Решение № 149 от 20.05.2026, Районен съд - Лом

РЕШЕНИЕ

№ 149 гр. гр. Лом, 20.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ЛОМ, ТРЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Боряна Ал. Ангелова при участието на секретаря Росина В. Димитрова като разгледа докладваното от Боряна Ал. Ангелова Гражданско дело № 20251620101078 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба на Г. Г. Г., против Д. К. И., „***********“ ЕООД и „***********“ ЕООД. Ищецът предявява иск за прогласяване нищожност на сключени от ответниците серия договори за наем на земеделска земя с нотариална заверка на подписите на страните. При условията на евентуалност предявява иск да се признае за установено в отношенията между страните, че договорите за наем не действат за периода след третата година до уговорения краен срок.

Ищецът твърди, че с ответника Д. И. са съсобственици на недвижими имоти в землището на с. Черни Връх ЕКАТТЕ 80933, общ. Вълчедръм и с.

Якимово, ЕКАТТЕ 87299, общ. Якимово. Съсобствеността възниква по следния начин – ищеца и първият ответник са придобили от наследници на Павел Г. Плавчов полагащите им се идеални части от имотите. Имотите са в землищата на:

А. с. Черни връх, ЕКАТТЕ 80933, общ. Вълчедръм с идентификатори по кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед *********** г. на ИД на АГКК:

1. ИМОТ с идентификатор ***********/с площ 25236 кв.м. /двадесет и пет хиляди двеста тридесет и шест/, НТП - нива, 3 /трета/ категория, номер по предходен план ***********, местност —, при съседи- *********** ************

2. ИМОТ с идентификатор *********** /***********/с площ 24470 кв.м.

/двадесет и четири хиляди четиристотин и седемдесет/, НТП - нива. 3 /трета/ категория, номер по предходен план ***********, местност —, при съседи*********** ******** 1

3. ИМОТ с идентификатор *********** /*********** точка, ***********/с площ 4481 кв.м. /четири хиляди четиристотин осемдесет и един/, НТП - нива, 4 /четвърта/ категория, номер по предходен план ***********, местност —, при съседи- *********** ********************

Б. с. Якимово, ЕКАТТЕ 87299, общ. Якимово с идентификатор по кадастралната карта и кадастр. регистри, одобрени със заповед *********** г. на ИД на АГКК:

1. Имот с идентификатор *********** /***********/, НТП нива в м.

“Друма», трета категория, с номер по предходен план № ***********, с площ от 10051 кв.м. (десет хиляди петдесет и един кв.м.) при съседи: *********** **********

Твърди също, че всички тези имоти, предмет на настоящия иск има сключени от ответника Д. И. без съгласието на останалите съсобственици на имотите серия от 3-годишни облигационни договори с другите двама ответници, в сила от 1.10.2025 г., като не всички имоти описани в нот. актове са предмет на настоящия иск.

А. Навежда твърдения, че по отношение на имотите в с. Черни Връх, ЕКАТТЕ 80933, общ. Вълчедръм са налице:

А. договор за наем вписан в CB-Лом. дв. вх.рег. № *********** г., акт. № *********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2025-28 г.

Б. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт. № ******* сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2028-31 г.

В. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт. № *********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2028-31 г.

Г. договор за наем вписан в СВ-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт.

№*********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2031-34 г.

Д. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт.

№ ********* сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2034-37 г.

Е. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № ******* г., акт. № ********* сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2037-40 г.

Ж. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт.

№ *********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2040-43 г.

Б. Твърди още, че по отношение на имотите в с. Якимово, ЕКАТТЕ 87299, общ. Якимово са налице:

З. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г„ акт.

*********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила 2 м/у стоп. 2025-28 г.

И. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт.

№ ******** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2028-31 г.

Й. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт.

№ *********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2031-34 г.

К. договор за наем вписан в CB-Лом, дв. вх.рег. № *********** г., акт.

*********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2034-37 г.

Л. договор за наем вписан в CB-Лом. дв. вх.рег. № *********** г., акт.

*********** сключен между ответниците И. и «***********» ЕООД в сила м/у стоп. 2037-40 г.

Твърди също в исковата молба, че наемодателят по договора и съсобственик- ответника Д. И., няма над 51% от собствеността на имотите, а само 3/8 и.ч., видно от приложеното удостоверение за наследници и негови нотариални актове, след като е закупил дела на Н.И.Р.. За пълнота на изложението, на 29.4.2025 г. навежда твърдения, че било отправено уведомление за придобиване от страна на ищеца на 1/4 и.ч. от имотите, предложение за доброволна делба/замяна, както и писмено предложение до Е.П., пълномощник на Д. И. (видно от приложените договори) за разваляне на договорите, а устно и в телефонен разговор и на самия първи ответник, по късно бил информиран по телефона, че предложенията му за делба/замяна и за разваляне на договорите по отношение на ищцовите имоти не е прието от този ответник. Това дало повод на ищеца да подаде искова молба до съда за делба по гр.д. 1048/25г. ЛРС.

При условията на евентуалност ищецът твърди, че на основание чл. 229, ал.

3 вр. ал. 2 от ЗЗД договорите имат действие само за три години, тъй като наемодателите неправомерно извършили действие на разпореждане, каквото е сключването на договор за наем за срок над три години.

В преклузивния срок по чл. 131, ал. 1 от ГПК писмен отговор е представен от ответниците. Оспорват предявените искове, като сочат, че същите са неоснователни, подробно аргументирайки се.

