Определение № 21409 от 16.06.2023, Софийски районен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 21409 гр. София, 16.06.2023 г.

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в закрито заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Й.А М. ГЕНЖОВА като разгледа докладваното от Й.А М. ГЕНЖОВА Гражданско дело № 20221110143400 по описа за 2022 година

Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.

Образувано е по искова молба на Н. Г. Б., Й. Т. Б. и Е. Т. Б., чрез пълномощника адв. Х. М., срещу „**********“ ЕООД, ЕИК **********.

Ищците твърдят, че по силата на договор за наем от 20.04.2018г. предоставили на ответника за ползване следния недвижим имот: жилищна сграда на ул. „*************“ №6, в гр. ***************, в УПИ I-447, кв.27 по плана на гр. ************** II-ра част – разширение“ за срок от 3 години.

С анекс от 29.04.2021г. срокът на договора бил продължен с още една година, а по силата на §2 от анекса при липсата на предварително уведомление за прекратяване на договора, същият бил продължен с още една година до 29.04.2023г. Месечната наемна цена по договора била в размер на 5000 лева, платими ежемесечно до 5-то число на съответния месец, като наемателят дължал заплащане и на консумативните разноски, вкл. такса смет. С договора била уговорена неустойка при неплащане на наемната цена в уговорения срок в размер на 0,5% от месечния наем за всеки просрочен ден. В договора било предвидено, че при неплащане на повече от една месечна вноска договорът се прекратява автоматично. Ищците твърдят, че ответникът не им е заплатил месечната наемна цена за м. април и м. май 2022г., като на 31.05.2022г. имотът бил освободен от наемателя. Поддържат, че договорът за наем е прекратен, считано от 06.05.2022г., предвид неплащането на наемните вноски за м. април и м. май 2022г., поради което възникнало и задължението на наемателя да плати неустойка за предсрочното прекратяване в размер на депозитната вноска – 5000 лева. Ищците отправили до ответника нотариална 1 покана, с която го уведомили, че прихващат внесения депозит по договора за наем с дължимата договорна неустойка за прекратяване на договора по вина на наемателя, както и го поканили да им заплати сумата в размер на 12 295,73 лева, от които дължима наемна цена в размер на 5806,45 лева за периода от м.април до 05.05.2022г.; договорна неустойка за забава в размер на 1950,63 лева към датата на поканата, както и обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем за периода от 06.05.2022г. до 31.05.2022г. в размер на 4193,55 лева, както и такса смет за периода от 01.01.2022г. до 31.05.2022г. в размер на 345,10 лева. Ответникът получил поканата на 28.06.2022г., но плащане не последвало. С оглед изложеното ищците молят съда да постанови решение, с което ответникът да бъде осъден да им заплати следните суми: дължима наемна цена в размер на 5806,45 лева за периода от м.април 2022г. до 05.05.2022г., или при условията на евентуалност същата сума като обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем; договорна неустойка за забавено плащане на дължимата наемна цена в размер на 3210 лева, начислена за период, считано от датата на всяко просрочие до 10.08.2022г.; сумата от 4193,55 лева, представляваща обезщетение за ползване на имота след прекратяване на договора за наем в периода от 06.05.2022г. до 31.05.2022г., или при условията на евентуалност същата сума като дължима наемна цена за посочения период; и сумата от 345,50 лева – такса битови отпадъци за периода от 01.01.2022г. до 31.05.2022г., ведно със законната лихва върху посочените суми, считано от датата на подаване на исковата молба – 10.08.2022г. до окончателното плащане, като сумите се претендират при условията на активна солидарност от ищците, или при условията на евентуалност 2/3 от сумите за ищцата Н. Б. и по 1/6 за ищците Й. Б. и Е. Б., съобразно квотите им в съсобствеността, или при условията на евентуалност при равни квоти. Претендират се и направените по делото разноски.

Ответникът, чрез пълномощника адв. М. С., е депозирал писмен отговор на исковата молба по реда и в срока на чл.131, ал.1 от ГПК, с който предявените искове се оспорват изцяло. Счита, че към датата на подписване на анекс от 29.04.2021г. договорът за наем е бил прекратен с изтичане на уговорения с него срок, т.е. на 20.04.2021г., т.е. анексът не е породил действие. Между страните след посочената дата продължили отношения във връзка с имота, предмет на договора за наем, които се уреждали в устна 2 форма и посредством кореспонденция през приложението ******. Оспорва претенцията за неустойка, твърденията за предсрочно прекратяване на договора, както и наличието на забавено плащане на наемни вноски за имота.

Не оспорва, че до м.04.2022г. месечната наемна цена за ползване на имота е била в размер на 5000 лева. Ответникът поддържа, че имотът е освободен в края на м. април 2022г., съгласно уговорки между страните в проведена между тях кореспонденция през приложението ******. До 31.05.2022г. в имота се намирали вещи на наемателя, които били предмет на договаряне дали и на каква стойност ще бъдат тези вещи, задържани от наемодателя.

