Решение № 533 от 27.04.2023, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 533 гр. Варна, 27.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, XI СЪСТАВ, в публично заседание на тридесети март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Михаил Михайлов при участието на секретаря Нина Ив. Иванова като разгледа докладваното от Михаил Михайлов Гражданско дело № 20223100102358 по описа за 2022 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск от П. П. П., ЕГН ********** от гр. Малко Търново, област Бургас, ул. ** №* срещу „Бизнес Комплекс Младост“ АД, ЕИК 201054743 със седалище и адрес на управление гр. Варна, ул. **** №*, офис №*, ет.* за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко – продажба от 16.01.2019г., по силата на който ответникът в качеството му на продавач е поел задължение да продаде на ищеца в качеството й на купувач самостоятелен обект в сграда представляващ АПАРТАМЕНТ № * с площ от 56,48 /петдесет и шест цяло и четиридесет и осем стотни/ кв.м. без включени общи части и 65,99 /шестдесет и пет цяло, деветдесет и девет стотни/ кв.м. с включени общи части, разположен на втори етаж, в тяло "*" включващ: коридор, дневен тракт с кухненски бокс, спалня, тераса, баня/тоалет, както и съответният процент идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** (едно нула едно три пет точка три пет едно три точка едно осем четири пет), който самостоятелен обект е с идентификатор ***, находящ се в гр. Варна, ж.к. „***", ул.

„***" №*, бл. *, вх. *, ет. *, намиращ се на 2-ри в сграда с идентификатор ***, предназначение : жилищна сграда - многофамилна; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***; предназначение на самостоятелния обект - жилище, апартамент; брой нива на обекта 1, посочена в документа площ 56.48 /петдесет и шест цяло и четиридесет и осем стотни/ кв.м., с прилежащи части 0,4687% (нула цяло и четири десети шест стотни осемдесет хиляди и седем десетохилядни процента) /9.89кв.м./ ид.части от общите части на сградата; ниво 1; със съседни самостоятелни обекти в сградата : на същия етаж ***, ***, под обекта ***, над обекта ***, както и на ПАРКОМЯСТО № *-*

/седемдесет и пет-седемдесет и шест, в подземния гараж, находящ се в град гр. Варна, ж.к. „****", ул. „***" №*, бл. *, ет.-1, представляващо съгласно 1 площообразуване 17.50 (седемнадесет цяло и петдесет стотни) кв.м. идеални части от подземния гараж, целият с площ от 567,60 кв.м., които идеални части реално ще се ползват като подземни паркоместа №75,76 (седемдесет и пет, седемдесет и шест), при граници на паркомястото по одобрен инвестиционен проект: маневрено хале, подземно паркомясто №73,74 и подземно паркомясто №77,78, ведно с 2/51 (две петдесет и първи) идеални части от маневреното хале, цялото с площ от 636,99 кв.м., равняващи се на 24,98 (двадесет и четири цяло деветдесет и осем стотни/ кв.м., идеални части, заедно с 0,2738 %/нула цяло две хиляди седемстотин тридесет и осем десетохилядни процента/ ид. части от общите части на сградата, равняващи се на 5,78 /пет цяло седемдесет и осем/ кв.м. идеални части, както и съответният процент идеални части от правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор *** (едно нула едно три пет точка три пет едно три точка едно осем четири пет), което паркомясто представлява 17,50 кв.м. идеални части от подземния гараж, находящо се съгласно приложената схема на самостоятелен обект в гараж с идентификатор

***, находящ се в гр. Варна, ж.к. „****", ул. „***" №*, бл. *, ет.-1, самостоятелния обект се намира на етаж -1 в сграда с идентификатор ***, предназначение : жилищна сграда - многофамилна; сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***; предназначение на самостоятелния обект : гараж в сграда; брой нива на обекта : 1; посочена в документа площ 567,60 кв.м.; прилежащи части 7,7634 % /163,81 кв.м./ ид.части от общите части на сградата и маневрена площ 636,99 кв.м.; Ниво : 1; съседни самостоятелни обекти в сградата: На същия етаж ***,3.63; Под обекта : няма; Над обекта:

***,

***,

***,

***,

***,3.64,

*** и

***, на осн. чл. 19, ал.3 ЗЗД.

Предявен е също така и иск от ищеца за осъждане на ответното търговско дружество да заплати сумата от 14000 евро, представляваща неустойка уговорена в т.4.2 в предварителен договор за покупко – продажба от 16.01.2019г., за неизпълнение на ответника да построи и въведе в експлоатация сграда в гр. Варна, ул. *** №*, до уговорения срок, дължима за п е р и од а 01.11.2020г.-03.11.2022г., ведно със законната лихва върху главницата считано от депозиране на исковата молба в съда – 04.11.2022г. до окончателно изплащане на задължението, както и иск за осъждане на ответника да заплати сумата от 1486,36 евро, съставляваща обезщетение за забава върху неустойката от 14000 евро, за периода 03.11.2020г.03.11.2022г., на осн. чл. 92 и чл. 86 ЗЗД.

В исковата молба се излагат твърдения, че страните се намират валидно обвързани по силата на предварителен договор за покупко – продажба, по силата на който ответникът е поел задължението да прехвърли собствеността върху посочения индивидуален обект в сграда и процесните ид.части от гараж, които са отредени за ползване на съответните паркоместа, в срок от 20 месеца от датата на откриване на строителна линия и ниво на сградата.

Уговорено било, че въвеждането на сградата в експлоатация било уговорено да бъде осъществено в срок до 01.11.2020г.Поддържа, че ответникът е в забава, като на 28.09.2022г. ищцата изпратила покана, същата получена на 07.10.2022г. с която релевира искане за сключване на окончателен договор.

Посочва, че уговорената цена по договора по отношение на апартамента възлиза на 36295 евро, които за платими разсрочено, както следва:21777 евро 2 при подписване на предварителния договор, 10888 евро в срок до 10 дни от подписване на акт Обр.14 на сградата и 3630 евро в срок до 10 дни от издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата.

Уговорената продажна цена по отношение на процесните ид. части от гаража, отредени за ползване на посочените паркоместа възлизала на 3500 евро, същите платими 10 дни след издаване на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата. Общо заплатеното от ищцата по предварителния договор възлиза на 32665 евро или левовата равностойност на 63887,19 лева от общо дължимите 39795 евро. Към депозиране на исковата молба в съда не заплатена сумата от 7130 евро, която се формира от последната вноска от 3630 евро за апартамента и уговорената продажна цена за идеалните части от гаража – 3500 евро.

Твърди, че в процесният договор, в разпоредбата на т.4.2 е уговорена неустойка за забава, която се дължи от продавача – изпълнител по договора, която е равна в размер на 20 евро за всеки ден от забавата. Твърди, че към 02.09.2022г. сградата се намира на етап „груб строеж“, като същата към момента на депозиране на исковата молба в съда не е въведен в експлоатация.

Търсената неустойка се претендира считано от посочената дата – 01.11.2020г., която съобразно разпоредбата на т.4.1 от договора страните са уговорили, като краен срок за въвеждане в експлоатация, а крейният срок е до датата предхождаща депозиране на исковата молба в съда. Общото закъснение възлиза на 700 дни, поради което и от по 20 евро на ден формира осъдителен диспозитив за осъждане на ответника да заплати сумата от 14000 евро, ведно със законната лихва върху главницата от депозиране на исковата молба в съда до окончателно изплащане на задължението.

По отношение на осъдителния иск за сумата от 1486,36 евро съставляваща обезщетение за забава върху неустойката от 14000 евро, за периода 03.11.2020г.-03.11.2022г. посочва, че същата се формира върху вземането за неустойка за всеки един ден забава, считано от деня следващ първия ден на забавата до депозиране на исковата молба в съда. Поддържа, че мораторната лихва се дължи поради наплащане на падежа на уговорената неустойка за неизпълнение на облигационното задължение.Доколкото неустойката е предварително уговорена, дължима за неизпълнение на поетото задължение за спазване на срока, който е уговорен между страните, то при настъпване падежа на задължението за плащане на неустойка, задължената страна изпада в забава, при което върху дължимата неустойка се дължи обезщетение за забава.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран писмен отговор от ответника, с който се излагат възражения за недопустимост, а в условията на евентуалност се поддържа, че исковете са неоснователни.

