Решение № 124 от 10.07.2026, Апелативен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 124 гр. Варна, 10.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ, в публично заседание на първи юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Милен П. Славов

Членове:

Петя Ив. Петрова

Мария Кр. Маринова при участието на секретаря Олга Ст. Желязкова като разгледа докладваното от Мария Кр. Маринова Въззивно гражданско дело № 20263000500229 по описа за 2026 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.Образувано по подадена въззивна жалба от Л. П. С., чрез процесуалния й представител адв.Ю.Д., против решение №236/04.03.2026г., постановено по гр.д.№1970/25г. по описа на ВОС, гр.о./с допусната поправка на очевидна фактическа грешка в диспозитива на същото с решение №240/05.03.2026г., постановено по гр.д.

№1970/25г. по описа на ВОС, гр.о., влязло в сила/, с което: 1/ е отхвърлен предявеният от Л. П. С. против Г. А. А. иск за осъждане на ответника да й заплати сумата от 15 200, 51 евро/допусната техническа грешка при превалутирането, действителна сума 15 200, 00 евро/, представляваща двойния размер на даденото капаро/задатък по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.10.2024г. в размер на 14 864, 31лв., ведно със законната лихва, считано от датата на завеждане на исковата молба 05.09.2025г. до окончателното плащане на сумата, на осн. чл.93, ал.2 от ЗЗД; 2/ е осъдена Л. П. С. да заплати на Г. А. А. сумата в размер на 1 789, 52 евро, равняваща се на 3 500лв., представляващи направените по делото разноски, възнаграждение за адвокат защитник.В жалбата се твърди, че решението е неправилно, като постановено в противоречие с материалния закон, при съществени нарушения на съдопроизводствените правила и поради необоснованост по изложените в същата подробни съображения.Претендира се да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което предявеният иск бъде уважен.Претендират се разноски.

1

Въззиваемият Г. А. А. в депозирания отговор по въззивната жалба в срока по чл.263, ал.1 от ГПК, чрез процесуалния си представител адв.Г.Я., поддържа становище за нейната неоснователност и моли обжалваното решение да бъде потвърдено.Претендира разноски.

За да се произнесе, съдът взе предвид следното:

В исковата си молба и уточняващите такава към нея, съответно от 29.09.2025г. и 07.10.2025г., ищцата Л. П. С. излага, че на 23.10.2024г. е сключила с ответника Г. А. А. писмен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот, с който същият се е задължил да й прехвърли с договор в изискуемата форма собствения си недвижим имот, находящ се в гр.Варна, СО „П.“, представляващ ПИ №336, кв.19, с площ от 1 009 кв.м., при граници: път, ПИ №335 и ПИ №337, ведно с изградената в него жилищна сграда със ЗП 48 кв.м. и РЗП 96 кв.м., за сумата от 76 000 евро или левовата им равностойност от 148 643, 08лв.За закупуване на този имот подала до „Б.

Д.“АД искане за жилищен ипотечен кредит в размер на 129 750лв.Изпълнила в срок задълженията си по т.2.6 от предварителния договор за заплащане на капаро, като на 13.11.2024г. превела по банкова сметка на Г.А. сумата от 14 864, 31лв., представляваща и част от продажната цена.С предварителния договор ответникът се задължил да сключи окончателен договор в срок от 40 работни дни след заплащане на капарото.Тъй като задатъкът е преведен на 13.11.2024г., срокът за сключване на окончателен договор следва да се счита за изтекъл на 23.12.2024г., в който срок такъв договор не бил сключен.С оглед неизпълнение задължението на продавача и на осн. т.3.1.1. от предварителния договор има право да развали същия с едностранно писмено изявление и да получи заплатения задатък в двоен размер.Провела устни разговори с ответника, както и интернет комуникация, относно горното, но той отказал да върне задатъка, изтъквайки различни оправдания.На 02.06.2025г. му изпратила, чрез упълномощен представител, покана, с която го уведомила, че прекратява едностранно договора поради неизпълнение на задължението му по т.2.1., която не била доставена, т.к. ответникът отказал получаването й.Към момента на изпращане на поканата той не е бил състояние да изпълни основното си задължение по предварителния договор - да прехвърли правото на собственост върху недвижимия имот в нотариална форма.След извършена впоследствие справка в АВ, установила, че с договор за покупко-продажба, обективиран в н.а.№24/17.07.2025г., Г.А. се е разпоредил с недвижимия имот в полза на трети лица.Поради неизпълнение на задължението на ответника да й прехвърли собствеността върху недвижимия имот, ищцата е развалила предварителния договор и като изправна страна има право да получи дадения задатък в двоен размер.Предвид изложеното, претендира ответникът да бъде осъден да й заплати сумата от 29 728, 62лв., представляваща двоен размер на заплатения от нея задатък по сключения между страните предварителен договор от 23.10.2024г., ведно със законна лихва върху сумата, считано от датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане.

