Решение № 16555 от 08.09.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16555 гр. София, 08.09.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 28 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети януари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: АНДРЕЙ КР. Г. при участието на секретаря Диана Г. Димитрова като разгледа докладваното от АНДРЕЙ КР. Г. Гражданско дело № 20231110104978 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл. 235 ГПК.

Делото е образувано по искова молба, като претенцията е изменена чрез увеличение с протоколно определение от 29.11.2023 г. (на лист 203 от делото) на дружество срещу С. А. Р., с която са предявени претенции за осъждане на ответника да плати на дружеството 2046,96 лева – годишна такса за управление и поддръжка на общи части в комплекс „Е.“ в УПИ Ι-597 от кв. 66 по плана на АДРЕС, за 2020 г. по Договор от 28.05.2018 г., изменен на 10.12.2018 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 30.01.2023 г., до окончателното плащане; 568,71 лева – обезщетение за забавено плащане на последната посочена сума в размер на законната лихва за периода от 08.02.2020 г. до 29.01.2023 г.; 1023,48 лева – годишна такса по същия договор за първата половина на 2021 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба – 30.01.2023 г., до окончателното плащане.

В исковата молба се твърди, че ответникът е собственик на ап. 11 в бл.

177, вх. А от комплекса, поради което бил сключил договора за управление на общите части и се бил задължил да плати по този договор по 2046,96 лева на година. Твърди се, че задължението било разсрочено на две вноски с падежи на 31 януари и 31 юли на годината, за която се плаща, като ответникът не ги е платил през 2020 г. и 2021 г. Твърди се, че за периода до 30.06.2021 г. ищецът изпълнявал задълженията си по договора за поддръжка, охрана, чистене, изнасяне на отпадъци, видеонаблюдение, чистене на сняг и други. Твърди се, че ответникът изпаднал в забава на петия работен ден след падежа на вноските. Поради това се иска уважаване на исковете. Претендират се разноски.

1

В законоустановения срок е подаден отговор от ответника – С. А. АР., макар към същия да не е приложено пълномощно, с който предявеният иск се оспорва като нередовна и неоснователна. Поддържа се разминаване на цената на иска в титулната част на исковата молба. Поддържа, че сключеният договор бил в противоречие със закона, тъй като в него било записано, че е сключен по чл. 2 ЗУЕС, а не бил сключен от инвеститор, построил затворен комплекс по смисъла на тази разпоредба, а евентуално заобикалял същото правило.

Договорът противоречал и на начина на определяне на вноските за заплащане в етажната собственост по реда на чл. 51 ЗУЕС. Поддържа и неравноправност на клаузи в договора, вкл. тези за определянето на срока му на действие и продължаването на този срок; за определяне на допълнителни разходи, които ответникът щял да покрива, и за промяна на изпълнителя. Прави се възражение за нищожност на договора поради противоречие с добрите нрави, тъй като били посочени значително по-високи цени от средните пазарни за подобна дейност, както и че дружеството не било изпълнявало задълженията си в процесния период. Поради посоченото се иска отхвърляне на всички искове. Претендират се разноски.

