Решение № 39 от 20.11.2025, Районен съд - Трън

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 39 гр. Трън, 20.11.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТРЪН, II - РИ СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ПЕТЪР С. ПЕТРОВ при участието на секретаря РЕНЕТА Н. МИЛТЕНОВА като разгледа докладваното от ПЕТЪР С. ПЕТРОВ Гражданско дело № 20251740100131 по описа за 2025 година

Предявен е установителен иск с правно основание чл.422 във вр. чл. 415, ал. 1 от ГПК, във връзка с във вр. 92 ЗЗД.

Ищецът Ц. А. И. предявява исковата си претенция към Х. В. Х. и „СТРОЙ БИЛДИНГ 2012“ ЕООД, твърдейки, че ответниците солидарно и дължат сумите от 8100.00 (осем хиляди и сто) лева, представляваща неустойка за всеки просрочен месец считано след 31.12.2017 год., по 100 лева (сто лева) на месец за периода от месец 01. 2018 год. до месец 09.2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 и т. 7 от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистьра на НК, район на действие P C Перник, ведно със законната лихва от датата на депозиране на заявлението - 16.10.2024 год., до изплащане на вземането, както и направеннте по делото разноски за държавна такса в общ размер на 324.00 лева.

На 13.05.2015г. страните сключили договор за покупко-продажба на недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие P C - Перник. Твърди се, че е налице неизпълнение на т.4 и т.5 от договора задължаваща управителя на дружеството да въведе в експлоатация жилищната сграда, в която се намира самостоятелния обект, предмет на сделката до 31.12.2017г., както и да извърши съответните довършителни работи по имота до тази дата. Твърди се, че е налице солидарна отговорност на ответника като физическо лице 1 и дружеството, на което е управител и тя произтича от т. 4 и т. 5 от горепосочения Нотариален акт, а именно, че лицето Х. В. Х. се е задължил лично и като управител на дружеството, да снабди Купувача с разрешение за ползване на обекта до 31.12.2017 год. Видно от официален документ – Удостоверение по чл. 181, ал. 2 от ЗУТ (степен на завършеност) издаден от Община Перник с изх. № 24/ТР-1488 от 26.03.2024 год., процесната жилищна сграда със ЗП-263.25 кв. м и РЗП - 1399.50, представляваща имот с идентификатор *** по КККР на гр. Перник е на етап „груб строеж", като и към настоящият момент не са изпълнени задълженията, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 и т. 7 от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистьра на НК, район на действие P C Перник.

Искането към съда е след като се запознае с доказателствата по делото да постанови решение, с което на основание чл. 422 ГПК да приеме за установено, че ответниците «СТРОЙ БИЛДИНГ 2012» ЕООД, ЕИК 201936989 със седалище и адрес на управление: гр. Нови Искър, *** и Х. В. Х. с ЕГН

********** и адрес: *****************, обл. Перник, при условията на солидарност, дължат на Ц. А. И. с ЕГН ********** и адрес: *****************, ******* сумата от 8 100.00 лева (осем хиляди и сто лева), представляваща неустойка за всеки просрочен месец считано след 31.12.2017 год., по 100 лева (сто лева) на месец за периода от месец 01. 2018 год. до месец 09. 2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 н т. 7 от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие PC-Перник, ведно със законната лихва от датата на депознране на заявлението - 16.10.2024год., до изплащане на вземането, както и направеннте по делото разноски за държавна такса общ размер на 324.00 лева.

