Решение № 446 от 16.12.2024, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 446 гр. София, 11.12.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ

СЪСТАВ, в публично заседание на тринадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Евгения Т. Генева

Членове:

Георги Ст. Мулешков

Магдалена Д. Инджова при участието на секретаря Цветанка П. Младенова Павлова като разгледа докладваното от Магдалена Д. Инджова Въззивно гражданско дело № 20241800500474 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от Ф. Д. Т. срещу Решение № 3 от 23.01.2024 г. постановено по гр.д. № 1076/2020 г. по описа на РС – С., в частите с които са отхвърлени предявените от жалбоподателя искове: по чл. 124, ал. 1 ГПК – за признаване за установено по отношение на „Ю.Б.“ АД, Д. Ф. Т. и Т. М. П., че сключената договорна ипотека с нотариален акт № 188, том 4А, рег. № 6279, дело № 748/2005 г. на нотариус Борислав Механджийски не се разпростира и няма действие по отношение на собствените на ищеца недвижими имоти жилище – апартамент с идентификатор № *** на две нива с площ от 120 кв.м. и гараж с идентификатор № ***, с площ от 41 кв. м., находящи се в с. Б.И., община С.; по чл. 170, вр. чл. 26, ал. 1 ЗЗД за прогласяване на частична нищожност на сключената с нотариален акт № 188 договорна ипотека.

Жалбоподателят счита обжалваното решение за необосновано и постановено в противоречие със закона. Оспорва извода на първоинстанционния съд, че щом като актът за учредяване на право на строеж не съдържа ограничения на обема на правото на строеж, то построеното след учредяването на ипотеката се обхваща от нея, т.е. че ипотечното право се разпростира и върху пристроения гараж – самостоятелен обект на собственост, и надстроения апартамент на две нива, също самостоятелен 1 обект на собственост. Счита, че е недопустимо учредяването на абстрактно право на строеж. Твърди, че правомощието да бъде застроен един чужд недвижим имот, в случая на Държавата, е винаги конкретно и индивидуализирано с помощта на други административни актове – виза за проектиране, одобряване на архитектурен проект и разрешение за стоеж.

Счита, че тъй като в конкретния случай отстъпеното от държавата право на строеж на едноетажна вила, съобразно посочен в разрешението одобрен проект от 60 кв.м., е било реализирано с построяването на сградата, правото на строеж макар в латентно състояние, включва само изградената първоначално вилна сграда със застроена площ от 60 кв.м., а не и правото на строеж върху целия урегулиран поземлен имот. По същество се преви искане съдът да отмени решението в обжалваните части. Претендират се разноски и за двете съдебни инстанции.

В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от „Ю.Б.“ АД, с който жалбата се оспорва. От останалите въззиваеми отговор на въззивната жалба не е подаден.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

В конкретния случай, обжалваното решение е валидно.

Съдебното решение е частично недопустимо. От приложените по делото съдебни решения се установява, че по искова молба на Д. Ф. Т. и Т. М. П. е било образувано гр. д. № 930/2012 г. по описа на РС – Самоков, с предмет, предявен иск с правно основание чл. 170, вр. чл. 26, ал. 1 ЗЗД за прогласяване на нищожност на договора за ипотека, посочен по-горе. С Решение № 138 от 23.06.2015 г. постановено по същото дело предявеният иск е бил отхвърлен като неоснователен. Решението е било обжалвано пред Софийски окръжен съд, който с решение от 11.04.2016 г., постановено по в. гр. дело № 1007/2015 г. е потвърдил решението на РС – С.. Следователно въпросът, касаещ действителността на сключената с нотариален акт № 188, том 4А, рег. № 6279, дело № 748/2005 г. на нотариус Борислав Механджийски договорна ипотека е разрешен със сила на присъдено нещо, поради което нов иск по чл. 170, вр. чл.

26, ал. 1 ЗЗД, било то и за частична нищожност на ипотеката, съобразно разпоредбата на чл. 299 ГПК се явява недопустим и обжалването решение в тази част следва да бъде обезсилено.

