Решение № 142 от 01.12.2021, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 142 гр. Велико Търново, 30.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ТРЕТИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети октомври през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: ИЛИЯНА ПОПОВА

Членове:

ГАЛЯ МАРИНОВА

МАЯ ПЕЕВА при участието на секретаря ИНА Д. СТОЯНОВА като разгледа докладваното от ИЛИЯНА ПОПОВА Въззивно гражданско дело № 20214000500279 по описа за 2021 година намери за установено следното:

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК.

С решение № 184 от 18.05.2021 г. по гр.д. № 701/2020 г.

Великотърновският окръжен съд е отхвърлил предявените от „ЕМЕРАЛДНАДЕЖДА“ ЕООД гр. Велико Търново против Б. Р. А. и П. Р. А. искове, с които на основание чл. 26, ал.1, предл. първо и трето и ал. 2, предл. първо от ЗЗД: невъзможен предмет, а в отношение на евентуалност – противоречие със закона и добрите нрави, претендира да бъде обявен за нищожен договорът за продажба по Нотариален акт

№ 481, том ІІІ, рег. № 5362, нот. дело №

219/2010 г. на Г. С. , нотариус с район на Великотърновски районен съд, като неоснователни. С решението „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“ ЕООД гр. Велико Търново е осъдено да заплати на Б. Р. А. и П. Р. А., на всекиму поотделно – по 750 лв. разноски по делото.

Въззивна жалба срещу горното решение е подадена от ищеца по делото „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“ ЕООД гр. Велико Търново, чрез адвокат Л.Д., с оплакване, че същото е неправилно. Жалбоподателят счита, че съдът не е обсъдил нито едно от приложените писмени доказателства по делото, като игнорирайки ги, достига до неправилни изводи. Искането е да се отмени обжалваното решение като неправилно и да се постанови решение, с което да се прогласи нищожността на договора за продажба на право на строеж, сключен на 11.06.2010 г., обективиран в Нотариален акт №481, том ІІІ, рег. № 1

5362, нот. дело № 219/2010 г. на нотариус Г. С., поради невъзможен предмет на сделката, на основание чл. 26, ал.2, предл. 1 от ЗЗД, или като противоречащ на закона и добрите нрави на основание чл. 26, ал.1, предл. 3 от ЗЗД.

Ответниците по въззивната жалба Б. Р. А. и П. Р. А. в писмения си отговор по въззивната жалба, подаден чрез адвокат К.Г., изразяват становище, че жалбата е неоснователна и молят съда да остави в сила първоинстанционното решение.

Великотърновският апелативен съд, като прецени направените в жалбите оплаквания и данните по делото, приема за установено следното:

Пред Великотърновския окръжен съд са предявени алтернативно обективно съединени искове – иск с правно основание чл.26 ал.2 предл. първо от ЗЗД; иск с правно основание по чл.26 ал.1 предложение първо от ЗЗД; иск с правно основание по чл.26 ал.1 предложение трето от

ЗЗД.

Ответниците са оспорили исковете. В писмения отговор ответниците по делото Б.А. и П.А. твърдят, че при изповядването на процесния договор, правото на строеж е съществувало като самостоятелно вещно право и не е имало правна и фактическа пречка за учредяване чрез покупко-продажба на право на строеж на процесния офис № 3.

От фактическа страна се установява следното:

