Решение № 10880 от 23.06.2023, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 10880 гр. С. 23.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 171 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: МИРОСЛАВА АНГ.

ЙОРДАНОВА ВЕЛИКОВА при участието на секретаря МИНКА Х. БАШОВА като разгледа докладваното от МИРОСЛАВА АНГ. ЙОРДАНОВА

ВЕЛИКОВА Гражданско дело № 20211110173853 по описа за 2021 година Предявени са обективно кумулативно съединени положителни установителни искове по реда на чл. 422 ГПК с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД и чл. 79, ал. 1 от ЗЗД, вр. чл. 82 от ЗЗД.

Производството е образувано въз основа на искова молба, подадена от И. Р. З., в която твърди, че на 23.05.2018 г. е сключен предварителен договор с ответницата В. П. П., като продавач, и И. Р. З., като купувач, по който ответницата се задължила да продаде и прехвърли с нотариален акт недвижим имот - Aпартамент №..., находящ се в гр. С. ж.к. „М. ...“, БЛ. ...., ВХ. ..., ЕТ. ..., срещу продажна цена от 112 499,00 евро, с левова равностойност от 220 028,92 лева. Сочи, че съобразно постигнатата уговорка в чл. 3.2. от договора в двумесечен срок от получаване на пълната продажна цена, владението на имота следвало да бъде предадено на купувача във вида, в който се е намирал към момента на подписване на договора или към момента на последния извършен от купувача оглед. На 07.08.2018 г. страните сключили окончателен договор, като владението по отношение на имота било предадено със забава от 26 дни от уговорения между страните двумесечен срок, който изтекъл на 07.10.2018 г. Твърди, че оглед забавата от 26 календарни дни, ответникът му дължи неустойка за забава на основание чл. 7.4. от сключения помежду им договор в размер на 10,00 евро за всеки ден забава, поради което и претендира сумата от 260,00 евро. В резултат на забавата на ответницата, ищецът претърпял и други имуществени вреди, а именно заплатил наемна цена в размер на 650,00 лева за наето от него жилище за срок от един месец. Твърди, че ответницата не изпълнила поетото по договора задължение да предаде имота във вида, в който се е намирал към момента на подписване на договора или 1 към момента на последния извършен от купувача оглед. В тази връзка сочи, че на 03.11.2018 г. ответницата предала владението на имота на ищеца, но монтираната в същия метална входна врата липсвала, което наложило ищецът да монтира входна врата, за което сторил разходи в размер на сумата от 1938,36 лева, която претендира от ответницата. Предвид тези твърдения ищецът моли съда да признае за установено, че ответницата му дължи следните суми, за които е издадена заповед за изпълнение от 27.10.2019 г. по ч. гр. д. № 47524/2019 г. на СРС, 171 състав, а именно 260,00 евро, представляваща неустойка за забава по договор от 23.05.2018 г., ведно със законната лихва от 15.08.2019 г. до окончателното заплащане на вземането, 650,00 лева, представляваща заплатена наемна цена за един месец, 1938,36 лева, представляваща заплатена стойност на входна врата в процесния недвижим имот.

В законоустановения едномесечен срок по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба от В. П. П., с който оспорва предявените искове. Не оспорва, че на 23.05.2018 г. между страните е сключен предварителен договор с клауза за заплащане на неустойка в чл. 7.4. от договора, но твърди, че уговореният размер на неустойка е дължим, когато периодът на забава продължи повече от 10 дни, поради което не дължи неустойка за периода 08.10.2017 г. – 17.10.2018 г. Твърди, че на 07.08.2018 г. е получила последната част от продажната цена, че протоколът - опис от 06.10.2018 г. бил съставен към момента на окончателното предаване на имота и това се случило ден преди изтичане на двумесечния срок, поради което била спазила сроковете по договора и на това основание счита претенцията за заплащане на неустойка за неоснователна. Сочи, че на ищеца е предаден ключ от имота още след подписване на предварителния договор. Оспорва да е препятствала достъпа на ищеца до имота, като твърди, че ищецът от предаване на владението е извършвал ремонтни дейности в имота повече от 2 години, което не е позволявало неговото ползване.

