Решение № 1757 от 19.12.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1757 гр. София, 19.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-10, в публично заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Цвета Желязкова при участието на секретаря Анелия Й. Груева като разгледа докладваното от Цвета Желязкова Търговско дело № 20231100901611 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на „С.В.” КДА, ЕИК:

**** срещу “И.Б.И.” ООД, с ЕИК: ****.

Ищецът „С.В.“ КДА, твърди че на 29.10.2020 г. е сключен предВ.телния договор за продажба и строителство на недвижим имот по чл. 19 ЗЗД, между “И.Б.И.” ООД, ЕИК **** като продавач и С.В. КДА, ЕИК **** като купувач.

С този договор продавачът се задължава да построи със свои материали и средства и да продаде на купувача. следния недвижим имот: Апартамент № 96 с идентификатор ***, находящ се във вход „Г“ на тяло „Б”, разположено в югоизточната част на поземления имот, на кота - 19,95 м., етаж 8, със застроена площ от 97,70 кв.м., а с прилежащите общи части на площ от 116,14 кв.м., състоящ се от: коридор, дневна, две спални, баня с тоалетна, тоалетна и два балкона, при граници: външен зид към вътрешен двор, стълбище от вход „Г”, коридор, апартамент № 95, външен зид към улица, апартамент № 137, ведно с 0,532 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, равняващи се 18,44 кв.м. идеални части от общите части на сградата, както и 0,455% идеални части от правото на собственост върху поземления имот, равняващи се на 28,97 кв.м. идеални части от същия, който обект се намира в многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, магазини, офиси, медико-дентален центьр, кафе-аперитив и помещение за трафопост – жилищен комплекс „А.“, гр. София, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, както и съответните идеални части от поземления имот, в който е построена сградата.

Поземленият имот е с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД - 18-108/13.12.2016г. на 1

Изпълнителния директор на АГКК, като продавачът се задължи да построи и получи удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт 16) до датата 14.06.2022 година.

Поддържа се, че преди подписване на предВ.телния договор е платена на ръка сумата от 1 000 евро с ДДС, както е посочено и в чл. 7, ал.1 предложение второ от договора, която служи като гаранция за намеренията да се сключи предВ.телния договор. Сочи се, че с платежен документ за нареждане от банка „UniСredit Bulbank“ с дата 11.12.2020 г. до “И.Б.И.” ООД в полза на продавача е заплатена и сумата от 43 020 лв. - евровата равностойност на 21 995, 80 евро, съобразно чл. 7 от предВ.телния договор за продажба и строителство на недвижим имот. С платежен документ за нареждане от банка „UniСredit Bulbank“ с дата 16.12.2020 г. ищецът като купувач заплатил още и сумата от 1 955.83 лв. - евровата равностойност на 1 000.00 евро, като за двете плащания била издадена една фактура от продавача с № 1000000083 за сумата от 44 975.83 лева – равностойността на EUR 22 995,80 - цялата сума по първоначалната вноска посочена в чл.7 от договора.

Поддържа се, че страните са се договорили, че от цялата първоначална вноска в размер на EUR 22 995, 80 евро задатъкът (капарото) ще е в размер на EUR 11 497,90 или левовата им равностойност, изчислена по фиксинга на БНБ за деня на плащането.

Поддържа се, че ответникът като строител и продавач не е успял да изпълнил договорното си задължение съгласно чл. 8, ал. 1 от договора да завърши строителството и получи удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт образец 16) до 14.06.2022 г., като акт – образец 16 било получено на 01.06.2023 г., за което уведомил ищеца като купувач по електронната поща на 02.06.2023 година. Поддържа се, че след издаване акт – образец 16 за сградата продавачът е отказал да се яви и да сключи окончателен договор, като настоявал за 20 % увеличение на договорената цена, и тъй като купувачът – ищец не се съгласил, не се стигнало до сключване на окончателен договор.