В останалата част р азгледана по същество, въззивната жалба е основателна по следните съображения:

Видно от представен по делото Договор № 72 от 17.10.1988 г ., сключен между Марин П. /бащата на един от праводателите на ищеца – Т. П. /и ОбНССамоков, на М. П. е учредено право на строеж върху държавна земя, въз основа на което да построи едноетажна масивна вилна сграда, с площ от 60 кв. м. в УПИ с площ от 390 кв. м., образуващ парцел първи, пр. № 360, кв. 35 по плана на с. Б. И. В т. 3 от Договора изрично е посочено, че приобретателят е длъжен да застрои мястото по одобрен архитектурен план.

Строежът е реализиран, като е построена едноетажна масивна вилна страда с разгърната застроена площ от 60 кв. м., съобразно издадените строителни книжа – архитектурен проект № 109/27.04.1989 г. и строително 2 разрешение № 176/27.04.1989 г., приложен по делото на стр. 6.

С нотариален акт № 88, 5, дело № 2623/1993 г. по описа на държавния нотариус към РС-Самоков, М. П. и Я. П., като съпрузи, са прехвърлили на дъщеря си Т. П. правото на собственост върху построената едноетажна масивна вилна сграда със застроена площ от 60 кв. м, построена върху държавна земя, представляваща УПИ с площ от 390 св. м., образуващ парцел 1, пл. № 360, кв. 35 по плана на с. Б. И., без изрично упоменаване относно прехвърлянето на правото на строеж върху земята срещу задължение за гледане и издръжка. Към датата на изповядване на нотариалната сделка Т . П. е била в граждански брак с Д. Ф. Т. и имотът е придобит в режим на СИО.

През 2005 г. с нотариален акт № 188, том 4А, рег. № 6279, дело № 748/25.11.2005 г. на нотариус Борислав Механджийск, Д. Ф. Т. и Т. М. П., са учредили договорна ипотека върху собствения им недвижим имот – масивна вилна сграда със застроена площ от 60 кв. м., ведно с правото на строеж върху УПИ с площ от 390 кв. м., идентичен с парцел 1-първи, пл. № 360, кв. 35 по плана на с. Б. И. за обезпечаване на чужд дълг.

С договор за продажба на общински недвижим имот от 17.01.2005 г., вписан на 23.07.2005 г. в Служба по вписвания при РС – Самоков, Община С. е продала на М. П. УПИ с площ от 390 кв. м., образуващ парцел 1, пл. № 360, кв. 35 по плана на с. Бели Искър, който е идентичен с имота, върху който е построена сградата, предмет на прехвърлителната сделка от 1993 г.

През 2006 г. след придобиване на правото на собственост върху земята, М. П., като собственик на поземления имот, с нотариален акт за покупкопродажба № 66, том 5А, рег. № 6389, дело № 832/02.11.2006 г. на нотариус Борислав Механджийски, е продал този поземлен имот на дъщеря си – Т. М.

П. по време на брака й с Д. Ф. Т., след което те двамата като собственици на поземления имот са предприели строителство и са построили и надстроили съществуващата и изградена през 1989-1990 година едноетажна вилна сграда с площ от 60 кв. м, въз основа на издаден през 2005 г. Архитектурен проект за пристрояване и надстрояване на съществуваща сграда, приложен по делото на стр. 49.

Със Заповед № РД-16-24/20.06.2006 г. на Изпълнителния директор на АГКК-Софийска област е открита процедура по заснемане и изработка на кадастрална карта на с. Б. И., а със Заповед № РД—18-55/01.04.2008 г. на ИД на АГКК-Софийска област кадастралната карта на с. Б. И. е одобрена и е влязла в законна сила. С оглед надстрояването и пристрояването, при заснемането на сградата, отделните части от нея /старата част, построена през 1989 година и новите надстройка и пристройка, изградени и завършени през 2006 г. - 2007 г./, са заснети като няколко отделни обекта с отделни идентификатори, като са обособени няколко самостоятелни обекта в сградата – апартамент на първи етаж с идентификатор № ***. 1. 1, с площ от 60 кв. м. /старата част построена през 1989 г. / и построените през 2006-2007 г. апартамент на две нива с идентификатор № ***. 1. 2, с площ от 120 кв. м., и гараж с идентификатор № ***. 1. 3, с площ от 41 кв. м.

