Решение № 4001 от 11.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4001 гр. София, 11.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Б СЪСТАВ, в публично заседание на осми юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Л. Василев

Членове:

Димитър К. Демирев

Мария В. Атанасова при участието на секретаря СИМОНА Н. ИЛИЕВА като разгледа докладваното от Л. Василев Въззивно гражданско дело № 20261100502406 по описа за 2026 година

Производството е по чл.258 –чл.273 ГПК / въззивно обжалване /.

В. гр.д. №2406/2026 г по описа на СГС е образувано по въззивна жалба на Л. Ж. А., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ж.к. „********, ап. 122 срещу решение №19640 от 30.10.2025 г по гр.д.№9306/25 г на СРС , 176 състав , с което е отхвърлен иска на въззивника с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД срещу А. М. П., ЕГН **********, с адрес: гр. София, ул.

„******** за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко-продажба от 10.01.2025 г на ¼ ид.ч. от дворно място находящо се в гр. София, ул. „********, съставляващо парцел XXI-71 от квартал 2 по плана на град София, вилна зона „Киноцентъра“ – III част, цялото с площ 1075 кв.м., който представлява поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.София, община Столична, област София (столица), одобрени със Заповед № РД-18 68/02.12.2010г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. София, район „********, с площ 1091 кв.м.

Въззивникът излага доводи за неправилност на решението на СРС . Незаконосъобразно първоинстанционният съд се е позовал на неотносима практика на ВКС по чл.152 ЗЗД .

Двата договора за заем са сключени съответно на 15.02.2023 г и на 01.02.2024 г , далеч преди подписване на предварителния договор от 10.01.2025 г . Съгласието по предварителния договор е постигнато след изтичане на сроковете за връщане на сумите по заемите и след като е станало ясно , че заемателят не може да върне заемите . Налице е 1 уговорка за даване вместо изпълнение /даване на имот вместо парични суми/ , която уговорка е напълно валидна .

Въззиваемата страна не е подала писмен отговор на въззивната жалба и не взема становище.

Въззивната жалба е допустима. Решението на СРС е връчено на въззивника на 25.11.2025 г и е обжалвано в срок на 08.12.2025 г.

Налице е правен интерес на въззивника за обжалване на решението на СРС.

След преценка на доводите в жалбата и доказателствата по делото, въззивният съд приема за установено следното от фактическа и правна страна:

В мотивите на СРС е възпроизведена фактическата обстановка . Във връзка с чл.269 ГПК настоящият съд извършва служебна проверка за нищожност и за недопустимост на съдебното решение в обжалваната част , като такива пороци в случая не се констатират .

Относно доводите за неправилност съдът е ограничен до изложените във въззивната жалба изрични доводи , като може да приложи и императивна норма в хипотезата на т.1 от Тълкувателно решение №1 от 09.12.2013 г по тълк.дело №1/2013 г на ОСГТК на ВКС .

Според нотариален акт за дарение на недвижим имот № 110, том Х, дело № 1815/1974 г.,А.А.В. и А. И.В. даряват на дъщеря си Л.А. П.а ½ ид.ч. от следния недвижим имот – празно място с пространство от 1075 кв.м., съставляващо парцел XXI, пл.№ 4317 от квартал 2, по плана на гр. София, местност Киноцентъра III – 4, при съседи: улица и парцел XXII4317 и парцел ХХ – 4317.

С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 131, том XXVI, дело № 4340/1988 г.

Н.С.К. и М.Д.К. даряват на дъщеря си И.Н.П. собствената си ½ ид.ч. от недвижим имот, представляващ дворно място с площ от 1 075 кв.м., съответстващо на парцел XXI, пл.№ 4317 от квартал II, по плана на гр. София, местност „Киноцентъра“ III част, вилна зона, при съседи: улица и парцел XXII-4317 и парцел ХХ-4317, без сградата.

С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 22, том ХХХ, дело № 5636/1997 г. Л.А.

П.а е дарила на синовете си А. М. Панталеев и Я. М. П. собствената си ½ ид.ч. от следния недвижим имот– дворно място, находящо се в гр. София, ул. „********, съставляващо парцел XXI – 71, от квартал 2, по плана за гр. София, вилна зона „Киноцентъра“ – III част, цялото с площ от 1075 кв.м. при съседи по скица: улица, парцел XXV, парцел XXVI, парцел XXII 72, ХХ – 84.

