Решение № 392 от 29.03.2023, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 392 гр. Варна, 28.03.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, III СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Невин Р. Шакирова

Членове:

Н. Св. С. мл.с. Александър В. Цветков при участието на секретаря Г. Г. Славова като разгледа докладваното от Н. Св. С. Въззивно гражданско дело № 20223100502535 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на А. Д. Д.а – Илч., чрез адв. И. А., срещу Решение №260080 от 20.10.2021г. по гр. д. №491/2020г. по описа на РС-Девня, с което на основание чл.19, ал.3 ЗЗД , е обявен за окончателен сключеният на 25.08.2017г. предварителен договор за покупко-продажба, с който В.Й.Янч., ЕГН**********, поч. на 02.06.2020г., е продал на ищеца Н.

С. Д., ЕГН**********, недвижим имот – ПИ с идентификатор №*** по КК КР на с. Генерал Киселово, община Вълчи дол, обл. Варна, одобрени със Заповед №РД-18-89/10.08.2016г. на изп. директор на АГКК, находящ се в землището на с. Генерал Киселово, м-ст Залезите, общ. Вълчи дол, обл.

Варна, с ЕКАТТЕ 14667, с площ от 10 дка, категория 4, начин на трайно ползване-нива, срещу продажна цена от 9900 лв., която е заплатена от купувача на продавача в деня на сключването на договора; Н. С. Д. е осъден да заплати в полза на община Вълчи дол сумата 247.50лв., представляваща местен данък съгласно чл.44, ал.1, вр. чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ, вр.чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ; осъден е и за сумата 159.20лв., представляваща дължима такса па т.8 ТНТНД в полза на бюджета на съдебната власт; а ответниците (наследниците на починалия преди делото продавач) Д. Д. Д., Н. С. И., М. С. М., В. Р. К., Ц.

Р. А., В. С. С., Г. Х. А., К. А. П., П. А. А., Н. Х. У., Х. Н. У., А. Д. Д.а – Илч., С. Ж. Ч. и Р. Ж. Ч., са осъдени да заплатят солидарно на Н. Д. разноски пред в размер на 1313лв.

1

Жалбата е основана на оплаквания за неправилност и необоснованост на решението, като постановено при съществено нарушение на процесуалните правила и материалния закон. Твърди се, че съдът не е обсъдил наведеното от ответниците твърдение за нищожност на предварителния договор, като сключен при заобикаляне на закона. Твърдят, че имотът е придобит за оземляване на безимотни и малоимотни граждани по реда на чл.20 от ЗСПЗЗ, като съгласно разпоредбата на чл.20, ал.4 ЗСПЗЗ оземлените лица не могат да прехвърлят земята в срок от 10 години от придобиването, освен на държавата или общината. В предварителния договор е посочено, че владението на имота, следва да се предаде на купувача в деня на подписване на предварителния договор, но продавачът ще продължи да получава рентата за периода до прехвърляне на правото на собственост. В жалбата се излага също, че предвид клаузите в договора, че към дата на сключването му е заплатена цялата продажна цена, а оригиналите за документите са у купувача, същият не може да послужи за изпълнение на предвидените от закона цели, лишен е от основание, поради което е нищожен.

По тези съображения моли решението да бъде отменено и делото да се върне за ново разглеждане, а в условие на евентуалност да се отмени и вместо него бъде постановено друго, с което претенциите на ищеца да се отхвърлят като неоснователни. Претендира се присъждане на разноските по делото.

Чрез молба преди о.с.з. поддържа исканията си.

А. Д. Д.а – Илч. е депозирала и частна жалба срещу разпореждане №260120/19.04.2022г., постановено по делото, с което е оставена без уважение молбата на въззивницата за изменение на решението в частта за разноските. Излага, че присъденото в полза на ищеца адвокатско възнаграждение не е съобразено с Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, както и, че делото не се отличава с фактическа и правна сложност. Моли да бъде отменено обжалваното разпореждане, като на основание чл.78, ал.5 ГПК адвокатското възнаграждение да се определи в минималния размер, предвиден в Наредбата.

Останалите ответници по делото (наследници на починалия продавач В.Янч.) – Д. Д. Д., Н. С. И., М. С. М., В. Р. К., Ц. Р. А., В. С. С., Г. Х. А., К. А.

П., П. А. А., Н. Х. У., Х. Н. У., С. Ж. Ч. и Р. Ж. Ч. – са редовно призовани пред ВОС, но не вземат отношение по съществото на жалбите и по делото.

Въззиваемият Н. С. Д. е депозирал писмени отговори, в които е изразил становище за неоснователност на въззивната и на частната жалби. Моли за потвърждаване на обжалваните съдебни актове, като правилни и законосъобразни. Претендира разноските за въззивното производство.

