Решение № 2998 от 07.10.2022, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2998 гр. Варна, 07.10.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на осми септември през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: М. Стаматов при участието на секретаря Ана Ст. Ангелова като разгледа докладваното от М. Стаматов Гражданско дело № 20213110115018 по описа за 2021 година

Производството е по реда на гл. „ ХVІІІ-та” вр. гл. „ХІІІ-та” ГПК.

Делото е образувано въз основа на искова молба подадена от М. Л. И., с ЕГН **********, с постоянен адрес: гр. ***, ул. „***" №***, вх. *** ет. ***, ап. ***, с която се претендира да бъде осъдено „***“ ООД, ЕИК *** със седалище и адрес на управление: гр. *** бул. „*** “ №***, ет. ***, ат. ***, да му заплати сумата от 2140 (две хиляди сто и четиридесет) лева, като дадена на отпаднало основание по сключен между страните писмен договор за депозит от 13.05.2021г. развален от ищеца поради виновното му неизпълнение от ответника, и в условието на евентуалност като дадена без основание по нищожна клауза от договора, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на исковата молба в съда - 15.10.2021г. до окончателното й изплащане.

В исковата молба са изложени следните обстоятелства, на които се основават претендираните права: На 13.05.2021г. между ищецът като бъдещ купувач и ответникът като търговец осъществяващ посредничество при сключване на сделки с недвижими имоти бил сключен договор за посредничество и съдействие при закупуването на недвижим имот Апартамент №***, находящ се в новострояща се сграда в УПИ ***, кв. ***, гр. ***, жк. „***“, ет. *** за цена от 41000 евро, от които 7 760 € платими в деня на подписване на предварителен договор и 33 240 € платими в срок до 45 дни след издаване на Образец Акт *** на сградата посредством банков ипотечен кредит. Ответникът като посредник /брокер/ получил по договора от ищеца 1 сумата от 2000 лв. като депозит /гаранция/, че последният като купувач ще изпълни задължението си да сключи предварителен договор за имота при уговорените параметри в срок до 21.05.2021г. С договора било предвидено, че при несключване на предварителния договор по вина на купувача, депозитът се задържа като неустойка за неизпълнение. При постигане на посочените параметри на сделката посредникът предава депозита на продавача, а при непостигането им в срок до 21.05.2021г. връща депозита в еднодневен срок на купувача договорът се прекратява. Ищецът поискал документи от ответника относно собствеността, етапа на строителство, крайните срокове за завършването му, както и документи, удостоверяващи наличието на вещни тежести по отношения на имота, които му били необходими да кандид атства за финансиране от банкова институция. Сочи, че такова задължение на ответника не било изрично уговаряно и вписано в сключения между страните договор за депозит, но то следва от естеството на самото преддоговорно задължение поето от страните и касаещо покупка на недвижим имот. Ответникът не удовлетворил искането му, като не посочил и лицето, с което ищецът следва да сключи предварителния доаговор, поради което последният изпратил официален имейл до „***" ООД на 20.05.2021 г., с което отново ги поканил да го снабдят с исканите документи, както и да сключат анекс към договора, който да продължи срока за подписване на предварителен договор. Пратка със същото съдържание изпратил по куриер на 21.05.2021г., която е получена от ответника. Последвали телефонни и лични разговори, в които брокерът Н. Д. му обещала многократно сключване на анекс към договора за депозит, както и предоставяне на исканите документи. По телефона му казали да отиде до банката и да плати 140 за изготвяне на оценка на имота, а документите за собственост щели да бъдат предоставени на банковите служители. Ищецът заплатил сумата и след изготвянето на оценката отново поискал да му се предоставят документи. Поради липса на изпълнение 09.07.2021г. изпратил имейл, че прекратява без предизвестие договора за депозит по вина на ответника, който не е извършил никакви действия след сключването му д а съдейства на ищеца за сключване на предварителен договор – не представил документи удостоверяващи собствеността на имота, не предал на продавача по сделката внесения от ищеца депозит, за да бъде спряно оферирането на апартамента и да бъде ангажиран продавача със сключване на сделка с ищеца като купувач. Поискал и връщане на дадените суми - общо 2140 лв. Отговор не получил и от тогава страните спрели да поддържат контакт. След направена справка по партидата на имота установил, че е продаден на друго лице. Въпреки липсата на подписан анекс за удължаване на срока за депозит, с оглед поведението на страните - провеждането на допълнителни преговори във връзка с изпълнение на залълженията им, те са постигнали неформално споразумение за новиране на срока за сключване на предварителен договор. С изтичане на уговорения срок по „договора за депозит“, той не се прекратява, доколкото не представлява договор по см. на чл. 9, или чл. 19 от ЗЗД, 2 а подготвя същия за такъв. С изтичане на посочения срок ще отпаднат преддоговорните задължения поети по него от всяка от страните, респ. отговорността на страните в случай на недобросъвестност, но това не означава, че за ответника автоматично ще се породи правото да задържи внесения депозит. В условието на евентуалност ако не бъде приет договораза развален сочи, че клаузата за неустойка в посреднически договор е нищожна поради противоречие с добрите нрави, доколкото е налице задължение за престация само на едната страна и неравноправност на уговорката. Договорната свобода е използвана от ответното дружество, за да възложи на другата страна несъразмерни тежести, като се възползва от по-неблагоприятното й положение. Претендират се разноските по делото.

