Решение № 1167 от 13.10.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1167 гр. София, 13.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на втори юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Десислава Б. Николова

Миглена Йовкова при участието на секретаря Мария Г. Паскова като разгледа докладваното от Десислава Б. Николова Въззивно гражданско дело № 20241000502504 по описа за 2024 година

Производството е образувано по реда на член 258 и сл. от ГПК, по въззизва жалба с вх.№ 72984/26.06.2024 г. ( по регистратурата на СГС) на ищеца А. Е. П. чрез представителя му по пълномощие – адвокат М. А. – срещу Решение № 3283 от дата 4.06.2024 г. , постановено от СГС, ГО I–7 състав по гр.д.№ 527/2023 г., отхвърлящо предявените срещу О. О. М. искове по член 33,ал.1 от ЗЗД за унищожаване на договор за продажба, сключен с нотариален акт № 22/2022 г. на Нотариус, с рег. № *** по регистъра на НК, с район на действие – СРС с предмет – апартамент - самостоятелен обект с идентификатор № 68134.106. 77.1.10 по кадастралната карта на град София и по член 57,ал.2 от ЗЗД за парично вземане в размер на 518 641,19 лева, съставляваща разлика между цената, по която е апартаментът е закупен и продаден от ответника преди вписването на исковата молба за унищожаването на договора .

Във въззивната жалба са оспорени като необосновани, в т.ч. несъответни на свидетелствата на М. и Д. и на писмените доказателства за сключени от ищеца договори за заем и издадени от него записи на заповед изводите в решението, че към месец август 2022 година ищецът не се е намирал в крайно утежнено материално и здравословно състояние, което да го е мотивирало да извърши продажбата на единственото му жилище и тя не е сключена при явно неизгодни условия с оглед последващата продажба на три пъти по – висока цена при същото състояние на имота и разликата от над 40 % спрямо 1 определената от вещото лице в занижен размер пазарна оценка. Показанията на свидетелите Фиков и Стефанов са недопустими - член 164,ал.1,т.3 от ГПК и се разколебават от свидетелствата на В..

Въззиваемият О. О. М. от град София не е подал отговор на въззивната жалба, но в откритото съдебно заседание пред въззивния съд е оспорил основателността й чрез пълномощника му – адвокат Д..

СГС е сезиран с искова молба с вх.№ 4078/17.01.2023 г., вписана на 15.02.2023 г. и искова молба с вх. № 22407/9.03.2023 г. – предмет на присъединеното с определение № 11396 от 28.09.2023 г. по реда на член 213 от ГПК гражданско дело № 2878/2023 г. , с които А. Е. П. от град София е предявил срещу О. О. М. от село Бистрица обективно кумулативно съединени искове за : унищожаване на договора за продажба на апартамент № 10, находящ се в сграда в *** , с площ от 125 кв.м - предмет на нотариален акт № 22/ 3.08.2022 по дело № 392/2022 г. на Нотариус, с рег. № *** с район на действие – СРС, при цена от 250 000 лева на основание член 33,ал.1 от ЗЗД – като сключен поради крайна нужда и при явно неизгодни условия и за осъждането на ответника на основание член 57,ал.2,изр.2 от ЗЗД ( по обусловен иск ) да заплати на ищеца сумата в размер на 518 641,19 лева, съставляваща разлика между цената ( 250 000 лева ) , по която ответникът е закупил имота от ищеца и цената ( 393 000 евро или 768 641,19 лева ), по която го е продал на трети лица с нотариален акт № 132/9.02.2023 г. на Нотариус с рег.№** преди вписването на исковата молба за унищожението.

Изложените като основание на исковете твърдения са за това, че продажбата на 3.08.2022 г. е извършена на цена над 3,5 пъти по – ниска от пазарната; откритите наследства на родителите на ищеца включват задължения, произтичащи от множество заеми към физически лица и издадени записи на заповед за плащане на големи суми без протест и без разноски ; продаденото жилище, наследено също, се нуждаело от основен ремонт и било негодно за ползване; ищецът нямал достатъчно доходи, като за изплащането на задълженията от наследството и за личната издръжка на свой ред взел парични заеми; към месец юни – юли 2022 г. задлъжнял с близо 55 000 лева; в условията на създадени от кредиторите притеснения ищецът решил да продаде жилището и при отправено от ответника предложение сключил оспорения договор ; преди вписването на исковата молба по член 33,ал.1 от ЗЗД ответникът продал жилището на трето лице за цена от 393 000 евро, равностойни на 768 641,19 лева и при невъзможност за връщане на имота в натура дължи разликата между цените.

