Решение № 51 от 07.04.2025, Софийски окръжен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 51 гр. С., 07.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, III ПЪРВОИНСТАНЦИОНЕН

ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седми март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Георги Д. Чолаков при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА като разгледа докладваното от Георги Д. Чолаков Търговско дело № 20231800900181 по описа за 2023 година

"Н.П." ЕООД, ЕИК е предявил срещу "Б.О." ЕООД, ЕИК обективно съединени кумулативно и при условията на евентуалност искове –

1. първи главен иск с правно основание чл.40 от ЗЗД – за прогласяване по отношение на ищеца на недействителността на договора за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411 на НК, с който на 06.07.2023 год. "Н.П." ЕООД продава на "Б.О." ЕООД следния свой недвижим имот, находящ се в с. Р., Софийска област, с адрес *** – 340/1170 ид.ч. от поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 1 170 кв.м., с трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване : за търговски обект, комплекс, при съседи на имота : имот с идентификатор ***, имот с идентификатор *** и имот с идентификатор ***, заедно с цялата построена в поземления имот двуетажна сграда с идентификатор *** със застроена площ от 220 кв.м. – като сключен от управителя и представляващ прехвърлителя "Н.П." ЕООД Е.И.К. във вреда на представляваното от него дружество;

2. първи евентуален иск с правно основание чл.87, ал.3 от ЗЗД – в случай на отхвърляне на първия главен иск, за разваляне на горния договор поради неплащане на продажната цена от приобретателя "Б.О." ЕООД;

3. втори главен иск с правно основание чл.34 от ЗЗД, респ. чл.55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД – за връщане на даденото по горния прогласен за недействителен по отношение на прехвърлителя /чл.34 от ЗЗД/ или развален договор /чл.55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД/ – с оглед 1 поредността на произнасяне от страна на съда по първия и втория иск.

Претендират се и направените по делото разноски.

Останалите предявени с исковата молба искове са оттеглени с молба на ищеца от 12.10.2023 год. и в о.с.з. на 11.06.2024 год., като производството по същите е било прекратено.

Ищецът твърди, че е придобил описания по-горе недвижим имот с постановление от 07.08.2020 год. на ТД на НАП – С., вписано в Служба по вписванията – С. с вх. № 1687/02.09.2020 год., акт № 16, том VII, дело № 899, вписан в имотна партида № 51195, 61181, при заплатена тръжна цена от 69 003 лева.

Твърди се, че на 20.07.2023 год. при проверка по партидата на "Н.П." ЕООД в ТРРЮЛНЦ управителят Н.А.К. установила, че на 22.06.2023 год. в регистъра е вписан нов управител – Е.И.К., за което същата в качеството й на едноличен собственик на капитала не е давала съгласие. При последваща проверка установила, че подписите в представените със заявлението за промяна документи не са положени от нея, както и че не е упълномощавала адвоката, подал заявлението. Каракашева незабавно предприела правни действия и на 26.07.2023 год. отново била вписана за управител на дружеството.

Твърди се, че в периода, в който Е.И.К. бил вписан за управител на "Н.П." ЕООД – около месец, същият успял да отчужди собствения на дружеството имот, описан горе, като продал същия на "Б.О." ЕООД с нотариален акт № 178, том 1, peг. № 1566, дело № 162/2023 год. на нотариус Б.М., peг. № 411 на НК, за сумата от 40 000 лева, платима, както следва – 8 000 лева, платени при подписване на нотариалния акт, а остатъкът в размер на 32 000 – на четири равни вноски, платими в срок от 30 дни от датата на сключване на договора.

Твърди се, че сделката е била сключена във вреда на представляваното от Е.И.К. дружество, което я прави недействителна на осн. чл.40 от ЗЗД по отношение на прехвърлителя. Твърди се, че Копрев е отчуждил имотите на дружеството срещу цена, която е значително под пазарната им стойност към момента на сделката – за 40 000 лева вместо за пазарната им цена от 200 000 лева, като е нанесъл вреда на представлявания в размер на 160 000 лева. Сочи се, че индиция за значително занижената продажна цена е обстоятелството, че имотите са били придобити от публичен изпълнител при НАП на 07.08.2020 год. за 69 003 лева, а впоследствие на 28.07.2023 год. купувачът "Б.О." ЕООД ги е ипотекирал за обезпечаване на вземането на свой кредитор в размер на 100 000 евро.

