Решение № 15633 от 05.08.2026, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 15633 гр. София, 05.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА В. Х.А като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20241110113806 по описа за 2024 година

Предявени са искове с правна квалификация чл. 40 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/, чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, чл. 87, ал. 3 ЗЗД и иск по чл. 108 Закон за собствеността /ЗС/.

Ищцата И. Г. Р. твърди, че е наследница по закон на Ц.Д.Р.. (поч. 18.07.2021 г.). Лицето И. Р. наследява като дъщеря, а М.Н.Р. наследява по право на заместване като син на преди това починалия син на наследодателката Н.Г.Р. (поч. 12.07.2019 г.). Твърди, че самата Ц. Р. е станала собственица на процесния имот като единствен наследник на сина си Д.Г.Р. (поч.

01.03.2019 г.), който оставя собственото си жилище – самостоятелен обект в сграда апартамент № *** намиращ се в сграда с административен адрес: в гр. София, кв. „П“, ул.

*****, бл. *, вх. А (единствен), ет. 6, заедно с принадлежащото към него избено помещение № 177. По отношение на този имот бил сключен Договор за покупко-продажба,съдържащ се в Нотариален акт № ***** г., том IV, рег. № ***, нот. дело № *****/** г., вписан с вх. рег. № *********** г., акт 31, том CV, съставен от нотариус с рег. № ***. При сключването на този договор ответницата - Н. Б. е действала като пълномощник на продавача (наследодателката Ц. Р.) и е продала апартамента на купувача К. Р. за продажна цена в размер на 21 370 лв. / при данъчната оценка на имота е в размер на 16 470 лв./. Пълномощното, с което ответницата се легитимирала при сделката било с нотариална заверка на подпис и съдържание от 25.06.2017 г. (рег. № ********) при нотариус с рег. № **** (район на действие гр. И.), като изрично е било включено правомощие пълномощникът да определя начина на плащане на цената. Част от продажната цена в размер на 2 000 лв. е платена преди изповядване на сделката, а останалата част в размер на 19 370 лв. – в деня на сделката, като по нотариалното дело плащането на 19 370 лв. било удостоверено с платежно нареждане от купувача към сметка на „Баш Строй“ ЕООД с основание „захранване на сметка“. Сочи, че едноличен собственик на това дружество е лице с фамилия Б., идентична с фамилията на пълномощницата. Поддържа, че приживе наследодателката не е била уведомена за продажбата и не е получила цената. Същата била с влошено здравословно състояние и била трудно подвижна. Имала доверие на Б. и е целяла прехвърляне на имота на внук си.

Договорената цена била занижена, като явяваща се под пазарната и било налице превратно упражняване на представителна власт и увреждане.

1

Въз основа на изложеното ищцата иска да бъде прогласено спрямо ответниците недействителност на Договор за покупко-продажба,съдържащ се в Нотариален акт № ***** г., том IV, рег. № ***, нот. дело № *****/** г., вписан с вх. рег. № *********** г., акт 31, том CV, съставен от нотариус с рег. № *** като сключен във вреда на представляваната Ц.Д.Р.., в условията на евентуалност да се прогласи нищожност на същия договор поради противоречие с добрите нрави, в условията на евентуалност да се развали договора поради неизпълнение на задължението за плащане на цената, както и да се осъди ответникът К. Р. да предаде владението върху имота. Претендира разноски.

Ответниците Н. Д. Б. и К. Д. Р., представлявани от назначения им от съда особен представител – адв. М. А. оспорват допустимостта на исковете спрямо Н. Б., тъй като същата не е страна по сделката, а е участвала единствено като пълномощница.

