпис.е на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба на имота; да консултира продавача относно обичайните документи за продажбата на имота, като изготвя, предлага и получава при поиск.е достъп до същите и да подсигури организационно сделката включително сключ.ето на окончателен договор. Съгласно чл. 3 от договора продавачът се задължава да заплати на „Х...“ еднократно възнаграждение в размер на 3% /три процента/ без включен ДДС от договорената с краен купувач продажна цена на имота, но не по-малко от 1000 /хиляда/ евро без включен ДДС. Уговорено е, че възнаграждението е дължимо в деня на сключ.е на предварителен договор за покупко-продажба на имота, а ако не е сключен такъв - в деня на сключ.е на окончателен договор за прехвърляне на правото на собственост върху ИМОТА. В чл. 5.2 е уговорено, че продавачът е длъжен да се въздържа от всякакво действие, бездействие и/или поведение, което възпрепятства „Х...“ да осъществи целта на договора включително, но не само рекламиране на имота самостоятелно или чрез друг посредник, осъществя.е на преки контакти с лица /брокери, агенти, собственици на имоти, купувачи или наематели и/или други/, които са участвали в огледи или преговори, организирани от „Х...“, сключ.е на сделки с тези или други лица по отношение на имота, без посредничеството на „Х...“, както и необосно. отказ от действие (включително, но не само явя.е пред нотариус, снабдя.е с документи и др.), необходимо за изпълня.е целта на договора, като всяко наруша.е на задължение по настоящата точка се приравнява на пълно неизпълнение на Договора.

Съгласно чл. 7.1. от договора в случай на пълно неизпълнение на Договора, неизправната страна се задължава незабавно да изплати на изправната страна неустойка за неизпълнение в размер на 5 % (пет на сто) от цената по т. 2 по-горе.

Представено е споразумение за предоставени консултантски услуги и посредничество за покупка на недвижим имот от 23.03.2023 г., сключено между Р. Х. К., от една страна и ищцовото дружество, от друга, по силата на което Р. Х. К. е изявил желание в случай, че прецени да придобие имота лично или чрез другиго, да продължи да ползва възмездно посредничеството на „Х...“ по сделката за придоби.е и съпътстващите я правни и фактически действия - при условията, посочени в споразумението. Посочено е, че процесният имот се предлага за продажба на офертна цена от 100 000 евро.

Представен е договор за гаранция с купувач от 23.03.2023 г., сключен между Р. Х. К., от една страна и ищцовото дружество, от друга, видно от който възложителят Р. Х. К. се е задължил да преведе по посочената банкова сметка на изпълнителя сумата в размер на 4 000 лв., представляваща гаранция за закупу.е на процесния имот срещу задължение на ищцовото дружество при приемане на офертата от продавача и при писмено договорени условията за покупка с продавача на описания имот, да прекрати огледите с други купувачи на имота и да организира подпис.ето на предварителен договор. Съгласно т.2 от договора продажната цена на имота е в размер на 95 000 лв., като е определен срок за сключ.е на предварителен 3 договор – до 01.04.2024 г.

По делото е представено и преводно нареждане от 23.03.2023 г., видно от което дружеството „Е...“ ООД е заплатило по сметка на ищеца сумата в размер на 4000 лв., като осно.ие е посочено „по договор“. С платежно нареждане от 12.04.2023 г. ищецът е върнал внесения от „Е...“ ООД депозит в размер на 4000 лв.

Представена е справка за актуално състояние на „Е...“ ООД към 18.03.2024 г., видно от която Р. Х. К. е управител и съдружник в посоченото дружество.

Представена е електронна кореспонденция между страните, видно от която същите са обсъждали продажната цена на имота, евентуални купувачи и сключ.е на предварителен договор за имота. От кореспонденцията става ясно, че на 23.03.3034 г. ищецът е уведомил ответника за намирането на купувач, както и че е получил стоп-капаро от него. Установява се, че брокерът е уведомил клиента си, че купувачът бил готов да заплати 80 000 евро за имота, доколкото същият бил проблемен, при което ответникът се е противопоставил на цената от 80 000 евро, като е последвала аргументация от страна на брокера, че имотът е доста проблемен, поР. което било много трудно да се достигне пазарна цена над 85 000 евро.