С нотариален акт № 66, том І, рег. № 1579, дело № 59/2009 г. на нотариус Петко Кънчевски, на 16.11.2009 г. А. И. Л. и Д. Б. И. продават на „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“ ЕООД собствения си недвижим имот, намиращ се в гр. Велико Търново, на *******, а именно: Поземлен имот с площ от 254 кв.м. и с идентификатор *** по кадастралната и кадастралните регистри, с трайно предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване – за друг вид застрояване, като едновременно с това прехвърлят правата по всички строителни книжа, издадени до момента на името на продавачите, за построяване в описания по-горе недвижим имот на жилищна сграда съгласно одобрен застроителен план от 18.09.2009 г. от Главен архитект на Община Велико Търново и разрешение за строеж под № 509 от 7.10.2009 г. на Община Велико Търново, срещу задължението от страна на „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“ ЕООД със свои средства, материали и труд да построи в описания по-горе недвижим имот жилищната сграда, описана погоре, включително и обектите в нея, за които продавачите запазват за себе си правото на строеж и които са описани в пункт втори от договора. В пункт втори от този договор страните са се договорили, че едновременно с продажбата на описания в пункт първи недвижим имот, продавачите А. И. Л. и Д. Б. И. запазват за себе си правото на строеж за построяване на следните обекти в сградата, която ще се построи от дружеството-купувач, в подробно описания в пункт първи от договора недвижим имот и които обекти ще 2 станат изключителна тяхна собственост, както следва: А. За А. И. Л. – апартамент № 10 със застроена площ 68.64 кв.м. и избено помещение № 7, подробно описани в нотариалния акт и апартамент № 11 със застроена площ от 73.46 кв.м., заедно с принадлежащото на този апартамент избено помещение № 8, с площ от 3.72 кв.м., заедно със съответната идеална част от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж. Б. За Д. Б. И.: апартамент № 3 със застроена площ от 69.75 кв.м., заедно с принадлежащото на този апартамент избено помещение № 3 с площ 3.72 кв.м., заедно със съответната идеална част от общите части на сградата и отстъпеното право на строеж; офис № 4, заедно със сервизно помещение, със застроена площ от 18.60 кв.м.; офис № 5, със застроена площ от 14.80 кв.м. Съгласно пункт трети от договора, „ЕМЕРАЛД-НАДЕЖДА“ ЕООД се задължава да построи и предаде на А. И. Л. и Д. Б. И. договорените от тях обекти, подробно описани в пункт втори от договора, във вида, подробно посочен в нотариалния акт.

Представен е договор от 6.11.2009г., сключен между А. И. Л. и Н. Г. Ш. като управител и едноличен собственик на „ЕМЕРАЛД – НАДЕЖДА“ ЕООД, с който А. Л. заявява, че е получил от Н. Г. Ш. като управител и едноличен собственик на „ЕМЕРАЛД – НАДЕЖДА“ ЕООД сумата от 20 000 лв. срещу задължение от негова страна да продаде по нотариален ред на същата фирма правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** за построяване от същата фирма на жилищна сграда на пет етажа, като „ЕМЕРАЛД – НАДЕЖДА“ ЕООД се задължава да построи със свои средства, труд и материали за него и негова собственост следните обекти: апартаменти № 10 и № 11, изби № 7 и № 8.

На 11.06.2010 г. с нотариален акт № 481, том ІІІ, рег. № 5362, нот. дело № 219/2010 г. на нотариус Г. С., „ЕМЕРАЛД – НАДЕЖДА“ ЕООД продава на Д. Б. И. право на строеж от жилищна сграда, строяща се в поземлен имот с кадастрален идентификатор ***, с административен адрес: гр.

Велико Търново, *******, с площ от 254 кв.м., само офис на № 3 на кота – 2.70 /минус 2.70/ с площ от 40.45 кв.м., състоящ се от офис помещение, банятоалетна, коридор, при граници: изток – калкан, запад – дворно място, север – улица, юг – апартамент № 2 и апартамент № 1, заедно с 5.19 % идеални части от общите части на сградата, възлизащи на 6.41 кв.м. и съответните на застроената площ идеални части от правото на строеж, за сумата 10 300 лв., без включено ДДС, която сума продавачът заяви, че е получил напълно от купувача преди подписване на нотариалния акт. Купувачът по този нотариален акт Д. И. е починал. Със саморъчно завещание от 14.07.2017г., обявено с протокол за обявяване на саморъчно завещание, Д. И. е завещал на ответниците по делото процесния офис № 3.

На 23.11.2009г. е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот на ул.“******* между Н. Г. Ш.-продавач и Д. Б. И.-купувач, за продажба на офис № 3 от жилищната сграда на ул. “*******. От съдържанието на предварителния договор е видно, че договора е сключен от Н. Г. Ш. като представител на „ЕМЕРАЛД – НАДЕЖДА“ ЕООД.

3

От представения по делото Акт за приемане на извършените СМР по нива е елементи на строителната конструкция от 16.04.2006г. за строеж „Жилищна сграда“ в УПИ ІІІ-1176 в кв.70 гр.Велико Търново /л.32/ се установява, че строителната конструкция е изпълнена от ниво К-2.70 м до ниво +0.00м и се разрешава изпълнението на плоча на К+ 0.00 м и колони, шайби, греди до К+ 3.10.