Ответникът Г. А. А. в депозирания в срока по чл.131 от ГПК отговор и в 2 хода на производството оспорва предявения иск и моли да бъде отхвърлен.Не оспорва обстоятелството, че между страните е сключен посоченият в исковата молба предварителен договор, както и, че е получил по банков път посоченото капаро.Поддържа, че ищцата е била неизправна страна по договора, поради което той, бидейки изправна страна, изпълнила задълженията си, има право да задържи същото.Излага, че е предоставил всички изискуеми документи за сключване на окончателен договор - нотариален акт, скица, данъчна оценка и др. относно недвижимия имот, предмет на договора.Нито ищцата, нито посредничилото за продажбата дружество „Имотека“АД, нито друго лице са му искали писмено или устно други документи, извън представените от него, или са му сочили необходимостта от такива, отделно информацията и документите за имота са в публични регистри, проверими от брокери и от ищцата.Няма данни обаче ищцата да е разполагала с оставащата дължима от нея сума в размер от 68 400 евро/лични или от банков кредит/, съответно да е била във възможност да изпълни своето задължение, за да може да бъде сключен окончателен договор.Според т.2.7 от предварителния договор, при плащане с банков кредит, сумата се изплаща след нотариалното изповядване, след вписване на ипотека и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката, в който случай окончателен договор се сключва след като купувачът представи на продавача писмо-удостоверение от банката, че кредитът е одобрен и плащането на посочената сума ще бъде извършено при посочените условия.Такова писмо-удостоверение не му е представено от ищцата.Не е имал причини да отказва сключване на окончателен договор, още повече, че средствата са му били необходими за провеждане скъпо струващо лечение на баща му, страдащ от тежко заболяване, но ищцата не е имала одобрен кредит от банката, нито собствени средства, за да заплати оставащата част от продажната цена, и така да се пристъпи към изпълнение на неговото задължение за прехвърляне на собствеността.Срокът за сключване на окончателен договор е 40 работни дни, т.е. не е изтекъл на 23.12.2024г., каквито са твърденията на ищцата, но в него, а и впоследствие ищцата не е разполагала с необходимите средства, за да се счита, че същата е изправна и добросъвестна страна по договора.Излага, че като клиент-купувач ищцата е била доведена от брокерската агенция „Имотека“АД.Дошли, направили всички необходими проверки, дори документите му за имота били в тях, съгласил се след множество молби от нейна страна и да се намали цената/обявена 80 000 евро/.Един ден след превода на капарото, т.е. на 14.11.2024г., превел на дружеството възнаграждението му, а те го уверили, че до седмица ще се финализира сделката пред нотариус.Около десетина дни след това отишъл в кантората на посочения нотариус, но от там нямали информация за предстояща продажба.Многократно разговарял след това с ищцата, вкл. и след срока по договора се съгласил да изчака, за да й се отпусне кредит от банката и да разполага със средствата, за да се финализира сделката, но така и не се достигнало до подписване на анекс.Вместо това тя престанала 3 да се интересува от продажбата и започнала да го заплашва, вкл. и чрез трети лица, и да го изнудва да му заплати 30 000лв. и то с лихви.Не е получавал сочената в исковата молба покана от ищцата, т.к. е бил в чужбина.Не е имало никаква пречка да продаде имота си, видно и от последвалата продажба на трети лица, които също са ползвали банков кредит за закупуването му.