В съдебното заседание ищецът поддържа исковете, в представени писмени бележки поддържа, че отношенията се уреждат по правилата за затворен комплекс, макар че се поддържа, че е имало общо събрание и управителен съвет. Поддържа се, че ответникът се бил съгласил да заплаща по комплексна услуга за поддръжка на собствеността, като бил посочен ясно предмета на услугите на ищеца, обема им, както и цената, и нямало противоречие с правила на закона, като договорът не бил за текущо поддържане на етажна собственост, а за различна услуга. По оспорванията на клаузи от договора се поддържа, че не са относими към спора, тъй като договорът не е бил продължаван. Не била установена прекомерна цена, като дори и да имало отклонение, било малко. Поддържа се, че било установено изпълнение на договора, а показанията на свидетелите на ответника за обратното били противоречиви. Ответникът чрез адвоката си поддържа, че договорът бил недействителен, защото или трябвало да бъде за управление на затворен комплекс, или следвало да се сключи от общото събрание на етажната собственост. Цените неколкократно надхвърляли пазарните, които били и нормативно установени. Поради това договорът бил недействителен и не се дължало плащане. В писмени бележки ответникът поддържа, че правомощията на ищеца по договора относно етажната собственост са такива, че означавали, че договорът следва да е сключен при условията на чл. 2 ЗУЕС и нарушението на тази разпоредба правело договора нищожен. Договорът противоречал на изискванията разходите за етажната собственост да се определят от органите на същата. Освен това цените по договора били много по-високи от тези за поддръжка по други договори в размер на 7,08 лева на кв.м. годишно. Освен това договорът не бил и изпълняван, поради което не можело да се присъди възнаграждение по него. И двете страни претендират разноски. Ищецът възразява за прекомерност на заплатеното от ответника възнаграждение на адвоката му.

Като разгледа доказателствата по делото с оглед твърденията и 2 възраженията на страните съдът намира за установена следната фактическа обстановка:

С определението за насрочване на делото от 09.11.2023 г. (лист 38 от делото), което е обявено за окончателно от съда в откритото заседание на 29.11.2023 г., е отделено за безспорно между страните, че ищецът е собственик на имот в комплекс „Е.“ с адрес: АДРЕС

Съгласно Договор за управление и поддръжка на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип „Е.“, от 28.05.2018 г. (на лист 5 – 8 от делото), съгласно който ищецът е определен като „управител“ на комплекса и се е задължил да осигури сам или чрез подизпълнители следните услуги (т. 1.1. от договора) – физическа охрана, видеонаблюдение в общите площи и входовете; поддръжка на камерите; идентифициране на посетителите; контрол на достъпа; поддръжка на система за противопожарна охрана; контрол на реда за паркиране; приемане на сигнали за нередности; поддръжка на съоръженията в парка; ежедневно почистване на алеите и пътните връзки в комплекса от сняг; почистване на стълбищата, стълбищните площадки и паркингите; поддръжка на зелените площи; периодична дезинфекция на тревните площи; поддръжка на напоителна система, както и осигуряване на текущата поддръжка и ремонт, както и поддръжка на асансьори и инсталации в комплекса до влизането им в жилищата, а също и покриви и улуци. В т. 1.2. са описани видовете разходи на ответника, като е посочено, че не се поемат други разходи, които са изброени в т. 1.3. от договора, а т. 1.3.1. по изключение позволява ответникът да извършва различни капиталови ремонти на стойност до 6000 лева за ремонт, като това следва да стане само при възникнала необходимост и се отнася до изброени в договора видове ремонти – пребоядисване на фасади, ремонт на покриви, ремонт на техническа инфраструктура, ремонт на външна ограда, пресаждане или подмяна на озеленяване, като управителят сам определя периодите, през които ще извършва ремонтите. Предвидено е всички останали случаи на ремонти да се одобряват от общо събрание, на което са представени собствениците на повече от 50 на сто от идеалните части от общите части.

Съгласно т. 1.5. договорът се сключва за срок от 5 години и се подновява автоматично, ако до 1 месец преди изтичане на срока не бъде подадено предизвестие за това от ответника или от собственици, притежаващи наймалко 67 на сто от идеалните части от общите части в етажната собственост.

Цената, определена в чл. 2 е 1734,56 лева годишно, платима на две вноски – до 31 януари и 31 юли на съответната година, а за първото шестмесечие – до 10 дена от придобиване на собствеността. В останалите си части договорът урежда задължения на ответника да опазва комплекса и да заплаща предвидените в договора допълнителни разходи, както и да уведомява, ако нещо в самостоятелните обекти може да наруши целостта на комплекса. В т.

4.1. от договора е предвидено, че ищецът като управител ще приеме правилник за вътрешния ред, който ще е задължителен за ответника.