На 12.01.2011г. за сградата, в която се намира процесния офис, е съставен Акт за приемане на конструкцията/акт образец 14/.

С удостоверение № 171/25.01.2011г. Община Велико Търново удостоверява, че в УПИ ІІІ-1176 кв.70 по плана на гр.Велико Търново е допуснато строителство на жилищна сграда и че обекта е завършен в груб строеж, включително и покрив съгласно § 5 т.46 от ДР на ЗУТ, обекта е с административен адрес *******, за строежа е представен акт обр.14 за приемане на конструкция от 12.01.2011г. и същият не е въведен в експлоатация.

На 14.11.2013г. от Община Велико Търново е издадено удостоверение № 142/14.11.2013г. за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, намираща се в поземлен имот с идентификатор *** в гр.Велико Търново.

Със саморъчно завещание от 14.03.2017г. Д. Б. И. завещава всичко, което притежава като недвижими имоти на ******** гр.Велико Търново, включително офис № 3 на Б. Р. А. и П. Р. А.. Саморъчното завещание е обявено с протокол от 5.11.2019г. на нотариус Татяна Братванова.

При така установената фактическа обстановка въззивният съд направи следните правни изводи:

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

Подадената въззивна жалба е допустима, но по същество е неоснователна.

Предявеният иск с правно основание чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД за прогласяване на сделката от 11.06.2010г., оформена с нотариален акт № 481, том ІІІ, рег. № 5362, нот. дело № 219/2010 г. на нотариус Г. Стателова, за нищожна поради невъзможен предмет, е допустим, но е неоснователен.

Съгласно чл.26 ал.2 предл.първо от ЗЗД нищожни са договорите, които имат невъзможен предмет. Нищожността поради невъзможен предмет предполага, че предмета на сделката не само не съществува към момента на сключване на сделката, но е невъзможно и да възникне. По смисъла на чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД невъзможност на предмета на дадена сделка ще е налице само ако при сключването й предметът е неосъществим.

В настоящия случай нито една от тези предпоставки, обуславящи невъзможен предмет по смисъла на чл.26 ал.2 пр.1 от ЗЗД, не е налице.

Процесният договор за продажба на правото на строеж само на офис № 3 от жилищна сграда, строяща се в поземлен имот с идентификатор 4

*** в гр.Велико Търново на *******, е валиден договор, с възможен предмет.

Съгласно чл.181 ал.1 от ЗУТ правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж. Съгласно ал.2 на същия текст, изм.ДВ бр.65/2003г., след завършване на сградата в груб строеж, констатирано с протокол на общинската /районната/ администрация, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея.

По делото е установено, че жилищната сграда в УПИ ІІІ-1176 кв.70 по плана на гр.Велико Търново, с административен адрес *******, в която се намира офис № 3, е завършена в груб строеж към 25.01.2011г. Това е удостоверено с удостоверение на общинската администрация на Община Велико Търново/л.28 от делото на ВТОС/, в което също така е отразено, че за строежа е съставен акт обр.14 за приемане на конструкция от 12.01.2011г. От този факт се налага извода, че най-късно към дата 25.01.2011г. правото на строеж е трансформирано в право на собственост за всеки един от титулярите на право на строеж на съответен обект в сградата.

Правото на строеж за офис № 3 е закупено от завещателя на ответниците с атакуваната сделка на 11.06.2010г., т.е. преди завършване на жилищната сграда в груб строеж. Следователно към момента на сключване на процесния договор правото на собственост върху офис № 3 не е възникнало.

След като правото на собственост върху офис № 3 не е било възникнало към момента на сключване на атакуваната сделка, то продажбата с нея на правото на строеж за офис № 3 в жилищната сграда, строяща се в гр.В.Търново на *******, е валиден договор, с възможен предмет, съобразно разпоредбата на чл.181 ал.1 от ЗУТ. Към момента на сключване на атакуваната сделка правото на строеж на офис № 3 е индивидуализирано в достатъчна степен и сделката не е без предмет.

Доводът на жалбоподателя, че продажбата на правото на строеж е невъзможна, тъй като процесният офис към момента на сделката фактически е съществувал, бил е построен и поради това същата е с невъзможен предмет, е неоснователен.