Решение № 189 от 23.02.2026, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 189 гр. Варна, 23.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ТО, в публично заседание на тринадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мария К. Терзийска

Членове:

Диана К. Стоянова

Елина Пл. Карагьозова при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Мария К. Терзийска Въззивно гражданско дело № 20253100500498 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

Депозирани и от двете страни по спора, са жалби против Решение № 4093/17.11.2024 г. на ВРС по гр.д. № 20223110114673.

В жалбата си, вх. № при ВРС 104455/27.12.2024 г., ищцовата страна „Таблетка“ ООД моли за отмяна на решението на ВРС в отхвърлителната му част. Счита, че фактическата обстановка, правилно установена от ВРС, сочи на изправност на ищцовата страна в плащане на дължимите суми (дори надплащане с оглед заключението по ССЕ). Оспорва забава поради факта, че в нотариалните актове ищците са обективирали съгласие сумите да се преведат в срок от 10 работни дни след получаване на разрешение за ползване на обекта и освен това финансирането е с банков кредит, респективно нареждането на средствата от банката е последица от изпълнение на ангажименти, вменени по договорите на продавача, по представяне на съответно необходими документи, включително тези по въвеждане на сградата в експлоатация и удостоверение за тежести, от които да е видно, че продавачите са заличили ипотеките, учредени в полза на банкова институция. Твърди, че само и благодарение поведението на купувача сградата е завършена в състояние, позволяващо издаване на актовете в строителството. В полза на ищцовото дружество е възникнало правото по чл. 83 от ЗЗД и същото се освобождава от отговорност за забавеното си изпълнение, порад виновна забава на насрещната по договора страна. Поради това и неправилен е изводът на съда, че ищецът е в забава и следва да понесе отговорност, заплащайки неустойки, на осн. чл. 6.2. от всеки от договорите, в размерите на уважените възражения за прихващане.

1

Ответниците Н. Г. И., Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц. в жалба вх. № при ВРС 97159/02.12.2024 г. атакуват съдебния акт в неговата осъдителна част.

Намират, че при правилно установена фактология от първоинстанционния съд, същият е приложил неправилно материалния закон, приемайки, че ищцовата страна е изправна и има право на претендираните неустойки за забава по чл. 6.1 съответно по предварителен договор от 03.04.2019 г. и по предварителен договор от 30.04.2019 г. След като ищецът – купувач по договорите също е изпаднал в забава по отношение плащанията на суми по договорите, то съдът е следвало да аргументира приложение на чл. 95 и чл. 96 от ЗЗД. Според жалбоподателите, не е намерил отговор и релевантният въпрос относно прекомерността на неустойките в контекста на чл. 83 ал.1 от ЗЗД, поради което счита, че исковите претенции са неоснователни. Настоява, че съдът не е съобразил, че част от периода за изпълнение на СМР, обхванат от договорите е в рамките на пандемията COVID. Неправилен на тази плоскост се явява изводът, че не е приложим институтът на непреодолимата сила или стопанската непоносимост (чл. 306 и чл. 307 от ТЗ). Оспорва възприетото от съда досежно задълженията на продавача-строител по представяне на документите и оттам направените изводи за забава на последния както и базата, на която следва да се изчисли размера на дължимата неустойка.

Досежно възраженията за прихващане счита, че съдът е следвало да ги уважи в пълен размер като приеме за релевантен, уговорен падеж между страните, посочения в нотариалните актове. Така, като се позовава на падежните дати в окончателните договори за покупко-продажба счита, че дължимият размер на неустойката от страна на купувача за забава в плащанията по предварителния договор от 03.04.2019 г. и съответният нотариален акт е 13652.97 евро като се претендира сума от 11128.50 евро, разпределена квотно между ответниците, а по договора от 30.04.2019 г. и съответния нотариален акт – 16792 евро, от които е заявено възражение за прихващане до размера от 4269 евро. На тези и други основания, моли за отхвърляне на исковете поради неоснователност, а в условията на евентуалност като погасени поради извършено прихващане.

Всяка от страните е депозирала отговор по жалбата на насрещната страна, в която се излагат аргументи за нейната неоснователност. И двете страни заявяват претенции за разноски.

