Решение № 11726 от 14.06.2024, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 11726 гр. София, 14.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 85 СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА

ТОШЕВА при участието на секретаря ДИМИТРИНА Д. НИКОЛОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА ТОШЕВА

Гражданско дело № 20231110161867 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба на М. Б. В. срещу ****, с която са предявени искове за прогласяване нищожност на клаузи от сключен между тях Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г. Претендират се разноските по делото.

Ищцата твърди, че е собственик на апартамент *** във вход А в жилищна сграда, находяща се в ****, както и че в деня на придобиване на собствеността е сключила с ответника Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г., съгласно който дружеството извършва услуги по управление и поддръжка на сградата. Излага, че го е поканила да предоговорят условията на договора, а в условията на евентуалност е изразила писмено съгласие за неговото прекратяване, но предложенията й не били приети. Сочи, че договорът попада в обхвата на ЗЗП и съдържа неравноправни клаузи, които са нищожни, защото са били предварително изготвени от ответника, не й е била дадена възможност да се запознае с тях предварително и да влияе върху тяхното съдържание, а е била задължена да сключи договора. Счита, че предвидената в т. 4.1. едностранна възможност за изменение на договора и на размера на таксите е предоставена изцяло на преценката на търговеца, а за потребителя не е предвидена възможност да се откаже от договора, ако окончателно определената цена значително надхвърля уговорената при сключването на договора. Излага, че клаузите на т.

6.2., б. „а“ и б. „б“, даващи възможност на дружеството до пълно изплащане на сумите да преустанови снабдяването на имота с комунални услуги и да прекрати, откаже и/или ограничи достъпа на собственика до сградата и до инфраструктурата и съоръженията в сградата, представляват ограничения на правото на собственост, които противоречат на чл.

17, ал. 3 КРБ, предвиждащ неприкосновеност на частната собственост. Навежда доводи, че с 1 клаузата на т. 7.1., предвиждаща прекратяване на договора единствено по взаимно съгласие на страните, се ограничава признатата й от действащото право възможност да развали договора и на практика се дава възможност на ответника да претендира уговорената цена, дори ако не изпълнява договорните си задължения. Счита, че с клаузата на т. 7.2., поставяща допълнителни условия за упражняване на правото й на разпореждане с имота – новият собственик, приобретател и/или правоприемник да сключи с дружеството споразумение за прехвърляне на правата и задълженията по договора, се ограничава упражняването на правото й на собственост в пълен обем. Посочва също така, че клаузите на т. 4.1., т. 6.2., б.

„а“ и б. „б“ и т. 7.2. нарушават интереса на потребителя и принципа на добросъвестността и създават значителна неравнопоставеност между страните относно правата и задълженията.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът е подал отговор на исковата молба, с който оспорва предявените искове като неоснователни. Възразява, че нотариалната покана на ищцата не му е била връчена надлежно. Оспорва сключеният на 28.12.2007 г. между тях Договор за управление и поддръжка на жилищна сграда „****да има характеристиките на договор, сключен с потребител, като счита, че се касае за ненаименован договор. В тази връзка твърди, че той самият също е етажен собственик в сградата, а освен това е управител на етажната собственост, като след влизане в сила на ЗУЕС всички договорни клаузи са били потвърдени от общото събрание на етажната собственост, с което са се превърнали във вътрешен акт за етажната собственост, поради което могат да бъдат изменени или отменени само с ново решение на общото събрание. Излага, че не предоставя нито една от услугите, необходими за управлението и поддръжката на общите части на сградата, защото не е професионален управител, а действа като управител на етажната собственост, както и че събира таксите за управление и поддръжка не на основание договора, а по силата на закона, и ги отделя от средствата от търговската си дейност, събирайки ги по специална сметка по чл. 39 ЗАдв. Твърди, че услугите се предоставят от трети лица, с които той сключва договори и на които заплаща дължимите суми от свое име и от името на другите етажни собственици. Поради това счита, че евентуалното наличие на неравноправни клаузи в договора не може да доведе до претендираните от ищцата последици. При условията на евентуалност оспорва процесните клаузи от договора да са неравноправни. Сочи, че в т. 4.1. са посочени условията и границите на изменението на размера на таксата, но въпреки тази възможност таксата не е изменяна от 16 години. Оспорва т. 6.2. да противоречи на КРБ и навежда доводи, че българското законодателство допуска ограничения на правото на собственост, като в случая се касае за ограничения от типа на неползване на асансьор, неползване на услугите на портиер, неползване на климатична инсталация и други подобни.

По отношение на т. 7.1. изтъква, че основания за прекратяване на договора освен взаимното съгласие са също така загубата на собствеността и погиването на вещта, а развалянето на договора е възможно само с ново решение на общото събрание. Акцентира, че е налице равнопоставеност, защото възможност за едностранно прекратяване на договора не е предвидена за никоя страна по договора. Счита, че с т. 7.2. не се ограничава правото на собственост, а единствено се цели новият собственик на имот да встъпи в правата и задълженията по договора, което е в унисон с чл. 11, ал. 4 ЗУЕС, при положение че клаузата 2 е част от вътрешните правила в сградата. Твърди, че сградата, в която ищцата притежава самостоятелен обект, е сграда от много висок клас, с луксозно изпълнение и контрол на достъп и представлява жилищен комплекс от затворен тип, поради което подписването на договора за управление и поддръжка ведно с договор за спазване на правилата за вътрешен ред в сградата е било предпоставка за придобиване на имот в нея. Излага, че всички клаузи на договорите са били предварително оповестявани на потенциалните купувачи, включително на ищцата, като тя е изразила съгласието си с клаузите, включително при подписването на предварителния договор и на нотариалния акт. Моли за отхвърляне на исковете. Претендира разноски.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства по вътрешно убеждение и обсъди доводите на страните и с оглед разпоредбата на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема от фактическа и правна страна следното:

Предявени са при условията на обективно съединяване искове за прогласяване за нищожни поради тяхната неравноправност на клаузи от Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г., сключен между страните по делото.

