Решение № 675 от 28.06.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 675 гр. Варна, 28.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, V СЪСТАВ ГО, в публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мирела Огн. Кацарска

Членове:

Весела Гълъбова мл.с. Ива Бл. Благоева при участието на секретаря Петя П. Петрова като разгледа докладваното от Мирела Огн. Кацарска Въззивно гражданско дело № 20263100500920 по описа за 2026 година

Производството е по реда на глава ХХ от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на Г. Т. А. против Решение № 794/04.03.2026 г. по гр.д. № 6727/2025 г. по описа на ВРС, ХХX състав, с което е отхвърлен иска й с правно основание чл. 109 от ЗС против И. Н. И. за осигуряване на достъп, чрез предоставяне на ключ или премахване на врата до вътрешния двор на жилищна сграда, построена в ПИ с идентификатор *** по КК на гр. Варна, с административен адрес: гр. Варна, район „Аспарухово“, ул. „***“ № * и за въздържане от действия, изразяващи се във възпрепятстване на ищцата да влиза с автомобила си във вътрешния двор на жилищната сграда.

Във въззивната жалба се излагат доводи за незаконосъобразност на атакуваното решение като резултат от неправилно формиране на вътрешното убеждение на съда въз основа на събраните по делото доказателства. Релевира се, че ВРС погрешно е възприел, че се касае за възстановена земна повърхност, а не както е в действителност – за бетонна плоча, представляваща покрив на подземни гаражи във вътрешен двор, използвана за паркиране на автомобили. Излага се, че не е съобразено, че няма противоречие между 1 нормите на § 5, т. 16 от ДР на ЗУТ и чл. 38 от ЗС, както и че претенцията касае защита на правото на собственост върху обща част на сградата, а не на част от земята под подземните гаражи на самата сграда. Претендира се отмяна на първоинстанционното решение и постановяване на ново, с което да се уважи изцяло предявения негаторен иск. Претендира се присъждане на направените п делото разноски.

Въззиваемият И. Н. И. в срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК не депозира отговор по така подадената жалба.

В съдебно заседание страните, чрез процесуалните си представители, поддържат изразената позиция по спора, като въззивникът претендира присъждане на разноски.

По отношение на въззивната жалба:

Въззивната жалба на А. е подадена в срока по чл. 259, ал. 2 от ГПК и чл.

263, ал. 1 от ГПК, от надлежно легитимирана страна, срещу подлежащ на обжалване съдебен акт, поради което е процесуално допустима и следва да бъде разгледана по същество.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси той е ограничен от посоченото в жалбите.

В обхвата на така посочените въззивни предели ВОС намира, че решението е постановено в границите на правораздавателната компетентност на съда и от законен състав, поради което се явява валидно. Искът с правно основание чл.

109 от ЗС е допустим, тъй като се касае за защита правото на собственост, като процесният имот се намира във владение на ищцата.

По отношение неправилността на първоинстанционния съдебен акт, съобразно разпоредбата на чл. 269, ал. 1, изр. 2 от ГПК, въззивният съд е ограничен от посочените в жалбите оплаквания.

За да се произнесе по спора, Варненски Окръжен съд съобрази следното:

Производството пред ВРС е образувано по иск на Г. Т. А. против И. Н. И. с правно основание чл. 109 от ЗС, за осъждане на ответника да осигури достъпа, чрез предоставяне на ключ или премахване на врата до вътрешния двор на жилищна сграда, построена в ПИ с идентификатор *** по КК на гр. Варна, с административен адрес: гр. Варна, район „Аспарухово“, ул.

2

„***“ № * и за въздържане от действия, изразяващи се във възпрепятстване на ищцата да влиза с автомобила си във вътрешния двор на жилищната сграда.

Ответникът И. Н. И. депозира писмен отговор на исковата молба в срока по чл. 131 от ГПК, с който е изразено становище за неоснователност на иска.