При условията на евентуалност и ако се приеме, че сделката не е недействителна по отношение на прехвърлителя, се иска нейното разваляне поради неплащане на продажната цена от купувача. Твърди се, че прехвърлителят не е получил нито вписаната в нотариалния акт първоначална част от цената от 8 000 лева, нито разсрочената й на части цена от 32 000 лева.

Преписи от исковата, уточняващите молби и приложенията към същите са връчени на ответника с указанията по чл.367-370 от ГПК, като в срока по чл.367, ал.1 от ГПК същият е подал писмен отговор, с който е оспорил исковете по основание и размер, взел е становище 2 по обстоятелствата, на които се основават и е направил възражения срещу тях.

С отговора се сочи, че сделката за покупко-продажбата на недвижимия имот, описан в исковата молба, е сключена по предложение на А. А. В., живеещ на семейни начала с едноличния собственик на капитала на "Н.П." ЕООД Н.А.К., и Е.И.К., управител на същото дружество. Преди сключването й с нотариален акт от страна на ответното дружество е бил извършен обстоен оглед на имота, както и била извършена справка в ТРРЮЛНЦ относно актуалното състояние на дружеството, съответно за вписания управител и собственика на капитала. Видно от същата справка, от началото на преговорите до сключването на сделката за покупко-продажбата на процесния имот управител на "Н.П." ЕООД е бил Е.И.К.. Сочи се, че поведението на "Б.О." ЕООД е изцяло добросъвестно, а сделката от страна на продавача е сключена от управител и следва да се прецени като действителна поради наличие на воля при сключването й.

С отговора се сочи, че дължимата продажна цена е била платена от купувача в брой, в удостоверение на което се представят 5 броя разходни касови ордери за извършени плащания на дати 05.07.2023 год., 14.07.2023 год., 17.07.2023 год., 20.07.2023 год. и 24.07.2023 год., всяко в размер на 8 000 лева.

Във връзка с предявения иск по чл.40 от ЗЗД се сочи, че в случая не е налице увреждането на представлявания, както и недобросъвестност на представителя и на насрещната страна, не е налице и споразумяване във вреда на представлявания, като нито обективният, нито субективният елемент на недействителността кореспондират с даденото тълкуване от ОСГТК на ВКС с ТР № 5 от 12.12.2016 год. по тълк.д. 5/2014 год. Сочи се, че няма представени доказателства, че пазарната цена на имотите е 200 000 лева към момента на сключване на сделката, а ищецът следва да докаже как е увеличена стойността им от 69 003 лева до 200 000 лева – от датата на постановлението за възлагане, 07.08.2020 год., до датата на нотариалния акт, 06.07.2023 год.

Твърди се, че конкретно сградата, построена в границите на имота, към момента на покупко-продажбата е била в изключително лошо състояние. Вторият етаж от същата е бил напълно негоден за използване, а от страна на ищеца не са били извършвани никакви подобрения и задължителни ремонтни дейности от придобиването на имотите до отчуждаването им. Сочи се, че за целта на сделката и определянето на цената на недвижимия имот за изповядване на покупко-продажбата ответникът възложил на оценителя "Е.Б.А." ЕООД да извърши оглед на имота с цел да се установи какви неотложни ремонтни дейности следва да се извършат в имота и да се изготви предложение и количествено-стойностна сметка за извършването им. Според предоставена количественостойностна сметка за ремонт на покрив и сграда неотложните строително-ремонтни работи, които следвало да бъдат извършени, са били на стойност 191 375.52 лева с ДДС, сред които – демонтаж на съществуваща покривна конструкция и изграждането на нова; направа на мазилка на всички стени в сутерен, втори етаж и стълбищни помещения; изграждане на отводнителна система в сутеренен етаж; полагане на бетонова настилка в сутеренен етаж; направа на варово-циментна мазилка по фасади и боядисване на вътрешни стени и фасади.

