Решение № 594 от 23.02.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 594 гр. Варна, 23.02.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 20 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Орлин Чаракчиев при участието на секретаря Ани Люб. Динкова като разгледа докладваното от Орлин Чаракчиев Гражданско дело № 20243110112650 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 310 и сл. от ГПК и е образувано по предявен от С. К.

В., ЕГН: **********, гр. В., бул. О.Пр.п. № * срещу „С. д. р.“ ЕООД, ЕИК-*, със седалище и адрес на управление: гр.В., ул. Х. О. № * иск с право основание чл.233, ал.1, изр.1 от З ЗД да бъде осъден ответникът да предаде държането на следния недвижим имот Апартамент 1 в гр.В., ул.”Х.Ом.” No *, ведно с паркомясто гараж № *.

В исковата си молба ищцaтa чрез адв. Т. П. сочи, че с договор за наем от 20.06.2020 г. отдала на ответника под наем следния недвижим имот Апартамент 1 в гр.В., ул.”Х.О.” No *, ведно с паркомясто гараж № *, при месечен наем 1000,00 лв, за срок от 01.07.2020 г. до 01.07.2021 г. Поддържа, че съгласно чл. 13 от договора наемателят се задължил да заплаща наред с месечния наем, консумативните разходи, разходите за поддръжка на общи части, но и дължимия от наемодателя данък по ЗДДФЛ и такса смет, които са включени в наемната цена. Още при сключване на договора страните установили, че клаузата на чл. 13 не е коректна, защото наемодателят следвало да получава чисто 1000,00 лв., а данъкът следвало да се начисли допълнително и да се заплати от наемателя. Поради това и страните устно, както и чрез кореспонденция по електронна поща, като указан начин за кореспонденция по договора, се уговорили наемодателят да получава чисто 1000,00 лв., а данъкът да се заплаща от наемателя. Тази устна договорка ответникът започнал да изпълнява още от самото наемане на имота от юли 2020 г., като заплащал на ищцата наемът от 1000,00 лв, а дължимия данък по ЗДДФЛ наемодателят започнал да заплаща отделно. По този начин ответникът с конклудентни действия потвърдил съгласието си за заплащане на данъка по този начин. Ищцата излага, че съгласно чл.23а от договора, с изтичане на договорения срок, в случай, че страните не отправят предизвестие за прекратяване в срок от 3 месеца, договорът се счита продължен за нов периоди от по една година, при условията на договора.

Излага се, че на това основание договорът бил продължен, но при наемна цена от 1100,00 лв. считано от 01.08.2022 г., която наемателят заплащал от по банков път и отделно заплащал на бюджета дължимия данък. Сочи се, че новата наемна цена не била договорена писмено, но плащането на нейният размер, както и на дължимия данък, установява постигнатите устни договорености. Страните устно се договорили като компенсация за пплащане на 1 данъка, ответникът да ползва подземен гараж - паркомясто от юли 2020 г. Поддържа, че с цел писмено уреждане отношенията страните прекратили договора от 12.06.2020 г. и подписали нов на 28.06.2023 г. със срок от 04.08.2023г. до 03.08.2025 г., с нова наемна цена от 1400,00 лв., включваща и дължимия данък, но от август 2023 г. наемателят започнал да заплаща по банков път на наемодателя месечно 1274,00 лв., а 126,00 лв., дължим данък по ЗДДФЛ по сметка на бюджета. Сочи се, че преговорите с ответника били водени с управителите на дружеството - към 12.06.2020 г. Г. Г., а от 06.07.2022г. М.Вл., като от 03.10.2024 г. управител и едноличен собственик на капитала е Т. М.. Ищцата сочи и че от 03.09.2024 г. на адреса на процесния имот е регистрирано и друго еднолично дружеството със собственик и управител Т. М. „З. з. органични продукти“, ЕИК- 207965728, в нарушение на чл.3 от договора за наем. Поддържа се, че ответникът не е заплатил наемна цена за месеци септември и октомври 2024г., поради което е неизправна страна по наемния договор.

