Решение № 16858 от 28.08.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 16858 гр. София, 28.08.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 41 СЪСТАВ, в публично заседание на първи юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА при участието на секретаря НИКОЛЕТА СТ. И.А като разгледа докладваното от МАРИЯ ЕМ. МАЛОСЕЛСКА Гражданско дело № 20251110144527 по описа за 2025 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на Глава осемнадесета, Раздел I ГПК, чл. 235 ГПК.

Образувано е по искова молба, подадена от Н. И. Д., с която срещу Държавата, представлявана от министъра на регионалното развитие и благоустройство, е предявен иск с правно основание чл. 124, ал. ГПК за установяване правото на собственост на ищеца върху недвижим имот, представляващ апартамент на адрес: ***** със застроена площ от 80.74 кв.м., с идентификатор ********* разположен в сграда № 3, построена в ПИ с идентификатор ******* ведно с избено помещение № 1а с площ от 16.11 кв.м. и 4.820 % ид. части от общите части на сградата, придобит по реда на Наредбата за недвижими имоти, евентуално въз основа на давностно владение.

Ищецът Н. И. Д. твърди, че със Заповед № ДИ-03-112/1995 г. на Столична община, район „Кремиковци“, издадена на основание чл. 13 ЗС и чл. 120 от Наредбата за държавни имоти, му била предоставена възможност да закупи процесния имот.

Определената продажна цена била напълно изплатена от ищеца през периода 1995/1996 г., което било удостоверено с платежни документи. Въпреки това, административната процедура не била финализирана – не бил сключен окончателен договор и имотът не бил деактуван като държавна собственост. През 2021 г., ищецът установил, че процесният имот продължава да е актуван като държавен, поради което подал молба до Областния управител на София-град, с искане за деактуване, но произнасяне не било осъществено. Сочи, че считано от 1995 г., владее и ползва имота непрекъснато, явно и спокойно, със съзнанието, че е собственик, като поддържа имота, ремонтира го, плаща консумативи и данъци. Заявеното искане е съдът да признае за установено, че ищецът е собственик на процесния имот, придобит по реда на Наредбата за недвижими имоти, евентуално въз основа на давностно владение.

Претендира разноски.

Ответникът - Държавата, представлявана от Министъра на регионалното развитие и благоустройство, чрез Областния управител на област София е подал отговор, с който оспорва предявените искове, като се позовава на действалия 1 мораториум за придобиване на правото на собственост по давност, действал до 24.02.2022 г. Потвърждава, че окончателен договор за продажбата на имота не е бил сключван с ищеца. Позовава се на разпоредби от НДИ, приета с постановление № 122 на МС от 15.09.1975 г., както и на § 66 от ПЗР на ЗС (ДВ, бр. 87 от 2010 г.), като сочи, че след като договор не е бил сключен в преклузивния установен в закона краен срок, то и ищецът не е придобил собствеността върху имота на главното заявено основание, а след като не го е придобил и по давност, исковете следва да бъдат отхвърлени.

Софийски районен съд, като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид доводите на страните, заявени в хода на производството, намира за установено следното от фактическа страна:

От приетата като доказателство по делото заповед № ДИ-03-112/1995 г..подписана от кмета на район „Кремиковци“, се установява, че на основание чл. 13 ЗС и чл. 120 от Наредбата за държавните имоти, държавният имот на адрес: ********, застроена площ 80,74 кв.м., ведно с избено помещение 1, и припадащите се 4,820 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, да се продаде на Н. И. Д. и Т. А. М. за сумата 89 923 лева, при дължима такса 10 % по чл. 2 ТЗМДТ – 8992 лева, 8 % ДДС – 7194 лева и 1 % режийни разноски в размер на 899,23 лева. В заповедта е посочено, че имотът е ведомствен на „Кремиковци“ АД. Предвидено е правото на собственост да премине върху купувача след заплащането на продажната цена и сключването на договора за покупко-продажба.

Ищецът не оспорва, че за процесния имот е бил съставен акт за държавна собственост през 1963 г.

Не е спорно между страните, че имотът, предмет на издадената заповед, е идентичен с имот с идентификатор ********* с адрес на имота: ********, с площ 80,74 кв.м. с прилежащи към него мазе № 1а и 4,820 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, съгласно приложената към исковата молба схема № 56602/25.09.2013 г., издадена от АГКК, СГКК – гр. София.

