Решение № 2094 от 07.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2094 гр. София, 07.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-13 СЪСТАВ, в публично заседание на пети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Росен Д. при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Росен Д. Гражданско дело № 20211100108074 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по иск с правно основание чл. 19, ал.З ЗЗД, предявен от С. И. Х., ЕГН: **********, чрез пълномощника му адв. С. М. от САК против И.

К. Ц., ЕГН: **********, за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 20.05.2021 г., за окончателен.

В хода на делото с Определение № 10187 от 26.08.2024г., съдът е конституирал като ответници наследниците на починалия - Х. Ц. Ц., ЕГН:********** и Я. Ц. Ц., ЕГН:**********.

Чрез своя процесуален представител ищецът поддържа иска за обявяване на предварителен договор за окончателен, като твърди, че е сключил предварителен договор за покупко-продажба на имот в груб строеж жилище/ателие Б, находящ се в сегашния блок 12, вход „Б“ на тавански етаж в четириетажна сграда с адрес: гр. София, ж.к. „Иван Вазов“, ул.

„*******, изграден от ЖСК Първомайска улица, със застроена площ от 101,15 кв.м., състоящ се от едно помещение - чайна, кът за почивка, склад и други сервизни помещения, при граници и съседи: коридор, таван № 20, двор, ул. „*******“, ателие А от вход А, двор и таван № 17, а по схема № 15 - 271642/19.03.2020 г. на същия етаж: ***, под обекта: ***, ***, ***, над обекта-няма, заедно с прилежащо мазе № Б /А/, с площ от 11,15 кв.м. при съседи: коридор, мазе № 20, двор мазе № 19, заедно с 3,03% ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, цялото от 449 кв.м. и съставляващ ПИ № 449, кв. 50, местността „Иван Вазов“ по плана на гр. София, одобрен със Заповед РД-50-09-205/09.04.1987 г. при съседи: ул.

„*******“, ПИ № 389, ПИ № 388.

1

Продажната цена е уговорена в размер на сумата от 60 000 евро, платима на две вноски. Първата вноска, представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД в размер на 6 400 евро, е платена към момента на подписване на договора. Ответницата към онзи момент И. Ц., се легитимирала качеството си на продавач с Нотариален акт № 43, per: № 21136, н.д.

№ 230/2009 г„ вписан в АВ вх. № 25408/19.06.2009 г„ акт 22, том LXXII, д. № 15754/2009 г. схема№ 15-271642/19.03.2020 г„ удостоверение за наследници изх.№ 3902/23.09.2020 г„ съдебно удостоверение за отказ от наследство, вписан под № 1600/13.04.2020 г. и съдебно удостоверение за отказ от наследство, вписан под № 1611/11.11.2020 г.

Окончателният договор следвало да бъде сключен на 23.06.2021 г. Ищецът поддържа, че се е явил при нотариус с рег.№ 210, но обещателката не се е явила,без да сочи каквато и да е причина.

Въз основа на изложеното се иска обявяване спрямо ответницата за окончателен на подписания на 20.05.2021 г. предварителен договор за продажба на описания недвижим имот.

Отговорът на исковата молба по чл. 131 ГПК не се взема предвид от съда,като просрочен. В хода на дело ответницата И. К. Ц. чрез пълномощник е направила възражение за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави - чл.26, ал.1, предл.трето ЗЗД като сочи, че уговорената продажна цена е трикратно по-ниска от пазарната цена към момента на сключване на договора и на второ място за нищожност поради липса на съгласие,тъй като страните не са имали съгласие за продажба за сумата от 60 000 еврочл.26,ал.2,предл. второ ЗЗД.

Доказателствата са гласни и писмени.

Съдът, след като обсъди направените доводи и прецени събраните по делото доказателства намира за установено следното:

Видно от нотариален акт № 43,per. № 21136, д. № 230 от 2009 г. впесан в АВ вх.

№25408/19.06.2009 г., акт 22, том LXXII, д. № 15754/2009 г. процесния имот е придобит от съпрузите Ц.Я. Ц. и И. К. Ц.,а след смъртта на Ц. негови наследници са съпругата И. К. Ц. и децата Х. Ц. Ц. и Я. Ц. Ц., ЕГН:**********.

