Решение № 1720 от 15.05.2025, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1720 гр. Варна, 15.05.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Десислава Йорданова при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова като разгледа докладваното от Десислава Йорданова Гражданско дело № 20223110109826 по описа за 2022 година

Производството е образувано по искова молба, подадена от И. Р. Г. срещу Н. Х. М. и С. М. М., с която е предявен главен иск с правно основание чл.26, ал.1, предл. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността, поради нарушаване на добрите нрави на договор за покупкопродажба на недвижим имот, обективиран Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***., сключен между наследодателя на ищеца ***, ЕГН: **********, починал на 16.03.2017 г. /продавач/ и ответника Н. М. /купувач/ за недвижим имот: ¾ ид.ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ, находящ се в село ***, общ. Варна, обл. Варна, с административен адрес на ул. „***, представляващ ПИ №***по плана на село ***, с площ от 1 300 /хиляда и триста/ кв. м. който имот е нанесен с идент. № ***в КККР, одобрени със заповед РД-1869/30.01.2020 г. на изп. директор на АГКК, трайно предназначение на територията: урбанизирана, площ по скица №15-974359/26.08.2022 г. от 1350 кв.м., ведно с изградената в него ЖИЛИЩНА СГРАДА, със застроена площ от 42 /четиридесет и два/ кв.м., отразена с идентификатор № ***в КККР, при граници на поземления имот по предходен документ за собственост: път, ПИ № ***, а по КККР със съседи идент. №№ ***в условията на евентуалност съединен иск за прогласяване на същия договор за привиден и относително симулативен, прикриващ действителен договор за дарение, на осн. чл. 26, ал. 2, пр. 5 вр. чл.

17 от ЗЗД, както и за възстановяване на запазената част от наследството на *** ЕГН:

**********, починал на 16.03.2017 г. чрез намаляване на прикритото дарение до размера на запазената на ищеца /дъщеря/ част от наследството – ½, на основание чл. 30, ал. 1 ЗН.

Производството по делото е прекратено с влязло в сила определение, постановено от в открито съдебно заседание на 16.02.2024г. по отношение на ¼ ид.ч. от имота, на осн. чл.232 ГПК – л.189 от делото.

В исковата молба се поддържа, че ищцата е дъщеря на ***, ЕГН: **********, починал на 16.03.2017 г., като преди да почине баща й споделил, че е прехвърлил безвъзмездно описания имот на ответника. Излага се, че ответникът започна да ходи при наследодателя на ищеца през 2016 г., да го разпитва има ли кой да се грижи за него, да му обещава, че ако *** му прехвърли имота, ще се грижи за него. Ищцата сочи, че по това време баща й бил много самотен и се поддавал на манипулации, с оглед на което ответникът го убедил да сключи неизгодната сделка, от която търпи значителна загуба. След сделката се 1 сочи, че ответникът не е полагал никакви грижи на наследодателя, не е осъществявал контакт с него. Сочи, се че бащата на ищеца не е получил посочената в нотариалния акт сума от 5000 лв. Твърди се, че имотът е прехвърлен на по-ниска от данъчната оценка цена и многократно по-ниска от пазарната стойност, поради което договорът е сключен при липса на еквивалентност на престациите и противоречи на добрите нрави. По евентуално поддържания иск се сочи, че договорът за продажба е привиден, тъй като ответникът не е платил посочената цена, нито действителната стойност на имота, както и че действителната воля на страните е била ответникът да бъде надарен. Ако се докаже евентуалният иск, се иска намаляване на дарението с ½ част, която представлява запазената част на ищеца, като наследник по закон. В уточнителна молба от 08.09.2022 г. ищеца сочи, че доколкото му е известно процесния недвижим имот изчерпва цялото имущество на наследодателя.

Ответникът Н. М. е депозирал отговор на исковата молба, с който навежда доводи за неоснователно на предявените искове. Твърди, че ищцата не е дъщеря на ***. Счита иска за възстановяване на запазена част за преклудиран, тъй като е предявен на 26.07.2022 г.- повече от пет години след сключване на процесната сделка /29.06.2016г./. Поддържа се, че продажната цена е съобразена с особено близките отношения между страните по сделката, които се познават от 50 години. Отношенията се оприличат на такива между баща и син, като ответника е помагал на ***в отглеждане на домашните животни, финансово, с грижи за домакинството, водил го в болници, купувал му лекарства, организирал погребението му.

