Решение № 482 от 26.06.2026, Районен съд - Казанлък

РЕШЕНИЕ

№ 482 гр. Казанлък, 26.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КАЗАНЛЪК, ЧЕТВЪРТИ ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и трети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЙОВКА Б. ПУДОВА при участието на секретаря ЕЛИНА М. МАРИНОВА като разгледа докладваното от ЙОВКА Б. ПУДОВА Гражданско дело № 20255510102029 по описа за 2025 година

ЗЗД. за да се произнесе взе предвид следното:

Предявените искове са с правно основание чл.93, ал.2 и чл.86, ал.1 от Ищецът твърди, че на 15.11.2024 год. в качеството на купувач сключил с Д. П. В. като продавач предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с***, представляващ дворно място с площ от 655 кв.м., съставляващо парцел VII – 375, в кв.50 по плана на селото, с построените в него жилищна сграда и гараж. Съгласно чл.9.1 от Предварителния договор, на 15.11.2024 год., в деня на сключването му превел капаро в размер на 22800 лева по посочената банкова сметка. Остатъкът от цената в размер на 91200 лева, съгласно чл.9.2 от договора бил длъжен да заплати на продавача със средства от отпуснат жилищен кредит от банка. На датата на договорения срок за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт - 17.12.2024 год. продавачът Д. П. отказал да се яви пред нотариус като казал, че ще сключи сделката на нова дата, посочена от него, което не се осъществило. Два дни по - късно ответникът /продавачът/ му се обадил, че завишава цената и му поискал допълнителна сума, като получил насрещен отказ. На 19.12.2024 год. ответникът му върнал по банков път сума в размер на 25000 лева, без да го информира предварително за намеренията си.

Тази сума включвала размера на капарото 22800 лв. и разноските, които направил за отпускане на жилищния кредит в размер на 531.79 лв., дължими на основание чл.13/1/ от предварителния договор. От платените от ответника 25000 лева приспаднал договорения размер на капарото 22800 лева и разноските, които направил по отпускане на кредит за закупуване на имота по предварителния договор в размер на 531.79 лева, дължими на основание чл.13 ал.1 от предварителния договор. Приема, че е платена и сумата в размер на 1668.21 лева, която счита като частично погасяване на дължимото 1 обезщетение в общ размер на 22800 лева. Тези действия на ответника приел като отказ от сключения предварителен договор и счита същият за развален поради отказ на продавача да прехвърли собствеността. Правото на отказ от договор и за неговото прекратяване можел да се упражни, както с едностранно изявление, така и с конклудентни действия от една от страните /решение №39/15.05.2014 г. по т.д.№1061/2013 г. на ВКС, I т.о./. На основание чл.10 от предварителния договор, при отказ на продавача от предварителния договор, той дължал връщане на капарото в двоен размер, т.е. 45600 лева.

След получаване на нотариалната покана от ответника, същият в стремежа си да бави плащането на дължимата сума, завел жалба против него и против управителя на “О.“ АД за измама. Жалбата била разгледана и образувана прокурорска преписка №729 от 2025 год., приключила със заключение, че ответникът не е измамен и нямало данни за престъпление. След приспадане на платената от ответника сума в размер на 25000 лева, от които капаро в размер на 22500 лева, разноски по кредита в размер на 531.79 лева и платена сума в размер на 1668.21 лева, която отнася за покриване на дължимото се капаро в двоен размер, същият оставал да му дължи сума в размер на 21131.79 лева, като остатък от неплатеното обезщетение за развален предварителен договор.

С оглед извънсъдебното уреждане на отношенията изпратил на ответника нотариална покана с рег.№ 227, том 1 №5/10.01.2025 г. чрез нотариус Николай К., която ответникът получил лично на 17.01.2025 год. В поканата му бил даден срок да изплати в тридневен срок от получаването дължимата сума, но до момента ответникът не направил плащане. Предвид, че ответникът не спазил дадения му срок в поканата, бил в забава, считано от 21.01.2025 год. и му дължал обезщетение в размер на законната лихва, изчислена върху неплатената сума, до окончателното й изплащане. Размерът на лихвата за забава, считано от 21.01.2025 год. до 02.09.2025 год. възлизал на 1800.16 лева.

