Решение № 477 от 12.07.2023, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 477 гр. София, 11.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 9-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на пети април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Светла Станимирова

Членове:

Рени Ковачка

Васил Василев при участието на секретаря Радиана Д. Андреева като разгледа докладваното от Светла Станимирова Въззивно търговско дело № 20231001000085 по описа за 2023 година

Производството е образувано по въззивна жалба на ищеца в първата инстанция „К.“-ЕООД чрез пълномощника му адв.Д. Ц. против решение №1272 от 11.11.2022 г. на СГС, ТО, VI-14 състав, постановено по т.д.№ 2768/2021 г., с което е отхвърлен предявения иск по чл.79,ал.1ЗЗД,във вр. с чл.92,ал.1 ЗЗД срещу „ЮЛСТРЕЙД“-ЕООД за заплащане на сумата 39 196,32 лева, представляваща обезщетение за неустойка, предвидена в чл.6, Раздел V от Договор за аренда, вписан с рег.№5585 от 12.07.2012г., акт №120, том 12 в Служба по вписванията при РС-Лом за незаконосъобразното едностранно прекратяване /разваляне/ на Договора за аренда, в трикратен размер на арендните плащания за двете стопански 2016-2017г. и 2017-2018г., ведно със законната лихва върху тази сума от предявяването на иска до окончателното й заплащане.

Жалбоподателят излага доводи за неправилност на решението поради необоснованост и нарушение на материалния закон. В жалбата са развити подробни доводи за това. Моли съда да отмени решението и уважи иска така, както е предявен, ведно със законните последици.

В срока по чл.263 ГПК ответникът „ЮЛСТРЕЙД“-ЕООД е подал писмен отговор, в който излага подробни съображения за неоснователност на жалбата. Моли съда да потвърди решението като законосъобразно и правилно.

Софийският Апелативен съд, като взе предвид доводите на 1 жалбоподателя и събраните по делото доказателства, приема следното:

Въззивната жалба е подадена в срок от надлежна страна и е процесуално допустима. Разгледана по същество е неоснователна по следните съображения:

Обжалваното решение е валидно и допустимо, а разгледано по същество е правилно и съобразено със закона. Релевантните за спора факти са правилно установени, правните изводи на съда съответстват на установената фактическа обстановка и на относимите законови разпоредби, поради което въззивният съд изцяло споделя изложените мотиви и на основание чл.272 ГПК препраща към тях.

Независимо от това, във връзка с оплакванията в жалбата следва да добави следното:

Между страните не е спорно, че ищецът „К.“-ЕООД е арендатор по Договор за аренда от 12.07.2012г., вписан в Службата по вписванията при РС-Лом с вх.рег.№ 5585 от 12.07.2012г. акт № 120, том 12, сключен със С. Ф.

Г. в качеството й на наследник на В. Ф. Б., чрез пълномощника си С. О. за срок от 7 стопански години, считано от 01.10.2012 г. Предмет на Договора са следните поземлени имоти: Имот №060010 нива от 8,052 дка трета категория в местността „Совата” в землището на с.3латия,обл.Монтана; Имот №065012 нива от 136,096 дка трета категория в местността „Среден гред” в землището на с.Златия, обл.Монтана; Имот № 030017 нива от 19,170дка трета категория в местността „Варошко” в землището на с.3латия, обл.Монтана.

С Анекс от 17.06.2016г. нотариално заверен и вписан в Служба по вписванията гр.Лом вх.рег.№ 3702/17.06.2016г., акт №282, том 7, договорът за аренда е продължен до 2049 година, а арендното плащане от началото на стопанската 2015-2016 г. е увеличено на 40лв./дка.

В раздел V, чл.6 от Договора за аренда страните са уговорили, че „ В случай, че Арендодателят прекрати едностранно договора, той дължи неустойка на Арендатора в трикратен размер на арендните плащания за останалия период от договора, който би следвало да получи от арендатора.“ При общо 163,318 дка земеделска земя, предмет на договора, при договорена рента в общ размер на 6 532,72лв. за една стопанска година, при уговорения трикратен размер на неустойката по чл.6 от договора, то претенцията за неустойка за една стопанска година възлиза на 19 598, 16 лв. За двете претендирани стопански години – 2016-2017г. и 2017-2018г. размерът на неустойката е 39 196,32 лева.

В разпоредбата на §2, т.3 от ДР на ЗАЗ е дадена легална дефиниция на „стопанска година”, и уговорения в договора срок за арендното плащане е след изтичането на съответната стопанска година.

