Определение № 2385 от 11.05.2026, Върховен касационен съд

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 2385 гр. София, 11.05.2026 г.

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД, 1-ВО ГО 2-РИ СЪСТАВ, в закрито заседание на двадесет и трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове:

Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева като разгледа докладваното от Наталия Неделчева Касационно гражданско дело № 20258002103486 по описа за 2025 година

Производството е по чл. 288 ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх. №2516/16.07.2025г. на Л. Г. П. и М. Г. П., чрез адв. Л.

С., срещу решение №86/10.06.2025г. по в.гр.д. №72/2025г. на Видинския окръжен съд, с което е потвърдено първоинстанционното решение в частта, с която е уважен предявеният от "Бетика" ООД срещу касаторите иск с правно основание чл.124, ал.1 ГПК, вр. чл.67, ал.1 ЗС.

Според касаторите решението е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано. В изложението по чл.284, ал.3, т.1 ГПК се твърди наличието на основанията по чл.280, ал.1, т.1 и т.3 ГПК, като са формулирани следните въпроси:

1."Допустимо ли е при публична продан лице да придобие права на собственост върху недвижим имот, ведно с правото да изгради в имота сграда на основание конкретно строително разрешение, като след придобиването на посочените права предяви иск, че правата по разрешението за строеж, които е придобило, са погасени по давност и рефлектира ли това върху придобитите от лицето права на собственост?"

2.Допустимо ли е собственикът на земята да може, без да разваля договора, направо да се позове на давността, след като такъв иск за собственост се предявява срещу суперфициаря, а отвениците/касаторите не са такива?

По поставените два въпроса се поддържа наличие на противоречие на разрешението на въззивния съд с решение №57/04.03.2010г. по гр.д. №17/2009г. на ВКС, решение №60/23.03.2012г. по гр. д. №818/2011г. и решение №137/07.08.2009г. по гр. д. №6234/2007г. на ВКС при наведени твърдения, и че въпросите са от значение за точното прилагане на закона и за развитие на правото.

Ответникът по касация – "Бетика" ООД, чрез адв. Б., изразява становище за липсата на 1 сочените от касаторите основания за допускане на касационно обжалване, респ. за неоснователност на касационната жалба.

Касационната жалба е подадена срещу подлежащ на обжалване акт на въззивния съд в срока по чл.283 ГПК и е процесуално допустима.

При произнасяне по допускането на касационно обжалване Върховният касационен съд на РБ, състав на І-во г. о., съобрази следното:

Производството е образувано по обективно, субективно и кумулативно съединени искове с правно основание чл.124, ал.1 ГПК и чл.67, ал.1 ЗС както следва: 1/. Да бъде установено по отношение на ответника "Риъл Истейт Мениджмънт" АД, че учреденото му с нотариален акт №77, том V, рег. № 4314, н.д. № 780/2007г. право на строеж за построяване на жилищно търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки върху поземлен имот, представляващ дворно място, находящо се в [населено място], [улица], съставляващо УПИ [№], 1289 с площ от 1610 кв.м., не съществува поради погасяването му по давност; 2/. Да бъде установено по отношение на ответниците Л. Г. П. и М. Г. М., последният като наследник на Г. М. П., че спрямо тях не съществува право на собственост върху самостоятелен обект на собственост – всички магазини и/или офиси, находящи се на партерен етаж на сградата, за които обекти Л. Г. П. и Г. М. П. са си запазили правото на строеж, по силата на нотариален акт за учредяване на право на строеж върху недвижим имот /суперфиция/ №77, том V, рег. №4314, н.д. №780/2007г. за построяване на жилищно търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки върху поземлен имот, представляващ дворно място, находящо се в [населено място], [улица], съставляващо УПИ [№], [№]. Ищецът твърди, че въз основа на влязло в сила на 07.12.2021г. постановление за възлагане на ЧСИ С. Н., е собственик на поземлен имот с идентификатор [№], находящ се адрес: [населено място], [улица], с площ по скица от 1588 кв. м. и площ по акт за собственост 1610 кв.м., ведно с извършените в имота строително-монтажни работи по изграждане на пететажна жилищно-търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки с разгърната площ от 4462.16 кв.м., съгласно разрешение за строеж №159 от 16.10.2007г., като към момента на прехвърлянето на собствеността е изпълнена бетоновата конструкция на сутерена, партера и първия жилищен етаж, който имот е бивша собственост на ипотекарните по изпълнителното дело длъжници Л. Г. П., П. Г. М. и М. Г. М., последните двама като наследници на починалия ипотекарен длъжник Г. М. П.. Върху същия недвижим имот, преди влизане в сила на възлагателното постановление, с нотариален акт №77, том V, рег. №4314, н.д. №780/2007г. от 03.07.2007г., предишните собственици на имота учредили в полза на "Риъл Истейт Мениджмънт" АД право на строеж за изграждането на жилищно-търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки, със застроена площ от около 3000 кв.м., съгласно издадените виза и утвърдените строителни книжа, като си запазили правото на строеж върху конкретно описани в нотариалния акт обекти в сградата, които дружеството следвало да им изгради със свои средства в срок не по-дълъг от 30 месеца, считано от датата учредяването. С разрешение за строеж №159/16.10.2007г. на "Риъл Истейт Мениджмънт" АД било разрешено строителството на пететажна жилищнотърговска сграда, за чието финансиране бил сключен договор за инвестиционен кредит от 2

