Решение № 1319 от 21.06.2022, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1319 гр. Бургас, 21.06.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIX СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Александър Д. Муртев при участието на секретаря РАДОСТИНА В. ТАВИТЯН като разгледа докладваното от Александър Д. Муртев Гражданско дело № 20212120108395 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по повод искова молба от А. С. Т., ЕГН:

**********, чрез адв. Д.Д. против "АСТАНА СТРОЙ" ООД с ЕИК ***, " АНГАРА ТРУП I" ООД с ЕИК *** и Н. С. С. с ЕГН **********.

В исковата молба се твърди, че на 09.06.2019 г. между ищецът А.Т. и ответниците "АСТАНА СТРОЙ" ЕООД и " АНГАРА ГРУП I" ООД се сключват Предварителен договор за покупко-продажба на идеални части от ПИ с идентификатор *** и Споразумение за съдействие на ищеца да закупи СОС - апартамент с идентификатор ***, който е на "груб строеж". В чл. 4, ал. 3 от Споразумението, "АНГАРА ГРУП I" ООД, която изпълнява довършителни работи в сградата на ул. *** в гр. С., в която се намира СОС с идентификатор ***, гарантира на ищеца, че разрешение за ползване на сградата ще се получи в 6-месечен срок от нотариалното изповядване на сделката по прехвърлянето на собствеността. В Споразумението се поема задължение към ищеца за плащане на месечна неустойка, за времето след изтичане на 6 месеца от датата на изповядване на сделката. Договаря се, че при забава в издаването на разрешение за ползване до една година от датата на изповядване на сделката, дължимата неустойка ще е в размер на 750 евро, като тя се удвоява за всяка следваща година, т. е. за времето до 28.06.2020 г. тя е 750 евро, а след това - до 28.06.2021 г. договорената месечна неустойката е в размер на 1500 евро.

За задължението по т. 4, ал. 3 от Споразумението като солидарно отговорни с "АНГАРА ГРУП I" ООД встъпват и другите двама ответници - "АСТАНА СТРОЙ" ЕООД, понастоящем вече ООД и представляващия и двете дружества ответник Н. С. С. лично.

Сделката, с която в груб строеж ищецът придобива апартамент № **, на две нива, 1 със застроена площ от 197, 08 кв. м., на 5 и 6 етажи в сградата, находяща се на ул. *** в гр.

С., който съгласно одобрените КККР представлява СОС с идентификатор ***, е изповядана на 28.06.2019 г., т. е. 6-месечния срок в който следва да се получи Разрешение за ползване на сградата е изтекъл на 28.12.2019 г.

Твърди се още, че до момента все още няма издадено разрешение за ползване на сградата, а както от "АСТАНА СТРОЙ" ООД, така и от солидарно отговорните с него "АНГАРА ГРУП I" ООД и Н. С. С. - лично, няма извършено плащане на каквато и да е част от обещаните от "АНГАРА ГРУП I" ООД в т. 4 на Споразумението по 750 евро месечно за времето до 28.06.2020 г. и по 1500 евро месечно за след това.

За събиране на вземането си ищецът е инициирал заповедното производство по ч.гр.д. № 6118/2021 г. на БРС срещу тримата солидарни ответници, но е депозирано възражение от тяхна страна.

Предвид изложеното е направено искане да се постанови решение, с което да се приеме за установено по отношение на страните, че съществува задължение на ответниците "АСТАНА СТРОЙ" ЕООД с ЕИК ***, " АНГАРА ТРУП I" ООД с ЕИК *** и Н. С. С., ЕГН:

********** – лично, в размер на 20 536. 22 лв. представляваща левовата равностойност на обезщетението за въвеждане на сградата в гр. С., *** в експлоатация, в размер на 1500 евро на месец за времето от 30.03.2021г. до 29.0.2021г. и 3000 евро на месец за времето от 30.06.2021г. до 30.08.2021г., ведно със законната лихва върху нея считано от 31.08.2021г. – до окончателното плащане на задължението. Заявена е претенция за разноски.

