Решение № 1200 от 10.09.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1200 гр. София, 10.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-22, в публично заседание на дванадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Нели Алексиева при участието на секретаря Румяна Люб. Аврамова като разгледа докладваното от Нели Алексиева Търговско дело № 20241100900904 по описа за 2024 година

Ищците Ц. И. П. и И. К. Б. твърдят, че са кредитори на ответника „Нова билд ст“ ООД. Качеството на кредитори извеждат от сключения между тях и ответника „Нова билд ст“ ООД предварителен договор от 31.05.2021 г. за покупко продажба и за строителство на недвижим имот – апартамент № 16, находящ се на девети жилищен етаж от сградата, на кота +26.70 м, със застроена площ на апартамента от 139.98 кв. м., заедно със 7.59 % идеални части от общите части на сградата, както и съответните припадащи се идеални части от УПИ 1-867, заедно с паркомясто № 3, находящо се в УПИ ІV-867, кв.

12г, м. „Суха река – запад“, на кота -2.90 м, с площ от 13.28 кв. м. и мазе № 1, с площ от 1.35 кв.м.

Ищците твърдят, че независимо от това, че са изпълнили всички свои задължения по предварителния договор и са платили 80 % от уговорената цена, ответникът „Нова билд ст“ ООД е създал пречка за сключването на окончателния договор, като на 22.04.2024 г. е прехвърлил на другия ответник „Найс пропъртис София“ ЕООД с нот. акт № 73, т. LХVІІІ, дело № 22900/22.04.2024 г. на Служба по вписванията София имотите – предмет на сключения предварителен договор. Твърдят, че това разпоредително действие с имотите – предмет на предварителния договор, е извършено единствено с цел увреждането на ищците, в качеството им на кредитори на „Нова билд ст“ 1

ООД по предварителния договор и лишаването му от възможността да поиска обявяването на този договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

Считат, че разсрочването на плащането на уговорената с договора от 22.04.2024 г. цена обосновава извод, че единственото основание за сключване на тази сделка е увреждане интересите на кредиторите на прехвърлителя.

Освен това твърдят, че посочената като платена в нотариалния акт част от цената в размер на 70762 лева не е платена, доколкото купувачът е новоучредено търговско дружество, вписано в ТРРЮЛНЦ на 10.04.2024 г. с капитал от 10 лева. Наличието на знание за увреждането от страна на купувача обосновава с обстоятелството, че страните по разпоредителната сделка са свързани лица по смисъла на §1 от ДР на ТЗ, тъй като едноличният собственик на капитала на втория ответник К.В.В. е племенник на управителя на първия ответник Т.П. М.а.

Въз основа на изложеното ищщите искат от съда да постанови решение, с което да обяви за недействителен спрямо тях на сключения между ответниците на 22.04.2024 г. договор под формата на нотариален акт за покупко- продажба на недвижими имоти, вписан в Служба по вписванията София с вх. № 30406/22.04.2024 г., акт № 73, т. LХVІІІ, дело № 22900/22.04.2024 г., в частта за продажба на обектите по пункт първи, букви „А“, „Б“ и „В“, а именно: апартамент № 16, находящ се на девети жилищен етаж от сградата, на кота +26.70 м, състоящ се от дневна с кухненски бокс и трапезария, две спални, две бани с тоалетни, дрешник, склад, стълбище, антре, три тераси и озеленен покрив под формата на тераса със застроена площ на апартамента от 139.98 кв. м., заедно със 7.59 % ид. ч. от общите части на сградата, както и съответните припадащи се идеални части от УПИ 1-867, заснет в одобрената кадастрална карта като СОС с идентификатор ***, заедно с мазе № 1 с площ от 1.35 кв. м. и 17.86/ 60.72 ид. ч. от подземен гараж, отразен в одобрената кадастрална карта като СОС с идентификатор *** 8.1.9, находящ се в УПИ XIV-867, кв. 12г, м.

„Суха река - запад“, с разпределено право на ползване върху паркомясто № 3 на кота -2.90 м, с площ от 13.28 кв. м. Претендират направените по делото разноски.

Ответникът „Нова билд ст“ ООД оспорва основателността на предявените искове. Не оспорва, че между него и ищците е сключен предварителния договор от 31.05.2021 г., но поддържа, че този договор е 2 прекратен на предвидените в него основания, а именно: поради неплащане на аванса в срок; поради липса на упълномощаване в нотариална форма от страна на купувачите спрямо продавача при подписване на договора; поради забава на вноска, съгласно договорените срокове и поради прехвърляне на собствеността на имотите на трето лице. За прекратяването на предварителния договор ищците са уведомени на 22.08.2022 г. и именно във връзка с прекратяването на предварителния договор е сключен процесният такъв от 22.04.2024 г. между двамата ответници. В този смисъл поддържа, че ищците нямат качество на кредитори спрямо него. Поддържа, че не се установява и обстоятелството, че процесният договор уврежда ищците, тъй като разполага с достатъчно имущество, с което да плати евентуална претенция от ищците за възстановяване на дадените от тях по предварителния договор суми. Оспорва да е налице намерение и знание за увреждането, както у прехвърлителя, така и у приобретателя по сделката от 22.04.2024 г.