Сочи, че не знаел за съществуването на ищцата до настоящото производство. На следващо място сочи, че продажната цена е съобразена със състоянието на имота- занемарен, без ограда, сградата е с изгнила дограма, неизмазана, с прогнил покрив, външна тоалетна, няма канализация, ел. инсталацията е стара. Сочи, че продажната цена в съобразен и с факта, че продавачът е оставен да живее безвъзмездно и до края на живота си в имота. Излага, че продажната цена е почти колкото данъчната оценка. Поддържа, че продажната цена е платена реално, в брой преди подписването на нот. акт, което е вписано в него, като за плащането нот. акт има характера на разписка.

По отношение на евентуалния иск за запазена част се поддържа, че ***в е оставил и друг имот в наследството – 070012, с площ от 6.000 дка., представляващ иглолистна гора, мст ***, в землището на с. ***, общ. Варна.

Навежда възражение за придобивна давност, с оглед осъществявано от него владение върху имота в периода 29.06.2016 г./датата на оспорваната сделка/ до датата на отговора на исковата молба, в който е владял имота необезпокоявано, непрекъснато, ясно и спокойно.

С определение /обективирано в разпореждане 11630/28.03.2023 г/. съдът по искане на ищеца е конституирал втори ответника - С. М. М.- съпругата на първия ответник.

Ответникът С. М. М. е подал отговор на исковата молба, чрез адвокат определен по реда за предоставяне на безплатна правна помощ. Сочи се, че ответниците са в продължителна фактическа раздяла, като М. не е присъствала на процесната сделка. Твърди, че не й е известно да е имало уговорки между страните, различни от описаните в нотариалния акт, както и какво е било здравословното състояние на ***в преди, по време и след сделката. Иска се отхвърляне на претенцията.

Варненският районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните съгласно чл. 235, ал. 2 ГПК, намира следното:

По предявения главен иск с правна квалификация чл.26, ал.1, предл. 3 ЗЗД:

Доказателствената тежест се разпределя както следва: в тежест на ищцата е да установи спорните факти, от които произтичат претендираните от нея права, а именно, че между наследодателя й и ответника е била сключена атакуваната сделка с предмет недвижим имот с идентификатор ***и жилищната сграда в него с идентификатор ****, че клаузите на договора противоречат на добрите нрави, а именно че пазарната цена на имота – предмет на процесния договор за покупко-продажба, към датата на сделката е значително по-висока от продажната цена на същия.

Видно от представения договор за покупко-продажба от 29.06.2016 г., обективиран Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № **** той е сключен между ***като продавач и Н. Х. М. като купувач на поземлен имот в с. ***, на ул. „***, представляващ ПИ № *** по плана на село Каменар и построената в него жилищна сграда.

В нотариалния акт е посочено, че данъчната оценка на продавания имот е 5351,20лв. В същия е посочено, че продажната цена е 5 000 лв., платени на продавача от купувача 2 напълно и в брой преди подписване на нотариалния акт.

Видно от удостоверение за наследници, издадено на 26.05.2017г. *** е починал на 16.03.2017г. и е наследен от дъщеря си- И. Р. Г..

От приета по делото съдебно-оценителна експертиза /СОЕ/ депозирана на 14.03.2025г. /л.400/ се установява, че пазарната стойност на процесните поземлен имот със сградата към датата на оспорваната сделка- 29.06.2016 г. е 44 110лв. За да достигне до такъв извод вещото лице е изследвало реални сделки, вписани в Служба по вписванията, съобразно приложени от експерта нотариални актове, обективиращи ги.

В откритото съдебно заседание на 17.06.2024г. са разпитани свидетелите *** / доведен от ищеца/, както и свидетелите ***/ доведени от ответника М./.

В показанията си свид. ***/ съпруг на дъщерята на ****- втората съпруга на ***/ сочи, че до 2015 г. по често посещавал имота, след което разредил ходенията като 2017 г.е ходил 4-5 пъти, а след 2017 г., когато починал *** ходил само два пъти. Сочи, че когато е ходил в имота е виждал ответника 2-3 три пъти в имота, като само са се разминавали. Знае, че Н. се е виждал с ***, но не знае защо. През 2018г. разбрал, че имота е продаден, като ***не му е казвал, че ще го продава.