Извън срока по чл.131 от ГПК е подадена молба от Н. С. С. – лично и в качеството му на управител на “АНГАРА ГРУП -1” ООД, с който е оспорена основателността на иска.

Направени са и възражения за нищожност на клаузата за неустойка, а при условията на евентуалност и правоизключващо възражение за недължимост на сумата, поради липса на възникнала солидарна отговорност за солидарните длъжници.

След съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, доводите на страните и разпоредбите на закона, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 09.06.2019 г. между " АСТАНА СТРОЙ" ЕООД (купувач) и А. С. Т.

(продавач), с който продавачът се е задължил да продаде, а купувачът се е задължил да закупи собствените на продавача 19, 5 % ид. ч. от поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София, находящ се на адрес гр. С., ***. Уговорено е също така окончателният договор да бъде сключен в срок до 28.06.2019 г.

Представено е и Споразумение от 09.06.2019 г., сключено между " АНГАРА ГРУП – I" ЕООД (изпълнител) и А. С. Т. (купувач), с което страните са се договорили изпълнителят, в чиято полза е вписана договорна ипотека върху посочен по-долу недвижим имот, да съдейства на купувача да закупи притежаван от "М СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН" ЕООД недвижим имот, находящ се в гр. София, в сграда с офиси и подземни гаражи на ул.

***, изградена в степен на завършеност "груб строеж", нанесена в КККР на гр. София като сграда с идентификатор ***. 1, а именно: апартамент № ** на две нива, 2 разположен на пети и шести етажи в сградата, с обща застроена площ от 197, 08 кв. м., който ипотекиран апартамент е нанесен в КККР на гр. София като СОС с идентификатор ***, заедно с припадащото се на обекта мазе № ** с площ от 2, 25 кв. м., както и 9, 40 % ид. ч. от общите части на сградата, равняващи се на 30, 46 кв. м. и заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата, като заплати цената на същия в размер на 391 000 лв. по банкова сметка на изпълнителя. В чл. 4, ал. 3 на това споразумение е уговорено, че изпълнителят гарантира на купувача, че обектът ще получи разрешение за въвеждане в експлоатация в срок до 6 месеца от датата на изповядване на сделката в нотариална форма, като при забава в този срок изпълнителят дължи на купувача обезщетение в размер на 750 евро месечно за периода от изтичане на 6 месеца от датата на изповядване на сделката до 1 година от същата, а при забава с повече от една година неустойката се удвоява за всяка следваща година. В ал. 4 на същия член от споразумението е уговорено, че за обезпечаване на задължението на изпълнителя по предходния текст страните се договарят да открият специална банкова сметка, в която да бъде внесена сумата от 9 000 евро, служеща като обезпечение на задълженията за неустойка по предходния текст, като при наличие на предпоставките за получаване на неустойка купувачът има право да усвои съответната сума за всеки месец поотделно. Уговорено е също така, че при достигане в тази сметка на сумата от 4 500 евро изпълнителят е длъжен да я допълни до първоначалния размер в 15-дневен срок от достигане на сумата от 4 500 евро или по-малка сума.

Непосредствено след чл. 4, ал. 4 на споразумението се съдържа клауза, съгласно която за изпълнение на задължението на изпълнителя по горната точка, солидарно с него отговарят Н. С. С. и "АСТАНА СТРОЙ" ЕООД.

Споразумението е подписано от изпълнителя, от купувача, както и от Н.С. в качеството му на представител на "АСТАНА СТРОЙ" ЕООД и в лично качество като солидарен длъжник.

По делото е представен Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 171, т.I, рег. № 8384, дело 153/2019 г. от 28.06.2019 г., с който "М - СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН" ЕООД е продало на А. СЛ. Т. описания в споразумението от 09.06.2019г. апартамент, представляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, като изрично е посочено, че сградата, в която се намира апартаментът, е изградена в степен на завършеност "груб строеж".