Ответникът оспорил исковете като неоснователни, тъй като ниската договорена цена съответства на лошото състояние на апартамента, разположението му на последния етаж в сграда без асансьор и проникващите през покрива течове, между престациите няма значителна нееквивалентност; ищецът не е бил в състояние на крайна нужда с оглед възрастта, семейното положение, здравословното състояние, липсата на зависимости и задължения за издръжка към семейство, получените осигурителни доходи между 1 000 лева и 2 000 лева месечно в края на 2021 г – началото на 2022 г. ; за ищеца не са възникнали задължения по договори за заем и записи на заповед, защото 2 документите за тях са създадени за нуждите на процеса, всички суми са под 10 0000 лева с цел избягване на превеждането по банков път и „погасяването“ в същата година, признато с разписка от кредитора от дата 8.08.20022 г. е с цел - избягване на декларирането им по реда на член 50,ал.1, т.5, „а“ от ЗДДФЛ ; ищецът има учредени на 28.04.2023 г. две ЕООД , чрез които осъществява търговска дейност въз основа на получените от продажбата на апартамента средства от остатъка в размер на 195 000 лева след погасяване на дълговете му от 55 000 лева .

За да отхвърли исковете, СГС е приел, че не е установено към месец август 2022 г. ищецът П. да се е намирал в състояние на неотложна нужда от средства за задоволяване на основни потребности, тъй като с взетите заеми са задоволявани други нужди ( погасяване на сметки, за кафе, за приятелка и празника „ Св. Валентин“ ) и между престациите по оспорения договор няма явна нееквивалентност, тъй като лошото състояние на имота оправдава договорна цена с около 1/3 под пазарната. Договорът не е унищожаем по член 33,ал.1 от ЗЗД и не е осъществено неоснователно разместване на блага като основание за заплащане на обезщетение по член 57,ал.2 от ЗЗД.

При проверката на обжалваното решение с оглед оплакванията във въззивната жалба, изразените от страните в заседанието пред въззивния съд доводи и становища и съобразно член 269 от ГПК въззивният съд намира, че то е валидно и допустимо. Исковото производство се е развило при участие на всички надлежни страни – продавачът и купувачът, който не е бил в граждански брак с друго лице съгласно извършената от въззивния съд проверка за допустимост на исковете и събраното във връзка с нея доказателство- удостоверение за семейно положение изх.№ РПН24-ВК081706/11.12.2024 г. от Община – Панчарево. Това изключва придобиване по член 21 от СК от друго лице - съпруг и необходимост от негово участие в качество на задължителен необходим другар като условие за допустимост на исковия процес. Решението е правилно .

По делото не е спорно, че продаденият с оспорения договор от 3.08.2022 г. апартамент, намиращ се на последния пети етаж на жилищна сграда в адрес *** със застроена площ от 125 кв.м. и прилежащо избено и таванско помещение, бил негоден за ползване - с напълно амортизирани подови настилки, стени и тавани, с полуразрушени облицовки и мивки и мухъл в санитарните помещения и кухнята – твърдения в исковата молба и съответстващи им свидетелства на Д. С. и С. Ф.. Според тези свидетелства, за които забраната по член 164, ал.1,т.3 от ГПК не се отнася, след закупуването ответникът извършил на значителни разноски разчистването му от стари мебели, премахването на плочки и настилки и изнасянето на боклуци. Отказал се от намерението да го използва за живеене, тъй като стойността на ремонта и обзавеждането била непосилна за него. Продал го в това състояние, без да извърши възстановителен ремонт. Това потвърждава свидетелката М. В., която закупила имота от него след няколко месеца на 9.02.2023 г.

Съгласно заключението на съдебно – техническата експертиза действителната стойност на имота, определена по метода на пазарните аналози (сравнявани са три апартамента, предлагани за продажба в 2024 3 година с характеристики, близки до процесния) и прилагане на общ корекционен коефициент от „ – 0,40 “, в отчитане на лошото му състояние се равнява на 379 610 лева . В съпоставка с договорената цена тя е повече от 1,5 пъти по – висока.

