Решение № 185 от 24.07.2024, Окръжен съд - Габрово

РЕШЕНИЕ

№ 185 гр. Габрово, 24.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ГАБРОВО, СЪСТАВ II, в публично заседание на четвърти юли през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Полина Пенкова

Членове:

Кремена Големанова

Велемира Д.а при участието на секретаря Милкана Ив. Шаханова Балтиева като разгледа докладваното от Полина Пенкова Въззивно гражданско дело № 20244200500262 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С подадената въззивна жалба от «ЦЕРАТИЦИТ БЪЛГАРИЯ «АД е обжалвано постановеното решение по гр.д.№1263/2023г. на РС-Габрово.

В жалбата се излагат доводи както за недопустимост, така и за незаконосъобразност на обжалваното решение

Твърди се ,че решението е недопустима като постановено по нередовна искова молба.

Сочи се ,че в обстоятелствената част на същата, ищецът твърди, че в чл. 1 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот с нотариално заверени подписи с рег. № 4531/10.10.2022 г. на нотариус с рег. № 165 - Н.М., е допусната техническа грешка и вместо продавач, е посочен купувач, от което следва, че действията, предхождащи сключване на окончателния договор, е трябвало да бъдат извършени от жалбоподателя. Това твърдение е аргументирано с обстоятелството, че според ищеца само „Цератицит България" АД може да ги извърши, откъдето е изведено, че не би могло да се има предвид в тази клауза извършване на действия от купувача. В петитума , в пълно противоречие на тезите си и твърденията си, ищецът иска от съда да му бъде разрешено да извърши посочените в чл. 1 от предварителния договор действия. Докато в обстоятелствената част, е посочвал твърдения, според които искът следва да бъде по реда на чл. 79 от ЗЗД, в петитума ищецът променя искането си, като го подчинява на чл. 80 от ЗЗД. С тези доводи жалбоподателят обосновава, че е налице несъответствие между обстоятелствена част и петитум в исковата молба, което не е отстранено в хода на делото.

Изложените от жалбоподателя твърдения за неправилност на първоинстанционното решения са ,че е постановено по нищожен предварителен договор. Твърди се ,че същият страда от тежки пороци, водещи до нищожността му. Излагат се доводи, че не може да се изясни каква е волята на страните , като поради специфичния характер на предварителния 1 договор по чл.15,ал.3 ЗУТ и съдържащ задължения ,които са специфични по своя характер, при разширително тълкуване за установяване действителната воля на страните, които очевидно са имали предвид различно разпределяне на тежестта на задълженията, се стига до неравноправно и неравностойно положение на страните в процеса, което нарушава принципа на равнопоставеност на страните. Твърди се, че съдът не е изследвал основанията за нищожност поради невъзможен предмет. Липсвала яснота как се придават 484 кв. м. от УПИ с идентификатор ** към УПИ с идентификатор **, които са предмет на предварителния договор и в същото време представляват дворно място от 490 кв. м., което се придава. Също така при промяна на границите между тези УПИ, няма да бъдат спазени изискванията на ЗУТ за отстояния между сградите и границите (чл. 35 и др. относими разпоредби от ЗУТ). Налице е правна невъзможност да се придадат 484 кв. м. от УПИ с идентификатор ** към УПИ с идентификатор **. ,които са предмет на предварителния договор. Подобно несъответствие било в противоречие със ЗУТ, което е основание за нищожност на предварителния договор, респективно неправилност на съдебното решение.

Тъй като купувачът е подготвил съдържанието на предварителния договор, то е налице недобросъвестно поведение. Жалбоподателят е положил подписа си, тъй като е било изпълнено изискването му геодезическото заснемане и административните процедури да бъдат поети за организация и заплащане от купувача, като продавачът е щял да поставя подписа си на изискуемите документи, тъй като заявлението до общината се подписва и от двамата собственици и е задължителен елемент, наред с предварителния договор. Това е визирано и в чл. 15 от договора, тъй като без подпис на заявлението, не би могла да се стартира административната процедура. С оглед на различния смисъл, който се влага в поетите задължение, това обстоятелство се равнява на липса на съгласие, което е основание за нищожността на договора по реда на чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. Оспорва първоинстанционното решение като постановено по нищожен предварителен договор поради невъзможен предмет или липса на съгласие, или противоречие със закона.

