Решение № 247 от 23.10.2025, Апелативен съд - Велико Търново

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 247 гр. Велико Търново, 23.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД – ВЕЛИКО ТЪРНОВО, ВТОРИ ГРАЖДАНСКИ

И ТЪРГОВСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА

Членове:

МАЯ НЕДКОВА

ИСКРА ПЕНЧЕВА при участието на секретаря ГАЛЯ М. РОМАНОВА като разгледа докладваното от ХРИСТИНА ДАСКАЛОВА Въззивно гражданско дело № 20254000500276 по описа за 2025 година

С Решение № 100/23.02.2025 г. по гр. д. № 110/2024 г. Великотърновският окръжен съд обявил за окончателен сключения между „Илстрой“ ООД – гр. В.

Търново, като „продавач“ и А. Д. Х. от гр. В. Търново, като „купувач“, съдържащ се в Договор за извършване на строителство и продажба на апартаменти от 30.10.2014 г., предварителен договор, изменен с Анекс от 01.04.2015г., за покупко-продажба на следните недвижими имоти, находящи се в гр. Велико Търново, жилищна сграда „Цар Михаил“, ***********, а именно: 1/ Апартамент № 20 с ид. *** по КККР на гр. В. Търново с площ от 82,85 кв.м., с изложение юг/запад, на пети жилищен етаж, ведно с изба №20 на кота - 2,80 с площ от 2,20 кв.м., ведно със съответните прилежащи ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото и 2/ Апартамент № 21 с ид. *** по КККР на гр. В. Търново с площ от 60,40 кв.м., с изложение запад/север на пети жилищен етаж, ведно с изба №21 на кота +/-0,00 с площ от 3,05 кв.м., ведно със съответните прилежащи идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, по силата на който „Илстрой“ ООД продава на А. Д. Х. гореописаните имоти за сумата от 66 000 евро с ДДС, при условие, че ищецът А. Д. Х. изпълни задължението си по предварителния договор за покупко – продажба да заплати на продавача остатъка от уговорената продажна цена в размер на 18 316.17 евро в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, включително чрез прихващане на платените от него за сметка на ответника 1 задължения към държавата.

На основание чл. 362, ал.2 ГПК указал на ищеца, че ако в двуседмичния срок от влизането в сила на решението по чл. 362, ал.1 ГПК не изпълни задължението си, решението ще бъде обезсилено.

Осъдил А. Д. Х. да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по см. на ВТОС, сума в размер на 788.67 лв. нотариална такса, а в полза на Община Велико Търново - сума в размер на 3 872.54 лв. дължим местен данък при придобиване на имущества.

На основание чл. 364, ал.1 от ГПК разпоредил да се впише възбрана върху имотите, предмет на обявения за окончателен предварителен договор за покупко – продажба, до изплащането от ищеца на държавата на следващите се разноски по прехвърлянето на имота.

Определил на осн. чл. 115, ал.2, вр. ал. 1 от ЗС на ищеца А. Д. Х. 6-месечен срок за отбелязване на решението след влизането му в законна сила по представен препис от същото в Служба по вписванията – Велико Търново.

На основание чл. 115, ал. 3 от ЗС и чл. 364, ал.2 ГПК разпоредил препис от решението да се издаде след представяне от ищеца на надлежни писмени доказателства за заплащане на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите.

Осъдил „Илстрой“ ООД да заплати на А. Д. Х. 10 588.89 лв. съдебни разноски.

Въззивна жалба против решението е подадена от ответника „Илстрой“ ООД чрез пълномощника адв. Н. В.. Счита решението за неправилно, необосновано, постановено в противоречие с материалноправните и процесуални норми. Съдът неправилно е отхвърлил възражението на ответника, че сключеният договор е развален, приемайки, че дружеството не е упражнило правото да развали договора надлежно, като не е дало допълнителен срок на купувача. Ответникът е дал на ищеца-купувач достатъчно дълъг толеранс и не е предприел действия по разваляне на договора на осн. т. 18 от него.