3

По отношение на субективния елемент на недействителността по чл.40 от ЗЗД се сочи, че недобросъвестността на представителя и приобретателя не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания.

Ответникът също претендира направените по делото разноски.

Препис от отговора на исковата молба е връчен на ищеца с указанията по чл.372 от ГПК, като в срока по чл.372, ал.1 от ГПК същият е депозирал допълнителна искова молба, с която е пояснил и допълнил първоначалната.

С ДИМ са оспорени съдържанието и датите на следните представени с отговора на и.м. документи – 5 броя разходни касови ордери с дати 05.07.2023 год., 14.07.2023 год., 17.07.2023 год., 20.07.2023 год. и 24.07.2023 год., възлагателно писмо, предложение от „Е.Б.А.“ ООД и количествено-стойностна сметка. Сочи се, че същите са частни диспозитивни документи, съставени нарочно за целите на настоящото производство, които имат обвързваща съда сила по отношение на авторството им, но не и относно тяхната дата и място на съставяне, както и по отношение на отразените в тях обстоятелства. Сочи се, че тежестта за доказване на оспорените факти в случая е за ответното дружество, тъй като "Н.П." ЕООД се явява трето лице по отношение на оспорените документи, включително и касовите ордери, тъй като същите са подписани от физическото лице Е.И.К..

Сочи се, че съгласно чл.181, ал.1 от ГПК по отношение на третите лица за достоверна дата се приема денят, към който съставянето на документа е доказано по несъмнен начин, поради което в случая най-ранният момент, към който съставянето на ордерите и останалите оспорени частни документи е доказано, е прилагането им към отговора исковата молба от "Б.О." ЕООД, представен в съда на 20.11.2023 год. Тъй като към тази дата Копрев не е бил управител на "Н.П." ЕООД, се сочи, че дори и да е получил сумите по ордените, то е било от него в лично качество.

С ДИМ се сочи, че индиция за това, че петте ордера са антидатирани и съставени единствено за целите на процеса, е фактът, че те са издадени в нарушение на забраните на чл.3, ал.1, т.2 от Закона за ограничаване на плащанията в брой, като ответното дружество е предпочело да се изложи на опасността да получи имуществена санкция по чл.5 от същия закон, тъй като няма друг начин да установи твърденията си, че е платило цената.

С ДИМ се оспорват твърденията на ответника, че процесната сграда е била в лошо състояние. Сочи се, че сградата се нуждае от ремонт, но покривът й е здрав, улуците, водостоците и обшивката на трите комина са за смяна, но горното не означава подмяна на целия покрив, както твърди ответникът. Оспорва се твърдението, че имотът се нуждае от ремонти на твърдяната от ответника стойност. Поддържа се, че сградата и терена, в състоянието в което са били към датата на сделката, струват значително повече от 40 000 лева, дори и без да бъде ремонтирана сградата.

Препис от допълнителната искова молба е връчен на ответника с указанията по чл.373 от ГПК, като в срока по чл.373, ал.1 от ГПК същият е депозирал допълнителен отговор, с който е отговорил на допълнителната искова молба.

4

По отношение на направеното оспорване на представените разходни касови ордери ответникът счита, че "Н.П." ЕООД не се явява трето лице по отношение на същите документи, доколкото те са били подписани от Е.И.К. именно в качеството му на управител на ищцовото дружество.

Във връзка с оспорената дата на ордерите се сочи, че за да бъде извършена покупкопродажбата, ответното дружество е получило заем от управителя си, който е осчетоводен.

Въз основа на същия е и финансирана процесната сделка, като са осчетоводени и разходите по нея, поради което се сочи, че за установяване на това обстоятелство следва да се вземат предвид вписванията в счетоводните книги на "Б.О." ЕООД.

Софийски окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства и ги обсъди във връзка с доводите на страните, приема за установено следното :