Оспорва ищецът да е извършил плащане на наемна цена по договор за наем, като релевира довод, че за ищеца не е налице основание да претендира суми извън уговорената между страните неустойка, доколкото не установява за него да са настъпили вреди, надхвърлящи размера на уговорената неустойка, така и да е налице противоправно поведение на ответницата и наличието на причинна връзка на соченото поведение с вредите. Твърди и че към момента на първия оглед на имота същият е бил с две входни врати, една от които била метална, но не блиндирана, като страните постигнали съгласие ответницата да демонтира металната врата, във връзка, с което преди подписване на предварителния договор ответницата демонтирала металната врата, като оставила само касата. По изложените съображения счита предявените искове за неоснователни.

Съдът, като съобрази правните доводи на страните, събраните писмени доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:

Безспорно е по делото, че на 23.05.2018 г. между ищеца и ответницата бил сключен предварителен договор за покупко - продажба на недвижим имот, по силата на който В. П.

П., в качеството му на продавач, се задължила да прехвърли на И. Р. З., в качеството му на купувач, правото на собственост върху следния недвижим имот: Апартамент №..., находящ 2 се в гр. С. ж. к ,,М. -...“, БЛ. .... ВХ. ..., ЕТ. ..., построен върху държавна земя, квартал № 4, състоящ се от три стаи, кухня и сервизни помещения, с площ от 105.05 кв. м., за цена от 112 499,00 евро или в левовата равностойност по курс на БНБ - 220 028,92 лева. Безспорно е между страните по делото, че на 07.10.2018 г. И. З. е изплатил последната дължима сума от продажната цена по банков път в полза на продавачката, която била длъжна по силата на сключения договор да предаде владението върху имота в срок до 2 месеца. Съгласно клаузата на чл. 7.4. от предварителния договор при забава на продавача за предаване владението върху имота по реда и в срока по т. 3.2., продължила повече от 10 дни, той дължи неустойка в размер на 10,00 евро дневно, за всеки просрочен ден, но не повече от 10 % от цената по т. 1.1. /220 028,93 лева/.

По делото е представен нотариален акт, съставен от Нотариус - Р.Р. за покупко – продажба на описания по - горе недвижим имот. По делото са събрани и гласни доказателства чрез разпит на допуснатите на страната на ищеца свидетел - М.В.К. и на страната на ответницата – Х.Е.Т..

От свидетелските показания на свидетелката - М.В.К. – съпруга на ищеца, се установява, че след сключената сделката за покупко – продажна на процесния имот В. П. не е напуснала жилището и е възпрепятствала ищеца на упражни владението си върху него, а след осъществяването му е констатирал, че входна врата е отстранена, а вътре е имало имаше потрошени мебели. Свидетелката навежда твърдения, че щетите върху жилището били нанесени целенасочено. Твърди, че са започнали ремонт на жилището, докато ответницата все още е живеела в апартамента, но достъпа е предоставен с предварителна изрична уговорка с нея.

От свидетелските показания на свидетелката Х. Т. се установява, че действително са осъществявани ремонти дейности, по време на пребиваването на ответницата в жилището. Навежда твърдения, че металната врата е била демонтирана с цел да се използва за новото жилище, като посочва, че ищеца е нямал претенции към мебелите и въпросната врата.

При така установената фактическа обстановка, съдът намира следното от правна страна:

Относно предявения иск с правно основание чл. 92 от ЗЗД:

Ищеца, позовавайки се на т. 7.4. от предварителния договор от 23.05.208 г., извежда качеството си на кредитор относно сумата в размер на 260 евро, представляваща според твърденията в исковата молба неустойка за неизпълнение на поетото от ответника задължение да предаде владението на процесния недвижим имот в срок до 2 месеца.