Поддържа, че липсва идентичност между описаното в предварителния договор паркомясто № 3 и продадените с процесния договор за продажба 17.86/60.72 идеални части от подземен гараж с идентификатор ***. Иска от съда да отхвърли предявените искове, като му присъди направените в производството разноски.

Ответникът „Найс пропъртис София“ ЕООД не е подал отговор на исковата молба в рамките на срока по чл. 367 от ГПК и не е взел становище по предявените искове в хода на производството.

Съдът, след като взе предвид доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, съобразно чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено следното:

От приетите по делото писмени доказателства се установява, че на 31.05.2021 г. е сключен предварителен договор за покупко-продажба и за строителство на недвижим имот, съгласно който ответникът „Нова билд ст“ ООД, като продавач, се задължава спрямо ищците, като купувачи и възложители, да построи и да продаде на купувачите, в уговорената в чл. 2 от договора степен на завършеност, описаните в исковата молба недвижими имоти – -апартамент № 16, на девети жилищен етаж от сградата, на кота +26.70, състоящ се от: дневна, кухненски бокс и трапезария, две спални, две бани с тоалетни, дрешник, склад, стълбище, антре, три тераси и озеленен покрив под формата на тераса, със застроена площ на апартамента 139.98 кв.

3 м., при граници: запад – улица „Подуенска“, север – ул. „Христаки Павлович“, изток – сграда на калкан и юг – сграда на калкан, заедно с 7.59 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 22.67 кв. м., както и съответните припадащи се идеални части за апартамент № 16 от УПИ-I-867, от кв. 12 „г“, м. „Сухата река – запад“, равняващи се на 16.41 кв. м., съгласно изготвено площообразуване, заедно с паркомясто № 3, находящо се в УПИ- I867, от кв. 12 „г“, м. „Сухата река – запад“, на кота -2.90, с площ от 13.28 кв. м. и мазе № 1 с площ от 1.35 кв. м.

Съгласно чл. 1, ал. 2 купувачите възлагат на продавача изграждането на така описаните имоти – апартамент, паркомясто и мазе, съгласно одобрен инвестиционен проект на 05.01.2021г. и влязло в сила разрешение за строеж №6/11.01.2021г. на главния архитект на гр. София за УПИ- I-867, от кв. 12 „г“, м. „Сухата река – запад“. В чл. 3 от договора е посочена общата цена на имота и на възложените СМР – 171 700 евро, като е постигнато съгласие плащането на тази цена да бъде извършено на няколко етапа, както следва: 51 510 евро - в петдневен срок от подписване на договора, като от тази сума се приспадне платения вече задатък от 4 000 евро, съответно следва да се плати аванс от 47510 евро с ДДС; 85 850 евро – в петдневен срок от подписване на акт образец 14; 17 170 евро – в петдневен срок от представяне от продавача на купувача акт образец 15 и 17 170 евро - в петдневен срок от представяне от продавача на купувача разрешение за ползване, като уведомяването за изготвяне на съответния акт се извършва на електронния адрес на купувача. С анекс № 1/01.12.2021 г., страните са уговорили, че сумата от 85850 евро с вкл.

ДДС следва да бъде платена в срок до 06.12.2021 г., сумата 17 170 евро с вкл.

ДДС – в петдневен срок от датата на съставяне и подписване на акт образец 15 и сумата 17 170 евро с вкл. ДДС- в петдневен срок от датата, на която продавачът представи на купувача разрешение за ползване на сградата, издадено от ДНСК.

Ответникът „Нова билд ст“ ООД не оспорва, че е получил от ищците, във връзка с този договор и договора за задатък от 06.08.2020 г. сумите, обективирани в представените по делото от ищците и този ответник банкови извлечения и нареждане за валутен превод, а именно: на 07.08.2020 г. сумата от 7823.32 лева аванс; на 31.05.2021 г. сумата от 47510 евро и на 03.12.2021 г. сумата от 85850 евро.

На 22.04.2024 г., в необходимата нотариална форма - нот. акт № 23, т.

4

ІІ, рег. № 2934, дело № 119/2024 г., е сключен договор за продажба на недвижими имоти, с който ответникът Нова билд ст“ ООД прехвърля на втория ответник правото на собственост върху недвижими имоти, между които и имотите – предмет на предварителния договор от 31.05.2021 г.