25.04.2008г. с "Банка Пиреос България" АД и длъжник "Риъл Истейт Мениджмънт" АД. За обезпечение на отпуснатия кредит, в полза на банката била учредена ипотека върху недвижимия имот, собственост на Л. П. и Г. П., ведно с правото на строеж. Тъй като дружеството не построило сградата в уговорения срок, нито погасило кредита, в полза на банката срещу длъжниците бил издаден изпълнител лист, и образувано изпълнително дело, по което е проведена публична продан на ипотекирания в полза на банката имот, и с протокол от 22.10.2021г. за купувач на имота и построеното в него бил обявен ищецът.

Предвид което последният моли да бъде прието за установено, че правото на първия ответник да построи сградата е погасено, тъй като не е било упражнено в законоустановения 5-годишен срок, съответно, че другите двама ответници не са собственици на предвидените за построяване обекти, върху които са си запазили собствеността.

В срока по чл.131, ал.1 ГПК ответникът "Риъл Истейт Мениджмънт" АД не е депозирал отговор на исковата молба.

Чрез писмения си отговор, ответниците- физически лица оспорват исковете, като твърдят, че правото на строеж не е погасено по давност.

За да потвърди, първоинстанционното решение в обжалваната от Л. Г. П. и М. Г. М., с която предявените срещу тях искове с правно основание чл. 124 ГПК са били уважени, въззивният съд е посочил, че правилно районният съд е приел, че през 2007г., ответницата Л. Г. П. и съпругът й Г. М. П. са учредили в полза на ответника „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД право на строеж върху процесния имот за построяването на жилищно –търговска сграда с магазини за хранителни и нехранителни стоки, без правото на строеж за построяването на 23% от РЗП на сградата, представляващи следните обекти: всички обекти магазини и/или офиси, находящи се на партера на кота 0.0м. и таванските помещения, което право на строеж учредителите запазват за себе си, а приемателят „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД, след като изгради сградата със свои средства, ще придобие в собственост останалите обекти, като срокът за построяване на сградата е 24 месеца, считано от датата на даване на строителна линия, но не по-късно от 30 месеца от учредяването на правото на строеж, като след завършване на строителството да предприеме и извърши необходимите действия за издаване на приемателен протокол обр. 16 и Разрешение за ползване на сградата Установено е, че на суперфициаря „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД е издадено разрешение за строеж №159/16.10.2007г., като съгласно договореното, построяването на сградата следва бъде извършено най-късно в срок до м. 04.2010г. Въззивният съд е счел за правилен извода на районния съд, че тъй като ответникът „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД не е извършил строителството на сградата в т.нар.„груб строеж“, то срокът по чл. 67 ЗС за учреденото му правото на строеж е изтекъл в края на 2012г. Приел е за безспорно, че към дата 20.10.2017г. е изградена етажна плоча на партерния етаж, включително колони и греди, частично изпълнена тухлена зидария, както и етажната плоча над първи жилищен етаж, включително колона и греди.