В срока по чл. 131 ГПК ответникът Х. В. Х. чрез процесуалният си представител адв.А. А. от АК-Перник е депозирал писмен отговор, с който оспорва исковата молба. Твърди, че ответника не дължи солидарно с дружеството “СТРОЙ БИЛДИНГ 2012” ЕООД, ЕИК 201936989 сумата от 8100.00 лева на месец за периода от месец 01. 2018 год. до месец 09. 2024 год. включително, съгласно т. 4, т. 5, т. 6 н т. 7 от Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), акт № 188, том 1, p e r. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие PC Перник, тъй като такава отговорност в настоящия случай не е уговорена каквото е изискването на чл.121 от ЗЗД. В нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 188, том 1, peг. № 1281, дело № 156/2015 год. на Нотариус М. М. няма нито една клауза, съгласно която Х. В. Х. да е приел и да се съгласил да отговоря солидарно 2 със „Строй Билдинг 2012” ЕООД за задължение на дружеството за неустойка. При сключване на нотариалния акт Х. В. Х. е участвал само и единствено в качеството му на представляващ „Строй Билдинг 2012"ЕООД като страна по сделката. Видно от страните, между които е сключен договора за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № 188,том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. на Нотариус М. М., това са само „Строй Билдинг 2012" ЕООД като продавач и Ц. А. И. като купувач (видно от страница първа от този нотариален акт) Х. В. Х. не е страна по този договор. Същият не е участвал при сключване на този договор в лично качество като физическо лице, а само и единствено в качеството му на Управител на „Строй Билдинг 2012" ЕООД (също видно от страница първа от този нотариален акт). Като страни, които са подписали договора, обективиран в този нотариален акт също са посочени само „Строй Билдинг 2012" ЕООД като продавач и Ц.А. И. (видно от страница последна на нотариалния акт, на която същият е подписан от страните, от които единствено е сключена сделката). Видно и от страница последна на този нотариален акт Х. В. Х. не е подписал договора в свое лично качество като физическо лице. Този нотариален акт е подписан от него само и единствено като управител на дружеството-продавач. С оглед на изложеното и всички направени изявления в този нотариален акт са само и единствено от страна на дружествотопродавач, което при сключване на договора е било единствено представлявано от Х. В.

Х., който е бил негов управител. Този извод безспорно следва, както от участвалите страни по сделката, както от страните, подписали нотариалния акт, така и при тълкуването на договора, обективиран в този нотариален акт по реда на чл.20 от ЗЗД.

Съгласно чл. 21 от ЗЗД договорът поражда действия между страните, а спрямо трети лица - само в предвидените в закона случаи. В настоящия казус страни по договора са само „Строй Билдинг 2012" ЕООД като продавач и Ц. А. И. като купувач, поради което не съществува никакво правно основание за ангажиране отговорността на Х. Вячеслов Х. като физическо лице. На следващо място, задължението за плащане на неустойка е договорено в т.7 от нотариалния акт. Съгласно т.7 от нотариалния акт в случай, че Дружеството-Продавач не снабди Купувача с разрешение за ползване в срок до 31.12.2017г., то дължи неустойка по 100 лева на месеца. Съответно, под никаква форма и от т.7 на този нотариален акт не може да се направи извод, че тази неустойка е дължима солидарно от дружеството-продавач и неговия управител. Както е посочено по-горе, съгласно чл.121 от ЗЗД солидарна отговорност между повече длъжници може да възникне и когато е договорена, но това означава да е договорено изрично, че повече длъжници ще отговорят солидарно за изпълнение на задължението. В настоящият казус такава договореност не се съдържа в нотариалния акт. Съответно, Х.

В. Х. под никаква форма не се е съгласил да отговаря солидарно с дружествотопродавач за задължението за неустойка. В т.7 от нотариалния акт такова задължение е поето само от дружеството - продавач, поради което само продавачът отговаря за тази 3 неустойка, който в случая е „Строй Билдинг 2012" ЕООД. Прави се и възражение за изтекла погасителна давност, в случай, че независимо от изложеното по-горе, съдът не уважи доводите им. Искът за неустойка е предявен за периода: 01.01.2018г.м.09.2024г. Вземане за обезщетение и неустойки от неизпълнен договор се погасява с 3 годишна давност съгласно чл.111, буква «б» ЗЗД. Съгласно чл.111, буква «в» ЗЗД вземанията за лихви за други периодични платежи също се погасяват с изтичане на тригодишна давност.

В съдебно заседание ищцата, лично и чрез процесуалния си представител- адв.Р.

Кавазова поддържат исковата молба. Моли предявеният иск да бъде уважен. Заявява претенция за присъждане на направените по делото разноски.