На основание чл.127 ал.4 от ГПК, сочи банковата си сметка в “О.“ АД c IBAN:BG55SOMB 9130 1021 4115 01, по която да бъдат изплатени дължимите суми. Налице били предпоставките за завеждане на искове с правно основание чл.93, ал.2 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД, тъй като между страните имало валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, чието изпълнение било обезпечено с даване на задатък, наречен в договора капаро, неизпълнение от страната /продавача/, която получила задатъка и изправност на купувача- изпълнил задълженията си по договора и бил готов да плати договорената цена. Моли съда да постанови решение, с което да осъди Д. П. В., с ЕГН-********** да заплати на Ж. Г. Ч., с ЕГН-**********, сумите: 21131.79 лева, явяваща се остатък от неплатеното обезщетение за развален предварителен договор при условията на отказ на продавача, ведно със законната лихва считано от завеждане на исковата молба до окончателното плащане и 1800.16 лева лихва за забава за периода от 21.01.2025 год. до 02.09.2025 год. Претендира съдебни разноски.

В отговор на исковата молба, подаден срока по чл.131 от ГПК ответникът оспорва предявените искове по основание и размер. С ищеца имали сключен предварителен договор, по който ищецът му превел капаро от 22800 лв. Заявява, че развалил договора поради неизпълнение в срок на купувача на задълженията му по договора - същият не бил готов с парите, както и с избран от страните нотариус съгласно чл.2 от договора. Именно с избран от страните нотариус, а не наложен такъв. Твърди, че до последния ден ищецът не предложил нотариус, а в последния ден му заявил, че трябвало веднага да отиде при нотариус К.. През целия срок на договора напомнял, че 2 последният ден не му бил удобен, тъй като трябвало да кара тежко болната си сестра на лекар в гр.София. Ищецът бил предупреден за това и го уверявал, че ще финализира сделката по-рано. Принуждаването в последния ден, без каквато и да било уговорка, да отиде при този нотариус и то веднага, допълнително го притеснило. И без това вече имал сериозни притеснения за получаване на цялата договорена продажната цена, тъй като действително договорената между тях продажна цена за имота била 170000 лв., но за да бъде отпуснат на ищеца кредит, банката изготвила и предложила този предварителен договор за сума 114000 лв., като го уверила, че под формата на друг кредит щели да му изплатят разликата в цената. Именно поради това неочакваната прибързаност в последния момент и налагането на точно този нотариус, обясненията на купувача, че ще подпишат документи за цена по предварителния договор, изготвени от този нотариус, а после щели да се оправят допълнително за разликата, предизвикали нови опасения и съмнения и не се съгласил с този нотариус. Веднъж вече подписал в банката договор, който бил изгоден на ищеца и на самата банка. Оставало да подпише и неизгоден за него нотариален акт за продажба при този нотариус и да не получи цялата продажна цена. Ето защо на 17.12.2024 г. заявил на ищеца, че няма да отиде при този нотариус, тъй като интересите му няма да са защитени и няма да подпише нотариален акт, който не му гарантирал получаване на цялата продажна цена и тръгвал да кара сестра си за София, тъй като часът им при лекаря бил на обяд. Оспорва, че не е информирал ищеца за връщане на капарото и разходите му. Твърди, че двамата доброволно уредили последиците от разваляне на договора на 19.12.2024 г. в лична среща, на която същият се съгласил да получи обратно капарото, като заедно решили да му заплати и разходите, които направил, по негови твърдения към тази дата в размер на 2200 лв. На същия ден - 19.12.2024 г. след срещата им, отишли до О. да уведомят, че договорът е развален, че уредили отношенията си и че ищецът нямал да усвоява кредита. Там обаче срещнали съпротива от страна на банката по решението им, което довело и до влошаване на отношенията.