Представен е и нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 26, т. VI, рег. № 7280, дело № 593 от 16.10.2017 г. на нотариус Х. В., рег. № *** в регистъра на НК, с който "М - СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН" ЕООД е учредило в полза на " АНГАРА ГРУП –I" ЕООД, договорна ипотека върху собствени на първото дружество недвижими имоти, находящи се в гр. София, в сграда с офиси и подземни гаражи на ул. ***, изградена в "груб строеж", един от които е и закупеният от ищеца впоследствие апартамент – СОС с идентификатор № ***, като е посочено, че ипотеката се учредява за обезпечаване на задължения на "М - СТРОЙ КЪНСТРАКШЪН" ЕООД по сключен между него, в качеството му на възложител, и"АНГАРА ГРУП –I" ЕООД, в качеството на изпълнител, договор за 3 строителство от 09.10.2017 г. за извършването на строително-монтажни и ремонтни работи в собствените на възложителя и на трети лица обекти в сградата, както и в общите части на сградата, построена в гр. София, на ул. ***-***.

При така установена фактическа обстановка съдът намира следното от правна страна:

Предявеният иск е основателен и доказан, но само против ответника "АНГАРА ГРУП –I" ООД, което дружество е поело задължение по отношение на ищеца за заплащане на неустойка, ако закупеният от последния имот не бъде въведен в експлоатация в срок до 6 месеца от нотариалното изповядване на сделката. По делото не се твърди и липсват доказателства обектът да е бил въведен в експлоатация, съгласно изискванията на чл.177 от ЗУТ – чрез издаване на разрешение за ползване на сградата или на удостоверение за въвеждането й в експлоатация (в зависимост от категорията на строежа), поради което съдът намира, че е изпълнено условието за дължимост на уговорената в чл. 4, ал. 3 от споразумението неустойка от страна на "АНГАРА ГРУП –I" ООД.

Съдът намира за неоснователно и недоказано възражението на ответниците, че клаузата за неустойка противоречи на закона и на добрите нрави, тъй като от представения нотариален акт за учредяване на договорна ипотека е видно, че изпълнител на строителномонтажните работи на сградата, в която се намира имотът на ищеца, е било именно "АНГАРА ГРУП –I" ЕООД (понастоящем ООД), поради което следва да се приеме, че именно в тази връзка ответното дружество е поело задължение спрямо ищеца за заплащане на неустойка при неспазване на посочения в споразумението им срок за въвеждане на обекта в експлоатация.

Вярно е, че въвеждането на обекта в експлоатация не зависи единствено от действията на ответното дружество, но въпреки това "АНГАРА ГРУП –I" ООД, представлявано от законния си представител, е поело задължение да отговаря спрямо ищеца за причинените му вреди при евентуално неспазване на горепосочения срок чрез заплащане на уговорената в споразумението неустойка. Следва да се отбележи, че в закона липсва норма, забраняваща поемане на такова задължение, нито това задължение противоречи на добрите нрави, тъй като се установи, че дружеството е едно от лицата, от действията на които зависи въвеждането на обекта в експлоатация.

Неустоечната клауза не е нищожна и поради това, че в споразумението не е изрично предвиден краен предел или фиксиран срок, до който тя може да се начислява, тъй като преценката за накърняване на добрите нрави поради свръхпрекомерност не може да се направи към момента на сключване на договора. Такава клауза за неустойка е в синхрон с общоприетото начало за добросъвестност в гражданските и търговските взаимоотношения поради обстоятелството, че продължителността на времето, за което ще се дължи неустойката е поставено изцяло в зависимост от неизпълнението на неизправната по договора страна. В този смисъл е Тълкувателно решение №1 от 2009 г. на ОСГК на ВКС. Уговорената между страните в чл. 4 от процесния договор неустойка, предвид естеството и размера на задълженията, които обезпечава, изпълнява именно функцията възложена й от закона да обезщети вреди от евентуалната забава на изпълнението и не е 4 нищожна. В случая обезпечава въвеждане в експлоатация на обект за който ищецът е заплатил сумата от 391 000 лв. и за чието изпълнение в процесния договор не са предвидени други обезпечения, като уговорената неустойка е мораторна и се дължи при забава от страна на “АНГАРА ГРУП-1” ЕООД, при изпълнение на основното му задължение по процесното съглашение. Общият размер на неустойката е съобразен с очакваните вреди от неизпълнението.