Видно от СУ на л.12 и 13 от делото децата са се отказали от наследството на своя баща с откази вписани съответно на 11.11.2020 год. и 12.11.2020 год.

Представено е окончателно решение на СРС в сила от 08.05.2024 год. с което отказа на Я. Ц. Ц. е прогласен за нищожен, с основен мотив, че преди да заяви отказа по чл.49 ЗН същата е била приела наследството на своя баща.

На 20.05.2021 г. И. К. Ц. е сключила със С. И. Х. предварителен договор покупкопродажба на описания в нотариалния акт недвижим имот- в груб строеж жилище/ателие Б, находящ се в сегашния блок 12, вход „Б“ на тавански етаж в четириетажна сграда с адрес: гр. София, ж.к. „Иван Вазов“, ул. „*******, изграден от ЖСК Първомайска улица, със застроена площ от 101,15 кв.м., състоящ се от едно помещение - чайна, кът за почивка, склад и други сервизни помещения и мазе Б/А с площ от 11.15 кв.м. и 3.03% ид.части от правото 2 на строеж върху мястото. Продажната цена е уговорена в размер на сумата от 60 000 евро, платима на две вноски-първата вноска, представляваща задатък по смисъла на чл.93 от ЗЗД в размер на 6 400 евро и втора от 53 600 евро платима по банков път в 10 дневен срок след сключването на окончателния договор.

От разписката от 28.05.2021 год. е видно,че продавача Ц. е получила на 20.05.2021 год. 6400 евро от купувача Х., а на 28.05.2021 год. още 200 евро в допълнение на първата сума. От разписката на л.57 е видно,че на 13.06.2021 год. продавачката е получила още 100 евро.

По делото са представени от ищеца още два предварителни договора за продажбата на описания имот за сумата от 60 000 евро-и двата с дата 20.05.2020 год., но първия сключен с продавачи И. К. Ц. и Я. Ц. Ц.,а втория с един продавач-само Я. Ц. Ц..

Представено е и влязло в сила на 11.04.2024 год. решение на СГС по гр.д. № 4327/2022 год. , с което молбата за поставяне под запрещение на И. К. Ц. е оставена без уважение. Последната е починала на 22.05.2024 год.

В открито съдебно заседание, съобразно чл. 133 ГПК, процесуалният представител на ответницата И. Ц. отправя възражение за нищожност на договора поради накърняване на добрите нрави - чл.26, ал.1, предл.трето ЗЗД. Посочва се, че уговорената продажна цена е трикратно по-ниска от пазарната цена към момента на сключване на договора. Възразява се, че ответницата страда от психическо заболяване и се твърди, че договорът е сключен от недееспособно лице при крайна нужда - чл.26, ал.2, предл.1 ЗЗД. Моли съда да допусне довеждането на свидетел, който да установи как са водени преговорите и в какъв период. В открито съдебно заседание, отразено с Протокол № 1796 от 29.04.2022 г. бе проведен разпит на свидетеля

Я. Ц. Ц. е дала показания по делото докато ответник е била нейната майка,но след правоприемството по чл.227 ГПК и понастоящем тя е страна по делото и тези показания не следва да се ценят.

Предвид така установената фактическа обстановка се налагат следните правни изводи:

С предявяването на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал.3 от ЗЗД страната по един предварителен договор упражнява потестативното си право да иска сключването на окончателен договор.

Предпоставка за обявяването на предварителен договор за окончателен е наличието на всички законови условия за действителност на договора, включително изискванията на чл. 19, ал.1 и 2 от ЗЗД- предварителният договор трябва да съдържа всички съществени условия на окончателния договор, както и да се сключи в определена форма, която при прехвърляне на право на собственост върху недвижими имоти трябва да бъде писмена.

В конкретния случай формално са налице три предварителни договора за продажба на процесния имот на купувача С. И. Х. взе за цена от 60 000 евро – два договора с дата 3

20.05.2020 год. с различни продавачи-първо И. Ц. и Я. Ц. заедно, а втория с продавач само И.

Ц.. Третия предварителен договор е с дата 20.05.2021 год. с продавач И. Ц. и купувач С. Х..