В съдебно заседание страните, чрез проц. представители, а Н. И. и лично, поддържат собствените си аргументи по същество на правния спор, които доразвиват и в писмени защити.

Съдът, като приема, че е сезиран с редовни и допустими за разглеждане жалби, от лица, легитимирани чрез правен интерес от обжалване акта на ВРС, по същество намира следното:

Пред ВРС са заявени от „Таблетка“ ООД искове с правно основание чл.

92 от ЗЗД за осъждане ответниците Н. Г. И., Ц. Б. Ц. и Г. Б. Ц. да заплатят, в посочените в ИМ размери, неустойки по чл. 6.1 по два предварителни договора за продажба на недвижими имоти и СМР, съответно от дата 03.04.2019 г. и 30.04.2019 г., при твърдение, че ответниците са в забава завършване на строителството и снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждането й в експлоатация в срока, посочен в чл. 3.2. от всеки от договорите, а именно 30.04.2020 г. Неустойката по всеки договор се претендира в максимално уговорения размер от 10% върху общата стойност на всеки договор, с оглед срока на забавата.

2

Ответниците оспорват иска по основателност при твърдения за новация в задължението след сключване на нотариалните актове, с които собстветността върху недвижимите имоти е прехвърлена. Заявяват и недействителност на неустоечната клауза и по двата договора, тъй като излиза извън обезпечителната, обезщетителната и гаранционна функции, неустойката на дневна база е прекомерна и ищецът не търпи вреди след като е в забава заплащане на дължимите суми по договора, клаузата е и неравноправна, защото едностранно задължава купувача, без да се държи сметка за задължението на купувача да престира срочно цената.

Допълнително се сочат аргументи за приложимост на чл. 306 и чл. 307 от ТЗ както и на чл. 95 и чл. 96 от ЗЗД и чл. 83 ал.1 от ЗЗД.

На свой ред физическите лица настояват, че ищцовото дружество е в забава, поради което са въвели в процеса и е прието тяхно възражение за прихващане с конкретно посочени суми, дължима неустойка по чл. 6.2. от всеки договор за несвоевременно плащане на цената по договорите, в частност извън сроковете, посочени в нотариалните актове.

Юридическото лице оспорва да е в собствена забава по дължимата престация като се позовава на чл. 95 от ЗЗД и твърди, че изпълнението му е поставено в зависимост от поведението на продавачите (заличаване на предходно вписани тежести върху имотите, снабдяване с удостоверения и т.н.), които изключват собствената му забава.

Преценката на доказателствата налага да се приеме, че между страните Н. И. и Б.И. (приживе) от една страна като продавачи и „Таблетка“ ООД от друга страна като купувач, са сключени два предварителни договора за продажба и строителство на недвижими имоти, съответно от дата 03.04.2019 г. за обект „кафе-бар“ и от дата 30.04.2019 г. – за ателие и апартамент.

Недвижимите имоти са подробно индивидуализирани в договорите, видно от които същите се намират в една сграда.

Според договора от 03.04.2019 г. сумата, която купувачът дължи за придобиване собствеността е 150 000 евро за обекта и 5 000 евро за съответни идеални части от земята.

По договора от 30.04.2019 г. общата дължима сума е в размер на 123 000 евро, от която 118 000 евро за жилищата и 5 000 евро за съответните идеални части.

И по двата договора, в чл. 1.8. продавачите са декларирали, че върху поземления имот има вписана ипотека в полза на „Банка ДСК“ АД и идеалните части от ПИ ще бъдат прехвърлени, освободени от тежести.

Клаузите, касаещи крайния срок за строителство, по-специално въвеждане на сградата в експлоатация със съответно удостоверение, са еднакви по двата договора, който съгласно чл. 3.2., е 30.04.2020 г. С идентично съдържание е и разпоредбата на чл. 3.1.1. относно крайния срок за Акт обр.

15, а именно 30.12.2019г.

В чл. 6.1 (с идентично съдържание в двата договора) е предвидена неустойка за неспазване срока за завършване на строителството от продавачите, в размер на 0.1% от стойността на имота за всеки ден, но не повече от 10% от общата цена на договора.