Посочва, че причината поради която не е сключен окончателен договор с посочения в исковата молба предмет, е че извънсъдебно ищцата е релевирала искане за осъществяване на прихващане на нейно задължение по договора със задължение за неустойка на ответника, което искане намира за неоснователно. Намира, че не дължи процесната неустойка, като счита, че клаузите в договора следва да бъдат тълкувани във връзка една с друга с оглед разкриване на общия смисъл на цялостното съдържание на договора. В тази връзка посочва, че уговорената в договора клауза за неустойка следва да бъде тълкувана не изолирано, а във връзка уговореното в раздел ІІІ, т.2 от договора, която уговорка предвижда, че при пълно неизпълнение по 3 договора след неговото разваляне се дължи общо неустойка в размер на 2000 евро. При тези възражения намира, че уговорката за неустойка за забава следва да бъде начислявана за период не повече от две седмици, след което се дължи кумулативно с неустойката за цялостно неизпълнение в размер от 2000 евро. Поради технически пропуск уговорката за начисляване на неустойка за забава за период до 2 седмици не е включена в съдържанието на договора.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа страна:

Представен по делото е предварителен договор за продажба на недвижим имот от 16.01.2019г., по силата на който „Бизнес комплекс Младост“ АД в качеството му на продавач-изпълнител е поел задължението да прехвърли правото на собственост на ищеца П. П. П., по отношение на недвижим имот представляващ апартамент №*, с площ от 56,48 кв.м., а с включени общи чати 65,99 кв.м., разположен в на втори етаж, в тяло „*“, при цена от 36295 евро, ведно с паркомясто №*-*, за сумата от 3500 евро.

Представен по делото е акт обр. 14 за приемане на конструкцията от 01.09.2020г., досежно блок „*“ от строежа на два броя жилищна сгради – блок „*“ и „*“, състоящи се от вход „*“ и вход „*“ с обществено обслужване и подземни паркинги, намиращ се в УПИ VІІ, с идентификатор ***, кв.45 по плана на 26-ти м.р. на гр. Варна.

С удостоверение от 02.09.2022г. от Район *** при Община Варна е констатирано, че строеж: два броя жилищна сгради – блок „*“ и „*“, състоящи се от вход „*“ и вход „*“ с обществено обслужване и подземни паркинги, намиращ се в УПИ VІІ, с идентификатор ***, кв.45 по плана на 26-ти м.р. на гр. Варна, е изграден на етап груб строеж с изпълнение ограждащи стени и покрив с различна степен на изпълнение на довършителните работи, на осн.§5, т.4б ДР на ЗУТ.

Представено по делото е площообразуване на строителството на обект: две жилищни сгради в УПИ VІІ, кв.4, по плана на 26 м.р. на гр. варна – блокове *, *.

Представена е нотариална покана от ищеца до ответника рег. № 6843/28.09.2022г. по описа на нотариус Б. В., връчена на 07.10.2022г. на ответника, с която последният е поканен на 28.10.2022г. да се яви в кантора на нотариус с оглед прехвърляне правото на собственост върху апартамент №*, предмет на предварителен договор за продажба от 16.01.2019г. и паркомясто към него. Със същата покана е релевирано извънсъдебно искане за прехващане на насрещни задължения, като от дължимите от продавача 14500 евро – на неустойка за забава бъдат прихванати 7130 евро дължими от купувача по договора, при което разликата от 7370 евро да бъде заплатена от ответника по посочената в поканата банкова сметка.

Представен по делото е констативен протокол от 28.10.2022г., на осн. чл. 593 ГПК, рег. № 7668/2022г. по описа на нотариус Б. В., с който е удостоверено, че на така посочената дата, до края на работния ден в кантората на нотариус Б. В. не се е явил представител на „Бизнес Комплекс Младост“ АД.