Идентичността на имотите – предмет на предварителния договор и тези предмет на сключения между ответниците на 22.04.2024 г. договор, по букви А, Б и В, се установява от приетото по делото, като неоспорено от страните, заключение на съдебно-техническата експретиза, което заключение съдът кредитира изцяло, като компетентно и безпристрастно дадено.

Уговорената с договора от 22.04.2024 г. продажна цена за всички продадени с този нотариален акт имоти е в размер на общо 353810 лева, като продавачът е декларирал, че е получил напълно, по банков път, от купувача, преди подписване на нотариалния акт, сумата от 70762 лева, а останалата част от продажната цена от 283048 лева се е съгласил да бъде платена от купувача по банков път, както следва: сумата от 70762 лева – в срок до 31.10.2024 г.; сумата от 106143 лева – в срок до 30.04.2025 г. и сумата от 106143 лева в срок до 31.10.2025 г.

От събраните по делото доказателства се установи, че ответникът „Найс пропъртис София“ ЕООД е превел по банковата сметка на „Нова билд ст“ ООД, разкрита в „Обединена българска банка“ АД, на 22.04.2024 г. сумата от 70762 лева, с посочено основание „покупка на недвижим имот първа вноска“, а по банковата сметка на „Нова билд ст“ ООД, разкрита в „Банка ДСК“ АД, на 31.10.2024 г. е превел сумата от 59000 лева, с посочено основание „втора вноска по нот. акт 23“.

От извършените вписвания и обявените документи по електронните дела на ответните дружества в ТРРЮЛНЦ, се установява, че ответното дружество „Найс пропъртис София“ ЕООД е вписано в Търговския регистър на 10.04.2024 г., с едноличен собственик на капитала К.В.В., което лице е вписано и като управител на дружеството. Предметът на дейност на дружестото е покупко-продажба на недвижими имоти, отдаване под наем на недвижими имоти, отдаване на лизинг на недвижими имоти, управление на недвижими имоти и всяка друга дейност, която не е изрично забранена със закон. Съдружници в ответното дружество „Нова билд ст“ ООД, с равни дялове, са Т.П. М.а и „Таби-2004“ ООД, като Т. М.а е вписана като законен представител на дружеството.

5

От представените по делото удостоверения за родствени връзки се установява, че К.В.В. е син на К.П.В., която е сестра на Т. М.а.

Искът по чл. 135 от ЗЗД е предоставен на разположение на кредитор, увреден от определени действия на длъжника. С този иск кредиторът може да иска обявяване за относително недействителни спрямо кредитора на тези действия на длъжника, които го увреждат. Всеки кредитор, чийто интереси са застрашени от действия на длъжника, може да иска обявяване на относителна недействителност на тези действия. Кръгът на кредиторите разполагащи с право на иск по чл. 135 от ЗЗД не е ограничен с оглед на предмет на дължимата престация – имуществото на длъжника обезпечава не само паричните му задължения, но и всички останали негови задължения, вкл. и непарични такива, както и да даде или да извърши нещо. Възникването на правото по чл. 135 от ЗЗД предпоставя наличие на валидно възникнало вземане срещу длъжника, отделно и действия на длъжника, които препятстват възможността на кредитора да удовлетвори същото. Такова действие може да бъде и онова, което затруднява събиране на вземането, като напр. прехвърляне на лесно ликвиден актив срещу придобИ.е на актив, който е значително потрудно ликвиден. Друга предпоставка, за да се уважи иска по чл. 135 от ЗЗД е знание от двете странни по възмездната сделка за увреждането, ако сделката е възмездна, но същото при хипотезата на свързани лица се предполага по арг. от чл. 135, ал. 2 от ЗЗД. Само, ако увреждащото действие е извършено преди да възникне вземането на кредитора, тогава следва да се докаже и че това действие съобразно чл. 135, ал. 3 от ЗЗД е било предназначено да увреди кредитора. В противен случай разпоредбата на чл. 135, ал. 3 от ЗЗД, изискваща доказване на намерението за увреждане, не се прилага. При успешно провеждане на иска по чл. 135 от ЗЗД за кредитора се открива възможността да насочи изпълнението за удовлетворяване на вземането си към прехвърленото с атакуваната сделка имущество, независимо че то е преминало валидно в патримониума на приобретателя по сделката. Искът по чл. 135 от ЗЗД не засяга обвързващата сила на сделката между страните, които са я сключили /в този смисъл ТР№76/1964; Постановление №1829.03.1965 г. на Пленум на ВС; Решение № 655/05.07.2007 г. по гр. д. № 573/2006 г. на ВКС;