Решение № 127 от 30.10.2023, Районен съд - Пирдоп

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 127 гр. , 30.10.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ПИРДОП, ПЪРВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и осми септември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: С.Г.Г. при участието на секретаря Л.Д.Б. като разгледа докладваното от С.Г.Г. Гражданско дело № 20221860100437 по описа за 2022 година

Предявени са искове с правно основание чл. 124 ГПК и чл.26, ал.1, пр.1-во ЗЗД.

Производството по делото с образувано по искова молба на Д. В. Ш. с ЕГН **********, с постоянен адрес: с.********, чрез пълномощника си адв. Р. К., АК-София, съдебен адрес: гр.*********** СРЕЩУ Община Мирково с ЕИК по БУЛСТАТ 000777248, с адрес: с.Мирково, ***, Софийска област, представлявана от кмета Ц.П.Й..

В исковата молба се твърди, че като земеделски производител с регистриран животновъден обект, на 29.05.2019г., ищцата в качеството си на наемател е сключил с Община Мирково Договор № 49/29.05.2019г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи - пасища, мери и ливади от Общински поземлен фонд (ОПФ) по силата, на който са му били предоставени за ползване следните два имота:

1. Реално обособена част от поземлен имот с идентификатор № ***, с площ на частта от 113 000 кв.м., заемащ северозападната част, при граници на частта: ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ПИ ***, ПИ *** и реално обособена част от ПИ ***, целият с площ от 798 660 кв.м., с начин на трайно ползване - пасище, категория IX, местност „Куков връх", по кадастралната карта на с.Мирково, община Мирково, Софийска обл., при съседи по скица: ***, ***, ***, ***. ***. ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, ***. ***, ***, ***, ***,

***,

***,

***,

***,

***.

***,***, ***, с № по предходен план 000160, и

2. Поземлен имот с идентификатор № ***, с площ 90 725 кв.м., с начин на трайно 1 ползване - пасище, категория IX. местност „Мая тепе", по кадастралната карта на с.Бенковски, община Мирково, Софийска обл., при съседи по скица: ***, ***, ***, 3842.21.22, ***, ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, ***, ***, ***, ***, ***, ***,

***, с № по предходен план 021001.

Твърди се, че договорът е сключен на основание чл.228 ЗЗД, чл.37и, ал. 12 ЗСПЗЗ, във връзка с Решение № 475 от Протокол № 38/27.12.2018г. на ОбС -Мирково, тъй като ищецът е собственик на животновъден обект с пасищни животни, регистрирани в Интегрираната информационна система на БАБХ, няма данъчни задължения, както и задължения към ДФЗ, като имотите са и предоставени в рамките на осъществена процедура по чл.37и ЗСПЗЗ.

Договорът за наем е вписан в Службата но вписвания - гр.Пирдоп на 03.06.2019г, вх.рег.