П о съществото на главния иск по чл. 40 ЗЗД ответниците се позовават на Тълкувателно решение № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС и излагат, че са нужни два елемента – обективен

(договорът да уврежда представлявания) и субективен

(„споразумяване“/недобросъвестност между представителя и третото лице), като според ответната страна ищцата не доказва нито един от тях: твърди се, че няма нееквивалентност, тъй като в нотариалния акт данъчната оценка е посочена около 16 417.60 лв., а продажната цена 21 370 лв. е по-висока. Допълнително се развива аргумент от съдебна практика за прагове при нееквивалентност и се прави ориентировъчна пазарна сметка за 2019 г. (средно ~1000 EUR/кв.м. за София) при застроена площ 25.23 кв.м., от което се извежда, че пазарната стойност би била приблизително 25 230 евро и разликата е около два пъти, което според ответниците не обуславяло увреждане. Липсвали данни за състоянието на имота към 2019 г. По субективния елемент се поддържа, че купувачът е действал добросъвестно, тъй като е платил по банков път по сметка, която му е била посочена, а в нотариалния акт е отразено, че плащането е по сметка на пълномощника, изрично упълномощен да определи начина на плащане. Основанието в платежното нареждане не влияело и нотариусът е удостоверил плащането преди вписването. По евентуалния иск за нищожност поради накърняване на добрите нрави се твърди, че е бланкетен и недоказан и че не всяка разлика в престациите е неморална, като се привеждат аргументи от съдебна практика. По евентуалния иск за разваляне се поддържа, че е неоснователен, защото цената е платена изцяло и липсва неизпълнение, поради което се иска отхвърляне на всички предявени искове.

С определение от 04.03.2026 г. производството по евентуалните искове е прекратено спрямо ответницата Н. Д. Б., тъй като тя не е страна по договора, а е участвала при сключването му като пълномощник на продавача.

От фактическа страна съдът установява следното:

По делото е приет като писмено доказателство договор за продажба на държавен недвижим имот по реда на Наредбата за държавните имоти от 24.01.1994 г., от който се установява, че Д.Г.Р. е придобил собствеността върху процесния апартамент, описан като апартамент № *** на шести етаж в жилищния блок на ул. *****, заедно с избеното помещение и съответните идеални части.

От удостоверението за наследници на Д.Г.Р. и от приложеното бракоразводно решение се установява, че той е починал на 01.03.2019 г., като към този момент е бил разведен и е оставил за свой наследник по закон майка си Ц.Д.Р... Следователно собствеността върху апартамента е преминала в нейния патримониум по наследяване.

Прието е пълномощно с нотариално удостоверени подпис и съдържание, извършени на 25.06.2019 г. от нотариус Румен Генев, рег. № **** на НК, с общ рег. № 2705 и рег. № 2706, том 1, акт № 87. С него Ц.Д.Р.. е упълномощила адв. Н. Д. Б. да я представлява пред Столична община и пред нотариус, да подава и получава документи за имота, да договаря, подписва и продава наследствения апартамент, да определя неговата стойност, да подписва договори във връзка с продажбата и да посочи сметка за превеждане на сумите по продажбата. Пълномощното съдържа изречение, че се счита изцяло в полза на 2 упълномощената до оттеглянето му. От документа не се установява упълномощителката да е определила минимална цена, конкретен купувач или конкретна банкова сметка.

По делото е приет Нотариален акт № *** от 03.07.2019 г., том IV, рег. № ***, нотариално дело № *****/** г. на нотариус И.И., рег. № *** на НК. От него се установява, че Ц.Д.Р.., представлявана от Н. Д. Б., е продала на К. Д. Р. процесния самостоятелен обект с идентификатор ************* за сумата 21 370 лв. В акта е отразено, че данъчната оценка на имота е 16 417,60 лв. Записано е, че цената се заплаща по банков път по банкова сметка на името на пълномощника на продавача, изрично упълномощен да определи начина на плащане, като 2 000 лв. са платени преди подписването на акта, а остатъкът от 19 370 лв. се заплаща в деня на сделката, преди подписването и вписването й. В точка 2 от акта е уговорено владението на имота да се предаде от продавача на купувача при подписването на нотариалния акт, а купувачът е заявил, че приема имота при описаните условия и на посочената цена.

Прието е платежно нареждане от 03.07.2019 г., от което се установява, че наредител е К.

