Решение № 1469 от 26.04.2024, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1469 гр. Варна, 26.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 31 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любомир Нинов при участието на секретаря Анелия Ц. Николова като разгледа докладваното от Любомир Нинов Гражданско дело № 20223110115999 по описа за 2022 година

Ищцовото дружество „Б.с.и.т.“ ЕАД сочи, че ответницата Е. С. му дължи сумата от 4702,23 евро, явяваща се незаплатено възнаграждение по договор за поддръжка и управление от 09.10.2009г. за 2020г., 2021г. и 2022г., определени съгласно 2.1. от договора във връзка с притежавания от нея имот с идентификатор ***. Твърди се, че ищеца е правоприемник на ТД сключило договор за поддръжка и управление от 09.10.2009г. с ответницата, по силата на който срещу възнаграждението уговорено в него ищецът дължи да извършва услугите, изчерпателно посочени в чл.1.1 от договора, а именно: Организация на вътрешния ред в сградата на Комплекса и по отношение на общите части и оборудването в Комплекса; Оказване на всякакъв вид съдействие на собствениците с оглед тяхното спокойно и необезпокоявано пребиваване и упражняване и защита на техните собственически права в помещенията и Комплекса като цяло, в рамките на настоящия договор; Техническа поддръжка и почистване на общите части в сградата, съоръженията, паркинга, тревните площи, алеите и настилките в Комплекса; Всички услуги, предвидени във фитнес центъра и плувния басейн към Комплекса, както и безплатно ползване на залата, сауната и джакузи в работно време; Външно и вътрешно оформление на растителността в сградата и в Комплекса (алеи, тревни площи); Организация на външната охрана на Комплекса (пазачи, пропускателен режим и контрол на достъпа); Организация на санитарно-хигиеничните и екологични мерки в Комплекса и в общите части на сградата на Комплекса (дезинфекция, обезпаразитяване, дезинсекция, почистване); Заплащане на консумативите за електричество, климатизация и водоснабдяване за общите части; Подготовка на сградата и 1

Комплекса за зимния сезон. Съгласно чл.1.5. от договора влизането му в сила е обусловено от подписването на нотариален акт за покупко-продажба за имота на ответницата с ищеца. Съгласно чл.2.1 и 2.7. от договора за поддръжка ответницата се е задължила да заплаща годишна такса в размер на 10евро без ДДС на кв.м. от притежаваната площ в т.ч. и припадащите й се идеални части, която е 98,41кв.м., авансово след издаване на проформа фактура, не по-късно от 31 декември на предходната година, а за първата година при подписване на Нотариалния акт, т.е. от 08.10.2009г. Уговорената такса се индексира ежегодно съобразно годишната инфлация опредЕ. от НСИ съгласно чл.5.1 от договора. Индексът на потребителските цени на годишна база към декември 2009г. е 0,9 на сто, към декември 2010г. е 0,4 на сто, към декември 2011 е 2,8 на сто, към декември 2012г. е 4,2 на сто, към декември 2013г. е - 1,6 на сто, декември 2014г. е - 0,9 на сто, към декември 2015г. е - 0,4 на сто, към декември 2016г. е 0,1 на сто, към декември 2017г. е 2,8 на сто, към декември 2018г. е 2,7 на сто, към декември 2019г. е 3,8 на сто, към декември 2020г. е 0Д на сто и към декември 2021г. е 7,8 на сто. След индексацията по реда на чл.2.7 от договора годишното възнаграждение на кв.м. за процесиите периоди 2020г., 2021г. и 2022г., което ответницата е следвало да заплати авансово съответно в срок до 31.12.2019г., 31.12.2020г. и в срок до 31.12.2021г., е в размер на 12,93евро без ДДС за 2020г., 12,94 евро без ДДС за 2021г. и в размер на 13,95 евро без ДДС за 2022г. Площта на обект с идентификатор *** е 98,41 кв.м., в това число и припадащите се ид.ч. от общите части на сградата, съгласно нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот. Съобразно изложеното по-горе възнаграждението за 2020г., 2021г. и за 2022г. се формира като площта на самостоятелния обект се умножи по посоченото възнаграждение на кв.м. за съответния период и се добави дължимият ДДС върху горното, а именно: за 2020г.- 1 526,93евро, за 2021г.- 1 528.12евро, за 2022г.- 1 647.38евро.