От ответника са представени доказателства, че за стопанските 20162017 и 2017-2018 години ползвател на имотите е бил ответника.

2

Бенефициент за подпомагане пред Разплащателната агенция на Държавен Фонд Земеделие“ е бил ответника, а за 2017-2018 година – трето лице, на когото той е предоставил ползването (договор наем вписан вх.рег.

№2629/05.04.2017 г. акт 21 том 7, на л.109 от делото). Ответникът и това трето лице са били ползватели - чл.70 ал.ППЗСПЗЗ вр. с чл.37б ал.3 ЗСПЗЗ .

С Договор за продажба на наследствени права от 28.06.2016 г. по чл.212 от ЗЗД, вписан в Службата по вписванията при PC-Лом с вх.рег.№ 3939 от 28.06.2016 г. акт №117, том 8, С. Ф. Г. е продала наследствените си права от наследодателя си Лилия Флорова И.а на ЕТ „М. А. – Юлстрейд – Ю.

К.”, чиито правоприемник е ответника „ЮЛСТРЕЙД“-ЕООД.

С Нотариална покана от 18.07.2016г. - предизвестие за прекратяване на Договор за аренда на нотариус Л. С., рег.№ *** с район на действие РС-София, купувачът на наследствените права ЕТ „М. А. – Юлстрейд – Ю. К.” е направил едностранно волеизявление до „К.”-ЕООД, че в качеството си приобретател на наследството и съгласно чл.17, ал.2 от ЗАЗ, уведомява Арендатора, че встъпва в правата на арендодател по договора за аренда. Поради тези причини на основание чл.27, ал.1, т.2, във връзка с чл.28. ал.1, от ЗАЗ, във връзка с чл.87,ал.2, от ЗЗД и в качеството си на нов приобретател по договора за аренда на основание чл.17, ал.2 от ЗАЗ е заявил, че разваля предсрочно и едностранно договора за аренда, считано от 01.10.2016г. Предсрочното едностранно прекратяване на договора за аренда било вписано в Службата по вписване при PC-Лом със заявление вх.рег.№ 5012 от 16.08.2016г. акт № 116, том 10 С влязло в сила на 28.11.2018г . Решение № 279866 от 28.11.2017 г. по гр.д.№ 70068 на СРС на основание чл.537, ал.2 от ГПК, във вр. с чл.90, във вр. с чл.88 от ЗКИР, по иск на „К.“-ЕООД е отменено извършеното в Служба по вписванията - гр.Лом вписване с акт №116, на несъществуващо обстоятелство - едностранно прекратяване (разваляне) на арендно правоотношение, възникнало по силата на Договора за аренда, сключен между С. Ф. (с правоприемник „ЮЛСТРЕЙД“-ЕООД ) и „К.“ ЕООД. Със съдебното решение е признато за установено съществуването на договорното правоотношение, като е прието, че не са били налице основанията за разваляне на договора с едностранно изявление от арендодателя, тъй като не е налице неизпълнение на договорното задължение за плащане на арендна цена. Следователно правоотношението между страните по договора за аренда не е било прекратено и договорът продължава действието си между тях.

Вписване на несъществуващо обстоятелство е налице, когато е вписано обстоятелство, което не е възникнало валидно. В настоящия случай това е установено с влязло в сила съдебно решение. В този смисъл е Определение № 154 от 20.03.2015 г. на ВКС по ч.т.д. № 119/2015 г., II т.о.

До датата на влизане в сила на съдебното решение - 28.11.2018г., е изминал период от 2 стопански години по смисъла на ЗАЗ и обхваща 3 стопанските 2016-2017г. и 2017-2018 години.

При така установените факти се налагат следните правни изводи:

Съгласно разпоредбата на чл.2, ал.1 от ЗАЗ /Закон за арендата в земеделито/, с договора за аренда арендодателят се задължава да предостави на арендатора за временно ползване обекта на договора, а арендаторът - да извърши определено арендно плащане.