Страните представят и ангажират доказателства в подкрепа на становищата си. Претендират и присъждане на направените по делото съдебни разноски.

След съвкупна преценка на доводите н страните, на събраните по делото доказателства и на разпоредбите на закона, Л. районен съд намира за установено следното:

Предявените искове са с правно основание чл. 124, ал. 1 от ГПК вр.чл. 26, ал. 1, предл. 2 и евентуален иск по чл.229, ал.3 ЗЗД.

Страните не спорят, че са съсобственици на описаните в исковата молба поземлени имота в село Черни връх и с.Якимово, обл.Монтана, всички представляващи земеделска земя. Не е спорно, че земеделските имоти са възстановени по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на Павел Г.Плавчов, като 3 понастоящем ищецът се легитимира като собственик на 1/4 ид. ч. /25%/, ответника на 48/128 ид.ч., , а останалите идеални части от собствеността принадлежат на трети лица.

Безспорно е, че по отношение на имотите в с.Черни връх ответниците сключват 7 бр. договори за наем на процесните земеделски земи, а за имота в с.Якимово 6 бр.договора за наем на тези съсобствени земеделски земи, с които първият ответник, в качеството си на наемодател предоставя на последните двама ответника в качеството им на наематели ползването на описаните съсобствени земеделски имота в село Черни връх и с.Якимово за срок по дълъг от 3 години/ изключая два имота/ срещу различен годишен наем на декар. Договорите са с нотариална заверка на подписите на страните и са вписани в Служба по вписванията – гр. Лом.

При така установените по делото факти съдът прави следните изводи:

1. По отношение на предявения иск с правно основание чл.26,ал.1,пр.2 ЗЗДфактическият състав на нищожност на сделките е следният: а/ извършване на една или повече сделки, всяка от които сама по себе си не противоречи на повелителните правила, съдържащи се в нормативните актове, поради което тези сделки не са нищожни поради противоречие на закона; б/ постигане на забранен или непозволен от закона правен резултат чрез извършените сделки6 и в/ участниците в сделката (страните или техните представители) съзнават, че чрез извършената сделка(и) постигат една цел, която законът им забранява, като при двустранните сделки – договорите и двете страни следва да са наясно с това обстоятелство и да преследват постигането на забранената от закона цел.

С други думи, те трябва да споделят обща цел за постигане на запретения или непозволен резултат7. Следователно, за да е налице заобикаляне на закона като основание за нищожност на една или няколко сделки по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 2 ЗЗД е необходимо кумулативното наличие на описаните три елемента. Първите два елемента са обективни, а третият е субективен.

От друга страна с оглед задължението на съда да се произнесе по допустимостта на така предявения иск, доколкото ищеца обоснована правния си интерес да оспорва договор по който не е страна.

Съгласно разпоредбата на чл.124,ал.1 ГПК всеки може да предяви иск, за да възстанови правото си, когато то е нарушено, или за установи съществуването или несъществуването на едно правно отношение, или на едно право, когато има интерес от това. С исковата си молба ищецът е предявил иск за установяване на нищожност на няколко наемни договора, които са вписани в службата по вписвания Лом, с мотива, че се заобикаля закона, по които договори той не е страна.

По изложените съображение предявеният иск за нищожност на процесните договори на въведените основания е недопустим и неоснователен, 4 поради липса на правен интерес и като такъв следва да бъде отхвърлен.

2. С оглед отхвърлянето на главния иск, съдът дължи произнасяне по евентуалния такъв с правно основание чл.229,ал.3 ЗЗД:

Доколкото ЗСПЗЗ не регламентира изрично максималния срок на договора за наем на земеделска земя, съответно приложение следва да намерят общите правила на чл. 229 от ЗЗД, които не са изключени от специалната разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 от ЗСПЗЗ . Поради това, макар съсобствениците с дял повече от 25 % от имотите да могат да сключат наемен договор, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надвишава три години, доколкото в този случай те извършват действия по обикновено управление. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание чл.

229, ал. 3 ЗЗД за неучаствалите съсобственици той има действие само за три години. В този смисъл е трайната съдебна практика по приложението на закона, изразена например в решение № 545/17.09.2024 г. по гр. д. № 1062/2023 г., I г. о., и решение № 253/24.04.2024 г. по гр. д. № 2173/2023 г., II г. о., ГК на ВКС. Поради това евентуалният установителен иск на ищеца е основателен и ще бъде уважен.

С чл. 229, ал. 2 ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл. 229, ал. 3 ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. /в този смисъл Решение № 75/24.07.2012 г. по т. д. № 194/2011 г., II т. о. на ВКС/ В конкретния случай, съсобственикът , който е собственик на 3/8 ид. част от съсобствения имот, сключвайки договор за наем за повече от три години е извършил сделка на разпореждане, каквито правомощия с оглед квотите му в съсобствеността безспорно не е притежавал. Изложеното води до извод, че макар ответникът да е сключил валиден договор за наем, като съсобственик на вещта, той е ограничен до извършването на действия по обикновено управление. Предвид горното се налага изводът, че при сключване на процесните договори за наем в частта им за уговорения срок е била нарушена разпоредбата на чл. 229, ал. 2 ЗЗД , поради което клаузата от договорите в частта й за уговорения срок над три години е нищожна поради противоречието й със закона и предявеният иск за прогласяване на нищожността й е основателен и следва да се уважи.