В становището си по отговора на исковата молба, депозирано преди първото по делото о.с.з., ищцата е посочила, че продавачът е бил в неизпълнение на задължението си да представи копия на всички документи за имота в срок до 15 дни след заплащане на капарото и неизпълнението на това му задължение, а и след това прехвърлянето на имота, са довели до разваляне на договора.Поддържа, че не е имала задължения по предварителния договор да представя на продавача доказателства относно доходите си, исканите кредити и разполагането със средства за самоучастие при ипотечен кредит, отделно, с каквито и е разполагала.Продавачът не е изпълнил задължението си да представи всички документи за имота, защото в неговия нотариален акт е записана площ от 1 009 кв.м., но той е можел да удостовери собственост само върху 600 кв.м., т.е. за оставащите 409 кв.м. няма доказателства за придобиването им/няма н.а. или други титули за собственост/.Въпреки това, ответникът е предложил целия имот за продажба, което е довело до отказ от страна на „Б. Д.“АД да отпусне ипотечен кредит - така, защото представените документи не удостоверяват пълната собственост върху имота.Ако и ищцата като купувач да е имала задължение да представи доказателства за одобрен кредит от банката за дължимия остатък от продажната цена, то ответникът продавач, като не е представил всички необходими документи за сключването на окончателен договор, т.е. доказателства, удостоверяващи собствеността върху разликата над 600 кв.м. до 1 009 кв.м. от поземления имот, за което ищцата многократно е настоявала пред него, е изпаднал в забава, която е освободила купувача от собствената му забава.

По повод цитираното становище ответникът е поддържал, че за недвижимия имот безпроблемно са сключени две сделки за квадратурата от 1 009 кв.м. пред различни нотариуси, твърденията на ищцата за площ от 600 кв.м. са целели да се намали площта, за да може да се усвои по-малък кредит, който да съответства на реалния й нисък месечен доход.

Съдът, след като съобрази събраните по делото доказателства и приложимия закон, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

Предявен е иск с пр. осн. чл.93, ал.2 от ЗЗД.

На 23.10.2024г. между страните е сключен писмен предварителен договор, с който ответникът се е задължил да продаде на ищцата собствения си недвижим имот, находящ се в гр.Варна, СО „П.“, представляващ ПИ №336, кв.19, с площ от 1 009 кв.м., при граници: път, ПИ №335 и ПИ №337, ведно с изградената в него жилищна сграда със ЗП 48 кв.м. и РЗП 96 кв.м., описан в представените от продавача документи за собственост, а именно н.а. за 4 дарение на недвижим имот: дв.вх.рег.№705, вх.рег.№712 от 13.01.2023г., акт №93, том ІІ, дело №327/23г. и удостоверение за търпимост №34/12.10.2020г., за сумата от 76 000 евро или левовата им равностойност от 148 643, 08лв.Продавачът се е задължил да прехвърли собствеността в срок от 40 работни дни след платеното капаро/задатък/.В случай, че н.а. не бъде сключен по-рано от 40 работни дни след платеното капаро, страните се задължават да се явят в кантората на нотариус Ст. Ч., рег.№619, датата и точният час за изповядване на сделката се определя от тях допълнително.В т.2.4 продавачът е декларирал, че е единствен и пълноправен собственик на имота, не е сключвал други предварителни договори, имотът не е обременен с тежести и предмет на съдебен или извънсъдебен спор.В т.2.6 купувачът се е задължил в срок от 45 дни от подписване на предварителния договор да заплати по банкова сметка на продавача капаро/задатък/ в размер на 7 600 евро или левовата равностойност от 14 864, 31 лв., представляващи част от продажната цена, а в т.2.7 да заплати остатъкът от предвидената цена, а именно 68 400 евро или левовата равностойност от 133 778, 77лв. със собствени средства и чрез банков кредит.При плащане с банков кредит сумата се изплаща след нотариалното изповядване, след вписване на ипотека и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката, в който случай окончателен договор се сключва след като купувачът представи на продавача писмо-удостоверение от банката, че кредитът е одобрен и плащането на посочената сума ще бъде извършено при посочените условия.С т.2.7.1. продавачът се е задължил да предаде на купувача в срок от 15 работни дни след платеното капаро/задатък/ копия от всички документи за имота/документ за собственост, данъчна оценка и др./, които се изискват от кредитиращата банка, както и да осигури достъп до имота на назначените от банката експерт-оценители, като ако поради независещи от продавача причини има забава в издаването на някои документи, то срокът на договора се продължава със срока на забавата.Съгласно т.3.1.1. от договора, в случай на забава от страната на продавача да изпълни свое изискуемо задължение и тя продължи повече от 7 дни, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление, като получи платения задатък в двоен размер.Съгласно т.3.3.1 и т.3.3.2 от договора, в случай на забава от страната на купувача да изпълни свое изискуемо задължение и тя продължи повече от 7 дни, продавачът има право да развали договора с едностранно писмено изявление и да задържи платения задатък.