Решение № 4997 от 19.10.2026, Административен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4997

Стара Загора, 19.10.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Административният съд - Стара Загора - III състав, в съдебно заседание на шести октомври две хиляди двадесет и шеста година в състав:

СЪДИЯ:

ИРЕНА ЯНКОВА

При секретар СТЕФКА ХРИСТОВА като разгледа докладваното от съдия ИРЕНА ЯНКОВА административно дело № 20267240700972 / 2026 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Образувано е по жалба от З. К. З. с [ЕГН], срещу Заповед N 10-00-1739/29.06.2026 г. на Кмета на О. С., в частта относно определеното овъзмездяване за посоченото в нея отчуждаване на част от личния му поземлен имот с [идентификатор] по Кадастралната карта и регистри на [населено място], одобрен със Заповед № РД-18-65/30.05.2008 г. на ИД на АГКК, последно изменение на КККР, с адрес [населено място], местност Голиш, с проектна площ 332/триста тридесет и два/ кв.метра, ТПТ: Урбанизирана, НГП: за второстепенна улица /по ПУП-ПР/, предишен идентификатор няма, номер по предходен план: 957, квартал:37, при съседи на имота по КК: ***, ***, ***, ***, ***,***, който бил негова собственост. Твърди се, че при определяне оценката на отчуждения имот административният орган е определил цена по-ниска от действителната пазарна цена за района, Районът на местонахождението на имота бил в индустриалната зона „Голеш", находяща се в източния край на [населено място]. Територията на съпределните поземлени участъци била плътно застроена с индустриални предприятия и съпътстващи търговски складове. Имотът който се отчуждава, бил граничен с голям логистичен център на фирмата „ИТТ" ЕООД. В района била изградена съответстваща комуникационна и подземна инфраструктура от канали, тръбопроводи и транспортно-технически алеи. В непосредствена, пригранична близост до имота било шосето за [населено място], с важно транспортно предназначение за вилната и жилищна агломерация, както и за съществуващите в района производствени и търговски сгради и предприятия. Излагат се съображения, че оспореният размер на паричното обезщетение за процесния имот не е определен въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които са значително по-високи, поради което не е съобразена разпоредбата на чл. 22, ал. 3 от ЗОС. Моли съда да постанови решение, с което да измени оспорената заповед с увеличаване размера на паричното обезщетение на отчуждения имот. Претендират се разноските по делото.

В съдебно заседание жалбоподателят се явява лично, представлява се от адв. [населено място], който поддържа жалбата.

Ответникът – Кмет на Община Стара Загора, редовно и своевременно призован за съдебно заседание, се представлява от главен експерт Д. М., която оспорва жалбата. Твърди, че определеното обезщетение е определено съгласно изискванията на чл.22,ал. 5 от ЗОС. Излага съображения в депозираното писмено становище, че в оценителски доклад от 08.05.2026 г. изготвен от лицензиран независим оценител, са спазени механизмите на формиране на цената посредством наличните данни, извършените проверки и утвърдените оценителски методи.

С оглед тези съображения моли съда да отхвърли жалбата срещу оспорената заповед.

Въз основа на доказателствата, събрани в хода на производството, съдът намира за установено следното от фактическа страна:

Жалбоподателят се легитимира като собственик на имот незастроен поземлен имот с проектен идентификатор № *** от КККР. одобрени със Заповед № РД -18-65/ 30.05.2008 г. на ИД на АГКК. Съгласно скица № 5934 от 15.12.2004 г. на Община Стара Загора за [имот номер], парцел VI. от кв. 37 по регулационния план на [населено място] с площ от 1701 кв. м., имотът е записан като собственост на З. З. съгласно [НА] от 2004 г.

С писмо вх. № 10-11-2480 от 06.03.2026 г. жалбоподателят З. З. е уведомен за откритата процедура по отчуждаване и е поканен в общинска администрация да представи документите си за собственост за имота.

Част от ПИ с [идентификатор] по Кадастралната карта и регистри на [населено място], представляващ част от [ПИ] в кв. 37 - Голиш, по ПУП. одобрен с Решение № 102 от 29.04.2004 г. на Общински свет - Стара Загора, попада в реализацията на обект „Изграждане на улици в кв. Голиш, по ПУП на [населено място]". Част от ПИ с [идентификатор] по Кадастралната карта и регистри на [населено място], представляващ част от [ПИ] в кв. 38 - Голиш, по ПУП. одобрен с Решение № 102 от 29.04.2004 г. на Общински съвет - Стара Загора“, попадащ в реализацията на обект: „Изграждане на улици в квартал Голиш по ПУ на [населено място]".

