Протокол № 1455 от 16.10.2026, Окръжен съд - Варна

ПРОТОКОЛ

№ 1455 гр. Варна, 16.10.2026 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VII СЪСТАВ ГО, в публично заседание на тринадесети октомври през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Антония Якимова при участието на секретаря Нина Ив. И.

Сложи за разглеждане докладваното от Антония Якимова Гражданско дело № 20253100102455 по описа за 2025 година.

На именното повикване в 10:00 часа се явиха:

Ищцата М. М. С., редовно уведомена от предходно открито съдебно заседание, не се явява, представлява се от адв. И. И. и адв. Д. К., редовно упълномощени и приети от съда от преди.

Ответникът С. Д. С., редовно уведомен от предходно открито съдебно заседание, не се явява, представлява се от адв. С. Н., редовно упълномощен и приет от съда от преди.

Вещото лице Й. Н. А., редовно призована, явява се.

Вещото лице М. Д. А., редовно призована, явява се.

Вещото лице Р. И. П., редовно призована, явява се.

СТАНОВИЩЕ ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

Адв. И.: Да се даде ход на делото.

Адв. К.: Да се даде ход на делото.

Адв. Н.: Считам, че няма пречки да се даде ход на делото.

СЪДЪТ, като взе предвид редовното уведомяване на страните за днешното съдебно заседание, намира, че не са налице процесуални пречки за разглеждане на делото, поради което на основание чл. 142, ал. 1 ГПК, О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

1

СЪДЪТ докладва постъпилото заключение с вх. № 31898/05.10.2026 г. по допуснатата съдебно-оценителна експертиза. Констатира, че същото е депозирано в срока по чл. 199 ГПК, поради което на основание чл. 200 ГПК, О П Р Е Д Е Л И:

ПРИСТЪПВА към изслушване на вещите лица, като снема тяхната самоличност и напомня отговорността им за даване на невярно заключение по чл. 291 НК.

Вещо лице Й. Н. А. : 58 год., българин, бълг. гражданин, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещо лице М. Д. А.: 71 год., българин, бълг. гражданин, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещо лице Р. И. П. : 71 год., българин, бълг. гражданин, неосъждана, без родство и дела със страните по делото. Предупредена за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

Вещото лице Й. А.: Поддържам депозираното заключение.

Вещото лице М. А.: Поддържам депозираното заключение.

Вещото лице Р. П.: Поддържам депозираното заключение.

Адв. Н.: Вие запознахте ли се с изричното указание на съда да се изготви заключението след запознаване с материалите по делото, както и да използвате сравнителен метод и да приложите към заключението си конкретни оферти?

Вещото лице Й. А.: Запознати сме с материалите по делото и така изготвихме заключението.

Пазарни аналози не сме открили и няма офертни цени за такива празни имоти и затова сме прибегнали към този метод - наем на база общинската наредба.

Адв. Н.: Обявявате сравнителен метод на страница две от експертизата и от текста за метода е посочено „офертни наеми цени на жилища“.

Вещото лице Й. А.: Това е техническа грешка.

Адв. Н.: В самата експертиза цитирате заглавие „на приложението „Тарифа за определяне на базисни наемни цени на общински помещения и теР.“. След като наричате цената „базисна“, как достигнахте до извода, че това е пазарна наемна цена?

Вещото лице Р. П.: Цените са базисни, но ходихме на оглед, видяхме 2 състоянието на имота. Това е изоставен имот, в него няма нищо и не може да бъде отдаден под наем поради следните обстоятелства: До имота има огромен паркинг при читалището и районът не е посещаван. Вижда се, че е не активен район. Не се намира в промишлена зона. Имотът не попада в атрактивната зона на града, която е покрай морето. От тази гледна точка сме ползвали тези базисни цени. Категорично няма други аналози и няма от къде да се вземат.

Адв. Н.: За какъв период търсихте и къде търсихте наличие на оферти за такъв имот?

Вещото лице Й. А.: Периодът е от шести месец 2024 г. до единадесети месец 2025 г.

Адв. Н.: Къде търсихте?