Оспорват се изводите на първоинстанционния съд относно приетото, че с процесния договор продавачът се задължава да започне процедурата по общата граница , като това се сочи като порок в мотивите и нарушение на чл.236,ал.2 ГПК. Жалбоподателят счита ,че съдът е изменил текста на чл.1 от предварителния договор и действителната уговорка на страните, като по този начин се е стигнало до подмяна на действителната воля на страните по него. Твърди се ,че от мотивите не ставало ясно дали съдът е приложил чл.20 от ЗЗД и ако го е приложил, въз основа на какви критерии.

Навеждат се доводи, че обжалваното решение е постановено по развален договор , а в условията на евентуалност – прекратен. Твърди се, че видно от структурата на предварителния договор , наименованието и съдържанието на разделите, задълженията на страните, които предхождат сключването на окончателен договор, са обективирани от чл. 1 до чл. 8. В чл. 1 изрично е посочено, че купувачът се задължава да започне процедурата по геодезическо заснемане и последващите действия , като тук не става дума за спорен строеж на първото изречение в същия член. Това обстоятелство е изрично уговорено в цитирания чл. 1. Съдът е тълкувал договора в цялост, но не е обърнал внимание на обстоятелствата, че за разлика от тълкуване на думата "същия", изписването на продавач и купувач не подлежи на тълкуване, тъй като навсякъде в договора е изписано коректно. Оттук следва, че страните са имали предвид именно възлагане задължението на купувача, както е визирано в договора.

Прави се тълкуване на чл.2 от процесния договор, като и на предходен, сключен между страните договор за дарение относно имот с пл.№ **, с което жалбоподателят обосновава ,че волята на страната е обективираната в предварителния договор ,както е записано , тези действия, които предхождат сключването на окончателния договор , да бъдат поети от 2 купувача. Затова и продавачът предава владението на предмета на договора още с предварителния договор , като така купувачът ще има достъп до имота , ще може да го ползва , да допуска геодезисти за заснемане и проучване. Сочи се ,че в ЗУТ не се съдържа ограничение , че само продавачът може да възлага извършването на геодезическо заснемане , подготовка на заявление и подаване на документи в общината. Твърди се, че жалбоподателят е действал добросъвестно, следвал е договорените клаузи ,обективирани в договора и от страна на продавача няма виновно неизпълнение. Позовава се на бездействие на купувача с оглед модалитета, заложен в договора под формата на срок за извършване на действията и липсата на всякакъв контакт и опит за предоговаряне на условията по договора преди определената дата за сключване на окончателен. С това обосновава правото на продавача като изправна страна да развали договора и че развалянето по реда на чл.87 ЗЗД е породило своя ефект. Знанието у ищеца за противоречивите клаузи и че е бездействал, се сочи като недобросъвестно поведение. Уговореният срок в чл.8 от процесния договор се твърди ,че не подлежи на автоматично удължаване и тази клауза може да се разглежда като прекратителна по отношение на задължението за извършване на геодезия и стартиране на административната процедура пред общината.

Претендира се за обезсилване на обжалваното решение като недопустимо, а при евентуалност за неговата отмяна като неправилно и постановяване на ново по същество на спора ,с което да се отхвърли предявеният иск срещу жалбоподателя като неоснователен и недоказан.

В депозирания от насрещната страна писмен отговор са наведени доводи за неоснователност на въззивната жалба. Твърди се, че ищецът е изправна страна по процесния предварителен договор, като е заплатил продажната цена. Ответникът не е изпълни задължението си по договора да предприеме действия по геодезическо заснемане и изработване на проект за отделяне на част от своя имот. Тези задължения са за заместими действия. Законът предвижда, че единствено собственикът на имота или носител на друго вещно право може да предприеме процесните действия ,поради което се води настоящото дело. Сочи се ,че действието на предварителния договор не се прекратява с изтичане на уговорения срок за сключване на окончателен. Относно изследването на действителната обща воля на страните са описани хронологично предходни сделки между страните , предхождащи сключването на процесния предварителен договор, като се твърди ,че те са обусловили неговия предмет, както и каква е била целта , за да се сключи същия - с последващ договор да се прехвърли обособената част от имота на ответника. Твърди се ,че има техническа грешка в чл.1 от процесния предварителен договор. Описва се кореспонденцията, разменена между страните с нотариални покани след 05.07.2023г. Твърди се, че единствено собственикът на имот с пл.№ ** може да започне процедура по изменение на КК съгласно чл.16,ал.3 ЗКИР и да стартира процедура по геодезическо заснемане, като възложи на правоспособно лице изработването на проект, като се оспорват твърденията на ответника ,че това е било задължение на ищеца, както и че изтичането на срока за сключване на окончателен договор има прекратително действие относно предварителния договор.