В законоустановения срок по чл. 131 ГПК, от редовно уведомения ответник е постъпил писмен отговор по делото, с който оспорва иска като неоснователен.

Не оспорва наличието на посочения от ищеца Договор за депозит от 13.05.2021г., по силата на който М. Л. И., в качеството си на клиент е предал на ответника сума в размер на 2000 лева като депозит за закупуване на недвижим имот, предлаган от дружеството. По силата на този договор „***“ е поело задължение да извърши посредническа дейност за закупуване от ищеца на конкретно определения и описан в договора за депозит недвижим имот, при конкретизирани продажна цена и срокове. По силата на споразумението клиентът е поел задължение да сключи предварителен договор за покупко-продажба на посочения имот до 21.05.2021г., а като насрещно задължение посредникът се е ангажирал да не предлага имота за продажба на трети лица. Като гаранция за поетото задължение ищецът е платил на посредника сумата 2000 лева, като в договора е предвидено също, че ако купувачът откаже да сключи предварителен договор, той губи платения депозит. От съдържанието е видно, че със същото се цели посредникът да ангажира съгласие на продавача – собственик на имота, за сключване на предварителен и респективно окончателен договор за продажба. Сочи, че на 04.12.2020 г. М. Л. И. посетил офиса на дружеството и ангажирал брокерите Н. Д. и А. Д. да му съдействат за закупуване на недвижим имот.

В продължение на няколко седмици били осъществени огледи на повече от 15 имота, след които М. Л. И. избрал самостоятелен обект в новострояща се сграда, находящ се в гр.*** ж.к. „***“ бл.***, ет.***, ап.***. На 13.05.2021 бил сключен процесния Договор за депозит, с който М. Л. И. предложил цена от 41000 евро при обявена 42000 евро. В изпълнение на задълженията си, дружеството представило на собствениците на имота отправената от М. И. оферта, които я приели, дали съгласие за сключване на предварителен договор и започнали да се снабдяват с необходимите документи. След това А. Д. – брокер в агенцията, съдействал за уреждането на среща между ищеца и кредитен инспектор и Директор в ***, клон „***“ - Д. М. с оглед консултация и кандидатстване за банков кредит. Брокерът присъствал на три срещи в банката между кредитен консултант и М. Л. И., като лично брокерът предоставил получените от 3 продавачите всички необходими документи за усвояване на кредита- нотариален акт, схема/скица и данъчна оценка. А. Д. предоставил достъп до имота и на ищеца в настоящото производство. Кредитният инспектор уведомил посредника, че клиентът – ищец, е получил одобрение и предложение за ипотечен кредит. Впоследствие М. И. изявявил желание да проучи условията за предоставяне на ипотечен кредит в други банки, като през това време уговорената в Договора за депозит крайната дата за подписване на предварителен договор относно избрания от него имот, е изтекъл.