При извършената служебна проверка по чл.269 от ГПК настоящият съдебен състав на въззивния съд намира, че обжалваното съдебно решение е валидно и допустимо, а по останалите въпроси взе предвид следното:

2

Производството пред ДРС е образувано по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД на Н. С. Д., ЕГН********** срещу Д. Д. Д., Н. С. И., М. С. М., В. Р. К., Ц. Р. А., В. С. С., Г. Х. А., К. А. П., П. А. А., Н. Х. У., Х. Н. У., А. Д.

Д.а –Илч., С. Ж. Ч. и Р. Ж. Ч., всичките от които наследници на починалия преди делото В.Й.Янч., ЕГН**********, с искане за обявяване за окончателен на сключения на 25.08.2017г. предварителен договор за покупко-продажба, с който В.Й.Янч., ЕГН**********, се е задължил да продаде на ищеца Н. С. Д., ЕГН**********, имота си – ПИ с идентификатор №*** по КК КР на с.Генерал Киселово, община Вълчи дол, обл.

Варна, одобрени със Заповед №РД-18-89/10.08.2016г. на изп. директор на АГКК, находящ се в землището на с. Генерал Киселово, м-ст Залезите, общ.

Вълчи дол, обл. Варна, с ЕКАТТЕ 14667, с площ от 10 дка, категория 4, начин на трайно ползване-нива, срещу продажна цена от 9900 лв., която е заплатена от купувача на продавача в деня на сключването на договора.

В исковата молба ищецът твърди, че на 25.08.2017г. между него, като купувач, и наследодателя на ответниците по делото (В.Янч.), като продавач, е бил сключен предварителен договор, по силата на който Янч. се задължил да продаде на Д. поземлен имот №013015, находящ се в землището на с. Генерал Киселово, м-ст Залезите, общ. Вълчи дол, обл. Варна, с ЕКАТТЕ 14667, с площ от 10 дка, категория 4, начин на трайно ползване-нива, срещу продажна цена от 9900лв., която била заплатена от купувача на продавача в деня на сключването на договора. Теренът, предмет на договора, е бил придобит от продавача чрез Решение №ГК4/30.12.2009г. на ОСЗ – Вълчи дол за оземлямване на безимотни и малоимотни граждани.

Според уговореното в предварителния договор правото на собственост трябвало да бъде прехвърлено до 30.01.2020г. Но продавачът се разболял тежко и на 02.06.2020г. починал. Въпреки проведени разговори за доброволно уреждане на отношенията с наследниците на продавача,те така и не изпълнили задължението им по предварителния договор, поради което моли за обявяване на договора за окончателен от съда, с присъждане и на разноски за делото. В о.с.з. поддържа твърденията и молбата си.

Ответниците по делото (наследници на починалия продавач В.Й.Янч.) – Д. Д. Д., Н. С. И., М. С. М., В. Р. К., Ц. Р. А., В. С. С., Г. Х. А., К. А. П., П. А.

А., Н. Х. У., Х. Н. У., С. Ж. Ч. и Р. Ж. Ч. – са конституирани и призовани пред ДРС, но не вземат никакво отношение по спора.

В срока по чл.131 от ГПК А. Д. Д.а – Илч., също наследник на покойния В.Янч., е депозирала писмен отговор, с който е оспорила иска с доводи за нищожност на предварителния договор поради „заобикаляне на закона“ и „липса на кауза“ на същия, с оглед забраната по чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ оземлените лица да могат да прехвърлят земята в срок от 10 години от придобиването, освен на държавата или общината, както и с оглед предаване 3 владението върху имота и плащане на цялата продажна цена още при сключване на предварителния договор. По тези причини моли за отхвърляне на иска и за съдебни разноски. В о.с.з. отв. А. Илч. поддържа исканията си, отделно прави възражение относно прекомерност на хонорара на адвоката на ищеца.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото и становищата на страните, съдът приема за установено следното от фактическа страна:

Няма спор и е видно от приетия предварителен договор от 25.08.2017г., че с него Н. С. Д. и В.Й.Янч. се съгласили Янч. да продаде на Д. поземлен имот №013015, находящ се в землището на с. Генерал Киселово, м-ст Залезите, общ. Вълчи дол, обл. Варна, с ЕКАТТЕ 14667, с площ от 10 дка, категория 4, начин на трайно ползване-нива, срещу продажна цена от 9900лв.

