Решение № 90 от 17.01.2022, Районен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 90 гр. Бургас, 17.01.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, LIX СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети декември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Александър Д. Муртев при участието на секретаря ЗИНАИДА Г. МОНЕВА като разгледа докладваното от Александър Д. Муртев Гражданско дело № 20202120104663 по описа за 2020 година

Производството е за делба по чл. 34 ЗС и чл.341 и сл. от ГПК и е във втората фаза – по извършването.

С постановено по делото решение № 2098 от 09.12.2020г. по гр.д. № 4663/2020г. на БРС, влязло в сила на 19.01.2021г., съдът е допуснал извършване на съдебна делба между Д.

СТ. П., ЕГН **********, с адрес гр. С, област Б ул. “ и Т. В. К., ЕГН **********, с адрес град Б, ж.к. “ на следния съсобствен недвижим имот:

Самостоятелен обект в сграда с идентификатор по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Б, с адрес: гр. Б, ж.к. “”, ет, обект ..., намиращ се на етаж ... в сграда с идентификатор разположена в поземлен имот с идентификатор с предназначение на самостоятелния обект – за търговска дейност, брой нива в обекта: 1, със застроена площ 85, 10 кв.м., ведно с 10.83 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата, ведно със съответния процент от правото на строеж върху поземления имот, в който е изградена сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж , и под обекта: няма, над обекта: при квоти от по ½ ид.ч. за Д. СТ. П., ЕГН ********** и ½ ид.ч. за Т.В. К., ЕГН **********.

В съдебно заседание, ищцата се явява лично и със своя процесуален представител – адв. И.. Чрез пълномощника си моли делбата да бъде допусната като имотът бъде изнесен на публична продан, както и да бъдат уважени предявените от нея претенции по сметки.

Застъпва становище, че посредством събраните гласни доказателства се установява възпрепятстването й да ползва имота. Претендира разноски. Не възразява срещу претендирания адвокатски хонорар.

В съдебно заседание ответницата се явява лично и със своя пълномощник адв. Х.

Солидаризира се с искането на ищцата за допускане на делбата, чрез изнасяне на имота на публична продан. Излага доводи в подкрепа неоснователността на ищцовата претенция по сметки, като твърди, че достъпът на ищцата никога не е бил възпрепятстван, за което обстоятелство свидетелствала св. К. Сочи още, че при получаване на нотариалната покана, от нейна страна до ищцата е била изпратена друга такава, с която ответницата е предложила своята идеална част за изкупуване, но ищцата така и не се възползвала от това предложение.

Застъпва становище, че ищцата не може да отказва да ползва имота и в същото време да претендира пари. Оспорва и размера на претенцията като несъобразен с пазарните цени, както и с обстоятелството, че магазинът е бил отдаван под наем от праводателя на ищцата и 1 ответницата в предходен период за сумата от 30 лв.

Бургаският районен съд, след като съобрази наличния по делото доказателствен материал и обсъди доводите на страните, намира следното от фактическа и правна страна:

Относно поделяемостта на имота и приложимия способ за делба

Допуснат до делба е един недвижим имот, представляващ самостоятелен обект в сграда – търговски обект, намиращ се на партерния етаж в жилищна сграда, изградена в ж.к.

“”, с площ от 85, 10 кв.м.

По делото е назначена съдебно-техническа експертиза, която дава заключение /л.5057/, че допуснатия до делба имот е неподеляем, предвид невъзможността да бъде изграден втори санитарен възел, необходимостта от промяна в ел. инсталацията, както и получаването при евентуална делба на нефункционални помещения с размери 3,225/13,19 м. с витрина 3,10м. Пазарната цена на имота е определена в размер на 85 416 лв., а стойността на квотите на всяка страна в размер на 42708, 00 лв.

При разпита си в с.з. на 16.03.2021г. /л.74-гръб/, вещото лице З.А. е потвърдило необходимостта от извършване на преустройство на имота, в случай, че страните желаят същият да се ползва реално от тях, съобразно притежаваните квоти. Заявило е, че понастоящем обекта се ползва за продажба на текстилни продукти, като след преустройството ще бъде наложително отново да се ползва с такава цел, предвид липсата на санитарен възел. Вещото лице е уточнило също, че може да бъде монтиран подотчетен електромер, но за да бъде разделен обектът на две ще бъде необходимо и да бъде вдигнат зид на разстояние 3,20м., а помещението представляващо склад и санитарен възел ще може да се ползва общо при монтиране на втора врата.