Оспорва и иска с правно основание чл.236, ал.2 от ЗЗД, като излага доводи, че не е имало противопоставяне от страна на наемодателя вещите да бъдат изнесени на по-късен етап, като поддържа също така, че това не представлява ползване на имота. Оспорва претенцията за заплащане на такса битови отпадъци, както и за мораторна лихва. При условията на евентуалност прави възражение за прихващане с насрещни вземания срещу ищците за следните суми: 5000 лева – платен по договора за наем депозит, подлежащ на възстановяване; 3683,03 лева – стойността на софтуерна система за сигурност „********“ и технически елементи, както и система за контрол на достъпа, които били оставени в имота в полза на ищците. При условията на евентуалност оспорва че договорът за наем е бил прекратен поради неплащане на наемна вноска. Поддържа, че ищците са били уведомени от наемателя по телефона още в края на м. декември 2021г. за прекратяване на договора при спазване на договореното предизвестие. Между страните била установена форма на комуникация през приложението ******, където договаряли как ще стане предаването на имота и кои мебели и други подобрения ще задържат наемодателите. От кореспонденцията било видно, че наемодателите не са държали формално да се оформи предизвестието и да се спази срокът му и активно търсели купувачи за наетия имот почти година преди освобождаването му от наемателя – от м. юни 2021г. Между страните съществувала уговорка, че в момента, в който се намери купувач за имота, наемният договор ще бъде прекратен без да се спазва срока на предизвестието. Наемателят и негови служители осигурявали достъп за извършването на огледи от потенциални купувачи. Свидетели на уговорките и на извършваните огледи били и гостите на наетия имот, който се ползвал като седалище на основан от дружеството социален клуб с над 80 членове и 3 техни гости. Ответникът посочва, че е ползвал имота до края на м. април 2022г., като за дължимия наем отправил устно по телефона и писмено през приложението ****** съгласието си да бъде прихванат от внесения депозит в размер на 5000 лева. Ползване на имота след тази дата не било осъществявано, а имотът бил освобождаван в периода до края на м. май поради това, че наемодателите нямали яснота какво точно желаят да задържат от обзавеждането на къщата, както и от техническото оборудване, закупено и монтирано от наемателя. Голяма част от мебелировката, закупена от наемателя, наемодателите имали намерение да задържат срещу определена цена, като за това били водени преговори през приложението ****** между управителя на ответното дружество и Н. Б., която била основното лице за връзка с наемодателите. С оглед мащабите на наетия имот и извършените от наемателя подобрения, било необходимо много повече от обичайното време за освобождаване на имота. Навежда твърдения, че е бил коректен платец по договора за наем и няма непогасени задължения към ищците, поради което счита, че не дължи неустойка. С извършените от наемателя подобрения в имота значително се увеличила стойността на къщата и това направило възможна продажбата на значителна стойност, оферирана в обявите за продажба. При условията на евентуалност прави възражение за прекомерност на неустойката. С оглед изложеното моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни.

Предявени са при условията на обективно и активно субективно съединяване осъдителни искове с правно основание чл.232, ал.2 от ЗЗД, чл.236, ал.2 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл.154, ал.1 от ГПК разпределението на доказателствената тежест е, както следва: ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване, че между страните е възникнало и съществувало през месеците, за които се претендира заплащане на наемна цена и разноски за ползване на имота валидно наемно правоотношение, по силата на което са изпълнили основното си задължение да предоставят ползването на имота в надлeжно състояние, че договорът за наем е прекратен, че са се противопоставили на ползването на имота от страна на наемателя, че са уговорени по размер неустойка в случай на неизпълнение в срок на задължението на наемателя за заплащане на наемна цена, както и при предсрочно прекратяване на договора по вина на наемателя, а ответникът следва да установи всички факти, от които 4 произтичат възраженията му.

По направеното от ответника възражение за прихващане същият следва да установи при условията на пълно и главно доказване основанието и размера на твърдените от него вземания.

Съдът намира предявените искове за допустими, а исковата молба за редовна по смисъла на чл. 127 и чл. 128 от ГПК. На основание чл.140, ал.3 от ГПК делото следва да бъде насрочено за разглеждане в открито съдебно заседание, за което да се призоват страните.

По изложените мотиви и на основание чл.140 от ГПК, съдът ОПРЕДЕЛИ:

У К А З ВА на ответника в едноседмичен срок от получаване на съобщението да уточни наименованието на дружеството, от което е подаден писмения отговор, като съобрази, че посоченото в писмения отговор наименование на дружеството не съответства на това, вписано в ТРРЮЛНЦ за дружество с посочения ЕИК.

П Р И Е М А за съвместно разглеждане в настоящото производство направеното от ответника възражение за прихващане с насрещни вземания срещу ищците за следните суми: 5000 лева – платен от наемателя депозит по договора за наем, подлежащ на възстановяване; 3683,03 лева – стойността на закупена от наемателя и монтирана в наетия имот софтуерна система за сигурност „********“ и технически елементи, както и система за контрол на достъпа.

НАСРОЧВА делото за разглеждане в открито съдебно заседание на 13.09.2023г. от 10.30 часа, за която дата и час да се призоват страните.

ПРИКАНВА страните към спогодба, медиация или извънсъдебно доброволно уреждане на спора.

ПРИЕМА И ПРИЛАГА като писмени доказателства по делото документите, приложени към исковата молба и писмения отговор.

ДОПУСКА на ответника един свидетел при довеждане, като оставя без уважение искането на ответника за допускане на втори свидетел.

ДА СЕ ВРЪЧАТ на страните преписи от настоящото определение, а на 5 ищеца да се връчи и препис от писмения отговор.

Определението не подлежи на самостоятелно обжалване.

Съдия при Софийски районен съд: _______________________ 6