Брокерите многократно са канили в телефонни разговори клиента в офиса на дружеството за сключване на желания от него Анекс за удължаване на срока на Договора за депозит, но той отказал. Доколкото клиентът бил в неизпълнение на задължението да сключи предварителен договор за покупко-продажба в срок до 21.05.2021г., съгласно чл.2 от Договора за депозит, представената сума в размер на 2000 лева като гаранция за непредлагането за продажба на имота на трети лица е задържан. След изтичане на този срок продавачите не могат да бъдат възпрепятствани да търсят нов купувач за своя имот. Счита, че двете задължения на ответното дружество по договора са надлежно изпълнени – спрял е имота от предлагане на други купувачи, както и е ангажирал съгласие от страна на собственика за сключване на договор за продажба на имотите, включително е оказвал пълно съдействие на банката – кредитор на купувача, за допускане на оценител в обекта и изготвяне на пазарна оценка, включително е предоставил на банката описаните в исковата молба документи за индувидуализация на имота, каквито са необходими на етап предварителен договор.

Самият ищец в исковата си молба признава, че съгласно договора подобно задължение за представяне на каквито и да е документи не е предвидено. При изпълнение на облигационните си задължения ответникът е действал добросъвестно и е изрядна страна по договора. В случая, отпадането на интереса на ищеца за закупуване на имота не е обусловено от виновно неизпълнение на договорни задължения на ответника, поради което за ищеца не са били налице предпоставките да развали договора по реда на чл. 87, ал. 1 и 2 ЗЗД. Развалянето на договора без отправяне на искане за изпълнение в подходящ срок, съгласно чл. 87, ал. 2 ЗЗД, се осъществява в няколко хипотези: 1/ когато е настъпила невъзможност за изпълнение, за която длъжникът отговаря; 2/ или при отпадане на интереса на кредитора /безполезност/ от закъснялото изпълнение, настъпила в резултат на забава на длъжника; 3/ или когато е уговорено, че ще се изпълни в точно определено време /фикс сделки/. Нито едно от тези условия, не е относимо към правоотношенията между страните в настоящото дело. В настоящия случай, М. Л. И. е приел изпълнение на договора, поради което договорът не може да се счита за развален. Счита за неоснователно възражението на ищеца за нищожност на цитираната клауза поради накърняване на добрите нрави, тъй като в случая предвидената санкция напълно съответства на принципите на справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските взаимоотношения. Сочи, че не се 4 дължи и претендираната от страна на ищеца сума в размер на 140лв. заплатена на „***“ за оценка на процесния имот. Сумата никога не е попадала в патримониума на дружеството, за да се претендира връщане и ищецът сам се е отказал от услугата, предоставяна от банката, за което ответникът не носи отговорност. Претендират се разноските по делото.

Съдът, след като прецени събраните в процеса доказателства, поотделно и в съвкупност, прие за установено от фактическа страна, следното:

От писмените доказателства – заверени за вярност копия от: договор за депозит от 13.05.2021г. ; имейли от ****до **** от 20.05.2021г. и 09.07.2021г. ; товарителница ***/*** г. с писмо до управителите на „***“ ООД; извлечение от банкова сметка от 15.06.2021г.; писмо от *** „***“ до М. Л.; кореспонденция между М. И. и „***“ ООД; справка № ***/*** г. чрез отдалечен достъп по данни за имот , се установява, че: На