Протокол № 120 от 30.04.2025, Районен съд - Мадан

ПРОТОКОЛ

№ 120 гр. гр.Мадан, 30.04.2025 г.

РАЙОНЕН СЪД – МАДАН в публично заседание на тридесети април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ при участието на секретаря Елка Ст. Алендарова

Сложи за разглеждане докладваното от СЛАВЧО АС. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20245430100410 по описа за 2024 година.

На именното повикване в 10:30 часа се явиха:

ИЩЕЦЪТ Н. А. А. – редовно призована, явява се лично и чрез АДВ.М.

О. – с пълномощно по делото.

ОТВЕТНИКЪТ А. А. А. – редовно призован, не се явява, за него се явява АДВ.А. А. – с пълномощно по делото.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. П. С. – редовно призована, явява се лично.

АДВ.О. – Моля да се даде ход на делото.

АДВ.А. – Няма пречки за даване ход на делото.

СЪДЪТ НАМИРА, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

ОПРЕДЕЛИ:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Докладва се постъпила молба от ищеца от 29.04.2025 г., с която заявява, че единият от допуснатите им свидетели А. К. К., който е служебно командирован за периода до 07.05.2025 г. и не може да се яви като свидетел в настоящото свидетел.

Докладва се представеният по делото заверен препис на влязло в сила Решение № 65/02.07.2019 г. по ч.гр.д. № 41/2019 г. по описа на РС Мадан.

1

АДВ.О. – Поддържам молбата за отлагане на делото за разпит на допуснатите свидетели, като се задължавам в следващото с.з. да представя и заповед за командировка на нашия свидетел, тъй като към момента не разполагаме. Да се приеме като доказателство докладваното в днешно с.з. решение на РС-Мадан.

АДВ.А. – След като получих телефонно обаждане от съд.секретар по делото, своевременно уведомих свидетелите да не се явяват днес, и да имаме възможност да бъдат разпитани в следващото с.з. Да се приеме като доказателство по делото постъпилото решение от РС-Мадан.

СЪДЪТ НАМИРА, че следва да бъде прието като доказателство по делото постъпилият заверен препис на влязло в сила Решение № 65/02.07.2019 г., както и да бъде определен краен срок за събиране на допуснатите гласни доказателства по делото. Предвид горното съдът

ОПРЕДЕЛИ:

ПРИЕМА и прилага като писмено доказателство по делото – заверен препис на влязло в сила Решение № 65/02.07.2019 г. по ч.гр.д. № 41/2019 г. по описа на РС Мадан.

ОТЛАГА разпита на допуснатите свидетели за следващото съдебно заседание.

ОПРЕДЕЛЯ краен срок за събиране на гласните доказателства по делото - следващото съдебно заседание.

Докладва се постъпилото на 23.04.2025 г. заключение по съдебнооценъчната експертиза, както и постъпилото на 24.04.2025 г. допълнение към заключението, същото не е в срока по чл.199 от ГПК. Препис от заключението и допълнението се предостави на страните.

АДВ.О. – Нямам възражение против неспазване срока за представяне на заключението.

АДВ. А. – Също нямам възражение.

ПРЕДВИД липсата на възражения против неспазения срок по чл.199 от ГПК съдът намира, че не е налице процесуална пречка за изслушване на вещото лице.

ПРИСТЪПВА към снемане на самоличността и изслушване на вещото лице:

2

Р. П. С. – на 67 години, българка, българска гражданка, неосъждана, без родство и дела със страните.

НА ВЕЩОТО ЛИЦЕ се напомни наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Р. С. – Известна ми е наказателната отговорност.

Поддържам представеното заключение и допълнението към него.

Въпрос от адв.О.: Може ли да представите на съда офертите, които сте ползвали за сравнителен анализ?

Отговор на вещото лице: По принцип това не е задължително, но мога да ги представя.

Въпрос от адв.О.: В таблицата прил.1 в колоната „сравнителен имот № 1, № 2, № 3“ на ред „наемна цена“ са записани стойности, след които е поставен знака за евро, а във Вашето заключение сте ползвали абсолютните стойности в цифри, само че в единица лева. Кое е вярно от двете?

Отговор на вещото лице: От преди 10-12 години всички пазарни оценки, наемни и пазарни, се изчисляват в евро. Така са офертите в официалните източници. След като се приключи оценката, се превръща по фиксинга 1.95583. След изготвяне на методиките и след тяхното претегляне, като крайна пазарна цена в евро задължително се умножава по фиксинга за левова равностойност. Но от 10-12 години е задължително да се смятат в евро.

Въпрос от адв.О.: Тогава на какво се дължи разликата например наема на ап.№ 1 е 192 евро, къде във Вашето заключение сте превърнали тази наемна цена в лева и сте я разделили така, че да се получи наем на кв.м. в лева?