За поземлени имоти с идентификатори: ***. *** е издадена Скица - проект № 15-3244280 от 10.12.2025 г. на СГКК Стара Загора, въз основа на приет проект за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри с Удостоверение № 25­370527 от 05.12.2025 г., издадено по заявление № 01-935966/26.11.2025 г.

С писмо с изх. № 90-22-44 от 25.02.2026 г. отдел МДТ при Община Стара Загора информира отдел „Регистрация на общинска собственост", че данъчната оценка на ПИ с [идентификатор] с площ от 332 кв. м. е в размер на 3893,46 евро, която числова равностойност е 7614.95 лв.

Изменението променя границите на ПИ с [идентификатор], [населено място], [жк], като преди изменението имотът е с площ от 1701 кв. м., а след промяната имотът става с площ 1369 кв. м. Нанесен е нов обект в КККР- [населено място]: поземлен имот с проектен [идентификатор] [населено място], кв. ..Голиш“ с площ от 332 кв. м., с предназначение урбанизирана територия за второстепенна улица. За осъществяване на процедурата Община Стара Загора изготвила и публикувала обявление, адресирано към собствениците на засегнатите имоти. То е публикувано и в два централни ежедневника – „24 часа“ и вестник „Днес“ и един местен „ Старозагорски новини“ С протокол от 11.05.2026 г. е удостоверено, че на осн. чл. 25. ал. 1 от ЗОС уведомлението е поставено на информационното табло в сградата на Община Стара Загора. Със служебна бележка от 02.07.2026 г. на техн. сътрудник от АБ „Зора" [населено място] е удостоверено, че на информационното табло в сградата на АБ „Зора“, [населено място] са поставени заповеди за отчуждаване, като под т. 12 е посочена и процесната заповед № 10-00-1739 от 29.06.2026 година .

На 02.07.2026 г. на сайта на Община Стара Загора, категория „Обявления", са качени Заповеди за отчуждаване на поземлени имоти, попадащи в реализацията на обект „Изграждане на улици в [жк], [населено място], като дванадесета по ред е и процесната заповед 10-00-1739 от 29.06.2026 г. за [ПИ].

Изговена е и оценка за отчуждения имот. Съгласно доклад от 08.05.2026 г. на инж. С. Н., притежаваща сертификат № ********* от 14.02.2009 г. за оценка на недвижими имоти, издаден от КНОБ, [населено място], оценката на поземлен имот по КККР на [населено място] е, както следва: проектен [ПИ] с площ 332 кв. м. е с пазарна стойност 6480 евро, която числова равностойност е 12 674 лв. Експертът е посочил, че оценката е извършена чрез използване на приложимите стандарти за оценяване /БСО/, утвърдени от Общото събрание на Камарата на независимите оценители в България на основание правомощията, които има по чл. 27, ал. 1 т. 5 от ЗНО. Посочва се в основанието за съставяне на документа, че базата на стойността е формирана чрез пазарна стойност и справедлива стойност, а използваните подходи и методи са приходен подход и разходен подход. Използваните методи на оценка са: метод на пазарни сравнения и метод на обезщетението. В доклада е посочено, че първият метод се използва най-често при оценка на земята, като се изхожда от покупните цени на такива имоти, които по отношение на влияещите върху тяхната стойност характеристики съответстват в най-голяма степен на подлежащия на оценка имот т. нар. „сравняеми имоти“. Оценката на земята по този метод се базира на средни цени на предлагани за продажба и реализирани продажби на терени в района. Влияние върху цената на един кв.м. оказват фактори като: разположение спрямо центъра, степента на развитие на района, инфраструктура - пътища, комуникации, строително използване и възможности за строителство, степен на застроеност. екологични условия: Оценяваните УПИ са съпоставени с актуални цени за продажба на парцели в [населено място] по информация от О. С. Загора и обяви на агенции за недвижими имоти, приведени към оценявания парцел с коефициент на съответствие.