Излага, че по ел. пощата на ищцата било получено писмо от управителя М. Вл. че дружеството има претенции за суми по прекратения вече договор, но ищцата отговорила, че претенциите са неоснователни, включително, защото наемателят не можел да прихваща със суми по предходен договор. Предвид неплащането на наемната цена с писмо от 18.09.2024 г. ищцата уведомила собственика на капитала Т.М., че на основание чл. 23в) отправя писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем, а доколкото срокът за плащане на наемът за септември 2024 г. изтекъл на 25.09.2024г., с писмо от 25.09.2024 г. уведомила писмено наемателя, че счита договорът за прекратен и очаква да получи имота на 30.09.2024 г. в 12:00 ч. Поддържа, че наемателят не се явил, за което бил съставен констативен протокол подписан от наемодателя и свидетели. Сочи се, че понастоящем имотът се ползва от ответника без правно основание. По изложените съображения моли предявеният иск да бъде уважен. Претендира се присъждане на разноски.

В срока по чл. 131, ал.1 от ГПК ответникът „С. д. р.“ ЕООД е депозирал писмен отговор на исковата молба, с който искът се оспорва като неоснователен. Излага, че отношенията между страните са уредени от договори за наем от 12.06.2020 г. и 28.06.2023 г., като съобразно клаузите на чл. 13 и от двата договора, дружеството следва да заплаща дължимия данък по чл. 55 от ЗДДФЛ, който е включен в наемната цена. Поддържа, че в периода 08.07.2020 г. - 02.08.2023 г. е заплащал на ищцата цялата сума - наемна цена плюс данък, както и отделно данък към бюджета и така недължимо е надплатил 4516,00 лв., съгласно счетоводна справка. Излага, че твърдяните от ищцата устни договорки не са му известни и на основание чл. 26 от ЗЗД са му непротивопостаивими на писмените в договора и допълнителните споразумения. Поддържа, че след като счетоводството на дружеството констатирало надплащането, ответникът поискал възстановяване на сумата, но това не било сторено от ищцата, което накарало ответника да направи спрямо ищцата писмено изявление за прихващане на въпросната сума от наема за следващи платежни периода на наемната цена от 1274,00 лв. Започнали разговори за споразумение, по силата на което ответникът да ползва имота до декември 2024 г., след което да го освободи доброволно, но не успели да се споразумеят предвид множеството други условия поставени от ищцата. Изразява готовност за сключване на споразумение в горния смисъл. Оспорва да е нарушавал чл. 3 от договора, доколкото новорегистрираната му на наетия адрес фирма не извършва дейност. По изложените съображения моли за отхвърляне на иска.

В о.с.з. ищцата се явява лично и с адв. Т. П., чрез която поддържа изразената позиция по същество.

В о.с.з. ответникът се представлява от законния си представител, чрез който поддържа изразената позиция по същество.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Съгласно представения препис от договор за наем на недвижим имот от 12.06.2020 г., ищцата е отдала под наем на ответника тристаен апартамент с адрес гр. В., ул. Х. О. № *, ет.2, ап.1, срещу уговорената в чл. 5 от договора месечна наемна цена от 1000,00 лв.

Съгласно чл. 13 от договора страните са се споразумели, че немателят е длъжен да плаща в срок уговорения месечен наем и консумативните разходи (ел. енергия, вода и др.) вкл. и разходите за поддържане на общите части, с изключение на тези, които представляват полезни и луксозни подобрения, в това число и дължимия от наемодателя данък по закона за данъците върху доходите на физическите лица и такса, смет, които са включени в наемната цена.

Съгласно представения препис от договор за наем на недвижим имот от 28.06.2023 г., 2 ищцата отдала под наем на ответника тристаен апартамент с адрес гр. В., ул. Х. О. № *, ет.* и паркомясто/гараж *в същата сграда, срещу уговорената в чл. 5 от договора месечна наемна цена от 1400,00 лв., платима от 1-во до 5-то число на текущия месец, на основание чл. 7 от договора. Съгласно чл. 13 от договора страните се споразумели, че немателят е длъжен да плаща в срок уговорения месечен наем и консумативните разходи (ел. енергия, вода и др.) вкл. и разходите за поддържане на общите части, с изключение на тези, които представляват полезни и луксозни подобрения. В тази клауза е договорено също и че дължимият от наемодателя данък по чл. 55 от ЗДДФЛ и данък и такси по Закона за местните данъци и такси са включени в наемната цена. Договорено е в случай, че такса смет е по-висока от обичайната, поради предназначението на наетия имот, а именно офис, горницатав размер на такса смет ще бъде поет от наемателя. В клаузата на чл. 13 страните са се споразумели наемателят да спазва разпоредбите на чл. 55 от ЗДДФЛ, да внася данъка по чл. 55 в срок съгласно закона и да предоставя на наемодателя на мейла за кроеспонденция платежния документ в срок до 5 дни след извършване на плащането. Съгласно чл. 23в от договора договорът се прекратява с едноседмично предизвестие в случай на неплащане на наема, дължимия данък по чл. 55 от ЗДДФЛ и др.