Моли се съда да осъди ответницата да заплати на ищеца посочените суми, като явяващи се незаплатени възнаграждения по сключен договор за поддръжка и управление от 09.10.2009г. за 2020г., 2021г. и 2022г., от която задълженията по договора за 2020г. са 1526,93 евро, за 2021г. са 1528,12 евро, а за 2022г. са 1647,38 евро, ведно със законната лихва за забава за заплащане на възнаграждението от датата на предявяването на исковете до окончателното плащане на сумата.

Ответницата в срока по чл.131 от ГПК е подала възражение в което сочи, че е закупила от ищцовото дружество обект - aп.D 003, разположен в сграда, построена в ПИ *** - град Обзор. Между страните никога не е бил сключван писмен договор с предмет поддръжка и управление на комплекс. Договорът, представен от ищеца, не носи нейният подпис и не й е известно кой се е подписал от нейно име на документа. Посочената в представения документ дата 9.10.2009г. е само един ден след сключване на нотариалния акт за покупкопродажба на aп.D 003, но в преамбюла на договора се сочи в подточка първа, че същият се подписва във връзка с предварителен договор за aп.А003, а във втора подточка, че същият се подписва касателно апартамент и паркомясто, без тя да притежава паркомясто. Ответницата твърди, че не се е съгласявала и задължавала по условията на представения с исковата молба договор, вкл. с цената на 2 договора, предвидените неустойки и евентуални индексации. Между страните няма установени конкретизирани облигационни отношения, затова не е налице основание за дължимост на предявените такси, още повече недоговорени индексации на недоговорено възнаграждение и законна лихва върху същите. Твърди, че само няколко собственика имат сключени договори за поддръжка и управление по чл.2 от ЗУЕС с инвеститора - ищец като изпълнител, които са вписани в Службата по вписвания, има и други собственици, които са сключили индивидуални договори, но същите не са нотариално заверени и вписани, а има и собственици, които са без договор (какъвто е нейният случай). Твърди, че сградата в която е разположена собствеността и не отговаря на изискванията за комплекс от затворен тип.

Неспазената форма на договорите, предвидена по чл.2 от ЗУЕС и неуредените с всички етажни собственици отношения изключват приложението и последиците на съответната уредба в закона за „комплекс затворен тип".

Въпреки липсата на валиден писмен договор, а също и устен такъв, С. е участвала съвестно в поддържката на общото за всяка етажна собственост имущество. С оглед поддържане на добри съседски отношения и справедливост, редовно и ежегодно е заплащала на ТД - ищец обявяваните й суми за услугите по организация и поддържка на общите части. С течение на годините качеството на предоставяните услуги по поддръжка и работата на ищеца в „комплекса" се влошили. Условието, предвидено в чл.3.25 от неподписания от доверителката ми договор никога не се е изпълнявало.

Никога не е виждала отчет за направените разходи, вкл. при поискване.

Вследствие неизпълнението от „Б.с.и.т." ЕАД на неформално възложените му задачи, ответницата и други нейни съседи (със и без писмени договори) нееднократно отправяли забележки и искания за разрешаването на констатирани проблеми. По отношение на годишната такса за 2020г., ответницата е предявила правата си като по договор за изработка.

Отправяните сигнали и оплаквания, за съжаление, не водели до резултат.

Поради липсата на взети мерки за отстраняване на констатираните недостатъци по извършената работа, даже отговор на някои от отправени искания на етажните собственици, тя е упражнила правата си по чл.265, ал.2, предл. последно от ЗЗД и чрез ЧСИ уведомила ищцовото дружество, че не желае да се възползва занапред от услуги му. След отправеното уведомление, етажните собственици организирали управление по ЗУЕС чрез формата на Общо събрание. Въпреки водените спорове по чл.40, ал.1 от ЗУЕС,, в последно постановеното такова решение по спор с ищцовото дружество, НРС е отменил решенията на ОСЕС само поради допуснати нарушения по свикване и провеждане на събранията. Неформалните взаимоотношения с ищеца по повод поддръжката и управлението на комплекса, в който ответницата има обект, са прекратени по вина на „Б.с.и.т." ЕАД най-късно на 09.02.2022г., когато ТД - ищец е получило чрез свой пълномощник отправеното му уведомлението с изх.№2512/04.02.2022г. чрез ЧСИ С. Я. с peг.