Предвид липсата на наведени твърдения за наличие на основания за спиране или прекъсване на давностния срок, въззивният съд е приел за правилен извода на районния съд, че на 16.10.2012г. учреденото право на строеж на ответниците е погасено по давност.

3

Споделен е и изводът, че ищецът е станал собственик на 10.11.2021г. по силата на Постановление за възлагане на недвижим имот по изп.дело №497/2017г. по описа на ЧСИ С. Н.. Отбелязано е, че към момента сградата върху процесния имот е завършена в груб строеж, но е посочено, че тя е построена въз основа на ново разрешение за строеж №16/25.03.2022г., издадено на новия собственик – „БЕТИКА“ ООД.

Въззивният съд е изложил, че според указанията в Тълкувателно решение №1/2011г. на ОСГК на ВКС, чл.181 ЗУТ определя завършването на грубия строеж като момент на придобиване на собственост за обектите в цялата сграда. Посочил е, че според §5, т.46 от Допълнителните разпоредби на ЗУТ понятието „груб строеж“ се отнася за сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или в различна степен на изпълнение на довършителните работи. От този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна собственост. Дотогава строежът представлява недвижим имот по смисъла на чл.110 ЗС като част от незавършена сграда, която е прикрепена към земята, но не е отделен обект на собственост и правото на строеж все още не е упражнено.

В заключение въззивният съд е посочил, че строителството на сградата е започнало, като са изпълнени етажна плоча на партерния етаж, включително колони и греди, частично изпълнена тухлена зидария, както и етажна плоча над първи жилищен етаж, включително колона и греди, но доколкото в петгодишен срок, т.е. към м.10.2012г. тя не е била завършена в груб строеж, то правото на строеж е било погасено, поради което предявените искове са основателни.

Предвид липсата на въззивна жалба, първоинстанционното решение, е влязло в сила в частта, с която предявеният срещу ответника „Риъл Истейт Мениджмънт“ АД иск по чл.67 ЗС е уважен.

При така изложените мотиви на въззивната инстанция, за да прецени наличието на основания за допускане на касационно обжалване на решението, настоящият състав съобрази следното:

Допускането до такова е предпоставено от разрешаването на правен въпрос /материалноправен или процесуалноправен/, който е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора и по отношение, на който са осъществени допълнителни предпоставки от кръга на визираните в ал.1 на чл.280 ГПК, както и при вероятна нищожност, недопустимост или очевидна неправилност на въззивното решение /чл.280, ал.2 ГПК/. Съгласно дадените в т.1 на ТР №1/19.02.2010г. по тълк. д. №1/2009г. на ОСГТК на ВКС разяснения, задължение на касатора е да формулира обуславящия изхода на спора правен въпрос, който определя рамките, в които ВКС следва да селектира касационната жалба с оглед допускането й до касационно разглеждане. Този въпрос следва да се изведе от предмета на спора и трябва да е от значение за решаващата воля на съда, но не и за правилността на съдебното решение, за възприемането на фактическата обстановка или за обсъждане на събраните доказателства. В производството по чл.288 ГПК касационният съд се произнася дали сочения от касатора правен въпрос от значение за изхода по конкретното дело е обусловил правните изводи на съда по предмета на спора, но не и дали тези изводи са законосъобразни. В съответствие с диспозитивното начало в гражданския процес, ВКС може единствено да конкретизира и 4 уточни поставения от касатора правен въпрос, но не може да го извежда от съдържанието на изложението, респ. от касационната жалба.

Разпечатката съдържа 31 от 55 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/b3714890-29de-4dc7-a47d-6411be504b9c