Според договор за заем от 15.02.2023 г между Л. Ж. А., в качеството си на заемодател, и А.

М. П. – като заемател ; заемодателят предава в собственост на заемателя сумата от 9000 лева, като заемателя се задължава да я върне в срок до 31.12.2023 г. Съгласно чл. 6 от договора заемодателят има право да получи обратно заемната сума по реда и условията на договора. Съгласно чл. 9 от договора в случай на неизпълнение на задължението по връщане на заемната сума в уговорения срок, заемателят дължи неустойка в размер на 0,1 % върху заемната сума за всеки ден забава, но не повече от 10 %.

С Анекс от 01.02.2024 г към договора за заем от 15.02.2023 г. страните са се споразумели, че 2 срокът по чл.4, ал.1 от договора се удължава до 31.12.2024 г., а всички останали клаузи на договора остават непроменени.

С Договор за заем от 01.02.2024 г., сключен между Л. Ж. А., в качеството си на заемодател, и А. М. П. – като заемател ; заемодателят предава в собственост на заемателя сумата 8000 лева, като заемателя се задължава да я върне в срок до 31.12.2024 г. Съгласно чл. 6 от договора заемодателят има право да получи обратно заемната сума по реда и условията на договора. Според чл. 9 в случай на неизпълнение на задължението по връщане на заемната сума в уговорения срок, заемателят дължи неустойка в размер на 0,1 % върху заемната сума за всеки ден забава, но не повече от 10 %.

Сключен е предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 10.01.2025 г., чието обявяването за окончателен се претендира в настоящото производство, между А. М.

П. – като продавач, и Л. Ж. А. –купувач . Според договора продавачът се задължава да прехвърли на купувача чрез договор за покупко-продажба в нотариална форма ¼ ид.ч. от недвижим имот, представляващ дворно място в гр. София, ул. ********, съставляващо парцел XXI – 71, от квартал 2, по плана за гр. София, вилна зона „Киноцентъра“ – III част, цялото с площ от 1 075 кв.м. при съседи съгласно акта за собственост: улица, парцел XXV, парцел XXVI, парцел XXII – 72, ХХ – 84, който имот представлява поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр.

София, община Столична, област София, одобрен със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, за сумата от 17 000 лева. Тази сума ще бъде платена изцяло от купувача на продавача в деня на сключване на договора при прихващане на насрещни изискуеми вземания на купувача към продавача, както следва: а) сума в размер на 9 000,00 лева, представляваща непогасена главница по договор за паричен заем от 01.02.2024 г., сключен между А. П. – заемател, и Л. А. – заемодател; б) сума в размер на 8 000,00 лева, представляваща непогасена главница по договор за паричен заем от 01.02.2024 г., сключен между А. П.– заемател, и Л. А. – заемодател.

Съгласно чл. 2.1 от договора продавачът се задължава да прехвърли на купувача правото на собственост в срок до 10.02.2025 г., като нотариалният акт следва да се сключи в указания срок, като датата, точният час и нотариусът, пред когото да бъде сключена сделката, се определя от страните след снабдяване на продавача с необходимите за окончателната сделка документи. В раздел отговорност и санкции от договора е уредена неустойка при забава в размер на 0,1 % от стойността на имота (подобно на заемните договори), като ако забавата продължи повече от 1 месец, купувачът има право да развали договора с едностранно писмено волеизявление, за което продавачът дължи неустойка в размер на 34 000 лева (удвоения размер на продажната цена, респ. на задълженията по договорите за заем).

Според споразумение от 10.01.2025 г между А. М. П. и Л. Ж. А., във връзка със сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който А. М. П. се е задължил да прехвърли в полза на Л. Ж. А. ¼ ид.ч. от свой собствени недвижим имот, а именно ¼ ид.ч. от недвижим имот, представляващ дворно място в гр.

