Решение № 48 от 30.01.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 48 гр. София, 30.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 3-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на дванадесети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Теодора Кръстева

Членове:

Снежана Бакалова

Рени Ковачка при участието на секретаря Мария Г. Минова като разгледа докладваното от Снежана Бакалова Въззивно търговско дело № 20251001000838 по описа за 2025 година

Производството е въззивно и се движи по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по въззивната жалба на „Ем Би Ел“ ЕООД, чрез представителя по пълномощие адв. А. И. срещу решение № 1094/22.07.2025г. по т.д.№ 1664/24 по описа на СГС, с което е отхвърлен предявения от „Ем Би Ел“ ЕООД с ЕИК 175139520 срещу „Иммобул“ ЕООД с ЕИК 121802773, иск с правно основание чл. 79 ал.1 ЗЗД, вр. чл. 51 ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 78 389.74 евро с ДДС, представляваща дължимо възнаграждение за извършено посредничество по Договор за посредничество от 04.09.2023 г., ведно със законната лихва, считано от предявяване на иска – 09.08.2024 г. до окончателното плащане и са присъдени разноски.

Твърди се, че решението е неправилно и незаконосъобразно, поради допуснати нарушения на материалния и процесуалния закон. Твърди се, че решението е необосновано и постановено в противоречие със събраните доказателства.

Твърди, че неправилно съдът е приел че не е налице пълно изпълнение от страна на ищеца на задълженията му като посредник по договора, 1 доколкото не се е установило участие на посредника чрез осъществяване на съдействие при преговорите между страните относно постигане на окончателните параметри на сключената на 28.05.2024 г. сделка за покупкопродажба, сключена между „Иммобул" ЕООД и „Ърбан Естейтс" ЕООД. От една страна, правилно съдът е приел за доказано, че ищецът е осъществил фактически действия по представяне на имота на потенциални купувачи и свързване/запознаване на продавача с потенциалния купувач „Воксис сървисиз" ООД с организирането на огледа на имота, проведен на 10.10.2023 г.

От друга страна, обаче, съдът по никакъв начин не е обсъдил всички останали действия, извършени от ищеца, по водените между ответника и това дружество преговори относно имота, както и доказателствата, които ги установяват. Съдът не бил съобразил, че след като ищецът е изпълнил пълно всички свои задължения по договора, след това на практика е бил лишен от възможност да участва в окончателното сключване на сделката от 28.05.2024 г. между страните по нея - „Иммобул" ЕООД и „Ърбан Естейтс" ЕООД, за което са налице редица доказателства по делото, вкл. и свидетелските показания. В тази връзка, съдът не е съобразил, че ищецът няма как да участва в окончателните преговори между страните по сделката, когато тези страни искат да заобиколят брокера и съответно не му дават дори информация, че продължават преговорите помежду си.

Твърди, че неправилно съдът е приел, че в клаузата на чл. 10 от договора за посредничество липсва уговорка за представен на продавача потенциален купувач да се счита и всяко свързано фактически или правно по смисъла на ТЗ с него лице. Съдът не бил обсъдил и е пренебрегнал изцяло Регистъра на представените потенциални купувачи, подписан от ответника, който е неразделна част от договора. Видно от него - под т.1 са посочени като представени от ищеца на ответника - "Воксис сървисиз" ООД и дружествата, свързани с него, вкл. „Сток Солюшън", ЕИК: 206542928, VEO WORLIDE SRVICES SRL., Румъния и ZOOM CORPORATION SRL., Румъния. В тази връзка, купувачът по извършената покупко-продажба от 28.05.2024 г. "Ърбан Естейтс" ЕООД, като свързано дружество с " Воксис сървисиз" ООД представлявал „представен купувач“ на ответника, като с подписа си в Регистъра ответникът е признал този факт. Съгласно чл. 10 от договора, възнаграждението на агента се дължи за период от 2 години след прекратяване/изтичане на договора по отношение на купувачите, представени 2 от агента преди прекратяването/изтичането. Следователно за ищеца като изпълнител по договора за посредничество е възникнало право, а за ответника по иска задължение за заплащане на уговореното в чл. 7 от договора между тях възнаграждение.