В договора са отразени още: задължение на Янч. да предаде на Д. владението върху терена след подписване на документа; задължение на страните за сключване на окончателен договор до 30.01.2020г.; и признание за плащане от Д. и получаване от Янч. на цялата продажна цена от 9900лв. при сключване на сделката.

Няма спор и е видно от приетото Решение №ГК4/30.12.2009г. на ОСЗ – Вълчи дол, че към 2017г. В.Янч. се е легитимирал за собственик на терена, предмет на предварителния договор, въз основа на цитирания адм. акт, постановен на осн. чл.20 от ЗСПЗЗ и чл.21, ал.6 от Наредбата за оземлямване на безимотни и малоимотни граждани.

Няма спор и е видно от прието удостоверение за наследници, че лицето В.Й.Янч. е починало на 02.06.2020г., като неговите вписани в удостоверението наследници са ответниците по делото: Д. Д. Д., Н. С. И., М.

С. М., В. Р. К., Ц. Р. А., В. С. С., Г. Х. А., К. А. П., П. А. А., Н. Х. У., Х. Н. У.,

А. Д. Д.а – Илч., С. Ж. Ч. и Р. Ж. Ч..

В актуалната скица спорният терен е описан като ПИ с идентификатор №*** по КК КР на с.Генерал Киселово, община Вълчи дол, обл.

Варна, одобрени със Заповед №РД-18-89/10.08.2016г. на изп. д. на АГКК, находящ се в землището на с. Генерал Киселово, м-ст Залезите, общ. Вълчи дол, обл. Варна, с ЕКАТТЕ 14667, с площ от 10 001 кв.м., предназначение: нива; категория 4.

Данъчната оценка на имота е 1161.10лв., видно от удостоверението.

Въз основа на изложената фактическа обстановка и приложимата към нея нормативна регламентация, съдът достигна до следните правни изводи:

Съгласно чл.19, ал.3 ЗЗД всяка от страните по предварителния договор може да предяви иск за сключване на окончателния договор. За успешното провеждане на такъв иск е необходимо по делото да бъде установено наличие на валидно сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който съдържа уговорки относно съществените условия на окончателната продажба, както и продавачът да е собственик на имота, предмет на сделката, като е настъпил и падежът за сключване на 4 окончателната сделка. Относно проверката за съответствие на предварителния договор с материалноправните изисквания на закона и наличието на процесуалните предпоставки по чл.362-3 от ГПК за прехвърляне на собствеността в случая, съдът съобрази следното:

Както се посочи по-горе, няма спор по делото и се установи от приетия предварителен договор от 25.08.2017г., че с него Н. С. Д. и В.Й.Янч. са се съгласили Янч. да продаде на Д. имот №013015, находящ се в землището на с.

Генерал Киселово, м-ст Залезите, общ. Вълчи дол, обл. Варна, с ЕКАТТЕ 14667, с площ от 10 дка, категория 4, начин на трайно ползване-нива, срещу продажна цена от 9900лв. Така страните са постигнали уговорки за всички съществени елементи на сделката, с което е спазено първото изискване по чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Така постигнатата договореност е валидна, а доводите в отговора и във въззивната жалба срещу това не се споделят. Действително собствеността на продавача произтича от Решение №ГК4/30.12.2009г. на ОСЗ – Вълчи дол, постановено на осн. чл.20 от ЗСПЗЗ и чл.21, ал.6 от Наредбата за оземлямване на безимотни и малоимотни граждани и действително в чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ е въведена забрана за прехвърляне на получения по този ред имот за срок от 10 години от придобиването му, освен на държавата или общината. Предварителният договор обаче има само облигационно действие, обусловено от организационни съображения на съконтрагентите, изразяващо се в ясното им намерение и задължение за сключване на окончателна сделка с уредените параметри, когато бъдат налице уговорените между тях и допустими от закона условия за това. Едва окончателната сделка би имала вещно – прехвърлително действие, поради което и особената забрана по чл.20, ал.4 от ЗСПЗЗ следва да се преценява едва при изповядване на тази сделка от нотариус и разглеждане от съда на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД, без да рефлектира на действителността на предварителната договореност. След като дори договорът за продажба на несобствена на продавача вещ не е нищожен, то е изключено подобен порок да има предварителен договор за продажбата на несъмнено собствена вещ. Още повече, че в случая падежът за сключване на окончателен договор е за момент, когато забраната би била отпаднала. И най – вече съгласно чл.19, ал.3, изр.2 от ЗЗД в случай на уважен от съда иск на това основание, договорът ще се счита сключен в момента, в който решението влезе в законна сила – именно когато се преценява както собствеността, така и годността вещта да бъде прехвърлена, които са несъмнено налице в случая към разглеждане на делото.