3

София, ул. „********, съставляващо парцел XXI – 71, от квартал 2, по плана за гр. София, вилна зона „Киноцентъра“ – III част, цялото с площ от 1075 кв.м. при съседи съгласно акта за собственост: улица, парцел XXV, парцел XXVI, парцел XXII – 72, ХХ – 84, който имот представлява поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. София , одобрен със Заповед № РД-18-68/02.12.2010 г. на изпълнителния директор на АГКК, за сумата от 17 000,00 лева. На основание чл. 103 и чл.

104 ЗЗД, страните са се споразумели паричните задължения в размер на 17 000 лева на купувача Л. А., да бъдат прихванати със задълженията на А. П. към Л. А. в общ размер на 17 000 лева , от които 9 000,00 лева по Договор за паричен заем от 15.02.2023 г. и Анекс към него от 01.02.2024 г. и 8 000,00 лева по Договор за паричен заем от 01.02.2024 г.

Според скица №15-103132-22.01.2025 г. на поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. София ; ПИ, с адрес: гр. София, район Витоша, № 93-а-93, с площ 1091 кв.м., номер от предходен план 71, квартал 2, парцел XXI е собственост на: И.Н.П., притежаваща ½ ид.ч. от правото на собственост, съгласно нотариален акт № 131, том XXVI, дело 4340 от 27.09.1988 г., вписан в Служба по вписванията София; Я. М. П. притежаващ ¼ ид.ч. от правото на собственост, съгласно нотариален акт № 22, том ХХХ, дело 5636 от 20.03.1997 г., вписан в Службата по вписванията София; и А. М. П. притежаващ ¼ ид.ч. от правото на собственост, съгласно нотариален акт № 22, том ХХХ, дело 5636 от 20.03.1997 г., вписан в Службата по вписванията София. В имота попадат следните сгради: Сграда с идентификатор ***; сграда с идентификатор ***; сграда с идентификатор ***; сграда с идентификатор ***; сграда с идентификатор ***.

Според удостоверение за данъчна оценка ; данъчната оценка на поземлен имот ***, е 74 286,20 лева, като по отношение на ¼ ид.ч. от имота, собственост на А.

М. П. е в размер на 11 821,60 лева.

Ищецът е представил заверени от процесуалния му представител копия на два броя декларации по чл. 33 от Закона за собствеността, с които Я. М. П. и И.Н.П. декларират, че А.

М. П. им е предложил да изкупят продаваната от него ¼ ид.ч. от процесния поземлен имот за сумата от 17 000,00 лева, като и двамата заявяват, че не желаят да закупят притежаваните от А. М. П. ид.ч. за сумата от 17 000,00 лева и при каквато и да е друга цена и се съгласяват ответникът да продаде същите на когото намери за добре, при цена и условия, каквито намери за добре.

От правна страна СРС е приел , че е сезиран с иск по чл.19 ал.3 ЗЗД , при което в тежест на ищеца при условията на пълно и главно доказване е да установи: 1) че е сключен валиден предварителен договор, който съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор - индивидуализация на продаваните недвижим имот и цената, 2) ищецът да е изправна страна по предварителния договор, респ. налице е бездействие от страна на ответника, поради което договорът не може да бъде сключен; 3) задължението на ответника за прехвърляне на правото на собственост да е с настъпил падеж, 4) продавачът да е собственик на продаваната вещ и да са налице изискванията на закона за прехвърляне на 4 правото на собственост по чл. 363 от ГПК. Съгласно разпоредбата на чл.19, ал. 1 ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма.

Според СРС по делото е представен писмен предварителен договор за продажба на описания подробно недвижим имот, представляващ ¼ ид.ч. от дворно място, който е подписан от страните по настоящия спор. От друга страна не е налице валидно облигационно отношение като съгласно т. 1 от Тълкувателно решение № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС всяка съдебна инстанция е длъжна служебно да прилага императивните материалноправни норми, когато установи, че имат отношение към предмета на спора между страните. Разпоредбата на чл. 152 ЗЗД има императивен характер , като според нея съглашение, с което се уговаря предварително, че ако задължението не бъде изпълнено, кредиторът ще стане собственик на вещта, както и всяко друго съглашение, с което се уговаря предварително начин за удовлетворение на кредитора, различен от този, който е предвиден в закона, е недействително.