№719 на КЧСИ. Предметът на така представения индивидуален договор се явява нищожен, ако съдът приеме, че е налице „комплекс затворен тип" поради липса на предвидената от закона квалифицирана форма (чл.26, ал.2, предл. трето ЗЗД), Ако съдът сподели виждането ни за липса на „комплекс затворен тип" - на осн.чл.26, ал.1, предл. първо ЗЗД, поради противоречие със ЗУЕС и ЗС, доколко е недопустимо с двустранни договори да се уреждат 3 между етажен собственик и трето лице отношения от компетентността на Общо събрание, отнасящи се до чл.51, ал.1 от ЗУЕС - разходи за управление, поддържане на общи части, консумативни разходи за ползване на общо имущество. Счита, че представените договори с трети лица и фактури единствено доказват търговската дейност на ищеца в периода, но не и относимостта и претърпени разходи, за които ответницата носи отговорност, още по-вече договорна такава (при липса на сключен договор). Въпреки наличието на договор за охрана, такава физически не е представяна редовно и това е констатирано от собствениците като оплакване. Отговорност на ищеца, като възложител по договора е да потърси обезщетение за неизпълнение.

Счита, че на горните основания, претенцията към доверителката нея за заплащане на такси в предявените размери и на предявените основания се явява неоснователна. Освен поради липса на договорна обвързаност и претенции за заплащане на услуги, предоставяни в чуждо имущество, ответницата сочи, че е упражнила правата си за обявената й такса: за 2020г., по чл.79 ЗЗД, с оглед предоставен срок за точно изпълнение и неотстраняване на неизпълнението за 2021г. и сл. -правата си по чл.88, вр. чл.265, ал.2 ЗЗД, с оглед прекратяване на устните взаимоотношения. За целия претендирай период, оспорва по размер и основание исковете и моли те да се отхвърлят.

Съдът приема, че предявените искове намират правното си основание в чл.79 от ЗЗД.

По делото е представен нот.акт за покупко-продажба на недвижим имот №95, т.ХХ, рег.№13012, нот.д.№3850/2009г., в който е обективирана придобивна сделка по силата на която ищеца продава на ответницата ап.

№D003 с идентификатор 5*** с адм.адрес гр.Обзор, *** с площ от 66кв.м., 12.74кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и съответните идеални части от правото на строеж, ведно с прилежащата допълнителна тераса с площ от 14.85кв.м. и прилежащото избено помещение №1 с площ от 4.54кв.м., заедно с 0.28кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и съответно идеални части от правото на строеж върху УПИ ХІ-1154, 1159 и 1163 с идентификатор на имота *** като видно от съдържанието на документа ответницата в качеството си на купувач е била представлявана от пълномощник.

Представено е и копие от договор за поддръжка и управление от 9.10.2009г. сключен отново между ищеца и ответницата, в който е обективарно възлагане от ответницата върху ищеца срещу възнаграждение поддръжката, обслужването и административното управление на комплекс Йо Обзор Фаза 1. Посоченият договор не съдържа достатъчна индивидуализация на комплекса за който се отнася, но страните не спорят относно това, че е относим към комплекса в който е собствеността на ответницата. Спори се обаче дали ответницата е встъпила в договорното отношение, като тя е посочила, че не е подписвала такъв договор, а от съдържанието на същият е видно, че тя е страна по него и е действала в лично качество. Ищцовата страна по това възражение е навела твърдение, че договорът е подписан от пълномощник на ответницата макар, че в съдържанието му липсва отразяване за участието на пълномощник. По повод на този спор ищецът е заявил, че представителят на ответницата е бил конкретен адвокат и по реда на чл.192 от ГПК от същият е изискано копие от пълномощното, но той е отговорил, че не съхранява такова поради изтеклия 4 срок за съхранение. Следва да се има предвид, че изявлението на третото не участващо по делото лице не може да се възприема като доказателство за наличие на пълномощно за сключване на договора за поддръжка, тъй като на първо място това представляват писмени свидетелски показания, а освен това от тази информация не може да се установи кой е бил упълномощителя и за какви действия е предоставено пълномощно. Съставът съобразявайки признанието на ищцовата страна намира, че договорът е подписан от пълномощник на ответницата и факта, че в текста на самия договор липсва посочване, че той се сключва чрез пълномощник намира, че ищцовото дружество не е доказало твърдението си за встъпване в договорни отношения с ответницата.