Впоследствие брокерът убедил купувача да закупи имота на цена от 95 000 евро. На 29.03.2023 г. ответникът е уведомил ищеца, че се отказва от продажбата на имота.

Установява се още, че ищецът „Х...“ АД е изпратил на имейл-адресите на ответника и на Р. Х. К. данни за контакт с продавача, съответно с купувача на имота.

Представено е уведомление за прекратя.е на договора за посредничество от 08.03.2023 г., отправено от ответника Б. И. Н. до ищеца, като не се спори между страните, че уведомлението е получено от ищовото дружество в края на месец април 2023 г., респективно договорът е действал между страните около месец и половина.

Не се спори между страните и се установява от представения договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 18, том V, рег. № 6120, дело № 714/2023 г., че на 04.08.2023 г. ответникът е продал процесния имот на „С...“ ЕООД срещу продажна цена в размер на 95 000 евро.

Представени са писмени доказателства относно собствеността на процесния имот.

От разпита на свидетеля И. С. П., се установява, че работи при ищеца „Х...“, като старши брокер. В тази връзка познавал Б., който се обърнал към тях за продажба на къща в кв. Панчарево. Ответникът се свързал с техния кол център и помолил да го консултират относно продажба на имота, след което свидетелят му се обадил. Посетили имота, като в същия не живеел никой. Представлявал стара къща на два етажа, приземен етаж и втори със спалня, на първия етаж имало три преходни стаи. В съседство живеел вуйчо или чичо на ответника, като преди това парцелът бил общ. Сочи, че подписали договор за посредничество с Б., съгласно който са определили срок и сума, която ще получи ответникът в този срок. Заявява още, че първият оглед направили с Б., след което свидетелят отишъл и снимал имота. Публикували го в различни интернет портали, позвънили и на клиенти от тяхната база данни, които са имали сходно търсене за такъв тип имот. Тъй като към имота 4 имало интерес, организирали 10 огледа за един ден. Открили купувач, който проявил интерес още при първия оглед и оставил капаро, казвал се Р.. Подписали документите с него, като стоп капарото било платено по банков път. С двете страни комуникацията се осъществявала по телефон, по вайбър. Свидетелят уведомил Б., че има купувач. Заявява, че при огледа имотът бил отворен, не бил заключ.. Б. му казал на първия оглед, че имотът не се заключва, имало стара врата. В деня на процесния оглед свидетелят се обадил на Б., за да го попита дали иска да отиде с него, но Б. отказал. След огледите свидетелят отново му се обадил, за да му съобщи резултата. При предявя.е на електронната кореспонденция на свидетеля, последният сочи, че същата е представена в цялост. Свидетелства, че не се е стигнало до сключ.е на сделка, защото Б., след като свидетелят му е казал, че има купувач, започнал да увърта относно парите, за които са се разбрали. Подписали били договор за сума от 85 000 евро, които Б. щял да получи, като се намерил купувач, склонен да даде повече, т.е. 95 000 евро. Свидетелят посочва, че в един от телефонните разговори, Б. му казал, че шефът му не бил съгласен да продава с тях, като той щял да намери купувач, на който няма да плаща комисионна. След което кореспонденцията с ответника станало невъзможна, не отговарял на телефона и вайбър. Заявява, че поР. тази причина сделката пропаднала и върнали стоп капарото на купувача. Сочи още, че преди намирането на купувача, Б. не е казвал, че иска да се отказва от услугите им, като писмени документи получили около 2 месеца след кореспонденцията във вайбър. Заявява, че Р. веднага оставил капаро и подписали Договор за гаранция, че иска да закупи имота, цената, която коментирали била 95 000 евро, свидетелят не е говорил с Б. за цена по-малка от 85 000 евро. Първоначално били предложили цена 85 000 евро, след което свидетелят успял да убеди клиента за 95 000 евро. Допълва, че е говорил и с майката на Боби, като не са коментирали прекратя.е на договора. Свидетелства, че за подпис.е на договора за посредничество Боби отишъл в техния офис в ж.к. „Младост 1“, ул. „Андрей Сахаров“ 16, уговорили условията и тогава той се запознал с договора.