Решение № 1436 от 29.12.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1436 гр. В., 29.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – В., X СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и осми ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Йордан В. Димов при участието на секретаря Славея Н. Янчева като разгледа докладваното от Йордан В. Димов Гражданско дело № 20243100101286 по описа за 2024 година

Настоящото производство е заведено като иск с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Производството по делото е образувано по предявен от П. Д. С., ЕГН ********** срещу "ПКП СТРОЙ" ЕООД, ЕИК ***, гр. В., представлявано от П.ХР., иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения на 15.06.2022 г. предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който "ПКП СТРОЙ" ЕООД, представлявано от П. С., е поело задължение да построи, въведе в експлоатация и да прехвърли правото на собственост на П. С. върху следните имоти:

1).Апартамент ***, находящ се в гр. В., район *** с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД - 18 - 73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящ се на петия етаж от сграда, изградена в ПИ с идентификатор *** по тази кадастрална карта със застроена площ от 71.60 кв.м., състоящ се от ***, ведно със 7.7989 % идеални части, равняващи се на 9.04 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот при граници: на същия етаж имоти с идентификатори ***.3.15, ***.3.13, под обекта: ***.3.11, над обекта: няма;

2).Гараж, находящ се в гр. В., район "***", ул. "*** с идентификатор ***.3.16 по КККР, одобрени със Заповед №РД - 18 - 73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящ се на първи етаж от сграда, изградена в ПИ с идентификатор *** по тази кадастрална карта със застроена площ от 23.84 кв.м., ведно с 2.9745 % идеални части, равняващи се на 3.45 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, при граници: на същия етаж имоти с идентификатори ***.3.2, ***.3.1; под обекта: няма; над обекта: ***.3.5 при цена от 38 000 лв.

1

Ищецът П. С. твърди, че на 15.06.2022 г. е сключил с "ПКП СТРОЙ" ЕООД предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който дружеството е поело задължение да построи, въведе в експлоатация и да прехвърли на купувача правото на собственост върху посочените два обекта при цена от 38 000 лв. в срок до 30 дни след получаване на акт обр. 14, за издаването на който, е следвало да бъде уведомен от ответника.

В изпълнение на поетите с договора задължения, купувачът е платил по банкова сметка на ответника сумата от 9 000 лв. на 22.06.2022 г.

В уговорения срок, обещателят нито е уведомил купувача за издаване на акт обр.

14, нито страните са сключили окончателен договор, въпреки отправената му покана. За изграждане на сградата до етап груб строеж ищецът е узнал от разпоредителни сделки, извършени от търговеца по отношение на други обекти от същата сграда. Въпреки уговорения срок окончателен договор между страните не е сключен и като изправна страна по предварителния договор, изразяваща готовност да заплати остатъка от уговорената цена, за ищеца се поражда и интереса от предявяване на конститутивния иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Моли да бъде обявен за окончателен процесният предварителен договор за прехвърляне на собствеността върху описаните по-горе два недвижими имота, както и моли да бъде осъден ответника да заплати на ищеца направените в производството разноски.

В дадения от съда срок по чл. 131 ГПК, ответникът "ПКП СТРОЙ" ЕООД, подава отговор на исковата молба, в който оспорена предявената претенция.

В обстоятелствената част на отговора на ИМ са направени правоизключващи възражения за нищожност на сключения предварителен договор, както и свързани с тях фактически твърдения, оспорващи твърденията на ищеца от исковата молба. Първото възражение е обосновано с нормите на чл.26, ал.1, предл.1 и чл.38, ал.1, предл.1 ЗЗД.

Ответникът твърди, че при сключването на предварителния договор, ищецът П. С. е представлявал "ПКП СТРОЙ" ООД, в качеството му на управител, действащ като обещател, а от друга страна – в лично качество като физическо лице - купувач. Намира, че в конкретния случай забраната на чл.38, ал.1, предл.1 ЗЗД не е преодоляна, чрез даване на съгласие от представлявания, представителят да договаря сам със себе си, то предварителният договор е нищожен и не може да бъде обявен за окончателен.