От фактическа страна настоящата инстанция приема за установено следното:

Фактическата обстановка по спора е била правилно установена от първостепенния съд, поради което въззивния съд препраща към тази част от мотивите на осн. чл. 272 ГПК.

Съдът, след съвкупния анализ на събраните по делото пред първа инстанция доказателства, по вътрешно убеждение и въз основа на закона, в предметните предели на въззивното производство, очертани с жалбата, достигна до следните правни изводи:

Негаторният иск е средство за правна защита на собственика, срещу всяко неоснователно действие или бездействие или създадено състояние, което му пречи да упражнява своето право според предназначението на имота си или в съответствие с обема на това право. Т.е. предпоставките за уважаване на иска с правно основание чл. 109 от ЗС са именно ищцата да е собственик/съсобственик на вътрешния двор на жилищна сграда, построена в ПИ с идентификатор *** по КК на гр. Варна, с административен адрес: гр. Варна, район „Аспарухово“, ул. „***“ № * или същият да е обща част на сградата в режим на етажна собственост с идентификатор № *** по КК на гр. Варна, както и че върху този вътрешен двор ответникът е осъществил неоснователно въздействие и че това действие или бездействие на ответника създава за ищцата пречки за използването на собствения имот, по-големи от обикновените / т. 3 от ТР № 4/06.11.2017 г., постановено от ОСГТК на ВКС/.

Не се спори между страните, а и от събраните писмени доказателства /нот. акт № 56 том II, рег. № 2659, дело № 225/2018 г./ е видно, че ищцата е собственик на апартамент № * с идентификатор № *** по КК на гр. Варна, находящ се в гр. Варна, ул. „***“ № *, ет. 4, ведно с 7.99 % ид.ч. от общите части на сградата, както и на гараж паркомясто № * с идентификатор № *** по КК на гр. Варна, находящо се на първи етаж в сграда с адм. адрес: гр. Варна, ул. „***“ № *, ведно с 1.31 % ид.ч.

3 от общите части на сградата. Т.е А. не е съсобственик на ПИ № *** по КК на гр. Варна, а е етажен съсобственик в изградената в имота сграда с идентификатор № *** по КК на гр. Варна. Не е налице спор между страните, че ищцата ползва безпрепятствано закупеното от нея гараж/паркомясто № *, което се намира в конструктивните рамки на сградата, като спорът се отнася до възможността да се паркира във вътрешния двор, който е извън застроената площ и разгърнатата застроена площ на сградата.

В конкретния случай от допуснатата и приета в първоинстанционното производство СТЕ безспорно се установява, че съгласно одобрените проекти на процесната сграда, в площта на целия ПИ № *** по КК на гр.

Варна е предвиден подземен етаж с достъп покрита рампа. Над част от подземния етаж в югоизточната част на имота са предвидени паркоместа по одобрен проект. Ha основание § 5, т.15 и т.16 от Допълнителни разпоредби на ЗУТ в поземлен имот с идентификатор № *** е налице свободна дворна площ, включваща площта на откритата използваема тераса върху част от подземния етаж. Последната представлява плосък покрив обособен като открит паркинг за 4 бр. автомобила.

След анализ на представените по делото писмени доказателства /нотариални актове/, въззивната инстанция намира, че не може да бъде направен обоснован извод за това кои са актуалните собственици на дворното място, представляващо ПИ № *** по КК на гр. Варна и кои са всички собственици на самостоятелни обекти в процесната сграда, изградена в него, тъй като по делото не са представени всички нотариални актове за извършени сделки, нито справки от службата по вписванията за останалите собственици, респективно имоти. Доказателствената тежест за установяване на това обстоятелство е на ищцовата страна, доколкото се твърди от нея, че дворното място е обща част, а ответникът изрично е оспорил това твърдение като сочи, че собствениците на дворното място не съвпадат със собствениците на обектите в етажната собственост. Последното се доказва и от собствения на А. титул за собственост - нот. акт № 56 том II, рег. № 2659, дело № 225/2018 г.