В показанията си свид. ***/ собственик на имот срещу процесния/ сочи, че познава ответника М. от 2001г. Разказва, че той през 1-2 дни ходел при ***да му помага и отглеждали кокошки, овце, юрдечки, патки. Сочи, че роднини не е виждал да посещават ***и съпругата му ***вкл. не е виждал свидетеля ***да посещава имота. Не е виждал ищцата да ходи при баща си. Сочи, че ***обявил къщата за продан, тъй като му трябвали пари за лечение за него и съпругата му и мисли, че Н. е купил къщата.

В показанията си свид. ***/ жител на с. **, с дългогодишно познанство с Р*** и Н.

М./ разказва, че Н. помагал на ***вкл. ходел за дърва и помагал в градината. . Разказва, че Н. помогнал с ограждане на имота и ремонт на покрива след 2006-2007г. Н. и ***гледали овце, юрдечки и кокошки. Н. му казал, че дал 4-5 хиляди лева за операции на ***. Парите Н. ги дал около 2010-2012г. Н. разказал на свидетеля, че ***му казал, че иска да му прехвърли къщата, защото се грижел за къщата и „да направят нещо и къщата да остане“ за Н..

В откритото съдебно заседание, проведено на 25.10.2024г. е разпитан свидетеля ***доведен от ищцата. Разказва, че е работил като районен полицейски инспектор за с. каменар до 1997г., а от 2009г. живее в село ***. От времето, в което е работил като полицай познава ***и дъщеря му И., която ходела при него в неговата къща. Разказва, че е виждал някаква жена около ***, но не знае дали е била съпругата му, както и кога е починала тя. За ***сочи, че е починал около 207-2018г. Не познава Н. М.. Познава съседа на*** като често го е виждал в градския транспорт Варна-***и не знае дали постоянно живее в селото. Разказва за комуникация с ***Костов през 90-те години, не е ходил в процесния имот, не знае да е имал финансови проблеми, не е виждал някой да му помага с животните, не е виждал Русин с помощта на други хора да прави подобрения в имота.

При така установената фактическа обстановка, от правна страна съдът приема следното:

Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В решение №***г. на Пето Г. О. на ВКС е посочена нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави, водещо до нищожност на сделката по смисъла на чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.

В Решение № 452 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 4277/2008 г., IV г. о., ГК е посочено, че неравностойността би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически нулева. Значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически незначителна. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето/чл. 9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес. / Решение № 50180 от 24.10.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3362/2020 г., IV г. о., ГК,/ При преценка дали една сделка е недействителна поради нарушение на добрите нрави съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на 3 уговорената престация с пазарната стойност на имота, предмет на сделката. Продажбата на в е щ на цена, по-ниска от пазарната, не е несъвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност. За да се стигне до заключение дали една сделка противоречи на добрите нрави, съдът не може да се ограничи само до нейното формално съдържание, а поради естеството на сочения порок следва да съобрази дали последиците, крайният резултат на сделката са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност. В преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, съдът не е ограничен до формалното сравнение на уговорените насрещни престации, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави – е необходимо да съобрази съпътстващите сключването й обстоятелства и преследваната от страните цел, т. е. удовлетворяване на значим, допустим от закона, интерес, съвместим с приетите в обществото норми за справедливост и добросъвестност. Тогава когато сделката и съпътстващите я други обстоятелства, преценени комплексно, са довели до неоправдано разместване на имуществени права, при което едно лице очевидно търпи значителна загуба, която то не е желало и не е очаквало, има основание да се счита, че сделката е проява на недобросъвестност и накърнява добрите нрави. /в Определение № 1734 от 8.04.2025 г. на ВКС по к. гр. д. № 137/2025 г. са дадените сочените разяснения, като е преценено, че 9 пъти по ниската продажна цена спрямо пазарната такава за имота не е основание за нищожност на договора при съобразяване на роднинската връзка на страните по сделката и запазеното вещно право на ползване за продавачите /