Съгласно представения и от двете страни имейл от 12.09.2024 г. от подател * до имейл * и приложените към него три страници справки за плащания извършени от ответното дружество, на 10.06.2020 г. и 12.06.2020 г. то е заплатило по банкова сметка на ищцата сумите от по 500,00 лв., за периода 08.07.2020 г. – 05.07.2022 г. ежемесечно сумата от по 1000,00 лв., по 1100,00 лв. в периода 03.08.2022 г. – 03.07.2023 г., 1260,00 лв. на 02.08.2023 г. и по 1274,00 лв. в периода 03.09.2023 г. – 06.08.2024 г.

Съгласно приложено писмо от 29.08.2024 г., приложено към имейл от 29.08.2024 г. от подател * до имейл *, ведно с три страници справки за плащания извършени от ответното дружество през периода на действието на договорите за наем от 12.06.2020 г. и 28.06.2023 г., съобразно чл. 13 от тях дружеството наемател следва за заплаща данък по чл. 55 от ЗДДФЛ, като за периода 08.07.2020 г. – 02.08.2023 г. на щцата е заплащана наемна цена плюс данък, като отделно са заплащали данъка в държавния бюджет. Излага се, че така недължимо е надплатена сума от 4516,00 лв., съгласно приложена счетоводна справка, която се моли да бъде възстановена по сметка на дружеството, от която са правени плащанията.

Съгласно писмо от 12.09.2024 г., приложено към имейл от 12.09.2024 г. от подател * до имейл *, ищцата не е възстановила на ответника сумата от 4516,00 лв., поради което писмото следва да се счита за изявление за прихващане с тази сума на задълженията на ответника за наем за настоящия и следващите месеци до размер от 4516,00 лв.

Съгласно имейл от 18.09.2024 г. от * до * и *и приложеното към мейла писмо на български език, придружено с превод на английски език, ищцата е уведомила ответното дружество, че няма право да прихваща дължими суми съгласно писмото от ответника от 12.09.2024 г. с месечния наем за имота. С писмото ответникът е поканен да заплати незабавно наемната цена за месец септември 2024 г., дължима до 05.09.2024 г. Сочи се, че претенциите на ответника за заплащане на надплатен наем са неоснователни, защото дружеството е заплащало съгласно постигнатите от страните устни договорки със знанието на управителя и собственика на дружеството. Съгласно писмото, в случай, че наемът не бъде незабавно платен, то писмото следва да се счита като предизвестие за прекратяване на договора на основание чл. 23в от същия. Посочено е и че при непостигане на съгласие ищцата ще претендира заплащане на наем за ползваното паркомясто в периода 01.07.2020 г.

– 04.08.2023 г. от 150,00 лв. месечно или общо 5550,00 лв.

Съгласно имейл от 25.09.2024 г. от * до * и * и приложеното към мейла писмо на български език, придружено с превод на английски език, ищцата е уведомила ответното дружество, че доколкото не е получила наема за септември 2024 г., то счита договорът за прекратен по вина на наемателя и очаква предаване на имота на 30.09.2024 г. в 12:00 ч.

Съгласно имейл от 27.09.2024 г. от * до *, * и * ищецът е уведомил управителя на ответното дружество, че очаква на 30.09.2024 г. да получи наетия имот, както и съдействие от управителя, като в противен случай, ще бъде принудена да изведе ответника по съдебен ред от имота си.

Съгласно констативен протокол подписан от ищцата и още три лица на 30.09.2024 г., никой не е отворил наетия имот при позвъняванията на входната врата.