Поради изложеното, ищецът иска от съда да обяви за окончателен сключения предВ.телен договор за покупко-продажба на недвижим имот на 29.10.2020г. между страните. Претендира се и неустойка в размер на 15 786,52 лева съгласно чл. 13, ал. 1 от предВ.телния договор във връзка със забавата на ответника – продавач.

В ОИМ, ответникът като продавач оспорва исковете. Сочи се, че предВ.телният договор е прекратен от продавача по вина на купувача. Сочи се, че в изпълнение на договорните си задължения ответникът като купувач е уведомил всички купувачи на обекти в сградата с електронно писмо на 20.04.2023 г., че е входирал документ в ДНСК за свикване на приемателна комисия за въвеждане на сградата в експлоатация. На 25.05.2023 г. купувачите отново били уведомени за предстоящото въвеждане в експлоатация. На 01.06.2023 г. сградата била въведена в експлоатация, след което на 01.08.2023 г. ответникът като продавач поканил ищеца като купувач да се яви на 04.08.2023 г. при посочения в договора нотариус за изповядване на сделката.

На тази дата купувачът не се явил, както не се явил и на следващата дата – 2

30.08.2023 г., за която получил покана на 28.08.2023 година. Посочва се, че ответникът като продавач е представил всички изискани документи от кредитния консултант на ищеца, и на 29.09.2023 г. е поискал да бъде посочен срок за изповядване на сделката. След като на 04.10.2023 г. ищецът като купувач не се явил за изповядване на сделка и не представил писмо ангажимент/ друг документ от финансираща институция, продавачът отправил 7-дневно предизвестие за разваляне на договора, съответно била определена нова дата за сключване на договора - 12.10.2023 година. След неявяване на купувача на посочените дати, и на след определяне последна дата за изповядване на сделката, с изтичане на даденото 10 дневно предизвестие, считано от 23.10.2023 г., ответникът счита, че договорът между страните е развален поради неизпълнение на договорните задължения от страна на ищеца като купувач. На 23.10.2023 г. било изпратено ново писмо, с даване на срок за изпълнение на договорните задължения – 02.11.2023 г., с указания, че при неизпълнение договорът се счита за развален по вина на купувача.

С оглед липсата на изпълнение, ответникът сочи, че предВ.телният договор между страните е развален по вина на купувач.

Оспорват се твърдения, че продавачът е поискал увеличаване на крайната цена по договора. Имало предложение, но при показ на купувача – ищец, продавачът не настоявал.

Оспорва се и иска по чл. 92 ЗЗД за неустойка, като се твърди, че е налице разминаване в изписването с думи и цифри на уговорената неустойка и следва да се приложи текста – 0,01 % на ден. Поддържа се и, че неустойката следва да се начислява за периода след завършване на строителството – удостоверено с акт, образец 15, поради което се твърди че евентуално размерът на неустойката би възлязла на 75 лева за периода 14.09.2022 г. – 04.10.2022 година.

Евентуално се прави възражение за прихващане с дължима неустойка от купувача за забава, ако се приеме, че предВ.телният договор за покупко продажба не е развален от продавача. Твърди се, че ищецът като купувач е изпаднал в забава на 30.08.2023 г. – когато се е явил при нотариус за изповядване на сделката. Неустойката се твърди, че е в размер на 0,1 % от стойността на просрочената сума от 91 983,20 евро, за периода 30.08.2023 г. – 31.10.2023 г., т.е реално 0,01 % - сумата от 1 115,38 лева. Евентуално, ако се приеме, че неустойката по чл. 13 и чл. 14 от договора е в размер на 0,1 % на ден, то се прави възражение за прихващане със сумата от 11 153,99 лева.

В ДИМ ищецът поддържа иска. Сочи, че е готов във всеки момент да закупи процесния имот. Оспорват се доводите за липса на финансиране на сделката, като се сочи че в договора не е уговорен конкретен начин на плащане. Оспорват се твърдения, че предВ.телния договор е развален от продавача, както и че продавачът е нямал готовност да изповяда сделката на срещите, проведени в кантората на нотариус А.П., както и е изразил становище, че при липса на увеличаване на цената, няма да се изповяда сделката, вкл. и след като е бил издаден акт, образец 16 за сградата.