Освен по изложените по-горе твърдения, счита, че не дължи на ищеца претендираните неустойка, законна и мораторна лихва. Твърди, че е изправна страна по договора, тъй като изпълнил всички свои задължения по договора като предоставил на продавача всички изискуеми документи, съгласил се продажната цена да бъде изплатена чрез отпуснат кредит, което му създало множество затруднения, посещения в банки, подписване на документи, пускане на оценител в имота, включително и подписване на предварителен договор, който да бъде нагоден, така че на ищеца да бъде отпуснат кредит в точно определен размер. Твърди, че ищецът е неизправна страна по договора, тъй като не изпълнил задълженията си по него като не бил готов в срока на договора със сумата, не бил готов и с избран от страните нотариус. Тъй като с ищеца били в много близки отношения, решил да му покрие доброволно и разходите, които направил, макар и да не бил длъжен да го стори. Той му заявил, че същите възлизат на 2200 лв., а в действителност се оказало, че са в размер на 531.79 лв. съгласно признанията в исковата молба и платежните документи приложени към нея. С оглед изложеното, тъй като бил изправна страна, то не дължал и неустойка. Не дължал и разходите, които ищецът направил за отпускане на кредита, макар на добра воля да му ги платил. В случай, че съдът не приеме съображенията му за недължимост на неустойката, то заявява, че оспорва предварителния договор в частта за неустойката.

Твърди, че клаузата за неустойка, оформена в чл.10 на предварителния 3 договор е нищожна поради накърняване на добрите нрави /чл.26, ал.1 от ЗЗД/, тъй като била уговорена извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функция, и противоречала на принципа на справедливостта и драстично разминавала съотношението между размера на неизпълнението и очакваните вреди. В случай, че съдът не възприемел съображенията му за нищожност, твърди, че неустойката е прекомерна и моли същата да бъде намалена до размера на вредите, които претърпял ищеца, а именно - 531.79 лв., които ищецът признавал в исковата молба и представял документи към нея. Продажна цена била 114 000 лв., а неустойката в размер на 1/5 от същата.

Съобразявайки размера на неустойката с размера на главното задължение, същата позволява реализиране на значителен приход на ищеца и не целяла да задоволи имуществения му интерес като „кредитор“, обезщетявайки го за вредите при неизпълнение, а целяла да го обогати неоснователно. Тъй като счита, че не дължи неустойката, то претенцията за законна лихва също била за неоснователна, а в случай, че съдът намали неустойката, то моли да бъде намалена и законната лихва. Претенцията за мораторна лихва била недопустима и неоснователна. Недопустима, тъй като неустойката сама по себе си имала обезщетителен и санкционен характер и било недопустимо върху това задължение да бъдат начислявани и допълнителни санкции под формата на мораторни лихви. Неоснователна - тъй като не дължал неустойка.

В случай, че съдът приемел, че ответникът дължи неустойка и намали същата като прекомерна, то моли мораторната лихва да бъде намалена.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното:

Съгласно заверено копие на Предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, сключен на 15.11.2024 г. между Д. П. В., с ЕГН********** като продавач и Ж. Г. Ч., с ЕГН-********** като купувач, неоспорен, продавачът се задължил да продаде на купувача следния своя собствен недвижим имот: дворно място с площ от 655 кв.м., съставляващо парцел VII – 375, в кв.50 по плана на с***, с построените в него жилищна сграда и гараж. находящ се в с***.

В чл.9 на предварителния договор е уговорена продажната цена в размер на 114000 лв., платима по следния начин: сума в размер на 22800 лв. представляваща капаро, която купувачът ще изплати по банкова сметка на продавача, а останалата сума в размер на 91200 лв. ще бъде изплатена със средства, отпуснати на купувача от жилищен кредит, осигурен от търговска банка след извършване на сделката пред избрания нотариус, вписване на на нотариален акт за покупко-продажба, вписване на ипотека в полза на банката и представяне в банката на удостоверение за тежести. В чл.2 на договора страните са уговорили сключването на окончателен договор във формата на нотариален акт най-късно до 17.12.2024 г. в кантората на нотариус, избран от страните, съответно с всички необходими документи, като промяната на договорения срок може да стане само по взаимно споразумение на страните, изразено в писмена форма. Съгласно чл.10 от предварителния договор, в случай че продавачът се откаже от договора, той дължи на купувача връщане на полученото капаро от 22800 лв. в двоен размер в едноседмичен срок. При отказ на купувача от предварителния договор, даденото капаро остава в полза на продавача- чл.11 от предв.договор. Според чл.12 на предварителния договор, всяка една от страните се счита за отказала се от изпълнението на този договор, ако в срока договорен за сключване на окончателен договор 4 няма готовност за сключване на такъв или ако се откаже да сключи окончателен договор или ако преди изтичане на срока на този договор се откаже от същия, както и когато не е налице изричен отказ, но от действията на страната отказът се подразбира по безсъмнен начин.