В чл. 6.2. (с идентично съдържание в двата договора) е предвидена мораторна неустойка за забава плащането от купувача, в размер на 0.1% върху 3 неплатената в срок сума, но не повече от 10% от общата цена на договора.

Не е спорно, че строежът е въведен в експлоатация с Удостоверение № 19/04.02.2021 г. (л. 85 по делото на ВРС).

Не е спорно, че собствеността върху недвижимите имоти е прехвърлена на купувача на 28.06.2019 г., съответно с: 1). нотариален акт № 147, том 2, рег.

№ 6258, дело 320/2019 г., вписан в Служба по вписванията, дв. вх. рег. № 16362, вх. Рег. № 16506/28.06.2019 г., акт № 39, том XLVI, дело 9944 за имот кафе-бар и 2). нотариален акт № 145, том 2, рег. № 6244, дело 318/2019 г., вписан в Служба по вписванията, дв. вх. рег. № 16336, вх. Рег. № 16504/28.06.2019 г., акт № 19, том XLVI, дело 9926 за имот апартамент и ателие. И с двата нотариални акта са прехвърлени и съответните ид.ч.от земята (в четливи копия по делото л. 489 и сл.).

1. По предявените искови претенции.

Съдът приема, че страните са встъпили във валидно облигационно правоотношение по двата предварителни договора. Макар във въззивната жалба изрично да се не поддържа заявеното в първата инстация възражение по чл. 107 от ЗЗД, съдът все пак накратко счита, че фактически състав по цитираната разпоредба не е осъществен и няма новация на задължения с нотариалните актове. Особено в частта за строителството на сградата, изцяло приложими между страните са клаузите по предварителните договори, неустоечните такива също запазват действие. Налице е изменение, при това частично, относно сроковете за заплащане на дължими суми, като съдът съобразява в тази част разпоредбите на нотариалните актове, с които на практика страните са анексирали предварителните договори по чл. 2.1., касаещи графиците за плащане на вноските по цената.

На първо място трябва да се посочи, че сделките и по двата договора са търговски, защото покриват критериите по чл. 286, ал.1 от ТЗ предвид качеството търговец на купувача и очевидната покупка на имотите кафе-бар и ателие за търговска дейност. Както става ясно от събраните в първата инстанция доказателства, след въвеждане на сградата в експлоатация, дружеството е сменило предназначението на единия от тях на аптека.

На следващо място, физическите лица продавачи не са потребители, защото дейността им не ги третира като такива по см. на §13, т.1 от ДР на ЗЗП.

Същите не са и по-слаба икономически страна. Неравноправност на клаузи, в частност на неустоечната, поради това не се коментират.

На общо основание съдът дължи преценка за действителността на клаузата по чл. 6.1. с оглед разрешението, дадено с ТР 1/27.04.2022 г. по т.д.

1/2020 г. на ОСГТК на ВКС, вр. т.3 на ТР 1/2009 г. на ОСТК на ВКС като приема, че не е договорена в нарушение на добрите нрави. Неустойката не излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, преценена към сключване на договора с оглед естеството на непаричното задължение – изграждане на недвижими имоти, при отсъствие на обезпечаване изпълнението с други правни способи. Същата не може да се приеме за недействителна и поради това, че на дневна база, съпоставен с цената на недвижимия имот (в който и да е от двата договора) размерът е малък, а крайният предел от 10% е изцяло съпоставим с очакваните от неизпълнение на задължението за въвеждане на обектите в експлоатация в срок като се има предвид и че се закупуват за осъществяване на търговска дейност от купувача. Трябва да се държи сметка, че целта на всяка неустоечна 4 клауза е и да стимулира изпълнение на задълженията, в случая срочно от продавача, за да не се стигне до прилагането й. Що се отнася до прекомерността й, преценена към момента на неизпълнение на договора, то пак трябва да се посочи, че размер от 10% върху конкретните суми не е прекомерен. До същият се достига при забава над 103 дни (около три месеца и половина), което с оглед интереса на купувача не може да се приеме за незначителен срок.