Решение № 6059 от 31.03.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 6059 гр. София, 31.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на девети март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. ВИДОЛОВА Гражданско дело № 20251110133656 по описа за 2025 година

Производството е образувано по предявен от Т. Н. К., ЕГН **********, със съдебен адрес: ****, срещу С. Г. С., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ***, осъдителен иск с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД, вр. чл. 93, ал. 2 ЗЗД за заплащане на сумата 5000 лв., представляваща подлежащ на връщане депозит, съгласно Споразумение за гаранционен депозит, сключено на 16.02.2025 г. поради неизпълнение на задълженията на ответника по споразумението и несключване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по вина на ответника, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 10.06.2025 г. до окончателното й погасяване.

Ищецът Т. Н. К. извежда съдебно предявените субективни права при твърдения, че с ответника водили преговори за покупка на продаван от последния апартамент, находящ се в сграда „Виктория“ на **** в гр. София. На 15.02.2025 г. бил извършен първи оглед на апартамента, по време на който ответникът заявил, че апартаментът е оборудван допълнително от него с изключително скъпи дизайнерски мебели, направени са множество подобрения, имало произведения на изкуството (4 броя картини), всяка от които на стойност от по 10000 лв., кухненското оборудване било на италианска марка Smeg, диванът също бил скъп с пълнеж от гъши пух, подовите настилки били направени от скъп дъбов материал, внесен от чужбина, изработена била и скъпа метална конструкция на терасата, което повишавало стойността на имота.

Сочи, че цената на имота, обявена в imot.bg била 275000 евро, а след преговорите страните я намалили на 260000 евро, като се уговорили да бъде разпределена на две части – едната част за жилището, а другата за оборудването и подобренията. В тази връзка на 16.02.2025 г. страните сключили Споразумение за гаранционен депозит, въз основа на който ищецът заплатил на ответника депозит в размер на 5000 лв., а ответникът се задължил да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока по гаранционния депозит. На дата 22.02.2025 г. ответникът изпратил примерен предварителен договор, който той ползвал при други такива сделки, и в който договор 1 сумата за апартамента се вписвала в основния договор, а сумата за мебелите, оборудването и подобренията в Приложение към договора, а на 28.02.2025 г. получил от брокера проект на предварителния договор и приложението към него. Сочи, че на 04.03.2025 г. изпратил проекта на предварителния договор на електронната поща на ответника с нанесени корекции, които включвали неустойки при евикция. Твърди се, че на 12.03.2025 г. била проведена среща между съпругата на ищеца и ответника, на която последният посочил, че се посъветвал с адвокат във връзка с корекциите и с това съдържание договорът го „правил уязвим към НАП“, поради което направил предложение част от сумата по договора да бъде заплатена в брой или по сметка на друго лице, от което ответникът закупува друг имот в центъра на София. Тези предложения били отхвърлени от страна ищеца с оглед забраната за плащания в брой на суми над 10000 лв., а плащането в полза на трето лице се явявало несигурно действие. Твърди се, че ищецът получил отговор едва на 14.03.2025 г. по електронна поща, като ответникът премахнал добавените от ищеца клаузи, върнал първоначалния вариант на договора и същевременно държал да запази владението до 01.05.2025 г., която договорка държал да бъде включена и в окончателния договор, и именно това е вариантът на договор, който приема да подпише. Ищецът сочи, че на 15.03.2025 г. по електронната си поща получил покана за сключване на предварителен договор на 17.03.2025 г., в 13,00 ч. на ****. В отговор на това електронно съобщение, ищецът заявил изрично несъгласие с отлагането датата на предаване на владението, както и, че държи да бъдат включени клаузи в предварителния договор, които гарантират правото на собственост и липсата на вещни тежести върху имота, като обърнал внимание, че в проекта не било посочено, че част от цената е за оборудването и подобренията.

Ищецът поискал в срок до 16.03.2025 г. да му бъде предоставено разрешение на Столична община за изграждането на допълнително монтирана покривна конструкция на терасата и помолил да бъде описано оборудването подробно, както и да бъде предоставено удостоверение за вещни тежести на имота. Тези документи не били предоставени в посочения срок, а вместо това били изпратени нови варианти на предварителния договор, с които ищецът твърди, че не могъл да се запознае своевременно. На определената за сключване на предварителен договор дата ответникът не представил актуално удостоверение за вещните тежести и разрешение за изграждане на покрива на терасата, поради което и поради съществени несъгласия между страните по гаранционните условия на предварителния договор, такъв не бил сключен. На 18.03.2025 г. в imot.bg била публикувана нова обява за продажба на процесния имот. При тези твърдения и доколкото страните не са сключили предварителен договор поради бездействието на ответника и поради негово недобросъвестно поведение, ищецът счита, че платеният депозит в размер на 5000 лв. подлежи на връщане съгласно т.5, б. „b“ от Споразумението за гаранционен депозит, поради което го претендира, заедно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

Ответникът С. Г. С. в срока по чл. 131 ГПК е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявения иск, като недопустим и неоснователен. Не оспорва и потвърждава, че страните са били в преговори за покупко-продажба на собствен на ответника имот с посредничеството на брокер *** **, която осъществявала контакти с ищеца. Във връзка с преговорите се потвърждава сключването на Споразумение за гаранционен депозит, въз основа на което ищецът заплатил депозит в размер на 5000 лв., който имал характер на задатък с оглед гарантиране сключването на предварителен и окончателен договор за покупко-продажба, заплащането на капаро и цената на имота. Излага твърдения, че е осигурил всички необходими документи за сделката, в това число удостоверение за липса на вещни тежести, поради което и доколкото страните са постигнали съгласие за цената, то е следвало на сочената дата да сключат 2 предварителен договор за покупко-продажба. Поддържа, че причината за несключването на договора е на ищеца, поради което и на основание т. 7 от споразумението, гаранционният депозит се задържа изцяло от депозитаря. В тази връзка сочи, че желанието за разделянето на цената било на ищеца – купувач с цел да избегне част от дължимите нотариални такси и данък за придобиване на имота.