№763/03.06.2019г, Акт № 81, т. I, имотни партиди 13408 и 21041. Договорът за наем е сключен за 5 (пет) стопански години и прекратява действието си с изтичане на стопанската 2023/2024 година. Определената наемната цена е 4 лв./дка за пасищата, която винаги е плащана изцяло и в срок, като за стопанската 2021/2022 година наемната цена е заплатена на общината на 10.03.2022г. Двете пасища с площ 113 дка и 90,725 дка са от изключително значение и важност за ищцата, защото със съпруга си отглеждат 300 овце, 50 крави и 12 коня във фермата си, намираща се в непосредствена близост до едно от пасищата - това от 113 дка. Като наемател ищцата е добросъвестна и изправна страна по договора, тъй като е ползвала пасищата за изхранване на животните, съобразно нуждите като собственик на животновъден обект, почиствала и поддържала имотите в добро земеделско и екологично състояние, не е допускала тяхното разораване и редовно е заплащала наемната цена. С придружително писмо от 24.02.2022г. на ЧСИ С.Л.. per. №927 в КЧСИ, по молба на кмета на Община Мирково Ц. Й. на ищцата и е било връчено известие за едностранно прекратяване на Договор №40 от 29.05.2019г, за отдаване под наем на земеделски територии/земи пасища, мери и ливади от Общински поземлен фонд. С въпросното известие (в два броя) кметът Й. е уведомила ищцата, че по реда на чл.17. ал.1, т.7 от Договор №40 от 29.05.2019г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи пасища, мери и ливади от Общински поземлен фонд, едностранно прекратява цитирания договор. Известието от Й. не е породило правно действие, тъй като не е налице валидно прекратяване на наемния договор, сключен с Община Мирково, поради следното: С известието се съобщава, че се прекратява Договор № 40, а не този, който е сключен - Договор № 49 от 29.05.2019г., поради което липсва изразена правно валидна воля за прекратяване на конкретния договор за отдаване под наем на двата конкретни имота - пасища с площ от 113 дка и от 90.725 дка. Договор №49 от 29.05.2019г. е сключен на основание чл.37и, ал.12 ЗСПЗЗ, в изпълнение на решение на Общински съвет Мирково за отдаване под наем на земеделска земя. Разпределянето на имотите от ОПФ се извършва от комисия, която определя необходимата за всеки кандидат площ, съобразно броя и вида на регистрираните пасищни селскостопански животни. Наемните правоотношения по ЗСПЗЗ се осъществяват по специална процедура, касаят особени по своето предназначение 2 земи, охраняват обществения интерес и имат за цел насърчаване на земеделското производство, затова приложимата уредба относно сключването, изменението, прекратяването и действието на договора е по специалния закон, който дерогира общия ред.

Договорът за наем е с минимален срок от 5 (пет) стопански години, според императивната разпоредба на чл.37и, ал. 12 ЗСПЗЗ. Договор № 49 от 29.05.2019г. е вписан в СлВп гр.Пирдоп и като траен договор с установен законов минимален срок с цел оптималното използване на земеделската земя по предназначение, вписването се отнася и за всяко предсрочно прекратяване. Договорът за наем на земеделски земи не може да бъде прекратен от кмета едностранно. Единственото изключение е в хипотезата на чл.37м, ал.4, т.2 - 4 ЗСПЗЗ (когато след проверка се установи, че в животновъдния обект няма регистрирани животни, при невярно декларирани данни или при заличена регистрация), каквито обстоятелства нито се твърдят в известието, нито съществуват в обективната действителност. Изявлението на Й. в известието противоречи на закона, включително и поради факта на липса в същото на алтернативно предложение за предоставяне на пасища, необходими за отглежданите от ищцата животни, съобразно броя и вида на регистрираните, и животновъдния обект. На практика кметът Й. самоволно е отнела от ищцата пасищна площ от 203,725 дка (предоставените пасища от 113 000 кв.м. и 90 725 кв.м.), без да предложи друга такава в замяна, с което е обрекла на глад отглежданите от същата животни, което освен в нарушение на закона, е недопустимо и нехуманно.С известието кметът Й. е заявила, че прекратява едностранно Договор № 40 по реда на чл.17, ал.1, т.7, която клауза от Договор № 49 от 29.05.2019г. е нищожна в частта на „от която и да е от страните", поради противоречие на закона: Клаузата на чл.17. ал.1, т.7 противоречи на чл.37л, ал.2 ЗСПЗЗ, съгласно, която правото на едностранно прекратяване на договор за наем преди изтичането на срока принадлежи единствено на ползвателя наемателя, като законът не е предоставил такава възможност на наемодателя. Затова тази договорна клауза е нищожна в частта на ..от която и да е от страните", с която в противоречие на закона се дава право и на наемодателя, вместо това право ла бъде само на наемателя. Правно валидният текст е „С едномесечно писмено предизвестие от страна на наемателя". Клаузата на чл.17, ал.1, т.7 противоречи на чл.20а ЗЗД, съгласно която договорите могат да бъдат изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. Очевидно, че прекратяването с известието на Й. не е станало по волята на двете страни, а е налице едностранно изявление от страна на наемодателя. По аргумент за противното от нормата на чл.238 ЗЗД. която предвижда, че когато договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата един месец по-рано, следователно това не може да стане с едностранно предизвестие за наемния договор с минимално установен законов срок и независимо от наличието на такава клауза в договора, същата противоречи на закона чл.37и, ал.12, изр.второ ЗСПЗЗ. Единствената възможност да бъдат прекратени договорите за наем по чл.37и ЗСПЗЗ е регламентирана в чл.37м, ал.4, т.2, т.З и т.4 ЗСПЗЗ. като само едно от трите законови основания е възпроизведено в договорите (чл.17, ал.1, т.6), а останалите липсват, който недостатък на съдържанието на договорите се дължи единствено 3 и само на поведението на ответника, страната-иаемодател по множество сключвани договори. Договорите за наем на земеделски земи, сключвани от Община Мирково, са типови, едностранно съставяни от ответника (респ.от негови юристи) и възможността на правоимашото лице-наемател да влияе върху съдържанието на такъв договор е нулева.