Д. Р., получател е „Баш Строй“ ЕООД, сумата е 19 370 лв., а основанието за превода е „захранване на сметка“. Получателят по платежното нареждане не е нито продавачът Ц. Р., нито физическото лице Н. Б.. Не са представени банкови извлечения, разписки, отчет по мандатното правоотношение или други доказателства, че след постъпването си по сметката на търговското дружество сумата е предадена на Ц. Р., преведена е по нейна сметка или е използвана за погасяване на нейно задължение.

От приложената към нотариалното дело справка от НБД „Население“ се установява, че към датата на сделката Н. Д. Б. е била омъжена за Г.И.Б. Наименованието на получателя по превода - „Баш Строй“ ЕООД - възпроизвежда фамилията на пълномощницата и на нейния съпруг. В исковата молба е въведено и твърдение, че едноличният собственик на капитала на дружеството носи имената Г.И.Б.

О т удостоверението за наследници на Ц.Д.Р.. се установява, че тя е починала на 18.07.2021 г. и е оставила наследници по закон дъщеря си И. Г. Р. и внука си М.Н.Р., който наследява по право на заместване своя баща Н.Г.Р., починал на 12.07.2019 г. При приложението на чл. 5, ал. 1 и чл. 10, ал. 1 ЗН наследствените им дялове са равни - по 1/2 идеална част.

По делото е разпитан свидетелят Г.П.А., син на ищцата. Той заявява, че Н. Б. е първа братовчедка на ищцата и е упражнявала адвокатска професия, поради което И. Р. и Ц. Р. са й имали доверие. След смъртта на Д.Р. семейството потърсило Б., за да помогне на възрастната жена да уреди документите на апартамента и автомобила. Свидетелят присъствал на срещи в с. Сестримо и придружил Ц. Р. и Н. Б. до нотариус в гр. Костенец, но не влязъл при нотариуса и не видял подписаните документи. По думите му Ц. Р. желаела имуществото да остане в семейството. Свидетелят посочва, че тя била трудно подвижна и приемала лекарства, но не сочи конкретни медицински данни и няма непосредствени впечатления от извършените пред нотариуса разяснения.

Показанията на свидетеля А. са дадени от лице в близка родствена връзка с ищцата и се преценяват по реда на чл. 172 ГПК. Съдът ги кредитира относно съществувалите отношения на родство и доверие, посещението при нотариуса и възложената на Б. задача да съдейства за уреждане на наследствените документи, тъй като в тази част са основани на непосредствени впечатления и съответстват на писмените доказателства. Не се възприемат като достатъчни за извод, че Ц. Р. е била неспособна да разбира или ръководи действията си, нито че не е знаела съдържанието на пълномощното, тъй като свидетелят не е присъствал при нотариалното удостоверяване, не е видял документа и по делото няма медицински доказателства в тази насока. Тези обстоятелства не са и предмет на самостоятелно заявен иск по чл. 31 ЗЗД.

По делото е изслушана и приета съдебно-оценителна експертиза. В заключението вещото лице определя пазарна стойност на апартамента към 03.07.2019 г. в размер на 54 065 лв., равностойни на 27 643 евро, при единична стойност 1 100 евро за квадратен метър.

3

Експертът е използвал пет офертни аналога за едностайни жилища в района с площ между 50 и 52 кв. м и актуални цени между 2 200 и 2 372 евро за квадратен метър, след което е приложил корекционен коефициент 0,48 за връщане на стойността към 2019 г. При устното изслушване вещото лице пояснява, че не е използвало конкретни реално вписани сделки от 2019 г., а е изходило от актуални офертни цени и общ корекционен коефициент.

Съдът не възприема безкритично всички методологични обяснения на вещото лице, тъй като сравняваните обекти са приблизително два пъти по-големи от процесния апартамент, а коефициентът за времева корекция не е изведен чрез напълно прозрачна последователност от пазарни данни. Тези особености обаче не обезсилват заключението в частта му, че продажната цена е съществено по-ниска от обичайната стойност на имота. Крайният резултат се подкрепя и от собственото ориентировъчно изчисление на ответниците в отговора, според което стойността към 2019 г. би била около 25 230 евро, или приблизително 49 345 лв. Следователно и при по-благоприятната за ответниците стойност продажната цена представлява около 43 процента от пазарната, а според експертизата - около 39,5 процента.