Вещото лице М. А.: В архива на imoti.bg и в сайтовете, в които се публикуват имоти под наем. Такива имоти за град Балчик няма.

Адв. Н.: В други сайтове търсихте ли?

Вещото лице М. А.: В alo.bg, oxybg.com.

Адв. Н.: Къде сте проверили, в кои сайтове?

Вещото лице М. А.: Навсякъде, както казах alo.bg, oxybg.com. В момента не сме ги изписали. Има достатъчно много имоти, но няма такива имоти за района на град Балчик. В bazar.bg също сме проверявали.

Вещото лице Р. П.: Достатъчно е в компютъра да се зададе „отдава под наем земя в град Балчик“ и се изписват абсолютно всички сайтове, от които могат да бъдат потърсени оферти. За град Балчик оферти няма.

Адв. Н.: Проверихте ли общината дали през този период или в поскорошен период има реално отдавани такива имоти?

Вещото лице Р. П.: Задачата ни е да се направи наем по реални офертни цени, а не по цени на реалните изповядани договори, вписани за отдаване под наем. Такава задача не сме имали.

Адв. Н.: Какъв е този метод за определяне на пазарна наемна цена и съгласно кои стандарти, които сте използвали?

Вещото лице Р. П.: Написали сме - наредбата на община Балчик.

Вещото лице М. А.: Сравнителен е методът.

Адв. Н.: Не мога да разбера - наредбата, която сте ползвали, е за общински имоти за наеми. От това, което виждаме, че Вие директно сте я приложили. Какъв точно е сравнителният метод, който сте използвали, след като сте приложили директно наредбата за общински имоти за настоящия случай - който е частен имот и задачата е за пазарна цена. Какъв сравнителен метод сте използвали?

Вещото лице М. А.: След като няма офертни данни, няма с какви други имоти да се сравни. Това е най-близкото за сравнение. Общинската наредба е един от най-ниските възможни цени. Там е записано, че се ползва 50% от определения наем за незастроени теР.. Няма друго с какво да се сравни. Не 3 може да се намери нито оферти, нито отдадени под наем, нито пък има приложени по делото от страните отдадени под наем оферти, които да ползваме. Такива няма.

Адв. Н.: Допустимо ли е да се приема наредба за общински имоти, като реално имотът е частен и директно сте приложили тази наредба, без никакъв сравнителен метод?

Вещото лице Р. П.: Няма с какво да се сравни. Няма база, която да ползваме, освен наредбата.

Адв. Н.: Тарифата към наредбата, която сте ползвали, какво определя – пазарна цена или начална базисна цена, от която започва търг или конкурс по чл. 14 от ЗОС? Запознати ли сте?

Вещото лице М. А.: Запознати сме. Това са най-ниските цени, които могат да се дадат за такива имоти под наем. Няма друга алтернатива. Ако се направи търг дали ще се повиши цената - това няма как да го знаем.

Адв. Н.: Знаете ли дали се ползва пазарна или базисна начална цена?

Вещото лице Р. П.: Отговорили сме на въпроса. Ползвали сме наредбата.

Адв. Н.: Какво е сравнението, което ползвате при условие, че чл. 14, ал.

2 от ЗОС общинските имоти се отдават под наем след публичен търг или след публично оповестен конкурс, като в настоящия случай задачата е за реализирана пазарна цена. Имам ли място за сравнение на процедура, по която се постига цена при повеждане на публичен търг с начина, по който се формира пазарна цена?

Съдът отклонява въпроса на процесуалния представител на ответника, доколкото вещите лица вече отговориха по какъв начина са използвали наредбата и защо са използвали нея, като по същество въпросът касае доказателствената стойност на експертното заключение.

Адв. Н.: На страница първа пишете, че имотът е в кв. „****“, а на страница трета, че е в „кв. „****“ - трета зона“. Кое е вярното и как определихте зоната?

Вещото лице М. А.: Това е един от крайните квартали на град Балчик и доста далеч от морето и от атрактивната част на града. Там са основно жилищни сгради и това е краен квартал на града. Имотът се намира в кв.