Поддържа, че са налице всички предпоставки за уважаване на иска по чл. 19, 3 ал. 3 ЗЗД.

В отговора на ДИМ, ответникът, поддържа възраженията си срещу основателността на исковете. Поддържа се, че цената по предВ.телния договор е подлежала на плащане след покана от продавача, след издаване на разпределение за ползване. От липсата на плащане след уведомяване на купувача за издаване на разрешение за ползване от 01.06.2023 г., продавачът прави извод, че купувачът е неизправна страна, и са били налице основания за разваляне на договора. Оспорва се довода, че е имало условие за увеличаване на цената с 20 % за изповядване на сделката. След като предложението за увеличение на цената с 1500 евро от продавач не било прието, този въпрос повече не бил обсъждан. Поддържа се, че към 30.08.2023 г. продавачът е бил в готовност да прехвърли имота. Поддържа, че е представил всички необходими документи на лице, което се е представяло за кредитен консултант на ищеца, с цел да се сключи договора, но поради неизпълнение на задължението на ищеца като купувач да заплати цената, предВ.телния договор бил развален.

Поддържа се, че има забава за построяване на имота, но не и забава в изпълнение на задължението за прехвърляне на собствеността.

Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на събраните по делото доказателства намира следното от фактическа страна:

Установява се от представените писмени доказателства по делото, че на 29.10.2020 г. е сключен предВ.телния договор за продажба и строителство на недвижим имот по чл. 19 ЗЗД между “И.Б.И.” ООД, ЕИК **** като продавач и „С.В.“ КДА, ЕИК ****, като купувач, с който продавачът се задължава да построи със свои материали и средства и да продаде на купувача. следния недвижим имот: Апартамент № 96 с идентификатор ***, находящ се във вход „Г“ на тяло „Б”, разположено в югоизточната част на поземления имот, който обект се намира в многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, магазини, офиси, медико-дентален център, кафе-аперитив и помещение за трафопост – жилищен комплекс „А.“, гр. София, ведно със съответните идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, както и съответните идеални части от поземления имот, в който е построена сградата.

Поземленият имот е с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД - 18108/13.12.2016г. на Изпълнителния директор на АГКК, като продавачът се задължава да построи и получи удостоверение за въвеждане в експлоатация (акт 16) до датата 14.06.2022 година, административен адрес: ж.к. „****.

В чл. 1, ал. 3 от предВ.телния договор е поето задължение от продавача да прехвърли имота без тежести, както и да заличи до датата на прехвърляне на собствеността съществуващите тежести, ако има такива, като същото задължение за продавача е възпроизведено и в чл. 6.

Съгласно чл. 4, ал. 1 от предВ.телния договор, продавачът се задължава 4 да прехвърли правото на собственост по предвидения в закона ред на описания в чл. 1, ал. 1 недвижим имот на купувача (или посочено от него трето лице) в срок до 45 дни от датата на въвеждане на сградата в експлоатация и в деня на окончателното плащане на продажната цена при нотариус Евгения П.а или при друг нотариус избран от страните. В случай, че окончателното плащане на продажната цена се извършва чрез банка, посредством отпуснат от банката кредит, правото на собственост се прехвърля след въвеждането на сградата в експлоатация, в случай че страните не уговорят друг срок. Във всички случаи след снабдяване на сградата с Акт 15 продавачът уведомява купувача за предстоящото въвеждане на сградата в експлоатация като от датата на уведомяването, до датата на сделката, купувачът ще разполага с минимум 60 дневен срок за осигуряване на средствата за окончателното плащане или за сключване на договора за кредит за закупуване на имота.

Съгласно чл. 4, ал. 3 от предВ.телния договор въвеждането на сградата в експлоатация с получаване на „Разрешение за ползване“ се извършва до 14.06.2022 година.