Поведението на ищеца показва липса на желание да действа добросъвестно и да плаща дължимите вноски на съответния падеж. Неправилно съдът е приел, че ищецът е заплатил 70% от уговорената продажна цена, като недопустимо е променил изявленията на ищеца относно дължимите лихви. Съдът е следвало да разгледа вариант 2 и вариант 3 от заключението на експертизата, при което би установил, че погасената част от главницата е по-малко от 70%. Моли съда да отмени обжалваното решение и вместо това да отхвърли иска. Направено е искане за присъждане на разноски. Жалбата се поддържа от адв. В. в съдебно заседание. Направено е възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение на процесуалния представител на насрещната страна.

2

В писмения си отговор въззиваемият-ищец А. Д. Х. чрез пълномощника си адв. П.

Р. изразява становище за неоснователност на жалбата. Моли съда да я отхвърли като неоснователна и недоказана, и да потвърди обжалваното решение. Изложени са доводи по въведените в жалбата оплаквания. В договора – в т. 18, не е предвидено разваляне на договора без да се даде допълнителен срок за изпълнение. Към датата на предявяване на иска ищецът е заплатил 72.25% от стойността на главницата съгласно вариант 1 на експертизата, който правилно е бил възприет от съда. Моли съда да потвърди решението като присъди направените разноски в производството съгласно представен списък по чл. 80 от ГПК. Доводите се поддържат в съдебно заседание от адв. Р..

Великотърновският апелативен съд, като взе предвид изложеното в жалбата и доказателствата по делото, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност, приема за установено следното:

Ищецът А. Д. Х. е предявил против ответника „Илстрой“ ООД иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба на имоти, сключен между тях на 30.10.2014 г.

В исковата си молба ищецът-купувач по договора, твърди, че е изплатил около 82% от продажната цена плюс договорената лихва за забава и с уведомление от 15.01.2024 г. поканил ответника-продавач да му прехвърли собствеността върху имотите в 7-дневен срок. Това не било направено, поради което за него е възникнал правен интерес от предявяване на иск за сключване на окончателен договор по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД.

С писмения си отговор ответникът „Илстрой“ ООД оспорил предявения иск като неоснователен. Оспорил твърдението на ищеца, че е платил около 82% от цената по договора и че ответникът е неизправна страна по него. Ищецът е бил в забава при плащане на вноските по погасителния план още в началото на изпълнението на договора. Поради неплащане на вноските за периода м. февруари 2023 г. – м. януари 2024 г. в размер на 6 600 евро с уведомление от 08.01.2024 г. договорът бил развален от ответника-продавач. Към този момент дължимата главница е била в размер на 49 745.89 евро, а лихвата – 25 352.31 евро, т. е. плащанията по главницата са по-малко от 70% от цената (40 471.14 евро). На следващия ден след получаване на изявлението – 09.01.2024 г., ищецът превел сумата от 13 000 лв., която ответникът му върнал на 10.01.2024 г., тъй като договорът вече е бил развален.

Установена по делото е следната фактическа обстановка:

С Договор от 30.10.2014 г. за извършване на строителство и продажба на апартаменти, възложителят-купувач А. Д. Х. възложил на изпълнителя-продавач „Илстрой“ ООД да изпълни апартамент № 20 от 82.85 кв. м. на пети жилищен етаж и изба № 20 на кота – 2.80 от 2.20 кв. м., както и апартамент № 21 от 60.40 кв. м. на пети 3 жилищен етаж и изба № 21 на кота +/-0.00 от 3.05 кв. м. срещу сумата от 66 000 евро с ДДС общо, платима от възложителя по следния начин: 5 000 евро – в срок до 3 дни след подписване на договора, 5 000 евро до 30.03.3015 г., 5 000 евро до 30.09.2015 г. и 51 000 евро – съгласно погасителен план към договора, на равни годишни вноски за период от 8 г., при 7% годишна лихва (чл. 4 от договора). Уговорено е, че при достигане на 70% от стойността на апартаментите, собствеността се прехвърля с нотариален акт.

Съгласно чл. 16 от договора, възложителят има право едностранно да прекрати договора, като отправи писмено предизвестие, а изпълнителят се задължава да му върне внесената сума, като си приспада неустойка в размер на 30% от сделката.

В чл. 18 от договора е уговорено, че при невнасяне на вноските или при просрочване на повече от месец съгласно схемата за внасяне, изпълнителят има право да развали договора едностранно, като изплати на възложителя внесените от него суми, приспаднати с неустойка в размер на 15% от стойността на сделката.

