Решение № 277 от 22.12.2025, Районен съд - Карнобат

РЕШЕНИЕ

№ 277 гр. Карнобат, 22.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КАРНОБАТ, VII СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: МА.ла Ан. Иванова при участието на секретаря Красимира Хр. Недева като разгледа докладваното от МА.ла Ан. Иванова Гражданско дело № 20232130100856 по описа за 202 3 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба от Ф. М. Ч. с ЕГН ********** от село С. ул***№*** и А. М. Ч. с ЕГН ********** от село С. ул***№***, против Б. С. Р. с ЕГН ********** от село С. ул***№***. В исковата молба се твърди, че на 30.09.2022 година в град Сунгурларе, ищците-в качеството си на купувачи, сключили с ответницата- в качеството й на продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, находящ се в с. С. ул***№***, подробно описан в нотариален акт № 152 том 2 дело № 752/1990 година на Районен съд Карнобат, а именно: Дворно място с площ от 1210 кв.м. по документ за собственост,образуващо имот с планоснимачен номер 240 по плана на селото, при граници- улица,блок на ТКЗС, Д.К. и М.Ч., заедно с построената в него жилищна сграда от две стаи и кухня, салма, сега преустроена в гараж и всички останали подобрения и приращения в имота за сумата от 2 500 лева, която сума ищците платили на продавача в присъствието на А. А. О. и Я. А. Ч..

Договорили се още, че купувачите влизат във владение на имота от датата на подписване на предварителния договор, продавачът се задължава от своя страна по всякакъв начин да съдейства за прехвърлянето на правото на собственост на описания недвижим имот, предмет на предварителния договор за покупко-продажба по нотариален ред, като се снабди с всички изискуеми се по закон документи до 30.11.2022 година, като страните се задължават да се явят на 30.11.2022 година в 11 часа при нотариус, където ще стане и прехвърлянето на правото на собственост на имота.

Имотът към момента на подписването на предварителния договор бил извън 1 регулация, поради което ищците поръчали геодезическо заснемане на имота и понастоящем имотът, предмет на предварителния договор за покупко-продажба, е в регулация и съответства на УПИ № V в кв № 52 по плана на село Славянци с площ 1639 кв.м.

След подписването на предварителния договор и промяната в регулацията ответницата заявила, че смята да продаде имота на трети лица.

Предвид гореизложеното е направено искане да се постанови решение, с което да се обяви за окончателен сключеният на 30.09.2022 година предварителен договор, с който Б. С. Р. с ЕГН **********, продава на Ф. М. Ч. с ЕГН ********** и А. М. Ч. с ЕГН ********** следния свой собствен недвижими имот, находящ се в с. С. ул***№***, а именно: дворно място с площ от 1210 кв.м. по документ за собственост,образуващо имот с планоснимачен номер 240 по плана на селото, при граници- улица,блок на ТКЗС, Д.К. и М.Ч., заедно с построената в него жилищна сграда от две стаи и кухня, салма, сега преустроена в гараж и всички останали подобрения и приращения в имота, който имот по сега действащия план на село Славянци, община Сунгурларе съответства на дворно място с площ 1639 кв.м. , съставляващо урегулиран поземлен имот № V отреден за жилищно строителство в квартал № 52 по застроителния и ригулационен / подробен-устройствен/ план на село Славянци, община Сунгурларе , при граници : изток- улица, запад-упи № III/ за жилищно строителство /и упи № I- 397 , север - упи № I- 397, упи № II- 395 и упи № IV за жилищно строителство , юг- регулационна линия, ведно с изградените в имота : едноетажна масивна жилищна сграда, построена през 1980г. със застроена площ 83 кв.м, състояща е от две стаи и салон , масивен гараж, построен през 1980 г. със застроена площ 33 кв.м. второстепенна масивна постройка - склад, построен през 1981г. със застроена плот 7 кв.м. за сума в размер на 2 500 лева. Представят и ангажират доказателства

В законния едномесечен срок ответницата е депозирала писмен отговор, с който е оспорила сключения договор като са въведени възражения за нищожност и унищожаемост на същия, както и твърдение, че договорът е развален.