По искане на ищеца е изготвено допълнително заключение на СТЕ /л.88-97/, което да даде варианти за реално разделяне на имота на две, с възможност да се ползва отделно всяка част от съделителите, с поставяне на подотчетен електромер, общо използване на санитарния възел и санитарното помещение и остойностяване на необходимите СМР за обособяването на две помещения. Вещото лице е предложило два варианта как да бъде разпределено реалното ползване на търговския обект като е посочило, че при първия вариант разходите за преустройство възлизат на сумата от 3172, 67 лв., а при втория на сумата от 3020.80 лв.

Основното и допълнителното заключения по допуснатата съдебно-техническа експертиза са приети от съда, без възражения от двете страни, същите са подробни и обосновани, извършени от лице със задълбочени познания в съответната област на науката, поради което съдът ги кредитира с доверие.

Законовите норми, уреждащи съдебната делба- чл. 69 ЗН и чл. 34 ЗС сочат, че основна цел на делбата е всеки съделител- съсобственик да получи своя дял в натура, когато това е възможно, т.е. доколкото е възможно от допуснатите до съдебна делба недвижими имоти или движими вещи да бъдат обособени толкова дяла в натура, колкото са съделителите. Въпросът за поделяемостта на имотите според броя на съделителите и обема права в съсобствеността е дейност на съда, която се извършва с помощта на вещо лице, когато това е необходимо. Когато вещото лице даде заключение за поделяемост на имотите, но за обособяване на дяловете се налага разделянето на урегулиран поземлен имот, на сграда или на обекти в нея, съдът следва да спази процедурите по чл. 201 и чл. 203 ЗУТ. Задължение на страните по чл. 203 ЗУТ е да представят на съда инвестиционен проект за разделяне на съсобствената сграда или обект в нея, съобразно заключението на вещото лице, а от своя страна съдът е длъжен да изпрати този проект за одобрение от главния архитект. Във всички случаи съдът дължи съдействие на страните в отношенията им с общинската администрация по повод делбата. /в този см. Решение №78/25.07.2018 по дело №3570/2017 на ВКС, ГК, II г.о. /

В съответствие с практиката, обективирана в решения по гр.д. № 1065/09 г. на ВКС, І г.о. и Решение № 102 от 19.07.2013г. по гр.д. № 490/2012г. на ВКС, настоящия състав приема, че съгласно чл. 203 ЗУТ съдебна делба на съсобствен имот се извършва само, ако съответните дялове могат да бъдат обособени в самостоятелни обекти без значителни преустройства и без неудобства, по-големи от обикновените, при спазване на строителните правила и норми. Законът не установява количествен критерий за това кога преустройството следва да се определи като значително. Това е фактически въпрос и се решава конкретно във всеки отделен случай. В съдебната практика трайно се приема, че за да се направи извод дали преустройствата са значителни, следва да се съпоставят състоянието и стойността на имота преди преустройството с обема и стойността на необходимите строително - монтажни работи за обособяването на самостоятелните обекти в него. Критериите чл. 203, ал.1 ЗУТ за 2 разделяне на имота следва да бъдат извършени само при наличие на одобрен от общинската администрация инвестиционен проект.

Предвид така изложените постановки на върховната инстанция, съдът в с.з. на 11.11.2021г., съобразявайки изготвените заключения по допуснатата СТЕ относно реалната поделяемост на имота и необходимата стойност за нужното преустройство, е задължил страните в срок до следващото съдебно заседание да представят по делото инвестиционен проект за разделяне на делбения имот. За съда не е съществувало задължение да изпраща препис от изготвените заключения по допуснатата СТЕ, тъй като същите нямат характер на инвестиционен проект. Противното би довело до постановяване на незаконосъобразно решение по делото.