Практиката е. че съдържанието на тези договори се изготвя и налага едностранно от общината, а в случай на несъгласие на правоимащото лице с текст от договора, то няма никаква възможност да се защити -или трябва да подпише предложения му вариант, или да остане без земя за отглеждане на животните. Клаузата на чл. 17. ал. 1. т.7 противоречи както на чл.20а ЗЗД, така и на останалите разпоредби в раздел VI от договора относно условията за прекратяване. Договорът може да бъде прекратен само по взаимно съгласие на страните (посочено в т.1 от чл.17) или на основания, предвидени в закона, съгласно чл.20а ЗЗД.

Такива основания в специалния закон (по чл.37м, ал.4, т.2, т.3 и т.4 ЗСПЗЗ) не са налице.

Взаимно съгласие липсва, видно от ултимативното изявление на кмета Й., която дори не е намерила за нужно да изложи причини за извършеното от нея нарушение на закона по чл.37и, ал. 12, изр.второ ЗСПЗЗ. На следващо място, отнемайки полагащата ми се пасищна площ от 203.725 дка и без да предложи друга такава, кметът Й. ми е отнела гарантираното от закона право да ползвам пасища за отглеждане на животните, лишила ме е от възможността да изпълнявам дейността си като земеделски производител, поради което изявлението на Й. в известието освен противоречащо на закопа, накърнява добрите нрави. В известието липсват мотиви за предсрочното прекратяване, от съдържанието му не е възможно да се установи причина за нарушаване на поетия ангажимент по чл.8 от договора, същевременно форсмажорни или изключителни обстоятелства не са посочени. При анализ и тълкуване на разпоредбите на чл.17 от договора се установява, че възможността на наемодателя да прекрати едностранно договора преди изтичане на срока с едномесечно предизвестие не е по принцип, изобщо, а се отнася до случаите по ал.2 на чл. 17. каквито обстоятелства не са изложени от кмета, нито се сочат като основание в известието, следователно наемодателят се позовава на клауза, която противоречи на закона. В случая в известието не се и твърди наемателят да е неизправната страна, да е нарушил свое договорно задължение или ласа налице някои от обстоятелствата по чл.17. ал.1, т.3, т.5, или т.6 от договора. По изложените основания клаузата на чл. 17. ал. 1. т.7 от договора е нищожна н същата не може да породи правни последици. Поради това, налице е правен интерес да бъде установено, че Договор № 49/29.05.2019г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи - пасища, мери и ливади от общински поземлен фонд (ОПФ) не е прекратен и наемните правоотношения съществуват, както и да бъде призната от съда като нищожна поради противоречие на закона клаузата на чл. 17, ал. 1, т. 1 от договора.

Ищцата моли съдът да постанови решение, с което да признае за установено в отношенията между страните, че между Д. В. Ш., ЕГН **********, в качеството си на наемател, и Община Мирково, ЕИК по БУЛСТАТ 000777248, в качеството си на наемодател, наемните правоотношения, въз основа на Договор № 49/29.05.2019г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи - пасища, мери и ливади от Общински поземлен фонд (ОПФ), не са прекратени и съществуват, както и да прогласи като нищожна, поради 4 противоречие на закона, в частта на „от която и да е от страните" клаузата на чл.17, ал.1, т.1 от Договор № 49/29.05.2019г. за отдаване под наем на земеделски територии/земи - пасища, мери и ливади от Общински поземлен фонд (ОПФ). Ищцата моли да й бъдат присъдени направените разноски по делото.