В настоящия случай от всички събрани и коментирани писмени доказателства се установява по несъмнен начин възникнало и съществуващо към момента на предявяване на иска облигационно правоотношение между страните, породено от Договора за аренда и Договор за продажба на наследствени права. С клаузата на чл.6 от Договора за аренда страните са уговорили компенсаторна неустойка при едностранното прекратяване на договора от арендодателя. В този случай той дължи на арендатора неустойка в трикратен размер на арендните плащания за останалия период от договора. Съдебната практика е категорична, че кредиторът има право на неустойка само ако формата на неизпълнение на длъжника е такава, за която неустойката е уговорена. Само тогава и за такова неизпълнение на длъжника, за което е уговорена компенсаторна неустойка, кредиторът ще може да упражни правото си по чл.79, ал.1 ЗЗД да иска или реално изпълнение, заедно с обезщетение за вредите по общия ред, или уговорената за неизпълнението на длъжника компенсаторна неустойка. В този смисъл е Решение №26 от 26.04.2017 г. на ВКС по т.д. № 50246/2016 г.

В настоящия случай, видно от уговореното в чл.6 от арендния договор, неустойка се дължи, когато арендодателят прекрати едностранно договора. Действително, арендодателят е изпратил до ищеца аредндатор Нотариална покана - предизвестие за прекратяване /разваляне/ на договора поради това, че арендаторът не е изпълнил задължението си за плащане на арендната цена за стопанската 2014/2015г. и поради това е неизправна страна по договора. Тази нотариална покана е вписана по надлежния ред в Службата по вписвания при РС-Лом на 18.07.2016г., но по иск на арендатора „К.“ЕООД с влязло в сила на 28.11.2018г. решение на СРС е отменено извършеното в Служба по вписванията - гр.Лом вписване с акт №116, на несъществуващо обстоятелство - едностранно прекратяване (разваляне) на арендното правоотношение, възникнало по силата на Договора за аренда.

Със съдебното решение е признато за установено съществуването на договорното правоотношение, като е прието, че не са били налице основанията за разваляне на договора с едностранно изявление от арендодателя, тъй като не е налице неизпълнение на договорното задължение за плащане на арендна цена. Отмяната на вписаното несъществуващо обстоятелство – едностранното разваляне на арендното правоотношение – има обратен възстановяващ ефект, т.е. договорът все едно не е бил прекратяван. Освен това, събраните доказателства /представени от ответника/ 4 сочат, че за стопанските 2016-2017 и 2017-2018 години ползвател на имотите е бил ответника. Бенефициент за подпомагане пред Разплащателната агенция на Държавен Фонд Земеделие“ е бил ответника, а за 2017-2018 година – трето лице, на когото той е предоставил ползването (договор наем вписан вх.рег.№2629/05.04.2017 г. акт 21 том 7, на л.109 от делото). Ответникът и това трето лице са били ползватели - чл.70 ал.ППЗСПЗЗ вр. с чл.37б ал.3 ЗСПЗЗ .

Изложеното сочи на извод, че правоотношението между страните по договора за аренда не е било прекратено и договорът продължава действието си между тях, а ищецът не е бил лишен от ползването на земеделските имоти, предмет на договора, в периода от вписването на нотариалната покана до момента на влизане в сила на решението по гр.д.№ 70068 на СРС.Затова поддържаните в жалбата възражения в тази насока са неоснователни.

В обобщение може да се заключи, че след като липсва едностранно прекратяване на договора от страна на арендодателя,т.е, правоотношението между страните съществува, липсва негово виновно неизпълнение на договора и предвидената в клаузата на чл.6 от договора компенсаторна неустойка не се дължи, до какъвто извод е достигнал и първоинстанционният съд.

Отделно от това, напълно законосъобразни са изложените мотиви, че уговорената неустойка в трикратния размер на арендните плащания за останалия период на договора, е нищожна поради противоречие с добрите нрави - чл.26, ал.1 ЗЗД. За това съдът следи служебно, като преценката се извършва към момента на сключване на договора, а не с оглед конкретното неизпълнение – т.3 от Тълкувателно решение №1/ 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС.

В настоящия случай уговорената неустойка в трикратен размер на всички неплатени по договора арендни плащания за останалия период на договора (в случая до 2049 година) при предсрочно прекратяване на договора за аренда от страна на арендодателя, излиза извън функциите на неустойката, тъй като арендаторът по вече развален договор получава имуществена облага от насрещната страна в размер, какъвто би получил, ако договорът не беше развален, но без да престира насрещно. Това несъмнено води до неоснователно обогатяване и нарушава принципа за справедливост. В този случай важи формираната съдебна практика по договори за наем и лизинг, която е съответно приложима и за договор за аренда – Решение от 21.07.2016 т.д.№1226/2015 г. на ВКС, I т.о., Решение № 193 от 9.05.2016 г. на ВКС по т. д. № 2659/2014 г., I т. о.