Поддържа, че ищецът се съгласил с варианта на договор, изпратен от *** ** по имейл на 28.02.2025 г., респективно приел, че купувачът се легитимира с описаните в чл. 1, ал. 2 документи за собственик на продаваемите имоти, че продавачът ще предаде владението на купувача до 15.04.2025 г. и след получаване на цялата договорена сума, а удостоверението за вещни тежести следва да се предостави в деня на окончателната сделка. Ответникът излага твърдения, че в имейл от 05.03.2025 г. е получила имейл от *** К., са нанесени изменения в проекта на договор, в който са въведени допълнителни неустойки, които ще дължи ответникът, както и задължения за извършване на довършителни дейности в имота, каквито страните не били договорили, и с които ответникът не се съгласил. В отговор на това ответникът в имейл от 14.03.2025 г. предложил съдържание на договор с една обща продажна цена, предаване на владението при съгласие на купувача на 01.05.2025 г. и еднаква отговорност за неизпълнение за двете страни по бъдещия договор – заплащане на задатъка в двоен размер. Въпреки това ищецът отказал сключването на договора. При тези доводи моли за отхвърляне на предявения иск. Претендира разноски.

След като взе предвид становищата на страните, събраните по делото доказателства и изявленията на страните, съдът намира за установено от фактическа страна следното:

С доклада по делото на основание чл. 146, ал. 1, т. 3 и т. 4 ГПК съдът е отделил за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства:

1) Страните са били в преговори за сключване на договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ апартамент, находящ се в сграда „Виктория“ на **** в гр. София, собственост на ответника, при цена 260 000 евро; 2) Във връзка с водените преговори на 16.02.2025 г. страните сключили Споразумение за гаранционен депозит, въз основа на който ищецът заплатил на ответника депозит в размер на 5000 лв., а ответникът се задължил да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока по гаранционния депозит; 3) На уговорената дата не бил сключен предварителен или окончателен договор за покупко-продажба.

От страна на ищеца е представено Споразумение за гаранционен депозит от 16.02.2025 г., подписано от страните в настоящото производство /л.7/. От съдържанието на споразумението се установява, че ищецът, в качеството на „Депозант“ е предоставил на ответника, в качеството му на „Депозитар“ сума в размер на 5 000 лв., представляваща гаранционен депозит за ангажимент, поет от ищеца, относно сключването на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот (ап. № 16, находящ се в гр. София, ****) и заплащане на капаро/първа вноска по предварителния договор в размер на не по-малко от 10 % от продажната цена.

Съгласно т. 2 от споразумението ангажиментът, поет от ищеца, е валиден при наличието на следните кумулативни предпоставки: продажната цена за имота е 260 000 евро (която включва и цялото, находящо се в имота оборудване и обзавеждане); срок за сключване на предварителен или окончателен договор 17.03.2025 г.; в деня на сключване на предварителния договор, както и в деня на сключване на окончателния договор, депозитарят (т.е. ответникът) се задължава да предостави на депозанта, удостоверение за вещни тежести, от което да е видно, че върху имота няма учредени вещни тежести и права на трети лица. Съгласно т. 4 от споразумението, депозитарят се е задължил да не предлага имота на трети лица до изтичане на срока по т.2.2. (срокът за подписване на предварителен или окончателен договор). Съгласно т. 5 от 3 сключеното между страните споразумение, депозитът се връща в следните хипотези: а/ при подписване на предварителен договор и получаване от страна на продавача на сумата, дължима като капаро/първа вноска по предварителния договор; b/ при изтичане на срока по т.2.2., в случай че предварителен договор не е сключен или сключването му е станало невъзможно по причина или обстоятелство, за които отговаря продавачът или при неизпълнение/неосъществяване на условията по т.2.3.; с/ преди изтичане на срока по т.2.2., при прекратяване на споразумението по взаимно съгласие между страните. Съгласно т. 7 от споразумението, депозитът се задържа и не се възстановява, в случаите когато до изтичане на срока по т.2.2. предварителният договор не е сключен или сключването му е станало невъзможно по причина или обстоятелство, за които отговаря депозантът.

Между страните не е спорно, а и от представеното платежно на л.9, се установява, че процесната сума е заплатена от ищеца в полза на ответника на 17.02.2025 г.

От представените доказателства се установява, че между страните е водена електронна кореспонденция, съдържанието на която не се оспорва, относно изготвянето на проект на предварителен договор. Видно от съдържанието на кореспонденция, водена по Вайбър /л.10/ страните са постигнали съгласие да се посочат две отделни цени – за апартамента и за мебелите. На 22.02.2025 г. от електронен адрес ***д о ****@abv.bg /л.13/ са изпратени проект на предварителния договор, който също е представен по делото на л.14 и проект на анекс към договор за покупко-продажба на недвижим имот за закупуване на обзавеждане и довършителни работи /л.18/.