С представен на лист 9 – 10 от делото анекс от 28.05.2018 г. страните са констатирали, че ответникът има и апартамент, складово помещение и идеални части от подземен паркинг, с обща площ на двата му самостоятелни 3 обекта 102,26 кв.м., а от подземния паркинг с площ 4336,89 кв.м. ответникът притежава 21,71/4336,89 идеални части. Цената по договора е променена на 2046,96 лева.

Съгласно представен на лист 54 – 55 от делото протокол от 15.02.2017 г. в сградата, където са имотите на ответника – бл. 177, и било проведено общо събрание, на което са избрани органи на етажната собственост. По т. 3 е прието решение, че общите части се поддържат от ищеца по сключени договори с отделните собственици, като има 2 гласа „против“ и 3 „въздържал се“, а предложението е прието с мнозинство от 73,78 % идеални части от общите части, като е прието поддръжката да се осъществява от ответника.

Утвърден е и представен на лист 50 – 53 от делото правилник за вътрешния ред, съгласно чиято т. 8 ищецът има задължения да управлява и поддържа сградата.

Съгласно представена на лист 315 от делото справка от неучастващо лице – ДРУЖЕСТВО за периода от месец октомври 2017 г. до месец юни 2021 г. ищецът е получил от дружеството 15 990,97 лева за наем на площи в комплекс „Е.“ за поставяне на клетка за радиотелефонно разпръскване на сигнал, като намира, че това установява, че ищецът е вземал решения за управление на части от комплекса, а по платената сума – същата е взета предвид по икономическите експертизи.

В съдебното заседание на 31.01.2024 г. е разпитан свидетелят на ищеца Х. М. (на лист 256 – 258 от делото), който дава показания, че е работил в комплекс „Е.“ от 2020 г. до 30.06.2021 г., като основно задължение му било да организира охраната и работел заедно с колега. Освен с охраната и контрола на достъп извършвал и дребни ремонти, като си разделяли двамата работата с колегата му. Почистването на общите части ставало няколко пъти в седмицата от външен изпълнител, зимата снегът се чистел и в ранна сутрин с ръчни снегорини, за да не се вдига шум, а през деня – с такива с двигател. Правели контрол дали е почистено. Контролът на достъпа се осигурявал електронно през главен вход или такива към гаражите, а външни лица се допускали само през главния вход, където трябвало собственик да потвърди, че идват. Имало обаче и случаи собственици да си дават чиповете или да правят дубликати на външни лица. При авария на врата или бариера ремонтът невинаги можел да се извърши веднага, като тогава се подсилвала физическата охрана, а найдългият ремонт продължил около три дена. Свидетелят приемал сигнали от собствениците, с колегата му имали офис в комплекса, в бл. 178, и реагирали незабавно. Свидетелят давал телефона си на собствениците при поискване. В последната година на работата си в комплекса свидетелят реновирал пейки и фонтани в парка. Не отрича, че е имало забележки от живущите, но според него били дребни и проблемите се отстранявали. Поставял е дезинфектант във фонтаните, дезинфекцирал е сградите, но не и паркоместата, защото там нямало такова задължение. Дава показания, че опитали да оправят пейките сами, накрая това не станало и потърсили външна фирма. Дава показания, че е сменял педали и ръкохватки на фитнес уреди. Имало е и повреди, изискващи по-дълъг период за възстановяване – врата не се е отваряла 2 – 3 дена, имало е изгорели осветителни тела, което наложило да се прави ново кабелно трасе.

4

Имало е течове по гаражите, при снадки на канализационните отклонения, което също е налагало да се сушат по-дълго и да се отстранява вода механично. Дава показания за редица ситуации, налагали спешна намеса – поправка на изцяло изгоряло осветление на фонтан; снегорин, който се е блъснал във фонтана; течове; подмяна на дюзи. Свидетелят единствено се занимавал с програмиране на чипове и карти, но за останалото си делял отговорността с колегата си и подизпълнителите.

Разпечатката съдържа 26 от 109 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b4c8063f-410f-49dc-8d43-745db5b874e3