Доколкото са налице за плащания непосредствено след сключването на третия договор съдът приема,че този договор единствено и реално отразява волята на страните по него.

Към датата на сключването му И. Ц. се е легитимирала като едноличен собственик на имота, предвид отказите на децата Х. Ц. и Я. Ц. от наследството на баща им Ц.Я.

Ц.,които са имали по 2/12 идеална част от него по наследство от баща им. Останалите 8/6 ид. части са притежавани от И. Ц.-6/12 като съсобственик след прекратяване на СИО с починалия и 2/6 ид.част като негов наследник наред с децата.

Отказът на Я. Ц. обаче е прогласен за нищожен, поради което юридически все едно никога не е бил правен и тя е придобила качеството на наследник в момента на откриване на наследството на своя баща.Това е така,тъй като по своята характеристика отказът от наследство е едностранна сделка и на основание чл. 44 ЗЗД за нея важат общите правила за нищожност на сделките по чл. 26 ЗЗД. Съгласно чл. 26, ал.2 ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет. На това основание отказът от наследство е нищожен и не може да породи правно действие, поради липса на предмет, ако е направен след като наследството вече и прието.

При това положение към датата на сключване на предварителния договор 20.05.2021 год. 9/12 ид.части от имота е бил собственост на И.,а 3/12 ид.ч. на Я./валидния отказ от наследство на Х. Ц. е уголемил поравно дяловете на преживялата съпруга и на дъщерята/. Ето защо И. Ц. не е могла да се разпореди с целия имот, а няма уговорка между страните за разпореждане с част от него.

При гореизложеното съдът намира, че след като ответникът по иска по чл. 19, ал.

3 ЗЗД И. Ц. не е била единствен собственик на имота, предмет на сключения с ищеца С. И.

Х. предварителен договор, а само на част от него. Поради това и не са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността на процесния имот и предявеният иск за обявяване на договора за окончателен следва да се отхвърли. Това е така, тъй като предварителният договор не може да се обяви за окончателен само за част от уговорената между страните престация, доколкото съдът е длъжен да възпроизведе в решението си точната воля на страните, така както са записани в предварителния договор.

С оглед горното искът като неоснователен следва да бъде отхвърлен.

При този изход на делото ищецът следва да заплати общо на ответниците разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 2000 лв.

По изложените съображения, съдът

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от С. И. Х. ЕГН ********** със съдебен адрес: гр. София, 4 ж.к. ******* против И. К. Ц. ЕГН: ********** - починала на 23.05.2024 год. с правоприемници Х. Ц. Ц. ЕГН:********** и Я. Ц.А Ц. ЕГН:********** иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяването за окончателен на предварителен договор от 20.05.2021 г. за продажба на ЖИЛИЩЕ/АТЕЛИЕ Б находящ се в сегашния блок *******” на тавански етаж в четириетажна сграда находяща се в гр. София, ж.к. «Иван Вазов» улица «*******, изграден от ЖСК «Първомайска улица», със застроена площ от 101,15 кв.м. състоящ се от едно помещение-чайна, кът за почивка, склад и други сервизни помещения, при граници и съседи: коридор, таван № 20, улица «*******», ателие «А» от вход «А», двор и таван № 17, а по схема № 15-271642/19.03.2020 г.-на същият етаж: ***, под обекта: ***, ***, ***, над обекта-няма, заедно с прилежащото мазе № «Б» /А/, със площ от 11,15 кв.м. при съд еди: коридор, мазе № 20, двор, мазе № 19, заедно с 3,03 % ид.ч. от общите части на сградата и правото на строеж върху дворното място, цялото от 449 кв.м. и съставляващ ПИ № 449, кв. 50, местността “Иван Вазов” по плана на гр. София, одобрен със Заповед РД-50-09-205/09.04.1987 г. при съседи: улица «*******», ПИ № 389, ПИ № 388 .

ОСЪЖДА С. И. Х. ЕГН ********** да заплати на Х. Ц. Ц. ЕГН:********** и Я.

Ц.А Ц. ЕГН:********** разноски по делото в общ размер от 2000 лв.

РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред САС в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.

Съдия при Софийски градски съд: _______________________

5