Не е спорно също така, че ищецът е отправял писмени искания за деактуване на имота като държавна собственост във връзка с предприето от него действия по снабдяване с нотариален акт за собственост по обстоятелствена проверка по реда на чл. 587 ГПК.

Ищецът е представил и като писмени доказателства са прието в оригинал 4 бр. разписки за извършени плащания, носещи подписи и печати на ДСК Левски 2110, като въз основа на съдържанието им съдът приема за установено следното:

През 1996 г. ищецът е заплатил в полза на Фонд „Жилищно строителство“ сумата 60 000 лева с основание за плащането „частично заплащане на жилището“; през 1996 г. е заплатена сумата 8992 лева – такса по ЗМДТ (дължима съгласно предвиденото в заповед № ДИ-03-112/1995 г.) АД; през същата година е заплатена сумата 899,23 лева с основание за плащането режийни разноски (предвидена да се дължи съгласно същата заповед); през 1996 г. е заплатена сумата 29 923 лева, като в основанието за плащането е посочено, че се извършва във връзка със заповед № ДИ03-112/95 г.

Следователно и съдът приема, че ищецът е заплатил дължимата съгласно договора продажна цена за имота.

От събраните хода на съдебното дирене пред настоящата инстанция гласни доказателствени средства чрез разпитите на свидетелите К. Д. и Т. Д.а, съдът приема за установено следното:

В показанията си св. Д. установява, че познава ищеца още от 1983 г., работили 2 заедно в „Кремиковци“, живеели в един блок (бл. 21), в различни входове.

Апартаментът на ищеца бил във вход А на първия етаж. Известно му е, че на ищеца е била предоставена възможност да закупи жилището, както и че го е заплатил. Знае, че ищецът и семейството му са живеели в този имот, там се родили и пораснали децата им. Само ищецът и съпругата му имали ключ от апартамента, те се грижили за имота, те го ремонтирали. Не му е известно някой да ги е отстранявал от жилището или да е имал претенции спрямо него. Ищецът имал и друг апартамент в ж.к. „Ботунец“, в който живеел от известно време. Свидетелят знае, че ищецът има проблем с документите за имота и това е причината да заведе настоящото дело.

В показанията си св. Д.а, съпруга на ищеца, установява, че му е била предоставена възможност да закупи апартамента, в който живеел. Ищецът заплатил цената на апартамента, но въпреки това документ за собствеността му не бил предоставен. Живеели са в този апартамент от 1995 г. и живеели там до 2006 г. След това го предоставили на техни роднини да живеят в него. Ключ от имота имал ищеца.

Апартаментът стоял заключен, бил за ремонт, посещавали го от време на време.

Заплащали таксите към етажната собственост, за което им се издавали документи.

Никой не е оспорвал владението над имота, не са ги отстранявали от него. Делото ищецът водил, за да се снабди с документ за собственост на имота. На свидетеля не е известна причината, поради която договор за продажба не е бил сключен след заплащането на цената за апартамента.

При така установеното от фактическа страна, по приложението на правото съдът приема следното:

Съдът е сезиран с искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК.

По главния установителен иск, ищецът следва да установи наличието на предпоставките /съгласно действащите към процесния период разпоредби в редакцията към ДВ бр. 31/1990 г. - отм. - чл. 15, вр. чл. 13 ЗС и чл. 18 ЗС, както и тези на чл. 120 и чл. 121 от Наредбата за държавните имоти /НДИ/ за придобиване на процесния имот на договорно основание - наличие на заповед относно процесния имот на председателя на изпълнителния комитет на общинския народен съвет по местонахождението на държавния имот, в която заповед е определена и цената на имота; че е спазена изискуемата от закона писмена форма; че преди сключване на договора, ищецът е внесъл цената на жилището изцяло в брой или в брой и заем от Държавната спестовна каса, а в условията на евентуалност – на основание давностно владение - чрез упражняване на явна, необезпокоявана и непрекъсната фактическа власт за себе си в период от поне 10 години.

В тежест на ответника е да докаже фактите, от които черпи изгодни за себе си правни последици.