Апартаментът с идентификатор № ***. 1. 1 с площ от 60 кв. м. е идентичен както с масивната вилна сграда с площ от 60 кв. м., описана в нотариален акт № 88, т. 5, дело № 2623/05.11.1993 г. по описа на държавния 3 нотариус при РС – Самоков, така и с масивната вилна сграда с площ от 60 кв. м., описана в нотариален акт № 188, том 4А, рег. № 6279, дело № 748/25.11.2005 г. на нотариус Борислав Механджийски, с който е учредена ипотеката върху нея.

През 2009 г. с нотариален акт № 140, том 1А, рег. № 2220, дело № 130/2009 г. и нотариален акт № 23, том ЗА, рег. № 4465, дело № 396/2009 г. на нотариус Борислав Механджийски, Т. М. П. и Д. Ф. Т. са продали на ищеца Ф .

Д. Т. УПИ с идентификатор № *** с площ по скица 405 кв. м., а по нотариален акт с площ от 390 кв. м., който поземлен имот е идентичен с парцел 1-първи, пл. № 360, кв. 35 по предходния кадастрален план на с. Б. И., както и жилище, апартамент на две нива, със застроена площ от 120 кв. м., с идентификатор № ***. 1. 2., като построената жилищна сграда с идентификатор № ***. 1. (старата част) не е предмет на продажбата.

При посочената фактическа обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:

От събраните по делото доказателства безспорно се установи, че по силата на типов договор за отстъпено право на строеж върху държавно място М. П. в периода от 1988-1990 г. въз основа на издадените му строителни книжа – архитектурен проект № 109/27.04.1989 г. и строително разрешение № 176/27.04.1989 г., е построил едноетажна масивна вилна страда с разгърната застроена площ от 60 кв. м. и е станал собственик на същата. Установено е също, че с договор за прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане М. П. и съпругата му Я. П. са прехвърлели на дъщеря си Т. П., през време на брака й с Д. Ф. Т., правото на собственост върху построената едноетажна масивна вилна сграда със застроена площ от 60 кв. м, построена върху държавна земя, представляваща УПИ с площ от 390 св. м., образуващ парцел 1, пл. № 360, кв.

35 по плана на с. Б. И.

Вярно е, че в титула за собственост на процесния имот не е посочено изрично, че се придобива и правото на строеж, в съответствие с което е била изградена едноетажната масивна вилна сграда. Следва да се има предвид, обаче, че правото на строеж дава не само възможност на неговия титуляр да построи сграда в чужд имот, но и да стане неин собственик, и да я държи в чуждия имот. Така, след упражняването на първото от горните правомощия, правото на строеж загубва своята самостоятелност и макар и да не съвпада с правото на собственост върху сградата, може да бъде предмет на разпореждане само заедно с последното. При това правната теория (Петров Вл., Марков М., "Вещно право. Помагало", изд. Сиби, 2012 г., стр. 144) и трайната съдебна практика (Определение № 47/06.02.2012 г. на ВКС по г.дело № 20/2012 г. на II-ро г.о., ГК, Решение № 45 от 26.V.1994 г. по гр.д. № 216/94 г., І г.о.) са единодушни, че разпоредителни действия с правото на строеж могат да се извършват самостоятелно само до построяването на сградата в груб строеж. След този момент правото на строеж съществува в латентен вид и може да се прехвърля и обременява само заедно със собствеността върху сградата (или обособен обект от нея). След изграждането на сградата същата не би могла да бъде предмет на разпоредителна сделка отделно от правото на строеж, тъй като законът не предвижда възможност суперфициарят да прехвърли другиму правото на собственост върху сградата, запазвайки си правото на строеж върху терена. С построяването на сградата правото на 4 строеж не се погасява, което означава, че ако постройката или част от нея погине, именно притежателят на правото на строеж може да го реализира отново, защото законът не допуска, сградата да принадлежи на едно лице, а правото да бъде построена нова сграда – на друго лице.

По тези съображения съдът намира, че сградата и правото на строеж, въз основа на което е изградена тя, представляват единен обект на разпореждане, а разделното им третиране е недопустимо. Следователно, дори разпоредителната сделка, по силата на която Т. П. придобива правото на собственост върху сградата да не съдържа изрично посочване на правото на строеж, то следва да се счита включено в нейния предмет, поради което правилно правото на строеж е било посочено в ипотечния договор.