Счита за неправилен извода на СГС, че липсва свързаност между юридическите лица Воксис сървисиз" ООД и "Ърбан Естейтс" ЕООД. Твърди, че съдът бланкетно е посочил определението за „контрол" по смисъла на §1в, ал. 1 от ТЗ, без да изследва различните хипотези на разпоредбата спрямо конкретния казус, събраните доказателства и изложените от ищеца твърдения - че в случая В. А. Х. има право да упражнява решаващо влияние върху двете дружества т.е. в случая е налице хипотезата на §1в, ал. 1, т.З от ТЗ. Твърди, че В. А. Х. има решаващо влияние върху дейността на двете дружества, тъй като има управленски функции

- представлява дружеството, сключва всякакви договори от името и за сметка на дружеството, вкл. с правото да задължава дружеството и др. Не било коментирано от съда доказателството, че с протокол от неприсъствено Общо събрание на Воксис сървисиз" ООД от 26.09.2023 г., В. А. Х., в качеството си на представляващ дружество управител на мажоритарния съдружник, е взела решение да бъде освободен единият управител на ответника.

Твърди, че двете дружества са свързани такива, тъй като и двете принадлежат към една група от 30-40 дружества и тази група се контролира от едно лице, като имат централа във Франция и клон в Румъния, като последният контролира представителствата в България. Счита, че това обстоятелство се установява от разпита на свидетелите, които еднозначно го посочват. Като аргумент за свързаност на дружествата посочва, че имат едни и същи адрес на управление, както и че се представляват от един и същи адвокат. Твърди, че съдът не е обсъдил изложеното в исковата молба, че дружествата са свързани „и по смисъла на останалите административни актове“. В тази връзка твърди във въззивната жалба, че е налице свързаност между дружествата по смисъла на § 1, т. 3, б. „д" от ДР на ДОПК.

Моли да бъде отменено решението и да бъде постановено ново, с което бъде уважен изцяло предявения иск. Претендира направените разноски за двете съдебни инстанции.

В срок е постъпил отговор от ответника, в който се твърди, че жалбата е 3 неоснователна. Излагат се съображения по оплакванията. Претендират се разноски за въззивната инстанция.

Софийският апелативен съд, в изпълнение правомощията си по чл. 269 ГПК, намира решението за валидно и допустимо.

По отношение на наведените с въззивната жалба основание за неговата неправилност намира следното:

На базата на представените пред първата инстанция доказателства по отношение на твърденията на страните за относимите факти се установява следното от фактическа страна:

На 04.09.2023 г. между страните в настоящото производство е сключен договор за посредничество, по силата на който „Иммобул“ ЕООД, в качеството на възложител, възложил на „Ем Би Ел“ ЕООД, в качеството му на агент, предоставянето на агентски услуги на изключителна основа във връзка с продажбата на имот, собственост на възложителя, представляващ Административна сграда, известна като „Атлас Хаус“, намираща се в гр.

София на ***-55. В чл. 2 страните уговорили, че агентът има изключителни права за предоставяне на услугите за срока на договора, който съгласно чл. 11 е 4 месеца от влизането му в сила с подписването му. Съгласно чл. 4 от договора, агентът има задължения да рекламира имота сред потенциални купувачи и да запознава потенциалните купувачи с възложителя, да организира срещи, огледи на имота и преговори с потенциални купувачи, да организира движението на документацията между възложителя и купувачите. В чл. 4, ал. 4 от договора, е уговорено, агентът да представя на възложителя списък с потенциални купувачи, представляващ Приложение № 1 към договора, всеки път, когато потенциален купувач бъде представен на възложителя по електронна поща или по време на среща/преглед, като регистърът се подписва от възложителя. В чл. 7 от договора е уговорено възнаграждение, което възложителят дължи на агента в случай, че сключи договор за покупко-продажба, в размер на 2% от договорената продажна цена.

Възнаграждението е дължимо в срок от 15 дни след като възложителят е подписал окончателен договор за покупко-продажба и е получил най-малко 25% от договорената продажна цена.

В чл. 10 от договора, е уговорено, че възнаграждението е дължимо за период от две години след прекратяването/изтичането на договора по отношение на купувачите, представени от агента преди прекратяването/изтичането.

Видно от представения, подписан от представители на страните, Регистър на въведените потенциални купувачи (Приложение № 1 към договор от 04.09.2023 г.), изготвен на 13.10.2023 г., представени от агента на възложителя са следните потенциални купувачи (или свързани страни): 1.

Воксис сървисиз" ООД и/или свързани дружества, включително 1.1 „Сток сълюшън“, 1.2 Veo worldwide services-Румъния, 1.3 Zoom corporation SRLРумъния, както и 2. „Витоша пропърти кампани“ ООД и 3. „Блек сий 4 дивелопмент“ ЕООД.

От представените разпечатки от електронна кореспонденция от и-мейл адрес ********@mbl.bg, служителят на ищеца и свидетел Г. Г. е изпратил на Г.