По делото е установено, че по три договора за паричен заем от 10.01.2022 г. ; 21.01.2022 г. и 1.03.2022 г. ищецът получил от едно и също лице - А. С. Б. - суми в размери от 9 000 лева, 5 000 евро и 9 900 лева, които се задължил да върне с лихва в размер на 1 % върху стойността на заетата сума на : 30.06.2022 г. ; 8.07.2022 г. и 1.08.2022 г.. Издължил ги с плащане на сумата от 27 500 лева на 8.08.2022 г. съгласно разписка, която кредиторът му издал в потвърждение на липса на финансови претенции. Ищецът издал гаранционно, във връзка с получени парични заеми по твърдения в исковата молба, четири записа на заповед от 1.02.2022 г. ; 7.02.2022 г., 17.02.2022 г. и 1.03.2022 г., с които се задължил да заплати на едно и също лице С. П. К. при предявяването им в посочен срок – до 31.12.2022 г. суми в размери от 4 500 лева , 6 000 лева , 8 000 лева и 5 000 лева. Всеки от записите бил предявен на 4.07.2022 г.

Същевременно , както следва от справката за осигурителен доход ( на л.18 от делото на СГС ) от месец май 2021 г. до месец декември 2022 г. с прекъсване за 4 месеца , ищецът, тогава на 23- 24 годишна възраст, е имал трудова заетост и доходи за повечето от месеците в периода, малко под 2 000 лева .

Няма твърдения по това време да е имал задължения за издръжка към други лица.

Според свидетелствата на Д. М. след смъртта на родителите му ищецът А. изпаднал в криза, сменял и напускал работа, дължал пари на други хора по негови, а не на родителите му задължения. Имал нужда от средства и М. му заел на „приятелски начала“, „без документ“ в рамките на година и половина различни суми в общ размер от около 9 000 лева, които му върнал след продажбата на апартамента. Според свидетелствата на М. Д. между 2021 г. и 2022 г. дал на А. 7- 8 заема на обща стойност от 8 000 лева – 9 000 лева за различни нужди : „за сметки, за кафе, за приятелката му за „ Св. Валентин “.

А. дължал пари на 4-5 човека, а също на „Топлофикация“ и по получени „бързи кредити“. Върнал заемите на 15.09. 2022 г. от полученото от продажбата на апартамента, издължил се и към Д. и му останали 10 000 лева.

Но около Нова година се обърнал за нов заем към свидетеля. Той продължил да му помага до общо „няколко стотин лева“, но вече срещу обезпечение – двамата подписали договор за продажба на наследството на родителите, включващо земя на Арапя и земя в Нови Искър . Имали уговорка да си вземе земята, ако върне парите.

Превишение от 129 610 лева на действителната цена на апартамента над договорената цена или над 1,5 пъти дава основание да се приеме, че между престациите по оспорения договор има явна нееквивалентност и договорът е сключен при явно неизгодна цена за продавача – ищец.

Осъществен е единият от елементите на фактическия състав на член 33, ал.1 от ЗЗД .

Ищецът е твърдял, но не е доказал, че получените наследства на родителите му са били обременени с големи по стойност парични задължения.

4

Средствата, които са му заели третите лица, в т.ч. изслушаните двама свидетели, в не малък общ размер - на 55 000 лева, по твърдения в исковата молба или на 69 000 лева , според доказателствата, от началото до средата на 2022 г., не са били използвали за погасяване на наследени дългове, а за задоволяване на лични нужди, някои от тях са свързани с живота ( битови сметки, кафе …), но други не са ( подаръци и посрещане на празник).

Следователно към сключване на договора ищецът не е бил в състояние на недостиг на средства за посрещане на лични нужди, тъй като е могъл да ги задоволява от доходите си от труд . Бил е в състояние на задлъжнялост поради избора му да си обезпечава средства с източник – заеми, над доходите от труд. Явно и след оспорения договор е продължил да заема средства при такива условия . Това състояние не съставлява крайна нужда по смисъла на член 33,ал.1 от ЗЗД . Договорът не е сключен при крайна нужда и осъществяването само на едното условие – явно неизгодна цена не е достатъчно , за да се признае унищожаемостта на договора на посоченото основание . Ищецът няма право да иска унищожаването му и при липса на неоснователно разместване на блага да получи от купувача обезщетение по член 57,ал.2 от ЗЗД. Като е направил същите крайни изводи по двата иска, първоинстанционният съд е постановил правилен съдебен акт . Въззивният съд го потвърждава изцяло и не присъжда разноски на въззиваемия, който изрично е заявил, че не претендира такива .