По предявените искове в доказателствена тежест на ищцата е да установи сключването между нея и ответника на Договор за управление и поддръжка от 28.12.2007 г. с посоченото съдържание и твърдяната неравноправност на клаузите на т. 4.1. /в частта за едностранното изменение на договора и на таксите/, т. 6.2., б. „а“ и б. „б“, т. 7.1. и т. 7.2., а в тежест на ответника е да докаже, че процесните клаузи са индивидуално уговорени.

По делото се установява, че с Нотариален акт № ***, том ІІ, рег. № ***, нот. д. № ****/2007 г. на нотариус ****, на 28.12.2007 г. **** са продали на М. Б. В. собствеността върху изграден в степен на завършеност „груб строеж“ самостоятелен жилищен обект – апартамент ***, разположен във вх. А, ет. 3, в новострояща се масивна жилищна сграда, находяща се в ****. Страните не спорят, че се касае за апартамент в жилищна сграда „**** Изяснява се, че във връзка с договора за покупко-продажба на имот от 28.12.2007 г. същия ден е сключен Договор за управление и поддръжка на „****между **** в качеството на мениджър и М. Б. В. в качеството на собственик, приподписан и от продавачите ****.

Съгласно т. 1.1., т. 1.2., т. 1.4. и т. 2.1. собственикът възлага на мениджъра срещу годишна такса в размер на 10 евро плюс ДДС на квадратен метър за общата площ на имота извършването на услуги по управление и поддръжка, състоящи се в следните общи /основни/ услуги: поддръжка и своевременен ремонт на всички основни /общи/ линии на инфраструктурните системи, обслужващи имота /включително отоплителни, климатични, електрически, водопровод и канализация/, без да се включват линиите вътре в самия имот; поддръжка и поправка на фасадата на сградата, в която е включен имотът, без да се включват отделните вещи, предмети и обекти вътре в имота; обща поддръжка на общите части от сградата, включително зелени площи в и около сградата; поддръжка, поправка и почистване на общите инсталации и съоръжения в сградата, общите паркинги и кътове за отдих, общите гаражи и други подобни общи съоръжения на сградата, без да се включват 3 отделните вещи, предмети и обекти вътре в имота; организация и осъществяване на санитарно-хигиенните мероприятия в общите части на сградата, без да се включват отделните вещи, предмети и обекти вътре в имота; организация на цялостната външна сигурност на сградата; надзор и осигуряване на спазването на Правилата за вътрешния ред, включени в Договора за правилата за вътрешния ред в сградата, сключен между мениджъра и собственика съгласно договора; управление и поддръжка на сградата за осигуряване на необезпокоявано, приятно и спокойно ползване на имота и сградата от собственика, а мениджърът приема да предоставя услугите и да осъществява и осигурява организационното, техническо и административно управление и поддръжка на сградата. В т.

1.5. е предвидено, че мениджърът може да възложи или да прехвърли на подизпълнители предоставянето на част или на всички общи услуги. Съгласно т. 1.3. и т. 3.1. мениджърът може да предоставя на собственика впоследствие и допълнителни услуги по споразумение между страните срещу допълнителна такса – например услуги, свързани с отдаване на имота под наем, почистването му, заплащането на комунално-битовите разходи за електроенергия, вода, отопление, телефон, кабелна/сателитна телевизия и др., извършването на някои транспортни услуги, химическо чистени и др.

От естеството на постигнатите уговорки следва, че се касае за договор за предоставяне на услуги, който е разновидност на договора за изработка. Следователно става въпрос за двустранен, неформален, консесуален и възмезден договор. Съобразявайки неговите характеристики, съдът намира, че в случая независимо от посочването в договора като страни и на продавачите на имота – ****, и подписването му от тях, в действителност те нямат качеството на страни по договора, защото от неговото съдържание е видно, че те не са носители на никакви права и задължения по договора. Следователно страни по договора са само и единствено страните по настоящото дело – М. Б. В. в качеството на собственик /т.е. възложител/ и **** в качеството на мениджър /т.е. изпълнител/.

Спорен е по делото въпросът дали ищцата има качеството на потребител по договора. В тази връзка следва да се съобрази приетото в Решение на СЕС /осми състав/ от 27.10.2022 г. по дело C-485/21 г., според което физическото лице – собственик на апартамент в сграда – етажна собственост, трябва да се счита за „потребител“ по смисъла на Директива 93/13/ЕИО на Съвета от 5 април 1993 г. относно неравноправните клаузи в потребителски договори, когато сключва договор с управител за целите на управлението и поддръжката на общите части на сградата, при условие че не използва апартамента за цели, които са свързани изключително с търговската или професионалната му дейност, а обстоятелството, че част от услугите, предоставяни от управителя въз основа на договора, са следствие от необходимостта да се спазват специфични предвидени в националното законодателство изисквания във връзка със сигурността и с устройството на територията, не може да изключи този договор от приложното поле на посочената директива /в този смисъл е и Решение № 50049/13.03.2024 г. по гр. д. № 1579/2020 г. на ВКС, IV ГО/. Предвид изложеното съдът счита, че за извършването на преценка за потребителския характер на процесния договор са ирелевантни изтъкнатите от ответника обстоятелства, че той също е 4 етажен собственик в сградата и че е избран от общото събрание на етажните собственици за управител, респ. без значение са показанията на свид. *** по тези въпроси.