Страните могат предварително да уговорят размера на обезщетението за причинени вреди от неизпълнение на договорно задължение, без да е нужно те да се доказват. Пораждането на това акцесорно задължение представлява неустойка, която съгласно правилото, уредено в чл. 92, ал. 1 ЗЗД, обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, т. е. освен обезщетителната си функция, тя представлява и обезпечителен способ за точно и добросъвестно изпълнение на договорните задължения.

Следователно, основателността на иск при квалификацията на чл. 92, ал. 1 ЗЗД се обуславя 3 от предпоставките: наличие на облигационна връзка - валидно договорно задължение, от което да възниква задължение за изпълнение, договорено акцесорно задължение за неустойка и релевирано неизпълнение на главното задължение.

Неустойката се дължи от неизправната страна, когато е налице онази форма на неизпълнение, за която тя е уговорена. Страните са свободни да уговорят различни последици от поведението си при сключването на всеки договор, както и от неизпълнението на всяко отделно поето задължение по него, като единственото ограничение е да бъде съобразена с повелителните норми на закона и с добрите нрави, както и да е уговорена отнапред.

По делото безспорно се установи сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.05.2018 г. На следващо място, несъмнено се установи, че с клаузата на т. 3.2. от предварителния договор ответникът-продавач се е задължил да осигури да предаде владение на имота във вида, в който се е намирал към момента на подписването на договора или към момента на последния извършен от купувача оглед. Мораторната неустойка като добавъчно, несамостойно, акцесорно задължение следва съдбата на главното задължение, чието изпълнение обезпечава при настъпване на имуществени вреди от неизпълнение на договорно задължение в темпорално отношение.

Следователно основанието да се претендира неустойката е договорът и по тази причина претенцията за заплащането й е съвместима само с договорна отговорност за неизпълнение по чл. 79 ЗЗД. Предвид изложеното, може да се присъди неустойка за забавено изпълнение на двустранен договор, който е с продължително или периодично изпълнение, като неизправната страна се обвързва със задължение за плащане на неустойка по реализирания договор.

Отделно и независимо от гореизложеното следва да се отбележи, че неустойката е форма на договорна отговорност и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението, когато длъжникът по изпълнението отговаря за тях, т.е. в случаите на виновно неизпълнение. В контекста на изложеното настоящият съдебен състав приема, неустойка се дължи при закъснение на повече от 10 дни, съгласно чл. 7.4. от предварителния договор, тоест на 07.08.2018 г. купувача е превел последната вноска по договора, двумесечния срок за предаването на имота е изтекъл на 07.10.2018 г, а 10 -дневния срок за неустойка при забава на 17.10.2018 г., с оглед на което дължимата неустойка е за периода 17.10.2018 г. до 03.11.2018 г., тоест 16 дни и за сума в размер на 160 евро.

Предвид всичко гореизложено предявеният иск по чл. 92 ЗЗД за сумата от 260 евро, представляваща неустойка по т.7.4. от предварителния договор от 23.05.2018 г. е основателен до размера от 160 евро, а над тази сума следва да бъде отхвърлен.

Относно предявения иск с правно основание чл. 82 вр. чл. 79, ал. 1 ЗЗД:

Отговорността на ответника по предявения иск с правно основание чл. 82 вр. чл. 79 ЗЗД е предпоставена от установяването на следните юридически факти: 1/ наличието на облигационна връзка - двустранна правна сделка, от която да възниква задължение за ответника-продавач да поеме за своя сметка разходите на ищцата-купувач в размер на 650 4 лв. на месец за заплащане на наем на текущото му жилище за времето до сключването на окончателен договор; 2/ виновно неизпълнение от ответника на договорното задължение по т. 3.2. към предварителния договор. Първата предпоставка следва да бъде установена от ищеца-купувач, а пълното и точно изпълнение следва да се установи от ответницата.