Е. на и-мейл адрес ********@veoworldwide.ro на 25.09.2023 г. писмо, с което му презентира офис сградата с кратко описание – площ, наемател, срок на договора за наем, доходът от наем. Посочено е, че сградата е в много добро състояние, а общата продажна цена е 3 000 000 евро без ДДС, като може да се насрочи оглед. На 27.09.2023 г. Г. Е. отговаря, че изглежда перфектно, като иска повече снимки отвътре и заявява желание за посещение в София след 15.10. за оглед. С електронно писмо Г. Г. отговаря, че снимковият материал е оскъден, тъй като празните офиси в сградата са малко, а в тези, ползвани от наематели, не се позволявали да се снима. Следва ново писмо от 29.09.2023 г., като с това писмо са изпратени и плановете на двете други сгради – на Алианц и на Атлас Хаус. Комуникацията продължава с писмо от 03.10.2023 г., с което Г. Г. изпраща на Г. Е. документите за сграда Атлас Хаус, с които разполага към момента, а така също го информира за конкретни параметри на наемни правоотношения за обекти в тази сграда. На 05.10.2023 г. е изпратен и-мейл от Г. до Е., с който последния бива информиран за уговорени часове за огледите на двете сгради. С и-мейл от 12.10.2023 г. Г. посочва, че след огледите от предходния и по предходния дни е направено обобщение на предстоящите стъпки – представяне на таблица с техническа информация за сграда Атлас Хаус, а за сградата на Алианц се преустановяват следващи действия по проучване. На 19.10.2023 г. Г. предоставя плановете на етажи от 5 до 8 на сграда Атлас Хаус, а с такъв от 23.10.2023 г. е изпратена и информация за площите на помещенията в сградата, като е поет ангажимент и за изпращане на образец на писмо за намерение. Такъв образец на писмо за намерение е бил изпратен с имейл от 24.10.2023 г. от Г. до Е. с поета готовност за обсъждане на евентуални промени в неговото съдържание. С и-мейл от 01.11.2023 г. Г. Е. иска повече информация за договорите за наем – индексации, наемна цена на квадратен метър, такса за общите части, разходи по сградата за електричество, газ, вода, комунални услуги, битови отпадъци, данъци, разрешения на пожарната служба и други, от които има нужда, правна проверка за електричество, асансьори. С писмо от 02.11.2023 г. Г. Г. препраща писмото на Г.Е. на Д. Д. и З. З. за допълнителна информация относно въпросите, по които агентът няма такава, като ги уведомява и за разговор предишния ден с Г. Е. относно срещата на борда с мениджърите от Франция и Румъния, на която те заявили, че все още са готови да изпратят оферта, но са поискали описаната в и-мейла информация, за да бъдат по-точни.

По делото са представени извлечения от кореспонденция, водена между Г. Г. и Г. Е. в мобилното приложение WhatsApp в периода от 25.09.2023 г. до 12.01.2024 г., касаеща комуникация относно офис-сграда. В съобщение от 21.11.2023 г. Г. Е. уведомява Г., че е изпратил всички файлове относно сградата на борда и правния отдел, в т.ч. разходите по придобиване и писмото за намерение, като очаква отговор от тези звена на групата, но все още няма новини от тях. Представено е и извлечение от и-мейл кореспонденция, водена в периода 18.09.2023 г. - 26.09.2023 г. между В. Х., като представител на 5 ищеца, и З. З. – управителя на ответника „Иммобул“ ЕООД относно състоянието на сградата, потенциално възможните купувачи и офертни цени, както и уточняване на въпроси, свързани с договори за наем, доходи от наем, свободни площи и т.н. Представена е и и-мейл кореспонденция, водена между В. Х. и З. З. в периода 27.10.2023 г. – 15.11.2023 г., касаеща въпроси относно офертите на потенциални купувачи, намеренията им, готовността на един от тях - Витоша Пропърти да подобрят офертата си и да получат финансиране от банка. С писмо от 15.11.2023 г. В. Х. пише на З. З., че изглежда, че французите са се оттеглили, тъй като все още не са представили своята оферта, предвидена за 2,8 милиона. В. Х. пояснява, че все още има шанс, като те са готови да стигнат до 3 милиона евро, тъй като изчисляват значителни капиталови разходи за ремонта. В писмото се пояснява и че от други купувачи – с оферта от 3 млн. евро се очаква да изпратят писмо за подкрепа от финансиращата банка, като се пита за възможност за насрочване на телефонен разговор за обсъждане на следваща стъпка.