Въззивният съд като взе предвид наведените от страните доводи и събраните по делото доказателства, приема за установено следното :

Въззивният съд е сезиран с процесуално допустима въззивна жалба, подадени в законния срок, от надлежна страна и срещу подлежащ на обжалване акт.

Предмет на въззивно обжалване е постановеното от РС-Габрово решение по гр.д.

№1263/2023г., с което се разрешава на ищеца Б. В. А. да извърши всички фактически 3 действия за провеждане на процедура по промяна на имотната граница по Закона за кадастъра и имотния регистър и промяна на регулационната линия по Закона за устройство на територията, като възложи извършването на геодезическо заснемане и изработване на проект за промяна на общата граница между следните имоти: УПИ с идентификатор **, собственост на Б. В. А. и УПИ с идентификатор **, собственост на "Цератицит България"АД, като след промяна на кадастралната карта, към УПИ с идентификатор ** се придават 484кв. м. от УПИ с идентификатор **, която част от поземления имот представлява: дворно място от 490 кв., състоящи се от път, портал и прилежаща постройка (навес), всички на източната граница имота, от действащия регулационен план на гр.

Габрово - 92 част, кв. Б., който имот към момента се намира между имоти с идентификатори **, ** и **, да депозира необходимите документи в Община Габрово, както и да извърши всички фактически действия и административно-правни действия, необходими за реализиране на административната процедура по отделяне на имота и издаването на скицапроект, за сметка на ответника „ЦЕРАТИЦИТ БЪЛГАРИЯ” АД, ЕИК817061834, седалище и адрес на управление: гр.Габрово, бул.”С.” №**, представлявано от Г. Н. П., на основание чл.80,ал.1 от ЗЗД.

Обжалваното решение е валидно и допустимо.

Неоснователни са наведените във въззивната жалба твърдения, че първоинстанционният съд се е произнесъл по нередовна искова молба. Не е налице твърдяното противоречие между обстоятелствена част и петитум на исковата молба , по която е образувано производството по гр.д.№1263/2023г. по описа на РС-Габрово , което да е довело до неяснота относно това ,какъв иск е предявен.

В обстоятелствената част на исковата молба са изложени твърдения за възникнало между страните договорно правоотношение по сключен на 10.10.2022г. предварителен договор и неизпълнение на задължения на ответника като продавач по този договор за иницииране на процедура по геодезическо заснемане и изработване на проект за отделяне на частта от неговия имот, която следва да се придаде към имота на ищеца , който да се внесе в СГКК и въз основа на него да се изработи скица-проект, която да послужи за изповядване на окончателната прехвърлителна сделка. Направено е позоваване на тълкуване на чл.1 от договора, както и на предходни договорни отношения между страните по извършване на разпоредителни сделки, и на разпоредби на ЗУТ, ЗКИР, Наредба №РД-0220-5/15.12.2016г., от които се извежда целта на предварителния договор и задълженията по него за ответника , за които се твърди, че не е изпълнил - по започване на процедурата по геодезическо заснемане като собственик на имота, част от който ще се придаде към този на ищеца и че последният няма право да започне тази процедура за имот, на който не е собственик, нито упълномощено лице . Наведени са и твърдения, че това бездействие води до невъзможност за обявяване на предварителния договор за окончателен ,с което е обоснован правният интерес на ищеца от търсената защита , която се явява предпоставка за уважаване на иска по чл.19,ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителния договор за окончателен.