В съдебно заседание с молба – становище процесуалният представител на ответника Х. В. Х. оспорва исковата молба по основание и размер по съображения, подробно развити в отговора на исковата молба.

Представител на ответното дружество не се явява в о.с.з, не изпраща представител и не представя становище.

Съдът, като обсъди събраните по делото писмени и гласни доказателства, взе предвид становищата и доводите на страните и на основание чл. 235 от ГПК, намира за установено следното:

По делото е представен Нотариален акт № 188, том 1, per. № 1281, дело № 156/2015 год. по описа на Нотариус М. М., вписана под № 063 в регистъра на НК, район на действие P C - Перник за покупко-продажба на недвижим имот (Право на строеж за Апартамент), от който е видно, че продавач е ответното дружество „СТРОЙ БИЛДИНГ 2012“ ЕООД, с ЕИК 201936989, със седалище и адрес на управление: гр.Нови Искър, бул.“Шести септември“ №4, представлявано от едноличния собственик на капитала и управител на дружеството ответника Х. В. Х., с от *****************, с ЕГН: **********, а купувач е ищцата Ц. А. И.. Предмет на договора обективиран в горепосочения НА е право на строеж за построяване на самостоятелен обект в сградаапартамент №7, находящ се на третия етаж от пет етажна жилищна сграда с магазини, а като жилищни етажи - втори жилищен етаж, със застроена площ от 45,98 кв.м., състоящ се от стая тоалетна - баня, коридор и балкон, при граници на апартамента: от североизток - апартамент №6 и инст.шахта, от северозапад-апартамент №8, и коридор, от югоизток-двор, от югозапад-улица, отдолу и отгоре-апартаменти, заедно с прилежащите към него 3,23% процента идеални части от общите части на сграда и съответните идеални части от правото на строеж за сградата върху мястото, заедно с принадлежащото избено помещение към него – мазе № 7, находящо се в сутерена на пет етажната жилищна сграда с магазини, със застроена площ от 9,52 кв.м. , състоящо се от складово помещение без прозорец. Съгласно договора процесната сграда ще се изгради върху имот с идентификатор *** в ***************** Съгласно договора продавачът продава на купувача право на строеж за построяване на описания по-горе самостоятелен обект в сграда с административен 4 адрес: ***************** Б за сумата от 25 240,00 лева, платими както следва:

9770,00 лева е преведена по банкова сметка на дружеството-продавач преди подписване на нотариалния акт; 2000,00 лева ще бъдат изплатени по банков път при изграждане на обекта на Кота 0; 4000,00 лева – на Кота + 6,20; 5470 лева – при снабдяване с Акт 14 и остатъка от сумата в размер на 4000,00 лева – при снабдяване с Разрешение за ползване.

В т.4 от Договора е уговорено, че управителят на дружеството-продавач се задължава да въведе в експлоатация съгласно чл.177 ал.2 от ЗУТ жилищната сграда на пет етажа, в която ще бъде изграден самостоятелния обект, предмет на сделката и да снабди купувача с Разрешение за ползването му не по-късно от 31.12.2017г.

Съгласно т.5 от Договора Управителят на дружеството-продавач се задължава изцяло със собствени сили и средства да извърши довършителните работи по имота, предмет на тази покупко-продажба като го предаде в следната степен на завършеност: общи части - завършени; входна метална врата – блиндиран; стени - шпакловка; под замазка; ел.инсталация, изградена до ключ; В и К – до тапа; 6-камерна ПВЦ дограма стъклопакет „Четири сезона“, външна топлоизолация с мазилка, тераса-завършена. В т.6 от Договора е описано, че срокът за всички довършителни работи и въвеждане на цялата сграда в експлоатация и снабдяване с Разрешение за ползване е не по-късно от 31.12.2017г. Уговорена била и неустоечна клауза, описана в т.7 от Договора със следния текст: „В случай, че дружеството-продавач не снабди купувача с Разрешение за ползване до 31.12.2017г., то той дължи на купувача неустойка за всеки просрочен месец след 31.12.2017г. по 100 лева на месец.