Евентуално намира, излагайки второ правоизключващо възражение, че договорът е нищожен, като сключен във вреда на представлявания, на осн. чл.40 ЗЗД. Това възражение е основано на твърдения, че към момента на сключване на договора от 15.06.2022 г., ищецът е знаел за съществуването на друг предварителен договор от 31.03.2022 г., с който "ПКП СТРОЙ" ООД е обещало на трети лица да прехвърли собствеността върху същия апартамент *** и гараж за сумата от 82 132 евро, както и за това, че при неизпълнение на поетите с него задължения, дружеството ще следва да върне освен полученото по него, така и неустойка в размер на 8 000 евро.

Налице е увреждане, изразяващо се в сигурно настъпване на вреда за дружеството, включително и от факта, че цената по договора от 15.06.2022 г. от 38000 лв. е значително пониска от тази на предходното сключено правоотношение. Затова следва да се приеме, че 2 ищецът не е изпълнявал добросъвестно задълженията си в защита интересите на дружеството. Освен това, в деня на заверяване сметката на "ПКП СТРОЙ" ООД с първата вноска по договора в размер на 9000 лв., по нареждане на П. С. същата сума е преведена в полза на друго търговско дружество "НЮ ПАУЪР ГРУП" ЕООД, чиито едноличен собственик и управител, е ищецът. Липсва основание за превеждане на сумата по сметка на "НЮ ПАУЪР ГРУП" ЕООД.

Предвид изложеното ответното дружество моли да бъде отхвърлен предявеният иск като неоснователен и недоказан, като му бъдат присъдени и сторените разноски за водене на делото пред първата съдебна инстанция.

В последното съдебно заседание ищецът се явява лично и заема становище за основателност на предявеният иск. Моли същият да бъде уважен, като бъде обявен предварителният договор за окончателен.

Процесуалният представител на ответника в последното съдебно заседание заема становище за неоснователност на иска. Сочи, че са основателни направените от ответника правоизключващи възражения. Намира, че по безспорен начин е установено, че при сключване на предварителния договор дружеството ответник е било представлявано от ищеца, като по този начин последният е извършил сделката при липса на съгласие и представителна власт от страна на дружеството. Намира, че така сключеният договор е нищожен, тъй като е следвало дружеството да даде разрешение за сключване на договор, чрез решение на ОС, каквото решение не е установено да има. В условия на евентуалност сочи, че в производството е установено, че ищеца, договарял от името на дружеството е договарял във вреда на последното, тъй като чрез назначената по делото СТЕ се установява, че общата пазарна стойност на двата недвижими имота към момента на сключване на сделката е била 149 000 лева, докато ищецът е договорил като представляващ дружеството сума неколкократно по-ниска от пазарната. Намира, че по този начин е установен обективния елемент на състава на недействителност по чл.40 от ЗЗД, а относно субективния намира, че ищеца като управител на дружество занимаващо се като основна дейност със строителство и продажба на недвижими имоти следва ясно да е съзнавал, че уврежда интересите на дружеството. Сочи, че по делото е установено и обстоятелството, че сумата от 9000 лева, макар и постъпила в патримониума на дружеството не установява плащане по отношение придобиване на процесния имот, тъй като от една страна не е била осчетоводена, като платена за придобиване на собственост върху процесните имоти, а от друга е била веднага преведена на трето лице – друго дружество, което също по това време е било представлявано от ищеца.

Исковата молба е допустима.

Разгледана по същество, същата е неоснователна.

От фактическа страна в производството се установява следното:

На 15.06.2022 г. между ответника срещу "ПКП СТРОЙ" ЕООД, ЕИК ***, гр. В., в качеството им на обещател, от една страна и П. Д. С., в качеството му на купувач, от друга, е 3 бил сключен предварителен договор по смисъла на чл.19, ал.3 от ЗЗД за покупко-продажба на недвижими имоти в строеж (л.6-10 по делото), предмет на който договор са били следните два недвижими имота: 1).Апартамент ***, находящ се в гр. В., район *** с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед № РД - 18 - 73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящ се на петия етаж от сграда, изградена в ПИ с идентификатор *** по тази кадастрална карта със застроена площ от 71.60 кв.м., състоящ се от ***, ведно със 7.7989 % идеални части, равняващи се на 9.04 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот при граници: на същия етаж имоти с идентификатори ***.3.15, ***.3.13, под обекта: ***.3.11, над обекта: няма; и 2).Гараж, находящ се в гр. В., район "***", ул. "*** с идентификатор ***.3.16 по КККР, одобрени със Заповед №РД - 18 73/23.06.2008 г. на ИД на АГКК, находящ се на първи етаж от сграда, изградена в ПИ с идентификатор *** по тази кадастрална карта със застроена площ от 23.84 кв.м., ведно с 2.9745 % идеални части, равняващи се на 3.45 кв.м. от общите части на сградата и от правото на строеж върху поземления имот, при граници: на същия етаж имоти с идентификатори ***.3.2, ***.3.1; под обекта: няма; над обекта: ***.3.5. Общата продажна цена за двата имота е определена в размер на 38 000 лева е била дължима, както следва:

Първа вноска в размер на 9000 лева, до петнадесет дни от подписване на предварителния договор; втора вноска в размер на 9000 лева е била дължима в 30 дневен срок след получаване на акт образец 14 на сградата, за което обстоятелство продавачът следва да уведоми купувача веднага, като му представи екземпляр от същия; третата вноска в размер на остатъка от договорената сума от 20 000 лева се дължи в 30 дневен срок от въвеждане на сградата в експлоатация с акт 16, за което обстоятелство отново продавачът следва да уведоми купувача.

В производството не се твърди от никоя от страните, че в съответствие с договора са предприети от ответника действия за сключване на окончателен договор или, че такъв е сключен. От представените от ищеца доказателства – телепоща (л.20) и разписка към нея (л.21) се установява, че от страна на ищеца на 01.07.2024 г. е била отправена покана до ответното дружество или по-точно до представляващия го: „ … да се свържете с мен на тел. … или на посочен в договора адрес, за да уговорим ден и час за изповядване на сделката пред нотариус.“

В рамките на производството се установява, че първата дължима по предварителния договор вноска е била преведена по сметка на дружеството. Става дума за сумата от 9000 лв., които е преведена от ищеца П. С. на „ПКП СТРОЙ“ ЕООД на 24.06.2022 г. Това се установява от представената по делото вносна бележка – л.39, но и от констативно съобразителната част на приетата в производството Съдебно-счетоводна експертиза (ССЕ) л.265 по делото. Там е записано, че на 24.06.2022 г. в 09:24 часа по банкова сметка на ответника е постъпила сумата от 9000 лв. с наредител ищеца, а като основание за плащането е записано „договор за покупко-продажба ап***“ ***1.

Във връзка с направените от ответника възражения се установяват и следните факти и обстоятелства: Установява се от записите в електронния търговски регистър, че от 4 момента на вписване на дружеството в ТР на 08.10.2020 г. до 09.09.2022 г., последното е имало двама управители ищецът – П. Д. С. и П.Д.ХР., които са имали право да го представляват заедно и поотделно. Установява се, че също така собствеността на дружеството за същия период е била разделена на два равни дяла между управителите (те и собственици) всеки от който на стойност от 10 000 лева. Т.е. към момента на сключване на предварителния договор – 22.06.2022 г. ищецът П. С. е бил управител на дружеството, като последният е имал правото да го представлява самостоятелно.

Установява се от приетата ССЕ, че сумата платена от ищеца на дружеството с платежно от 24.06.2022 г. не е била отразена в регистрите на ответника. Като причина за това са посочени обстоятелствата, че: 1). по отношение на процесните два недвижими имота, в счетоводството на търговеца вече е имало вписан предварителен договор, сключен на 31.03.2022 г. с други лица – М.ВЛ.Ч. и А.ВЛ.Ч., които в изпълнение на договореностите на 12.04.2022 г. са извършили две плащания възлизащи на 64 135.62 лв., като на същите са били издадени по 2 бр. фактури към всеки един от купувачите. Тези фактури са осчетоводени от дружеството; 2).предвид представен в счетоводството на дружеството договор с ищеца П. С. за придобиване на собствеността върху двата имота и 3). предвид обстотятелството, че така постъпилата сума минута след преводът й по сметка на дружеството ответник сума от 9000 лева е била преведена на трето лице – „Ню пауър груп“ ЕООД. В ССЕ изрично е посочено, че ответника „ПКП СТРОЙ“ ЕООД не е имал осчетоводени и неразплатени отношения с дружеството „Ню пауър груп“ ЕООД и този превод не е отразен в счетоводството – т.е. няма яснота какво е неговото основание.