В срока за отговор ответницата е предявила в условията на евентуалност насрещен иск с правно основание чл. 210, ал. 2 ЗЗД, в който твърди, че в предварителния договор процесният имот е описан с квадратура от 1210кв.м., а по актуална скица е с площ от 1639кв.м., т.е. той е с 429кв.м. по-голям, което се равнява на 26% разлика в повече, поради което реалната пазарна цена за такъв имот към момента на подписване на договора следва да бъде 20 000лв. Възползвайки се от правото, предвидено в чл. 210, ал. 2 ЗЗД, ищцата- първоначална ответница, е направила искане да се постанови решение, с което да се осъдят М. Ч. с ЕГН ********** 3 и А. М. Ч. да й заплатят всеки един от тях сума в размер на 8 750лв., 2 представляваща реална пазарна цена на имота, предмет на предварителния договор.

В срока за отговор ответниците- първоначални ищци, са депозирали писмен отговор, с който са оспорили правото й на собственост върху разликата в площта на имота над 1210кв.м., както и са оспорили твърдението й че това е реалната цена на имота.

В с.з. исковaта претенция се поддържа, като се оспорва насрещната такава В с.з. процесуалния представител на ответницата поддържа депозирания отговор и направените възражения.

Съдът като взе предвид събраните по делото доказателства и обсъди становищата на страните намира за установено от фактическа страна следното:

На 30.09.2022 година Ф. М. Ч. и А. М. Ч. -в качеството на купувачи, сключили с Б. С. Р. - в качеството й на продавач, предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имот, находящ се в с. С. ул***№***, подробно описан в нотариален акт № 152 том 2 дело № 752/1990 година на Районен съд Карнобат, а именно: Дворно място с площ от 1210 кв.м. по документ за собственост,образуващо имот с планоснимачен номер 240 по плана на селото, при граници- улица,блок на ТКЗС, Д.К. и М.Ч., заедно с построената в него жилищна сграда от две стаи и кухня, салма, сега преустроена в гараж и всички останали подобрения и приращения в имота за сумата от 2 500 лева.

Договорили се още, че продавачът се задължава да съдейства по всякакъв начин за прехвърлянето на правото на собственост на описания недвижим имот, предмет на предварителния договор за покупко-продажба по нотариален ред, като се снабди с всички изискуеми се по закон документи до 30.11.2022 година, като страните се задължават да се явят на 30.11.2022 година в 11 часа при нотариус, където ще стане и прехвърлянето на правото на собственост на имота.

По делото няма спор, че Ф. М. Ч. и А. М. Ч. са заплатили на отв. Р. сумата по договора.

В договора е предвидено още, че в случай, че продавачът се откаже от сключването на окончателен договор, то същият дължи връщане на броената сума до този момент от 2500лв. и дължи на купувача още 2500лв. неустойка.

В случай, че купувачите се откажат от сключване на окончателен договор, продавачът задържа получената сума от 2500лв. и дължи на продавача още 2500лв.

С нотариална покана от 01.11.2022г. отв. Р. уведомява ищците, че поради агресивното поведение на ищеца Ч. след сключването на договора, както и поради това, че имотът не е в регулация, тя не може да изпълни задължението си по договора, поради тази причина се отказва от сключването на договора и ги кани на същата дата, предвидена за сключване на окончателен договор- 30.11.2022г., при нотариуса, за да им върне получената по договора сума.

3

От извършената справка в Пощенска станция с. Славянци се установява, че поканата е получена лично от ищеца Ч. на 07.11.2022г., а съобщението до ищцата Ч. е било върнато до подателя, тъй като адресатът е бил в чужбина.

С изявление, входирано по делото на 15.05.2024г. и докладвано на страните в първото по делото съдебно заседание, отв. Р., е заявила, че разваля процесния предварителен договор, поради невъзможността за сключването му поради това, че имотът се намира извън регулация, както и поради факта, че нито една от страните не се е явила на уговорения ден и час за сключването на окончателен договор.

Последното обстоятелство-неявяването на страните за сключване на окончателен договор, не е било оспорено от ищцовата страна и по делото не са представени доказателства, че ищците са се явили за сключване на договора.

При така установена фактическа обстановка съдът прави следните правни изводи:

Възраженията за нищожност и унищожаемост на Предварителния договор от 30.09.2022г. са неоснователни.

Видно от изготвената съдебно-оценителна експертиза стойността на имота не е многократно занижена, имайки предвид и факта, че именно ищците са тези, които са поддържали имота през годините и са допринесли за състоянието му.