С Анекс от 01.04.2015 г. е пременен срока по погасителния план от 8 на 10 г.

Подписан е погасителен план, съгласно който за целия 10-годишен период се дължат 120 погасителни вноски в размер на по 1 158.14 лв., равняващи се на 592.15 евро, включващи главница и лихва.

От представените по делото преводни нареждания се установява, че първата вноска по договора от 5 000 лв. е платена на 05.11.2014 г., втората -на 03.04.2015 г. (9 900 лв.). Третата вноска не е платена в срок до 30.09.2015 г., а на 30.05.2016 г. (9 800 лв.). След 22.12.2016 г. ищецът е заплащал вноски в различни размери, без да спазва погасителния план. Според основното и допълнителното заключение на съдебноикономическата експертиза, допусната пред първоинстанционния съд, общо платените от ищеца суми за периода от сключване на договора на 30.10.2014 г. до 24.11.2023 г. са в размер на 128 739.54 лв. (65 821.57 евро). Вноските по погасителния план за 2023 г. не са били платени от купувача.

На 08.12.2023 г. изпълнителят „Илстрой“ ООД изпратил до А. Д. Х. уведомление за едностранно прекратяване на договора на осн. чл. 18 от него по вина на възложителя, поради неплащане на вноските съгласно погасителния план, които, считано от м. февруари 2023 г. до датата на уведомлението са в размер на 6 600 евро.

Даден е 7-дневен срок за посочване на банкова сметка за връщане на внесената по договора сума, след приспадане на неустойка в размер на 15% от стойността на договора и за връщане на ключовете от апартаментите. Уведомлението е получено от възложителя на 08.01.2024 г.

Не се спори, че на следващия ден изпълнителят превел на възложителя сумата от 13 000 лв., които последният върнал на 10.01.2024 г. поради разваляне на договора (извлечение от банкова сметка № 007/10.01.2024 г.).

4

С уведомление до ответника от 15.01.2024 г. ищецът оспорил едностранното прекратяване на договора поради липса на основания. Заявил, че към датата на уведомлението за прекратяване е изпълнил задължението си и е платил 70% от цената.

Отправил покана за изпълнение на задължението на ответника да му прехвърли собствеността върху имотите по нотариален ред.

Според заключението на съдебно-икономическата експертиза с внесените суми в размер на 128 739.54 лв. е погасена главница в размер на 93 261.47 лв. (47 683.83 евро) и договорна лихва в размер на 35 478.07 лв. В заключението на вещото лице тези изчисления са дадени като вариант 1, при който погасяването е отнесено към задълженията за главница и договорна лихва. При този вариант неплатени са 14 вноски за периода 30.11.2022 г. – 30.12.2023 г. в общ размер 15 254.24 лв.

Във вариант 2 вещото лице е изчислило погасените задължения по договора, включващи главница, договорна лихва и обезщетение за забава в размер на законната лихва върху главницата, в който случай са погасени: главница в размер на 84 489.87 лв. (43 198.98 евро), договорна лихва 33 363.53 лв. и обезщетение за забава при плащането на главницата в размер на 10 886.17 лв. При този вариант неплатени са 23 вноски за периода 28.02.2022 г. - 30.12.2023 г. В допълнителното си заключение вещото лице е изчислило погасените суми, като е взело предвид начислено обезщетение за забава в размер на законната лихва върху отделните погасителни вноски, включващи главница и договорни лихви (вариант 3), при което с общо внесената сума са погасени 78 718.23 лв. главница (40 247.99 евро), 31 424.82 лв. договорна лихва и 18 596.50 лв. обезщетение за забава върху погасителните вноски.

При този вариант неплатени са 30 вноски за периода 30.07.2021 г. – 30.12.2023 г.

В показанията си И. А.ов Х. – син на ищеца, заявява, че с баща си живеят в апартаментите, които купили „на зелено“, от 2018 г. В апартамента живее също брат му и приятелката му. Работи от вкъщи и през цялото време в апартамента има представител на семейството. Родителите му работели в Норвегия от доста време и се прибирали за месец-два през зимата. Баща му спазвал падежите на вноските. Не му е известно ответникът да го е канил да плати. Не е намирал съобщения и покани.