Липсата на принципно съгласие между страните относно разделното ползване на имота и представен в съдебното заседание на 16.12.2021г. инвестиционен проект в частите му, необходими за изясняване вида, обема и стойността на всички преустройства, които следва да бъдат извършени за разделяне на обекта на два самостоятелни дяла, е достатъчно основание да се приеме, че процесния имот е неподеляем по смисъла на чл. 203, ал.1 ЗУТ.

Производството за съдебна делба има за цел да ликвидира състоянието на съществуващата имуществена общност, като целта е да се прекрати тази общност и да се замести с отделни права на собственост върху недвижимия имот, представляващи реални части от общия имот, съразмерно с досегашните дялове на съсобствениците.

Критериите за определяне на способа, чрез който следва да бъде ликвидирана съсобствеността, са няколко. От значение е броят на имотите, допуснати до делба, дали същите са повече или по-малко от съделителите, респ. дали от единствения имот могат да се обособят реални дялове за всички съсобственици; дали единственият неподеляем имот е жилище и др.

В настоящия случай, съдът приема, че не съществува възможност за съделителите да получат реален дял от така допуснатият до делба недвижим имот. След като имотът е неподеляем и не може да се постави в един от дяловете, единственият възможен способ за ликвидиране на съсобствеността се явява изнасянето му на публична продан - чл.348 ГПК.

По отношение претенцията по сметки на ищцата

Ищцата е отправила искане, ответницата да бъде осъдена да й заплати сумата от 2250 лева, представляваща обезщетение за частта от процесния имот – допуснат до делба, която ответницата ползва над собствената си идеална част, равняваща се на 300 лева месечно за периода от 27.05.2020г. до 16.03.2021г., ведно със законната лихва върху всяка просрочена вноска, считано от 27.06.2020г., съгласно връчената на 27.05.2020г. нотариална покана рег.

№ ...., том ...., акт ... на нотариус Г. Ч, рег. № ...... по регистъра на Нотариалната камара.

Претенцията по сметки е приета за разглеждане в с.з. на 16.03.2021г. като съдът е разпределил доказателствената тежест и е указал на ищцата, че е нейна тежестта да докаже, че е отправила писмена покана до ответницата, че ответницата е ползвала имота в процесния период, както и размерът на пропуснатата полза, след поканата. Указал е, че в тежест на ответницата е да докаже, че е предоставила достъп до имота или че е заплатила дължимото обезщетение. Съдът констатира, че размерът на претендираното от ищцата обезщетение е било погрешно изчислен в молбата на 2250 лв., тъй като при претенция в размер на 300 лв. месечно, то за процесния период с продължителност от 8 месеца и 22 дни, дължимото обезщетение би се равнявало на сумата от 2620 лв.

По делото не е спорно между страните, а и се установява от представената по делото нотариална покана /приложена на л.61 от делото/, че на 27.05.2020г. ответницата е получила покана от ищцата да й заплаща месечно сумата от 300 лв. предвид едноличното ползване на имота.

Представен е договор за наем, сключен между Т.Б. и К. Б, в качеството им на наемодатели от една страна и “Никита” ООД, ЕИК: 205375700, представлявано от Т.Б. и М.

К в качеството му на наемодател, по силата на който делбения имот е бил предоставен на дружеството под наем за срок от една година срещу наемна цена от 30 лв.

По делото са събрани и гласни доказателства, чрез разпита на св. Б, и св. К, които съдът кредитира в частите, в които свидетелите пресъздават своите лични възприятия и не ги обсъжда в частта, в който изнасят факти от производен характер.

Свидетелят К.Б. /................./ сочи, че магазинът е закупен през 2010г. заедно с ответницата, като до 2019г. имотът не бил готов за отдаване под наем. Заявява, че няма спомен след дарението, ищцата да е получавала ключ от имота. Сочи че, своя ключ от имота предал на ответницата при раздялата си с нея преди две – три години. Ключа върнал, тъй като му го поискали. Разказва, че след като ищцата изпратила нотариална покана до ответницата, последната им предложила да им даде 25 000 лв., които да им изплаща в 3 продължение на десет години, за да закупи имота. Заявила им още, че всичко по него е направила тя и че те нямали достъп. Свидетелят заявява също така, че след като му отнели ключа, ответницата предала магазина на дъщеря си.