По предявения главен иск съдът намира следното:

В случая е установено от събраните по делото доказателства, а и това не е спорно между страните, че е била издадена заповед по реда на НДИ, с която на ищеца е предоставена възможност да закупи процесния имот, като след заплащането на продажната цена, да се сключи договор за продажбата на имота, какъвто не е бил подписан.

Съгласно действащата нормативна уредба и съдебната практика по приложението на същата (напр. Решение № 353 от 2.06.2009 г. на ВКС по гр. д. № 477/2008 г., II г. о., ГК) с разпоредбите на чл. 109 и сл. от НДИ (отм.) е определен реда и условията за продажба на държавните жилищни имоти, гаражи и ателиета, включително и тези предоставени на различните ведомства. Чл. 120 и чл. 121 НДИ /отм,./ установяват сложен фактически състав на продажбата, който съдържа 3 административно-правен елемент /заповед на Председателя на ИК на ОбНС/ и гражданско-правен елемент /договор за продажба между страните/. При липсата на елемент от фактическия състав за придобиване на правото на собственост върху недвижимия имот е налице висяща недействителност. Доколкото към момента на приключване на съдебното дирене пред настоящата инстанция не е установено договор за продажба да е бил сключен (независимо от причините за това), макар ищецът да е заплатил продажната цена за имота, фактическият състав не е завършен, следователно и не е налице вещно-прехвърлителен ефект, т.е. ищецът не е придобил право на собственост върху апартамент № 1, независимо че е заплатил цената съгласно заповедта. Предявеният иск следва да се отхвърли на главното заявено основание и да се разгледа на евентуалното наведено такова, а именно придобиване на правото на собственост чрез упражняване на владение върху имота в продължение на период от поне 10 години.

Съгласно разпоредбата на чл. 79, ал. 1 ЗС правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 години.

За да се придобие правото на собственост върху имот на основание давностно владение, то трябва да е постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнено.

Владението трябва да е постоянно и да е от такова естество, че да не позволява на други лица да владеят имота. Действията на владелеца следва да сочат, че той счита имота за свой. Не е достатъчно само манифестирането на собственическо отношение към имота пред трети лица, а е необходимо владелецът да си служи с недвижимия имот по предназначението му, да го посещава и да извършва действия по стопанисването му, като тези действия трябва ясно, явно и несъмнено да сочат на това, че владелецът счита имота за свой, а не за собственост на трето лице.

Според трайно установената практика на ВКС по института на придобивната давност владението трябва да бъде установено явно спрямо собственика на вещта и фактът на установяване, както и моментът, в който е установено владението, трябва да бъде доказан по делото, тъй като именно с оглед начина на установяване на фактическата власт върху имота се извършва преценката дали владението е установено и поддържано явно или по скрит начин, дали е установено и поддържано с насилие и т.н. (решение № 280 от 24.10.2011 г. по гр. д. № 344/2011 г. на II г. о. на ВКС). Начинът на установяване на фактическата власт има значение също и при извършването на преценка дали владението е установено върху чужд имот без знанието на собственика или е било доброволно предадено, дали е установено и се упражнява лично или чрез другиго. Моментът на установяване на фактическата власт е пряко свързан с установената в чл. 79 ЗС продължителност на владението като предпоставка за придобиване правото на собственост върху имота по давност. Претендиращият несобственик следва да е упражнявал фактическата власт върху конкретната вещ в период, по-дълъг от 10 години след нейното установяване, при което да е демонстрирал по отношение на невладеещия собственик на същата вещ поведение, което несъмнено сочи, че упражнява собственическите правомощия в пълен обем единствено за себе си, респ. приложение да намери установената в чл. 69 ЗС презумпция. И само ако елементите на фактическия състав на чл. 79, ал. 1 ЗС са налице по отношение на претендиращото собствеността лице и са установени при пълно и пряко доказване в хода на процеса, възражението за изтекла придобивна давност за конкретен недвижим имот може да бъде уважено. В този смисъл са решение № 445 от 21.07.2012 г. по гр. д. № 283/2010 г. на I г. о. на ВКС, Решение № 61 от 7.07.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1659/2020 г., I г. о., ГК и др.