Обстоятелството, че имотът е извън регулация също не води до извод за невъзможен предмет.По смисъла на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД, договорът е нищожен поради невъзможен предмет, ако към момента на сключването му вещта, предмет на разпореждане, не съществува фактически или не отговаря на установените в действуващия устройствен закон изисквания за самостоятелен обект, т. е. с оглед тези изисквания не представлява годен за извършване на разпоредителни сделки самостоятелен обект. Обстоятелството, че след сключването на договора се установява, че имотът е извън регулация, не прави последния нищожен поради невъзможен предмет.

От събраните гласни доказателства се установява, че отв. Р. е била в ясно съзнание /обстоятелство, което се потвърждава и от изслушаната СПЕ/, напълно е съзнавала какъв договор сключва и е искала постигането на именно на тези последици.

Още повече, че в нотариалната покана, която е отправила до страните говори за последващо поведение на страните след сключване на договора като причина за желанието си да го развали, а не липса на воля от нейна страна или измама от тяхна.

Не е налице и крайна нужда, тъй като от събраните по делото гласни доказателства, при това от свидетели, които именно отв.Р. е ангажирала, се установява, че тя е извършила няколко разпоредителни сделки и е разполагала със средства, като при това тя е била тази, която е подпомагала финансово децата си.

4

Предвид изложените доводи за валидност на предварителния договор съдът намира, че следва да обсъди направеното от продавача предизвестие за разваляне на договора на основание чл. 87 ЗЗД.

С нотариална покана от 01.11.2022г. отв.Р. ясно и недвусмислено е отправила до купувачите по договора предизвестие за развалянето му- заявява, че се отказва от договора и ги кани да върне получената от нея сума. В последствие е направено нарочно изявление, което е входирано по делото, че разваля договора и поради това, че купувачите не са се явили за сключване на окончателен договор.

Предвид поведението на страните по договора, съдът намира, че ответната страна законосъобразно е упражнила потестативното си право да развали договора в хипотезата на чл. 87 ЗЗД. Още повече, че правото на всяка една от страните да се откаже от сключването на окончателен договор е предвидено в договора и отв. Р. го е упражнила. В случая това волеизявление е достигнало до насрещаната страна по договора и не може да бъде оттегляно и следва да бъде зачетено от съда.

Предвид изложеното предявеният иск по чл. 19,ал.3 ЗЗД се явява неоснователен и като такъв следва да бъде отхвърлен. И доколкото не се е сбъднало условието, под което предявен насрещният иск, съдът не дължи произнасяне по него.

При този изход от спора ищцовата страна няма право на разноски и дължи сторените от ответната такива в размер на 1200лв. адвокатско възнаграждение Мотивиран от горното Районен съд Карнобат

РЕШИ:

ОТХВЪРЛЯ предявения от Ф. М. Ч. с ЕГН ********** от село С. ул***№*** и А. М. Ч. с ЕГН ********** от село С. ул***№***, против Б. С. Р. с ЕГН ********** от село С. ул***№*** иск с правно основание чл. 19, ал.3 ЗЗД да се обяви за окончателен сключеният на 30.09.2022 година предварителен договор, с който Б. С. Р. с ЕГН **********, продава на Ф. М. Ч. с ЕГН ********** и А. М. Ч. с ЕГН ********** следния свой собствен недвижими имот, находящ се в с. С. ул***№***, а именно: дворно място с площ от 1210 кв.м. по документ за собственост,образуващо имот с планоснимачен номер 240 по плана на селото, при граници- улица,блок на ТКЗС, Д.К. и М.Ч., заедно с построената в него жилищна сграда от две стаи и кухня, салма, сега преустроена в гараж и всички останали подобрения и приращения в имота, който имот по сега действащия план на село Славянци, община Сунгурларе съответства на дворно място с площ 1639 кв.м. , съставляващо урегулиран поземлен имот № V отреден за жилищно строителство в квартал № 52 по застроителния и ригулационен / подробенустройствен/ план на село Славянци, община Сунгурларе , при граници : изток- улица, 5 запад-упи № III/ за жилищно строителство /и упи № I- 397 , север - упи № I- 397, упи № II- 395 и упи № IV за жилищно строителство , юг- регулационна линия, ведно с изградените в имота : едноетажна масивна жилищна сграда, построена през 1980г. със застроена площ 83 кв.м, състояща е от две стаи и салон , масивен гараж, построен през 1980 г. със застроена площ 33 кв.м. второстепенна масивна постройка - склад, построен през 1981г. със застроена плот 7 кв.м. за сума в размер на 2 500 лева.