Въпреки непредставянето в пълнота на нотариалните актове на всички собственици на земята и тези на собствениците на самостоятелните обекти в сградата, настоящата инстанция намира, че може да се изведе обоснован 4 извод, че дворното място не е етажна собственост. Това е така, понеже не е налице пълен идентитет между лицата, притежаващи правото на собственост върху дворното място и лицата, които притежават самостоятелни обекти в построената в мястото сграда. Този извод следва от обстоятелството, че ищцата е собственик на апартамент и гараж/паркомясто в построената в дворното място сграда в режим на етажна собственост, но не е собственик на идеални части от земята, върху която същата е изградена.

Традиционното разбиране за правото на строеж по чл. 6 3 о т ЗС се отнася за строителство във височина върху земната повърхност. За да се извърши подземно строителство в чужд имот обаче строителят също трябва да притежава право на строеж. Следователно и в този случай въз основа на ЗС се разграничават двете права – правото на собственост върху подземното строителство и правото на собственост върху земята, като техните титуляри при учредена суперфиция са различни. Тази разделна собственост съществува дори когато земната повърхност е била разрушена при извършването на подземното строителство, а след това е възстановена. В този случай възстановената земна повърхност не може да се разглежда като покрив на подземното строителство, тъй като суперфициарят няма правно основание да придобие правото на собственост върху земята само защото тя не продължава в онази дълбочина, която е имала преди строителството. Ирелевантно за случая е дали и каква настилка е използвана след възстановяване на земната повърхност – бетонна, циментова, тревна и др.

Аргумент в подкрепа на извода, че и при подземно строителство правото на собственост върху възстановената земна повърхност /земята/ се запазва от нейния собственик и не се превръща в покрив на подземното строителство е и разпоредбата на § 5, т.16 на ДР на ЗУТ, според която по смисъла на този закон „свободна дворна площ“ е разликата между площта на УПИ и застроената площ. За такава площ се считат и откритите използваеми тераси върху подземния етаж, както и озеленените площи.

По изложените съображения следва да се приеме, че когато в един имот въз основа на учредено право на строеж се извърши подземно строителство и възникне етажна собственост, земята, която се намира върху подземното строителство, не става обща част по чл.38, ал.1 ЗС, а остава собственост на собственика на земята /Решение № 142/11.03.2025 г. по гр.д. № 292/2024 г. по описа на ВКС, I г.о./.

5

Когато в дворното място е построена сграда в режим на етажна собственост и всички собственици на самостоятелни обекти притежават и съответни идеални части от дворното място, то незастроената част на дворното място представлява обща част на сградата. Само в тази хипотеза начинът на ползване и управлението на тази незастроена част се определя по решение на Общото събрание на етажната собственост по реда на ЗУЕС.

Съгласно чл. 5, ал. 1, т. 1 от ЗУЕС собствениците на самостоятелни обекти имат право да използват общите части на сградата по предназначение, но същевременно са длъжни съгласно чл. 6, ал. 1, т. 1 от същия закон да не пречат на другите собственици да ползват общите части. От компетентност на Общото събрание на етажните собственици е вземането на решения относно използването на общите части - чл.11, ал. 1, т. 10, б. „и“ от ЗУЕС.

Когато не всички собственици на самостоятелни обекти в сградата етажна собственост притежават идеални части от дворното място, както е в случая, то незастроената част на дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38 от ЗС. В тази хипотеза ползването на дворното място се извършва по реда на чл. 32, ал. 1 от ЗС - по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, а при непостигане на мнозинство въпросът се решава от съда по реда на чл. 32, ал. 2 от ЗС. Такова решение е налично по делото и това е споразумение от 15.01.2016 г., когато сградата вече е била изградена в груб строеж, сключено между тогавашните носители на правото на собственост върху ПИ № *** по КК на гр.