Отговор на вещото лице: По методологията на българските стандарти за оценяване от 01.06.2018 г. в сравнителния метод задължително се ползва от 3 до 5 оферти по оценка на оценител, т.е. това е изходната база, и след това се прилага методологията, има показател за офертност, за местонахождение и т.н., които се отразяват с проценти и в корекционни коефициенти. Ако пиша „5“, корекционният коефициент е 0.95, и след това накрая се получава една приравнена цена между тези 3 или 5 оферти, които са сходни, аналогични към оценявания имот. Когато няма оферти за дадения район, даже на л.4 съм дала разпечатка на официалните източници, които предоставят оферти, дори в 3

Смолян няма, има само на Пампорово, обаче това не е идентичен, сходен район към настоящата наемна пазарна оценка дори и с нов център в Смолян, с различен статут са и не могат да се ползват, сходни, аналогични имоти в района или съседния, това съм го описала на л.3 за пазарния подход. След това на л.4 на ред 6 съм писала „като оценителят е длъжен също да приложи допълнителен анализ и корекции“ и т.н.

Въпрос от адв.О.: В този смисъл защо сте приложили корекция „-20%“ заради начина на отдаване?

Отговор на вещото лице: Това е корекционен коефициент „процент за офертност“, това е по преценка на оценителя, но понеже е в друго населено място, друго местоположение, и затова съм свалила от цената 20% за офертност, а максимума е 30%.

Въпрос от адв.О.: Това, което казвате за местоположението, е взето предвид на трети ред, където е коригирано с 10%. Защо сте го коригирали два пъти?

Отговор на вещото лице: Техническите показатели по стандарт за корекции са 10-12 %, като местоположение се счита отдалеченост от център до център, в център, това са техническите показатели, и сравнението е оценяваният имот и тези оферти, които трябва да са аналогични, сходни в найголям процент. Оценявания имот е до център в гр.Р., а другите имоти с № 1,2, 3 са офертите, които съм ползвала.

Въпрос от адв.О.: Коя методология казахте, че сте ползвали, за да се запознаем с нея?

Отговор на вещото лице: На л.4 отгоре надолу на ред 14 от експертизата съм записала: „оценката е изготвена съгласно българските стандарти за оценяване в сила от 01.06.2018 г за всички физически и юридически лица“. Действащите преди това европейски стандарти и международни стандарти от 2005 г. не са отменени, но в България това е задължително. Те са публикувани в интернет, могат да се открият.

Въпрос от адв.О.: Според Вас фактът, че няма обяви за апартаменти под наем в Р. означава ли, че има незадоволено търсене?

Отговор на вещото лице: Оценителят няма право да изследва пазара, това се дължи на брокери и други, които са свързани с компетентността на 4 пазара. Ние сме компетентни само за изготвяне на пазарни оценки по оферти за продажба и за отдаване под наем, наемни пазарни оферти.

Въпрос от адв.О.: Тоест Вие не сте проверявали търсят ли се апартаменти под наем в Р. и дали се предлагат такива?

Отговор на вещото лице: На л.4 съм записала: „наемния пазар в нашата област е слабо развит с изключение на курортен комплекс Пампорово“. Направих справки и прилагам, задала съм в интернет търсене, и резултат: „жилища под наем Р. – 0 обяви“, нарочно съм го дала нагледно, а не да го цитирам с думи. Моята справка е изготвена въз основа на направените проверки в официални сайтове, откъдето трябва да взимаме оферти. Нямаме право да взимаме общински договори, защото общината не е сегмент на пазара, техните оценки се решават от общинския съвет.

АДВ.О. – нямам други въпроси.

АДВ.А.: Мисля, че всички въпроси по отношение на оценявания обект и приемане на сравнителни анализи, са с изчерпателни отговори, нямам въпроси към вещото лице.

Въпрос от съда: Бихте ли уточнили административния адрес на имота?

Отговор на вещото лице: По принцип когато едно населено място има кадастрална карта, всеки имот има идентификатор. Разгледах делото и не открих идентификатор. След огледа отидох в община Р., дадоха ми идентификатор, но аз отидох в Агенция по кадастъра в Смолян, и съм го записала на л.2 от заключението. Процесният имот е нанесен, това ми е извадка от АИС програмата, л.2 върви към л.3, даже съм извадила по етажи, защото бл.* има два входа – вх.А и вх.Б. Процесният апартамент за определяне на наема е вх.Б, и тука съм дала, че във вх. Б вдясно е ап.*, вдясно ап.*, на който извърших оглед. Дала съм адм.адрес, който е № *. За посигурно направих справка, т.2 от л.3, направих справка в служба Кадастър Смолян, всъщност това констатирах по гласна информация.

Административният адрес на имота е ул.*. В кадастъра този апартамент е записан на А. А., това е от кадастралния регистър. Улица * е с друго местонахождение, не е там, където извърших огледа и ми беше даден достъп до имота.

АДВ.О. – Да се приеме заключението.

5

АДВ.А. – Да се приеме заключението.