Методът на обезщетението е метод, използван от швейцарския архитект Негели за изчисляване стойността на земята за строеж според категорията и местонахождението и се основава на познанието, че тя се намира както в определена зависимост спрямо общата стойност на имота, така и към прихода, получен от наеми. Процентното участие на стойността на земята се определя с помощта на т.нар. „Ключ на категориите по местоживеене“. В него се съдържат различни критерии: транспортна обвързаност, жилищни зони. търговски обекти, промишлени зони.

На база „Ключа на категориите по местоживеене“ оценителят е приел процентното участие на стойността на земята от пазарната стойност на застрояването - 5 процента. За парцела няма одобрен застроителен план. Съгласно предвижданията на ОУП на [населено място] парцелът се намира в „предимно производствена зона“ със следните устройствени показатели: плътност на застрояване от 40-80 процента; интензивност на застрояване от 1 до 2,5; озеленяване - 20 - 40 процента; вид застрояване - за друг вид застрояване;

В заключение е определена пазарна стойност на бъдещо застрояване в размер на 528 евро на кв. м при интензивност на застрояване 1,0. Тази интензивност означава, че разгънатата застроена площ е равна на площта на самия имот.

За изясняване на обстоятелствата по делото е допусната и изслушана СТЕ, заключението на което е прието от съда като компетентно и добросъвестно изготвено. Според вещото лице размерът на равностойното парично обезщетение за имота, предмет на процесната заповед за отчуждаване, отговарящ на изискванията на ЗОС, е 50,96 лева на кв. метър или общо 8650 евро за 332 км. м. Вещото лице е използвал сравнителния метод и е установил, че единствената продажба в периода 12.05.2024 - 12.05.2025 г., е нотариалният акт за покупко- продажба № 50, том II, per. №2477, дело №400/2024 г. от 29.11.2024 г., описан в ред 1 на таблицата, за [ПИ] и *** в кв. Голиш. Наличието само на една продажба, но за два имота, само по себе си не е пречка тя да бъде използвана при изчислението, ако отговаря на останалите законови признаци за сходство и местоположение. В такъв случай единичната цена се извежда от тази продажба; не се формира средна от няколко независими сделки.

Така установената фактическа обстановка мотивира следните правни изводи:

Жалбата, като подадена от активно легитимираното лице, против акт, годен за съдебен контрол в оспорената му част, в установения за това срок и пред местно компетентния административен съд, се явява процесуално допустима.

Разгледана по същество, се явява частично основателна.

Процесната заповед е издадена от компетентен орган - кметът на Община Стара Загора, същата е в писмена форма и съдържа както фактически основания за издаването си, така и правни такива. Освен посочване на фактическото и правното основание за отчуждаването, се сочи изрично предназначението и размера на отчуждавана част от имота, частна собственост, местонахождението и собственика на имота, както и размера на обезщетението. Налице е и индивидуализация на отчуждавания имот.

В жалбата не се сочат допуснати от административния орган съществени нарушения на административнопроизводствените правила, а и при извършване на служебната проверка съдът не констатира такива. Административното производство е започнато при наличието на влязъл в сила ПУП, одобрен с Решение № 10/29.04.2004 г. на ОбС Стара Загора, който предвижда и отчуждавания на части от имоти, частна собственост (сред които и този на оспорващия) за реализиране на публично мероприятие на Община Стара. За определяне на предвиденото в закона равностойното парично обезщетение за съответната реална част от имота на оспорващия са определени за отчуждаване 332 кв. м. от негов поземлен имот от ПИ с [идентификатор] по Кадастралната карта и регистри на [населено място], представляващ част от [ПИ] в кв. 37 – местност „Голеш“, е възложено извършването на оценка от лицензиран оценител на недвижими имоти, който надлежно се легитимира като такъв. Видно от представените доказателства по делото и в изпълнение на изискванията по чл. 25, ал. 1 от ЗОС, е налице публикувано обявление в два централни и един местен вестник, с което собствениците на засегнатите имоти за предстоящото отчуждаване са уведомени. Обявленията имат нормативно регламентираното съдържание – посочени са предназначението на имотите съобразно отреждането по одобрения ПУП; основанието за отчуждаването; вида, местонахождението, размера и собствениците на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени, и размерът на дължимото се парично обезщетение. Копие от обявлението е поставено на информационното табло в сградата на Община Стара Загора. Обявлението е публикувано и на интернет страницата на Община Стара Загора. С оглед на тези данни не се установяват допуснати нарушения.

Разпечатката съдържа 30 от 44 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b647fdd2-6982-4e6c-8ada-0d424d9249db